济宁市物业服务收费管理实施办法

济宁市物业服务收费管理实施办法

第一条为规范城市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条本办法适用于济宁市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业服务企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。

第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条市政府价格主管部门会同物业行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县级政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，特业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价。

成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业服务企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，由物业服务企业报当地价格主管部门核定。

未成立业主大会的，由物业服务企业报当地价格主管部门核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报当地价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分物业产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业服务企业应单独设帐，

公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条为体现“优价、质价相符”的原则，实行政府指导价的物业服务收费实行等级收费管理。各等级收费基准价上下浮动幅度为10％。对达不到等级服务标准的物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定，收费等级由物业服务企业提出申请，报经当地价格主管部门会同同级物业行政主管部门按照《济宁市住宅小区物业服务收费等级评定标准》考核、确定。

住宅小区物业服务收费等级评定以住宅小区为单位，一个小区执行一个等级收费标准。住宅小区的物业服务收费等级每两年评定一次。

第八条物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。业主自用的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费，实行市场调节价，可适当高于住宅物业服务收费标准。

第九条住宅小区物业服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十条未经价格主管部门同意，物业服务企业不得以任何名目向物业产权人收取长期占用性质（超过一年以上）的违约金、押金、保证金等。

第十一条住宅小区物业服务收费等级，原则上在住宅销售或入住率达到60％后评定，对入住率未达到60％的住宅小区，物业服务企业已按住宅区物业服务与收费等级标准进行管理的，由同级价格主管部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。

第十二条业主与物业服务企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

（二）物业共同部位、共同设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域清洁卫生费用；

（四）物业服务区域绿化养护费用；

（五）物业服务区域主秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共同部位、共同设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十五条物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条物业服务企业有实施收费时，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业服务区域的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十七条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相等的服务。