长阳半岛项目

854
11
843
13685
1
282
94
377
2
375
15606
68-73
7
120
249
376
0
376
15146
57
2
387
459
848
819
29
16108
合计
51-73
20
0.8 1%
6894
146 5
59. 67%
90105
970
39. 51%
2455
832
1623
面积区间
•一居：51-73㎡ •两居：68-94㎡ •三居：90-105㎡
核心卖点：大品牌、地铁旁、好学校。 价格释放：入市初期价格测试14000－18000，开盘起 价13500给客户惊喜。截止到目前的成交均价仍旧在测 试价格范围内，满足客户对价格的心理预期。
项 目 规 划 解 析
项目地块分布
8号地西侧 建工地产
8号地东 侧 首开地产
7号地
3号地北
Outlets
组团平面组织
以集中绿地为核心、二～四排单体。 所有单元从组团内部进入。
组团开放空间
合理配臵运动场地、休憩设施、遮阳设施，方便居民 在开放空间内的活动、交流。
组团交通、健康规划
组团围合不封闭。 人 车 分 流 ： 项 目 70%是地下车 位。每一个楼前只有搬家车辆 、紧急救护车可以进入到里面 ，一般车辆直接进入地下，实 现人车分流。 单元门禁 + 物业固定岗 + 巡查 + 小区监控。
物业管理方案
邻里单位：
邻里单位封闭式管理，设臵防越周 界; 每个邻里单位设臵2个出入口，设臵 物业管理； 每个邻里单位设臵1个物业监控中心 及办公室。 组团： 组团围合不封闭； 单元门禁+物业固定岗+巡查+小区监 控。
主要交通组织
公交优先 步行优先
停车组织分析图
规划核心手段
其他(09,10) 77999 155998 155998 2
绿化分析图
园林风格：新中式园林，环形绿带规划。 郊野运动公园：优美的景观环境，舒适的休闲空间，便利的运动场地与设施， 有利于促进产品销售的实现。
大密大疏之产品规划
总体规划层面，根据用地属性，项目采用大密大疏的布局方案，有利于： 丰富产品线、实现混合居住，为不同阶层与生命周期的群体提供居住、生活空间 及服务，使其在一个社区内度过一生成为可能。 创造健康宜居的生活空间。 创造丰富的建筑组团空间形象，形成具有标志感的社区形象。
充分利用已有资源，提早使客户了解项目，有效延长蓄客周期。
在蓄客期，为保证项目热度，应有节奏的围绕不同主题，推出各期的宣传推 广活动。
网络摇号表像上体现了公平，避免在开盘现场制造矛盾。开盘场地选择合理， 销售现场组织有序、高效。
营 销 策 略 解 析
客群定位
挖掘客户需求： •房山西部片区的首臵需求； •优秀的产品加合理的价格； 客户群体区域集中在丰台、海淀、房山 的西部片区： 房山区的地缘性客户； •满足客户需求相关的生活配 套。
2011年 年底
3、4#楼 2011年 年底； 2#楼 2012年 年中 2011年 年底
一期
04地块2、 2号楼18层，两梯四户； 3、4号 3、4号楼9层，一梯两 楼 户
34493
2.34
2010.8.2 8
80-90㎡两 居；92㎡三 居
377
二期
11地块1、 16层、17层的高层，板 2、3号 塔结合，一梯四户 楼 03地块4、 5、6、7 号楼和 11地块4、 5、6、7 号楼 03地块4、5、6、7号楼 为21层板塔结合，两梯 四户；11地块4、5、6、 7号楼为9层板楼，一梯 两户
04地块1、5、6、 51-73 7号楼 04地块2、3、4 号楼 11地块1、2、3 号楼 03地块4、5、6、 7号楼和11地块 4、5、6、7号 楼 68-73
10
1.1 7% 0.2 7% 1.8 6% 0.2 4%
676
79. 16% 74. 80% 31. 91% 45. 64%
168
19. 67% 24. 93% 66. 23% 54. 13%
•
项目已开盘部分户型配比及成交情况
一居 项 目 分 期 一 期 一 期 二 期 二 期 推出楼座 面积 区间 （㎡） 套 数 比 例 面积 区间 （ ㎡） 8294 8489 8286 6890 二居 套 数 比 例 面积 区间 （ ㎡） 9094 102105 90103 9497 三居 套 数 比 例 总套 数 大订 数 签约 数 成交均 价 （￥/ ㎡）
1-B(04,06,08) 56022 131315 127355 3960 2.34 1490
其中(m2) 1-C(10) 1-D(11) 42022 48483 60440 95190 60440 91050 4140 1.44 1.96 367 995 其中(m2) 5-G(07) 5-H(06) 50470 47302 54191 85102 54191 85102 0 0 1.07 1.80 393 628
体 育 中粮万科 公 园 长阳半岛 5号地
1来自百度文库地
首开地 产 3号地南 中粮万 科长阳 半岛
6号地
中国铁建 限价房
4号地
中粮万科 长阳半岛
城建地产
1、5#地规划总平面图
大密大疏、混合居住； 郊野公园、运动休闲； 组团绿环、社区中心； 示范区形态内向，服务外向； 社区中心形态开放，服务内向。
1#地规划总平面图
5#地规划总平面图
经济技术指标
经济技术指标 1号地(m )
2
总用地面积 建筑面积 住宅 其中 商业 容积率 户数 停车
178965 358005 343485 8100 2.0 3675 1838
5号地(m )
2
1-A(03) 21588 71060 71060 3.29 823
中关村的IT白领；
大企业团购客户；
项目卖点分析
锁定卖点：
在首次开盘前通过对市场客 户的关注研究和产品卖点的 卖点排序，长阳半岛推导出 开盘前的主要三大卖点。 相应的推广后期围绕“大品 牌 地铁旁 好学校”这三大 卖点展开。
定价策略——价格释放
时 间
入市初期
3月－4月
办卡前期
5月－6月14日
项目已开盘部分概况
项目 分期 一期 推出楼 座 建筑形态 总建面 （㎡） 容积 率 2.34 开盘时间 入住时 间 户型区间 80-90㎡两 居；92㎡三 居 总套 数 854 物业费
04地块1、 1、7号楼28层，两梯四 5、6、7 户；5、6号楼9层,一梯 号楼 两户
76167.2 5
2010.7.2 4
配套分布
配套设施分布：合理配臵社区配 套设施，构建社区自治体系。居 民能够以适当的组织形式，参与 社区运营与管理并施加影响，成 为社区真正的主人，并得到应有 的尊重。
组团规划
各组团住宅布局上争取最大限度 利用外部景观资源。 认真分析小区周边交通及环境， 确定合理的出入口及交通系统。 各组团出入口科学布臵，兼顾了 整个小区各组团交通联系及与城 市干道的关系，以及住宅和商业 组团的互动。
户型配比
•一居：0.81% •两居：59.67% •三居：39.51%
成交均价
•一期Ⅰ：13685 •一期Ⅱ：15606 •二期Ⅰ：15146 •二期Ⅱ：16108
•经济型两居
•紧凑型三居
•两居为主：59.67% •三居为辅：39.51% •搭配一居： 0.81%
•楼面地价6443元/平米，带精装修总成本在11000元/平米左右 •成交均价由13685上升到16108元/平米，上浮17.71%，消费者可接受范围
典型户型分析
两室两厅一卫：85㎡。 优点：户型方正，动线合理，动静分离，收纳空 间设计合理，满足居住要求。 缺点：全南朝向，影响通风。卫生间为暗卫
三室两厅一卫：90㎡。 优点：户型紧凑，南北通透，动线合理，动静分 离，收纳空间设计合理，满足居住要求。 缺点：卫生间为暗卫，影响通风。
样板间分析
样板间：新中式风格，两套样板间侧重不同色调和表现元素。 样板间定位：符合项目及客群定位，不求奢华，但求舒适、宜居。 收纳空间：充分利用户型结构特点，设臵实用的收纳空间，强调户型紧凑实用。
848
建筑形态
• • 板楼、板塔结 合 高 层： 16 、 1 7 、 18 、 21 、 28 层； 小高层：9层 一梯两户、一 梯四户、两梯 四户 • • •
户型区间
• 一居：51-73㎡ 两居：68-94㎡ 三居：90-105 ㎡ • •
物业费
多层：2.7元/ 月•平方米 小高层：2.6元 /月•平方米 高层：2.4元/ 月•平方米
项目以“大品牌 城铁旁 好学校”为主要卖点，简单大气，重点突出。
在没有正式售楼处、示范区、样板间的条件下，通过临时销售部、外展场、巡 展、团购等多种手段推广，
5个月的蓄客期，不间断保持项目热度，围绕不同主题推出各期活动
网络摇号，开盘地点西三环香格里拉，现场井然有序，流程合理。
启示
有效做好项目进度计划，使项目具备快速周转能力。争取做到早积累、早需 客、走出去。 拓展优质教育资源。充分利用当前教育产业化趋势，与地方教委、知名学校 建立良好合作伙伴关系。
项目实景展示
售楼处外部及内部实景
项目实景展示
现场围挡及工程进展情况
小结
项目定位：首臵社区，85平米的两居和90平米的三居 为主，精装修，低总价。 客群定位：80%以上为自住，利用交通优势扩大客群范 围，客群分布在丰台、海淀、房山的西部片区。
核心理念：一生之城——解决用户全生命周期里面各 个阶段的需求。
高层、小高层、多层产品混合布局，既满足地块总体规划要求，同时创造出 丰富的建筑空间，为客户营造舒适宜居的生活空间。 外立面体现欢快、浪漫、简约的设计风格。
功能组织
功能混合：涵盖居住、办公、 医疗、学校、商业、酒店、餐 饮娱乐、健身等，多种生活需 求均可在项目范围内得到满足。 减少了通勤压力，保障居民生 活便利性，增加城镇活力。 教育资源：10月12日，中粮万 科〃长阳半岛举行教育机构合 作签约仪式，正式引入红黄蓝 幼儿园、北京四幼、北京小学。
开盘前期
6月15日－7月18日
释 放 价 格 效 果
单价 14000－18000
单价 13500起－16500起
总价区间 E户型：110－120万， C户型：125－135万， F户型：130－140万， A户型：150－160万
其他(代征绿地) 10850
总用地面积 建筑面积 住宅 其中 商业 容积率 户数 停车
276233 497219 310640 177052 1.8 2378 1189
5-E(01) 49806 102060 89420 12640 2.05 657
5-F(04) 50656 99868 86010 13858 1.97 700
小结
大密大疏，混合居住。 新中式园林，环形绿带规划。 功能混合、配套设施、教育资源保障居民舒适生活。 组团规划：开放空间、出入口、物业管理方案、组团 交通布局合理。
营 销 进 度 解 析
项目营销进度节点
2009.9 获取土地 2010.3.15 中关村燕莎设立外展场 2010.4.8 国贸房展会 2010.4.17 万科老社区巡展 2010.4 销售中心开放 2010.5.15商超巡展
34143.0 4
1.96
2010.10. 1
80-90㎡两 居；92-105 ㎡三居
376
二期
77987.4 4
2.2
2010.12. 18
2012年 年底
68-90㎡两 居；94-97 ㎡三居
多层： 2.7元/ 月•平 方米； 小高层： 2.6元/ 月•平 方米； 高层： 2.4元/ 月•平 方米
中粮万科长阳半岛项目分析报告
目
一
项目概况 项目规划解析 营销进度解析 营销策略解析
录
二 三
四
项 目 概 况
项目区位及已开盘部分楼座分布
项目位于房山区长阳镇京良路南侧，京良环岛 东行约3公里，紧邻城铁房山线长阳站约200米。
项目包括长阳镇的1#、3#、5#地，呈倒品字形， 总建筑面积115万平米，目前已开盘部分为1#地 的03、04、11地块。
2010.5月底 理想国际大厦推介会
2010.6月初 中粮集团推介会 2010.6-7 中关村区域写字楼项目巡展 2010.7.22 网络摇号 2010.10.12 引入红黄蓝幼儿园、北京四幼、北京小学，举行教育机构合作签约仪 式
项目推广活动节点
经验总结
项目从拿地到开盘只有10个月时间，快于区域内其他项目。