长阳半岛项目
现场成品保护管理处罚规定
中粮万科长阳半岛工程项目经理部现场成品保护管理处罚规定中建一局集团建设发展有限公司中粮万科长阳半岛工程项目经理部现场成品保护管理处罚规定各施工单位：现场装修工作已全面展开，各专业施工单位多，施工人员结构复杂，各种施工工序繁多，交叉作业现象非常突出，各水、电、通风、空调、消防等其它大量设施设备也相继安装到位，为了最大限度地消除和避免成品在施工过程中的损坏、破坏、丢失、被盗和污染，以达到减少和降低成本，保证合约正常有效实施和工程质量、进度的顺利实现，提高成品一次性合格率，现就成品保护管理工作做以下规定，请各施工单位共同严格执行：一、现场成品保护管理原则1、现场成品保护管理原则：“谁施工、谁负责，谁安装、谁保护”；2、各施工单位加强对所属施工人员的严格管理和教育，提高成品保护意识，尊重和珍惜他人劳动成果，对本单位施工人员发生破坏成品的，必须采取严厉处罚措施，共同防范和打击破坏成品现象；3、现场成品保护工作由各施工单位全面自行负责，各施工单位根据自身施工情况，必须安排专职人员对成品实施24小时看管和保护；4、现场重要设施、设备，重点部位、区域除指派专人看管保护外必须进行封闭，否则发生成品丢失、被盗或损坏的由原施工单位全部负责。
二、现场成品保护管理处罚规定1、对未按现场成品保护管理规定采取有效防护措施的（如：手推车、各种梯子、施工用架等），发现一次处罚施工单位现金500元，造成成品损坏的按项目商务部报价进行赔偿；2、对施工人员在楼内小便，造成环境、成品污染的，处罚当事人50元—100元，处罚当事人单位200元—300元；3、对施工人员在楼内大便，造成环境、成品污染的，处罚当事人200元，处罚当事人单位300元—500元；4、对施工人员故意损坏、破坏成品的，除按项目商务部报价赔偿损失外，处罚当事人现金300元—500元，处罚当事人单位800元—1000元；5、由于施工造成他人成品损坏、破坏或造成污染的，除按项目商务部报价赔偿损失外，处罚当事人现金100元—300元，处罚当事人单位1000元—1500元；6、对交叉施工作业未采取有效防护、保护措施造成他人成品损坏、破坏的除按项目商务部报价赔偿损失外，处罚当事人现金300元—500元，处罚当事人单位800元—1000元；7、由于施工损坏、破坏重要设施、设备导致工期延误的，项目部将根据情况对责任单位做出严肃处理和严厉处罚；8、对未按现场成品保护管理规定执行，私自进行拆改导致成品损坏、破坏、丢失、被盗、污染的由施工安装单位全部负责；9、凡未办理正式移交手续，又无预先交底的成品、半成品，发生损坏、丢失、被盗、污染的由原安装单位负责；10、没有施工（拆改单）强行施工的，处罚当事人现金500元，处罚当事人单位1000元—2000元；11、被项目部定性为偷盗的，一次性处罚当事人3000元，处罚当事人单位30000元；（此项按项目部治安保卫管理处罚规定执行）12、各施工单位和施工人员必须服从成保人员管理要求，自觉遵守现场成品保护管理规定，对有令不行、有禁不止、盲目施工、野蛮施工的单位或个人，成保队员有权上报并要求项目部对其进行处罚。
房地产产品标准化从万科引出的房企产品线思考样本
房企管理解析（五）: 从万科引出房企产品线思考兰德征询总裁: 宋延庆咱们先来看两个案例——万科在北京房山有两个楼盘, 一种是“中粮万科长阳半岛”, 一种是“京投万科新里程”。
长阳半岛是中粮地产和万科合伙开发百万平米大盘, 项目从7月面市以来, 销售额超过50亿。
“新里程”项目距长阳半岛很近, 是一种有1000余套房小项目。
如果你对照新里程项目户型, 你会发现几乎所有户型都能在毗邻长阳半岛中找到同样户型。
也就是说, 新里程户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来。
同属“华南五虎”恒大, 实现合约销售额803.9亿元, 同比增长59.4%；实现营业收入619.2亿元, 同比增长35.2%；净利润117.8亿元, 同比增长46.9%。
更值得关注是, -四年间, 恒大销售额平均增长率高达133.6%。
但是, 如果你到长春、沈阳、石家庄等都市“恒大·绿洲”看看, 并认真对比一下各个项目楼书, 你会发现这些在全国都叫做“绿洲”项目, 无论是会所、售楼处, 还是户型、外立面, 几乎都是一模同样。
或许不同都市“绿洲”业主不懂得, 但许多业内人员也许懂得, 各个“绿洲”就是一套原则图建出来。
其实, 不只是万科和恒大。
据底中华人民共和国房地产业协会和兰德征询联合发布《房地产开发公司产品线研究绿皮书》报告显示, 当前房地产业界几乎所有一线房地产开发公司都已经形成了各种产品系列和多条产品线, 并在不同都市不同项目上进行着原则化连锁、复制开发。
例如:■万科都市花园系列, 四季花城系列, 金色系列、TOP系列；■恒大华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；■保利花园系列、林语系列、山庄系列；■绿城玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；■万达广场系列、华府系列；■龙湖滟澜山系列、天街系列、大城小院系列, 等等。
并且, 不但是一线房企, 就连第二、第三梯队大中型房地产公司, 以及相对低调央企地产公司, 近年来也逐渐形成了自己产品系列, 也开始了原则化产品线连锁、复制开发。
开发商配套小学违约-请愿书模板
请愿书尊敬的北京市级相关领导：您们好！我们是中粮万科长阳半岛项目（以下简称“长阳半岛项目”或“本项目”）的业主代表，谨代表本项目近8000户业主，要求房山区教委在今年9月1日前务必解决本项目配套的北京小学长阳分校（以下简称“配套小学”）存在的不合理划片问题，保证今年及今后万科业主的京籍、非京籍适龄子女能够顺利入读配套小学。
一、事件概述：2010年，万科开始牵头在长阳起步地区引入北京小学，并于2012年8月25日正式与西城区教委、房山区教委、北京小学三方，签署的《关于在北京长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（见附件2），约定“北京小学属于长阳半岛教育配套”、约定“北京小学“校名等不得用于本长阳项目以外的其他项目。
北京小学长阳分校编制为6个年级、24个班、一个年级4个班、每班38人，对应长阳半岛项目（万科2009年拿地）的2.5个地块，根据2006年公布的《北京市居住公共服务设施规划设计指标》（见附件4），按照长阳半岛居民人数规划的最低配置，服务范围是长阳半岛近8000户居民。
在没有征求意见、没有任何公示的情况下，房山区教委于2013年5月22日发布“北京市房山区教育委员会关于房山CSD长阳核心区划片招生范围的意见”（以下简称“北小长阳分校2013招生意见”，见附件3），将北京小学长阳分校的划片范围从1#地、3#地南、5#地扩展为1-6#地（见附件1），除万科开发的长阳半岛（包括半岛家园、云湾家园、紫云家园）外，规定中国铁建·长阳国际城、熙兆嘉园和北京城建·徜徉集业主子女全部入学北京小学长阳分校，共计约20000户居民。
后于2015年4月30日发布“北京市房山区教育委员会关于房山长阳地区划片招生范围的意见”，引入临时划片概念，进一步扩展周边行政村（见附件1）共计11个，户数不详，规定除长阳起步区1-6#地外，西营、马厂、高岭、牛家场、保和庄的适龄新生先入学于北京小学长阳分校，搬迁后，根据搬迁位置就近入学。
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
- 12 -
1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
【优秀商业综合体】北京万科长阳半岛概念性规划设计文本
停车 Parking
商业 Business
P+R
轨道交通 Railway
公共交通与停车、步行无缝连接 P+R模式
RESIDENTIAL
人流分析
PARKING SHOPPING RAILING
1、城市公共空间和开放街区融合设计 城市公共空间设计突破小社区的概念，形成了综合性、开放性的大社区概念，各种功能设 施向城市开放共享，使得更大范围的居民、市民受益。在推进社区融合、共建、互联互通 的同时，也更好的推进了城市公共空间的建设，从而帮助推进房山区甚至北京市的市容市 貌建设。
规划总平面图
1 扩展社区服务功能
商业面积由原方案4500平提升为1.2万平，并压缩办公面积保持容积率
音乐、艺术、创意 （音乐表演、创意市集）
艺术主题 文娱地块
运动主 题公园
社交、体育、健康、活力 （足球、篮球、极限运动）
丛林王国 （树屋、迷宫、旋转木马）
童趣主题 商业地块
关爱主题 社区花园
新加坡乌节 路主题商业 街（已建成 ）
自然舒适、休闲放松 （无障碍、老人活动）
现代、时尚、繁华
1形象
1 扩展社区服务功能
开放城市界面，引入城市活力元素
1 扩展社区服务功能
商业、公园、文娱三组开放空间有机结合
2 创造城市公共空间
• 开放边界 • 主题商务广场 • 空间交融 • 设施共享
2 南侧商业界面入口
主题商务广场
商业中庭
立体步行休闲街区
商业中庭
立体步行休闲街区
京良路沿街界面
开放的城市入口
京良路沿街界面
开放的城市入口
已建成的商务休闲广场空间
文娱中庭
装配式建筑-
中央国务院发布关于进一步 加强城市规划建设管理工作 的若干意见》 中提出大力推 广装配式建筑 ， 加大政策支 持力度 ， 力争用10年左右时 间 ， 使装配式建筑占新建建
五 、预制构件的安装
预制柱吊装示意图
安装柱斜撑
垂直度调整
柱脚注浆后上部梁板施工
五 、预制构件的安装
预制墙吊装示意图
PC墙进场 安装固定件
安装吊具 PC墙翻身
五 、预制构件的安装
预制墙吊装示意图
预制墙吊装
预制墙就位
调整固定件
预制墙就位
五 、预制构件的安装
预制墙吊装示意图
预制墙高度调整
预制墙前后调整
工厂加工装配构件阶段
• 4 、经过加工厂 、总包 、监理隐蔽验收后浇筑混凝土。
四、预制构件的制三作、施工工艺简介
工厂加工装配构件阶段
• 5 、混凝土蒸汽养护 ，蒸汽养护6—9小时 ，混凝土强度达到70%后脱模。
四、预制构件的制三作、施工工艺简介
工厂加工装配构件阶段
• 6 、检查合格后入库 ， 按工地的进度装车运送到工地。
三 、装配式建筑案例
项目名称： 阿拉伯塔酒店 ，又称迪拜帆船酒店 项目地点： 中东地区阿拉伯联合酋长国的迪拜市 项目性质： 酒店 设计师： 英国设计师 w.a.atkina 建设日期 : 1994- 1999 预制件种类: PC楼板/PC楼梯/PC外墙/ 项目描述： 全世界最豪华的酒店 。帆船（BurjAl-Arab） 酒店， 翻译成汉语又称“阿拉伯塔 ”，又叫做“阿拉伯之星 ”。金碧辉煌、 奢华无比的阿拉伯塔酒店， 曾是世界上第一家7星级酒店，现已升 级为世界上唯一 的7星级酒店.
装配式建筑分析报告培训讲义PPT87页
二、相关政策简述
地方政策--北京
政策优惠汇总： 1、对于采用住宅产业化技术或者绿色住宅标准建造的项目，可全项 目按照普通住宅征收土地增值税。同时对于采用绿色住宅项目、产 业化住宅，房地产开发商在计算土地增值税时，适当提高房地产开 发成本加计扣除比例。 2、对装配率达到15%以上的项目给予财政补贴每平米60元，对装配 率达到25%以上的项目给予财政补贴每平米100元（参考上海市已出 台政策）。 3、对实施住宅产业化的项目，各地政府按当地现行标准基础上适当 减免相关费用，如市政配套费、安监费、质监费等，免予缴纳墙改 基金、散装水泥基金、人防易地建设费等各类押金、保证金。
装配式建筑案例
三、装配式建筑案例
项目名称： 帝国大厦 项目地点： 曼哈顿第五大道350号 项目性质： 办公 设计师： Shreeve, Lamb, and Harmon建筑公司 建设日期: 1930-1931（410天） 预制件种类 : PC楼板/PC楼梯/PC幕墙 项目描述： 建成于西方经济危机时期，成为美国经济复苏的象 征，如今仍然和自由女神像一起成为纽约永远的标志。曾为世界 第一高大楼和纽约市的标志性建筑。
工厂加工装配构件阶段
• 4、经过加工厂、总包、监理隐蔽验收后浇筑混凝土。
四、预制构件的制三作、施工工艺简介
工厂加工装配构件阶段
• 5、混凝土蒸汽养护，蒸汽养护6—9小时，混凝土强度达到70%后脱模。
四、预制构件的制三作、施工工艺简介
工厂加工装配构件阶段
• 6、检查合格后入库，按工地的进度装车运送到工地。
绿色施工 改变传统建筑业落后的生产方式
中央国务院发布关于进一步 加强城市规划建设管理工作 的若干意见》中提出大力推 广装配式建筑，加大政策支 持力度，力争用10年左右时 间，使装配式建筑占新建建 筑的比例达到30%。
走近中粮万科长阳半岛
细 化 营 销 的 一 个 较 为 典 型 的 案
例 ， 目从 规 划到 销 售 的 每一 个 项 环 节 都 稳 扎 稳 打 ， 然 经 历 行 业 虽 调控 ， 却没有 受到致 命冲 击。 项 该
和 中小 学 的承 诺 也 是 打 动她 的重 要 因
素 ，“ 子择 校 是 一 个 大 难 题 ， 阳半 孩 长 岛能够引进 几所 好学 校 。 ” 萧 燕 以 往 炒 房 往 往 选 择 总 价 低 升 （ 值空间大 ） 升 、临近 街 区 （ 出租 便 利 ） 交通 方便、 ， 区位 优势 明显的 项目。
比较 谨 慎 ， 房 目的 除了 改 善居 住 之 购
外 ， 很 看重 市 政 、 疗、 校 等 配 套 也 医 学 建 设 ，“ 阳项 目从价 格上 来 说 已经 跌 长
到 了开盘 后 的最 低 点 ， 事实 上打八 折之
后 的价 格 比开 盘 之初 的价 格 甚至 还 要 低， 首次 置 业应 该 是不错 的时机 。 是 但 该 项 目要２ １年 才能 入住 ， ０４ 现在 周边 的 环 境 比较 差 ， 区域 规 划还 没有 看 到 成 果 ， 来配 套 能否达 到开发商承 诺 的标 未 准 ， 好说 。 不 ” 此 外 ， 贤 判 断 ， 项 目房 价 在 陈 该 ２１年 应该 不会 大 幅反 弹 ， ０２ 虽然 自己仍
机 抄底 ， 外 ， 项 目引入优 秀 幼 儿 园 此 该
赌定 涨 价型。
王伟 （ 名 ） ３ 改善 性购 房， 化 ３ 岁， 购
房 时间２ １年 ５ ９ ｌ购 买 的是１６７ ０ ２ 月１ Ｅ， ３． ５ 平方 米 “ 三居 ” 大 户型 ， 总价 ２ ９ ， ３ 万 首
付３ ％ 打八 折 。 ５， 购房 原 因为 自住 ， 交房
中粮万科长阳半岛项目分析报告
1-A(03) 21588 71060 71060
3.29 823
经济技术指标
1-B(04,06,08) 56022 131315 127355 3960 2.34 1490
其中(m2) 1-C(10) 42022 60440 60440
1.44 367
1-D(11) 48483 95190 91050 4140 1.96
组团规划
各组团住宅布局上争取最大限度 利用外部景观资源。
认真分析小区周边交通及环境， 确定合理的出入口及交通系统。
各组团出入口科学布置，兼顾了 整个小区各组团交通联系及与城 市干道的关系，以及住宅和商业 组团的互动。
组团平面组织
以集中绿地为核心、二～四排单体。 所有单元从组团内部进入。
物业管理方案
邻里单位： 邻里单位封闭式管理，设置防越周
界; 每个邻里单位设置2个出入口，设置
物业管理； 每个邻里单位设置1个物业监控中心
及办公室。 组团： 组团围合不封闭； 单元门禁+物业固定岗+巡查+小区监
控。
主要交通组织
公交优先 步行优先
停车组织分析图
规划核心手段
2011年 年底
80-90㎡两 居；92㎡三
居
854
2010.8.2 8
3、4#楼 2011年 年底；
2#楼 2012年
年中
80-90㎡两 居；92㎡三
居
2010.10. 1
2011年 年底
80-90㎡两 居；92-105
㎡三居
2010.12. 18
2012年 年底
68-90㎡两 居；94-97
㎡三居
(完整版)装配式建筑 ppt
一、装配式建筑的定义
内墙板
由轻质混凝 土制作而成的 非承重墙体。
一、装配式建筑的定义
叠合板
叠合板由预制部分和现浇部分组成，预制部分
在施工的时候起模板作用，完毕后和现浇部分形成 整体，是装配整体式结构体系的一部分。
一、装配式建筑的定义
预制楼梯
一、装配式建筑的定义
预制阳台
相关政策简述
二、相关政策简述
五、装预配式制建筑构施件工示的意安图 装
施工现场工序示意图
构件施工现场检验
构件施工现场编号核对
构件支架现场质量、标高、位置核验
构件细部尺寸核对
五、预制构件的安装
施工现场工序示意图
构件吊装就位
构件装配质量验收并记录
五、预制构件的安装
预制柱吊装示意图
PC柱吊装准备 柱轴线位置复核
吊装就位 柱轴线位置复核
五、预制构件的安装
预制楼梯吊装示意图
楼梯吊装
楼梯就位
楼梯吊装完成
五、预制构件的安装
施工现场
五、预制构件的安装
施工现场
五、预制构件的安装
施工现场
五、预制构件的安装
施工现场
五、预制构件的安装
施工现场
五、预制构件的安装
施工现场
五、预制构件的安装
BIAD IBC大连万科城项目装配式实验楼施工模拟.mp4
装配式建筑的优点
六、装配式建筑的优点
绿色施工 实现了建筑全流程完全可控
大可控
1、质量
解决传统建筑方式普遍存在的渗漏、不隔音、 不隔热、精度差等 “质量通病”；
2、进度
施工周期是传统建筑方式的1/3左右， 高层建筑含精装修可在一年以内全部完成；
北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)
长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展， 但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向G转化
丰 台 区
房 山 区
20KM
本项目
三环 四环
京
开
五环
高
速
六环
大兴区
项目位置：
•项目位于房山区最北侧的长阳半 岛，毗邻丰台区、大兴区；
•隶属房山区CSD中央休闲购物区 核心功能区；
•地处永定河生态走廊规划范围内， 未来会有部分土地作为休闲旅游 度假会馆使用；
但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，
且石景山供应有限
玉渊潭 丽泽 青塔
郭公庄 大兴
石景山
33 没有供应
• 和首置客户匹配度最高 的是石景山和长阳区域
项目，但石景山供应有
40
40
60 没有供应
限 • 在长阳75平米以上即可
40
没有供应 60
提供比五环内更舒适的 空间吸引客户 • 针对纯首置建议选择75-
玉渊潭 丽泽 青塔
假设需求面积 为75-100平米
33
150万在城内没有合适产
40
60
40
60
品；在石景山、大兴、长 阳及房山可买75-100平米 2居或3居
郭公庄
50
75
大兴
65
85
石景山
75
100
房山城区
100
136
长阳王佐
85
100
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140
对产品建议是：
• A、B类地块以130平米左右的南北通透大面宽三居户型（使用面积140平米左右）先期 入市，配合高品质的园林，产品比例50%以上
绿色建筑-万科长阳项目案例介绍
2、节能与能源利用
采暖与空调：本项目单元住宅夏季空调采用单元式空调器，各房间单 独设置，卧室按分体壁挂机预留位置，客厅按柜机考虑预留位置。本 工程住宅项目除卫生间使用钢制散热器外，室内均采用低温地板辐射 采暖系统。
➢ 优化策略： 由于地板辐射采暖系统与散热器系统对水温要求不同，卫生间的
采暖设计应考虑热媒温度，不应按照常规温度设计。
高效灯具
本项目可根据屋面形式选用以下两种安装方式：
2、节能与能源利用
✓ 优选项： 可再生能源：
➢ 策略：本项目在十八层以下五层以上的住 宅楼设置太阳能热水，系统形式建议采用 集中设置太阳能集热板、分户设置储热水 箱及辅助电加热的系统。 太阳能集热板设置：可选择屋面嵌入式安装； 屋顶平面安装。
➢ 设计落实：屋顶平面安装，太阳能热水利 用户数一期1196户，占项目内总户数2105 户的56.8%；二期606户，占总户数的53.5%。
✓ 优选项：
2、节能与能源利用
涉及：建筑专业，暖通专业，电气专业，给排水专业
✓ 控制项及一般项： 建筑环境及节能：
外围护结构：本项目住宅建筑围护结构热工性能均符合北京市居住建筑节能标准要求。 本项目住宅建筑的外围护结构节能目标为达到节能70%。
➢ 策略：
外墙做法：非工业化住宅外墙采用外保温，外墙的传热系数需不大于0.44W/ （m2•K）。做法建议：钢筋混凝土墙，基层墙面刷界面剂，DP砂浆找平，DEA砂浆 粘贴100厚膨胀聚苯板，抹3~5厚聚合物砂浆（DBI）中间压入一层耐碱玻纤网格布， 涂料饰面。
➢ 设计落实： 住宅部分采用地板辐射供暖系统 换热站内设置采暖二次循环泵及换热器，热水循环泵的耗电输热
比满足《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》的要求。
2011年绿色建筑评价标识三星级项目——中粮万科长阳半岛项目
最北 侧 和 东 西侧 设 置有 １ 层 或２ 层 塔式 高 层 。住 宅首 层设 入 口大 ８ ８
堂 二 层 以 上 全 部 为 住 宅 ， 有 四 栋 工 业 化 板 楼 为 预 制 装 配 式 混 凝
土 剪力 墙 结构体 系 ．其 余住 宅 楼 为现 浇混 凝 土剪 力 墙结 构 。工 业
采 用先进 可靠 的智能化 系统 ；
设置有 机垃圾 生态 处理 设备 ：
图 １ 图２） 。
１ ９
、
２ 施 工过 程 中控制各 种污 染及对 周边 区域 的影 响 ； ０ ２１ 、对施 工过 程 中产 生 的废 弃物 分类 处理 ．并进 行 回收 和 再
利用； ２ 设 置绿色 措施 宣传展 示系 统 。 ２
套 面 积 ８ ０ 平 方 米 ， 地 下 建 筑 面 积 约 ３７ 平 方 米 。 项 目一 期 为 １ ００ ．万 号 地 内 的４ 撑地 块 和 １ 群 块 ． 总 用 地 面 积 约 ９．万 平 方 米 ，总 建 筑 １地 ４ 面 积 约２ ５ 平 方 米 。 小 区 内住 宅 建 筑 主 要是 ９ 南 北 向 板 楼 ． ２． 万 层
１ 卧室 、起居 室选用 具有 除醛功 能的 涂料 ： ５ １ ６、建 筑与 室内 同步设计 ．室内装修 一次 到位 ． １ ７、采用 浮筑 楼板 构造 ．与地 板采 暖 相结 合 ．有 效 降低 楼板 撞 击声 声压级 ：
１ ８
、
图３工业化预 制外墙
图４全 装修住 宅室内
１ 层 以下５ 以上 的住 宅楼 设置 太 阳能热 水 系统 ．采用 集 ８ 层
一
ｉ
；轴 ． ３∞
中设置 集热板 分 户设 置储热 水箱 的方 式 ；
万科9号地规划方案汇报lx
21597 16647 5497 11150 4950
3.0 80 2012 36% 30% 1899 267 1632 108
16647
总建筑面积（平方米） 地上建筑面积 商业建筑面积 办公建筑面积 地下建筑面积 容积率 限高 建筑基底 建筑密度 绿地率 绿化面积 覆土绿化 实土绿化 停车位
19
H=80
MRT长阳站
区核心功能分析
• 长阳半岛•中央城规划 • CENTRAL CITY MASTER PLANNING
是繁华、现代、自然在便捷的服务设施基础上的融合， 是以人为本的“一生之城”，一种清新的宜居都市。
新加坡小桂林 Little Guilin Singapore
新加坡碧山 Bishan Singapore
• 整体规划 • MASTER PLANNING
区域发展概念
根据区域特点、地理优势、产业链关 系、自然生态资源等因素，长阳半岛 区域已规划成形了六大经济板块，作 为重点项目，相继投入开发。
这六大板块分为是：
场地情况简介
长阳镇控规图
本案
场地情况简介
长阳镇起步区9号地
本地块场地平整，存在少量树木，地铁等基础建设相对完善，周边部分地块建筑 已经拔地而起
控制高度：36m
控制高度：60m
控制高度：80m
建筑密度：40%
建筑密度：40%
建筑密度：40%
绿地率：30%
绿地率：30%
绿地率：30%
03-09-13
用地规模：5606m² 容积率：3 地上建筑规模：16818m² 控制高度：80m 建筑密度：40% 绿地率：30%
03-09-15
用地规模：5549m² 容积率：3 地上建筑规模：16647m² 控制高度：60m 建筑密度：40% 绿地率：30%
防水技术与围护结构节能施工
防水技术与围护结构节能施工当前，对限价的一二线城市来说，要做好产品又要控制成本，而对三四线来说则要快周转的同时，保证产品质量，怎么办？碧桂园等的实践表明，采用新技术是一条不错的路径。
事实上，早在去年底，住建部就发布了《建筑业10项新技术（2017版）》，对装配式混凝土结构技术、绿色施工技术、机电安装工程技术等做了十分详尽的规定。
鉴于防水等也是行业内的一个老大难，本文主要介绍防水技术，以及围护结构节能的标准和案例。
1 防水卷材机械固定施工技术1.1 聚氯乙烯（PVC）、热塑性聚烯烃（TPO）防水卷材机械固定施工技术1.1.1 技术内容机械固定即采用专用固定件，如金属垫片、螺钉、金属压条等，将聚氯乙烯（PVC）或热塑性聚烯烃（TPO）防水卷材以及其他屋面层次的材料机械固定在屋面基层或结构层上。
机械固定包括点式固定方式和线性固定方式。
固定件的布置与承载能力应根据实验结果和相关规定严格设计。
聚氯乙烯（PVC）或热塑性聚烯烃（TPO）防水卷材的搭接是由热风焊接形成连续整体的防水层。
焊接缝是因分子链互相渗透、缠绕形成新的内聚焊接链，强度高于卷材且与卷材同寿命。
点式固定即使用专用垫片或套筒对卷材进行固定，卷材搭接时覆盖住固定件。
线性固定即使用专用压条和螺钉对卷材进行固定，使用防水卷材覆盖条对压条进行覆盖。
1.1.2 技术指标（1）屋面为压型钢板的基板厚度不宜小于0.75mm，且基板最小厚度不应小于0.63mm，当基板厚度在0.63~0.75mm时应通过固定钉拉拔试验；钢筋混凝土板的厚度不应小于40mm，强度等级不应小于C20，并应通过固定钉拉拔试验。
（2）聚氯乙烯（PVC）防水卷材的物理性能应满足《聚氯乙烯（PVC）防水卷材》GB 12952标准要求、热塑性聚烯烃（TPO）防水卷材物理性能指标应满足《热塑性聚烯烃（TPO）防水卷材》GB 27789标准要求，主要性能指标见表1、表2。
表1聚氯乙烯（PVC）防水卷材主要性能表2热塑性聚烯烃（TPO）防水卷材主要性能1.1.3 适用范围适用于厂房、仓库和体育场馆等低坡大跨度或坡屋面的新屋面及翻新屋面的建筑防水工程。
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其他(代征绿地) 10850
总用地面积 建筑面积 住宅 其中 商业 容积率 户数 停车
276233 497219 310640 177052 1.8 2378 1189
5-E(01) 49806 102060 89420 12640 2.05 657
5-F(04) 50656 99868 86010 13858 1.97 700
1-B(04,06,08) 56022 131315 127355 3960 2.34 1490
其中(m2) 1-C(10) 1-D(11) 42022 48483 60440 95190 60440 91050 4140 1.44 1.96 367 995 其中(m2) 5-G(07) 5-H(06) 50470 47302 54191 85102 54191 85102 0 0 1.07 1.80 393 628
中粮万科长阳半岛项目分析报告
目
一
项目概况 项目规划解析 营销进度解析 营销策略解析
录
二 三
四
项 目 概 况
项目区位及已开盘部分楼座分布
项目位于房山区长阳镇京良路南侧，京良环岛 东行约3公里，紧邻城铁房山线长阳站约200米。
项目包括长阳镇的1#、3#、5#地，呈倒品字形， 总建筑面积115万平米，目前已开盘部分为1#地 的03、04、11地块。
开盘前期
6月15日－7月18日
释 放 价 格 效 果
单价 14000－18000
单价 13500起－16500起
总价区间 E户型：110－120万， C户型：125－135万， F户型：130－140万， A户型：150－160万
848
建筑形态
• • 板楼、板塔结 合 高 层： 16 、 1 7 、 18 、 21 、 28 层； 小高层：9层 一梯两户、一 梯四户、两梯 四户 • • •
户型区间
• 一居：51-73㎡ 两居：68-94㎡ 三居：90-105 ㎡ • •
物业费
多层：2.7元/ 月•平方米 小高层：2.6元 /月•平方米 高层：2.4元/ 月•平方米
其他(09,10) 77999 155998 155998 2
绿化分析图
园林风格：新中式园林，环形绿带规划。 郊野运动公园：优美的景观环境，舒适的休闲空间，便利的运动场地与设施， 有利于促进产品销售的实现。
大密大疏之产品规划
总体规划层面，根据用地属性，项目采用大密大疏的布局方案，有利于： 丰富产品线、实现混合居住，为不同阶层与生命周期的群体提供居住、生活空间 及服务，使其在一个社区内度过一生成为可能。 创造健康宜居的生活空间。 创造丰富的建筑组团空间形象，形成具有标志感的社区形象。
核心卖点：大品牌、地铁旁、好学校。 价格释放：入市初期价格测试14000－18000，开盘起 价13500给客户惊喜。截止到目前的成交均价仍旧在测 试价格范围内，满足客户对价格的心理预期。
项 目 规 划 解 析
项目地块分布
8号地西侧 建工地产
8号地东 侧 首开地产
7号地
3号地北
Outlets
•
项目已开盘部分户型配比及成交情况
一居 项 目 分 期 一 期 一 期 二 期 二 期 推出楼座 面积 区间 （㎡） 套 数 比 例 面积 区间 （ ㎡） 8294 8489 8286 6890 二居 套 数 比 例 面积 区间 （ ㎡） 9094 102105 90103 9497 三居 套 数 比 例 总套 数 大订 数 签约 数 成交均 价 （￥/ ㎡）
小结
大密大疏，混合居住。 新中式园林，环形绿带规划。 功能混合、配套设施、教育资源保障居民舒适生活。 组团规划：开放空间、出入口、物业管理方案、组团 交通布局合理。
营 销 进 度 解 析
项目营销进度节点
2009.9 获取土地 2010.3.15 中关村燕莎设立外展场 2010.4.8 国贸房展会 2010.4.17 万科老社区巡展 2010.4 销售中心开放 2010.5.15商超巡展
项目已开盘部分概况
项目 分期 一期 推出楼 座 建筑形态 总建面 （㎡） 容积 率 2.34 开盘时间 入住时 间 户型区间 80-90㎡两 居；92㎡三 居 总套 数 854 物业费
04地块1、 1、7号楼28层，两梯四 5、6、7 户；5、6号楼9层,一梯 号楼 两户
76167.2 5
2010.7.2 4
04地块1、5、6、 51-73 7号楼 04地块2、3、4 号楼 11地块1、2、3 号楼 03地块4、5、6、 7号楼和11地块 4、5、6、7号 楼 68-73
10
1.1 7% 0.2 7% 1.8 6% 0.2 4%
676
79. 16% 74. 80% 31. 91% 45. 64%
168
19. 67% 24. 93% 66. 23% 54. 13%
体 育 中粮万科 公 园 长阳半岛 5号地
1号地
首开地 产 3号地南 中粮万 科长阳 半岛
6号地
中国铁建 限价房
4号地
中粮万科 长阳半岛
城建地产
1、5#地规划总平面图
大密大疏、混合居住； 郊野公园、运动休闲； 组团绿环、社区中心； 示范区形态内向，服务外向； 社区中心形态开放，服务内向。
34143.0 4
1.96
2010.10. 1
80-90㎡两 居；92-105 ㎡三居
376
二期
77987.4 4
2.2
2010.12. 18
2012年 年底
68-90㎡两 居；94-97 ㎡三居
多层： 2.7元/ 月•平 方米； 小高层： 2.6元/ 月•平 方米； 高层： 2.4元/ 月•平 方米
854
11
843
13685
1
282
94
377
2
375
15606
68-73
7
120
249
376
0
376
15146
57
2
387
459
848
819
29
16108
合计
51-73
20
0.8 1%
6894
146 5
59. 67%
90105
970
39. 51%
2455
832
1623
面积区间
•一居：51-73㎡ •两居：68-94㎡ •三居：90-105㎡
中关村的IT白领；
大企业团购客户；
项目卖点分析
锁定卖点：
在首次开盘前通过对市场客 户的关注研究和产品卖点的 卖点排序，长阳半岛推导出 开盘前的主要三大卖点。 相应的推广后期围绕“大品 牌 地铁旁 好学校”这三大 卖点展开。
定价策略——价格释放
时 间
入市初期
3月－4月
办卡前期
5月－6月14日
典型户型分析
两室两厅一卫：85㎡。 优点：户型方正，动线合理，动静分离，收纳空 间设计合理，满足居住要求。 缺点：全南朝向，影响通风。卫生间为暗卫
三室两厅一卫：90㎡。 优点：户型紧凑，南北通透，动线合理，动静分 离，收纳空间设计合理，满足居住要求。 缺点：卫生间为暗卫，影响通风。
样板间分析
样板间：新中式风格，两套样板间侧重不同色调和表现元素。 样板间定位：符合项目及客群定位，不求奢华，但求舒适、宜居。 收纳空间：充分利用户型结构特点，设臵实用的收纳空间，强调户型紧凑实用。
户型配比
•一居：0.81% •两居：59.67% •三居：39.51%
成交均价
•一期Ⅰ：13685 •一期Ⅱ：15606 •二期Ⅰ：15146 •二期Ⅱ：16108
•经济型两居
•紧凑型三居
•两居为主：59.67% •三居为辅：39.51% •搭配一居： 0.81%
•楼面地价6443元/平米，带精装修总成本在11000元/平米左右 •成交均价由13685上升到16108元/平米，上浮17.71%，消费者可接受范围
充分利用已有资源，提早使客户了解项目，有效延长蓄客周期。
在蓄客期，为保证项目热度，应有节奏的围绕不同主题，推出各期的宣传推 广活动。
网络摇号表像上体现了公平，避免在开盘现场制造矛盾。开盘场地选择合理， 销售现场组织有序、高效。
营 销 策 略 解 析
客群定位
挖掘客户需求： •房山西部片区的首臵需求； •优秀的产品加合理的价格； 客户群体区域集中在丰台、海淀、房山 的西部片区： 房山区的地缘性客户； •满足客户需求相关的生活配 套。
组团平面组织
以集中绿地为核心、二～四排单体。 所有单元从组团内部进入。
组团开放空间
合理配臵运动场地、休憩设施、遮阳设施，方便居民 在开放空间内的活动、交流。
组团交通、健康规划
组团围合不封闭。 人 车 分 流 ： 项 目 70%是地下车 位。每一个楼前只有搬家车辆 、紧急救护车可以进入到里面 ，一般车辆直接进入地下，实 现人车分流。 单元门禁 + 物业固定岗 + 巡查 + 小区监控。
配套分布
配套设施分布：合理配臵社区配 套设施，构建社区自治体系。居 民能够以适当的组织形式，参与 社区运营与管理并施加影响，成 为社区真正的主人，并得到应有 的尊重。
组团规划
各组团住宅布局上争取最大限度 利用外部景观资源。 认真分析小区周边交通及环境， 确定合理的出入口及交通系统。 各组团出入口科学布臵，兼顾了 整个小区各组团交通联系及与城 市干道的关系，以及住宅和商业 组团的互动。
项目实景展示
售楼处外部及内部实景
项目实景展示
现场围挡及工程进展情况
小结
项目定位：首臵社区，85平米的两居和90平米的三居 为主，精装修，低总价。 客群定位：80%以上为自住，利用交通优势扩大客群范 围，客群分布在丰台、海淀、房山的西部片区。