商业概念及商业定位策划(PPT50页)
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商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
商业企划课件ppt
06 风险评估与应对策略
市场风险
市场风险总结
市场风险主要源于市场需求的变化、 消费者偏好的转移以及经济形势的波 动。
应对策略
定期进行市场调研，了解消费者需求 和行业趋势；建立灵活的定价和营销 策略；保持对经济形势的关注，适时 调整业务策略。
竞争风险
竞争风险总结
竞争风险主要来自竞争对手的价格战 、产品创新、市场扩张等策略。
执行计划
制定详细的执行计划，包括时 间安排、人员分工、预算分配 等。
市场调研
收集相关市场信息和数据，了 解行业趋势、竞争对手情况及 客户需求。
策略制定
根据目标设定，制定相应的市 场、产品、品牌等策略。
评估反馈
对商业企划的实施过程和结果 进行定期评估，及时调整和优 化实施方案。
02 市场分析
目标市场
行业趋势分析
了解行业的发展趋势、市场规模、竞 争格局等，以制定适应行业发展的战 略。
消费者行为分析
消费者需求分析
了解消费者的需求、偏好和购买动机，为产品设计和市场定位提 供依据。
消费者购买决策过程
研究消费者的购买决策过程，包括信息收集、品牌选择、购买决策 等环节。
消费者满意度调查
通过调查了解消费者对产品的满意度、忠诚度和口碑传播情况，以 提高产品和服务质量。
。
团队组建
选拔具备专业知识和经 验的人才，组建高效协
作的团队。
培训与发展
定期开展培训和团队建 设活动，提升团队成员
的技能和凝聚力。
激励机制
建立合理的激励机制， 激发团队成员的积极性
和创造力。
资源整合与配置
01
02
03
04
资源评估
商业定位案例分析ppt课件
➢商场以娱乐为亮点，借以吸引客流，实现1-3层的全面购物功能 ，加上便捷的餐饮配套，使消费者真正的集吃、购、玩于一体， 实现一站式消费
名称
4层娱乐天地餐饮规模及业态
建筑面积 营业面积 （平方米） （平方米）
业态
天天美食城 2106
1929
东北风味、四川风味 等几十种地方风味
环球风情美 食街
2110
1930
便利交通 •公交系统——北部深南大道是城市东西向主要交 通通道；周边有31条公交线路经过。 •地铁系统——项目与深圳地铁1号线深圳大剧院 站相邻，该站在政府支持下与项目贯通，大大增加 了客流
3
2 PART 项目总体定位/案例借鉴
深圳华润中心定位与功能组合——以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的 “都市综合体”，多种物业类型和谐共生
全年龄段消费人群：
儿童及青年：娱乐城里游乐项目花样繁多，钓鱼 、划船、恐怖城、爱情岛…刺激、惊奇、惬意、浪 漫各种视觉感官冲击，令人流连忘返
中青年：8个道保龄球馆、乒乓球、健身房以及长 春市最繁华的5星级影城，是吸引中青年人的重要 手段
老年人：；陪孩子来的同时可赏花看鸟，200多平 方米的花坛以热带和亚热带稀有花为主，鸟林经 常会有各种鸟的表演
14
2 PART 项目总体定位
功能特色1——娱乐天地项目设计以儿童为中心，全面考虑了各年龄层人群，创造全 年龄段消费环境
特点：
每一板块都有自己明确的主题与特色，各版块之间 互不冲突，避免单调，娱乐内容涵盖从儿童到青年 的多种项目
中央威尼斯水街、欧式建筑环抱的圣马可广场等以 丰富的故事话元素展现景观，一扫通常单调的购物 方式，成为城市购物的新宠
18
2 PART 项目总体定位
商业定位报告ppPPT课件
.
41
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
43
07 定位分析
儿童主题定位：
他（她）让你头痛？来这里吧！没有我们搞不定的熊孩子！
全方面服务0~14周岁各阶段儿童
.
44
07 定位分析 儿童主题定位：
.
45
07 定位分析 儿童主题定位：
.
46
07 定位分析
.
8
4. 竞争环境分析-潜在项目 滕州潜在商业项目较多，未来商业竞争激烈
4
2
5
3
1
.
9
4. 竞争环境分析-竞争策略
1. 加快主力店招商
滕州国际大卖场市场容量有限，随着大润发的签约，市场空间进一步被挤压，建议尽快启动国际大卖场招商， 尽快签约，才能为项目的发展奠定坚实的基础。
2. 引进特色业态，树立项目亮点
2、小公司：针对服务性小公司客户提供可办公场所，可分可合，灵活多变。 3、过渡型置业者：针对新滕州人、年轻人提供过渡型的小户型产品。
.
51
2. 产品定位：
酒店式公寓户型配比表
注：酒店式公寓的户型和价格需销售代理公司给出专业意见
.
52
建筑形态：板楼形态，南北通透，得房率高
建筑建筑形态示意
标准层平面示意
街为主要形式，新业态的接受需要培养。
➢ 周边商业氛围弱：地块周边以住宅为主，
商业氛围弱，需要培养。
.
12
7. 战略选择
增长型战略
“优势—机会”战略：充分利用外部机遇，尽力规避内部劣势
把握滕州商业升级提升的趋势、机遇，借助项目区域不断成熟和交通优势， 打造滕州紧缺的、领先于市场的一站式体验消费场所。
商业基础知识课件
详细描述
财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表等，它们提供了关于企业财务状况、经营成果和现金 流量的信息。对这些报表进行分析，可以帮助投资者、债权人和企业管理者了解企业的财务状况，评 估企业的经营绩效，预测未来的发展趋势。
投资决策与筹资决策
总结词
投资决策与筹资决策是财务管理中的重 要环节，对企业的发展具有深远影响。
市场细分与定位
要点一
总结词
市场细分是将整体市场划分为具有相似需求和特点的较小 客户群体的过程，而市场定位则是根据组织的特点和优势 ，选择一个或多个细分市场作为目标市场的过程。
要点二
详细描述
市场细分是识别不同客户群体需求和行为的过程，有助于 组织更好地理解客户需求并提供定制化的产品或服务。市 场定位则是组织根据自己的特点和优势，选择一个或多个 细分市场作为自己的目标市场，并制定相应的营销策略以 满足这些市场的需求。正确的市场细分与定位有助于组织 在竞争中获得优势，提高市场份额。
导向定价等。选择合适的定价策略对于组织的成功至关重要。
促销与分销策略
总结词
促销策略是组织通过各种方式刺激消费者购买产品或服 务的活动，而分销策略则是组织如何将产品或服务传递 给最终消费者的过程。
详细描述
促销策略是组织为了刺激消费者购买而采取的一系列活 动，包括折扣、赠品、试用等。促销策略可以吸引潜在 客户，提高销售额和市场占有率。分销策略则是组织如 何将产品或服务传递给最终消费者的过程，包括直销、 分销、零售等渠道。选择合适的分销渠道可以降低成本 ，提高效率，同时也可以提高客户满意度。
商业模式的类型
总结词
根据不同的分类标准，商业模式可以分为多种类型。
详细描述
根据企业与客户的合作方式，商业模式可以分为直接模式和间接模式；根据企 业的价值定位，可以分为低成本模式和差异化模式；根据企业的扩张方式，可 以分为单店模式和连锁模式等。
财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表等，它们提供了关于企业财务状况、经营成果和现金 流量的信息。对这些报表进行分析，可以帮助投资者、债权人和企业管理者了解企业的财务状况，评 估企业的经营绩效，预测未来的发展趋势。
投资决策与筹资决策
总结词
投资决策与筹资决策是财务管理中的重 要环节，对企业的发展具有深远影响。
市场细分与定位
要点一
总结词
市场细分是将整体市场划分为具有相似需求和特点的较小 客户群体的过程，而市场定位则是根据组织的特点和优势 ，选择一个或多个细分市场作为目标市场的过程。
要点二
详细描述
市场细分是识别不同客户群体需求和行为的过程，有助于 组织更好地理解客户需求并提供定制化的产品或服务。市 场定位则是组织根据自己的特点和优势，选择一个或多个 细分市场作为自己的目标市场，并制定相应的营销策略以 满足这些市场的需求。正确的市场细分与定位有助于组织 在竞争中获得优势，提高市场份额。
导向定价等。选择合适的定价策略对于组织的成功至关重要。
促销与分销策略
总结词
促销策略是组织通过各种方式刺激消费者购买产品或服 务的活动，而分销策略则是组织如何将产品或服务传递 给最终消费者的过程。
详细描述
促销策略是组织为了刺激消费者购买而采取的一系列活 动，包括折扣、赠品、试用等。促销策略可以吸引潜在 客户，提高销售额和市场占有率。分销策略则是组织如 何将产品或服务传递给最终消费者的过程，包括直销、 分销、零售等渠道。选择合适的分销渠道可以降低成本 ，提高效率，同时也可以提高客户满意度。
商业模式的类型
总结词
根据不同的分类标准，商业模式可以分为多种类型。
详细描述
根据企业与客户的合作方式，商业模式可以分为直接模式和间接模式；根据企 业的价值定位，可以分为低成本模式和差异化模式；根据企业的扩张方式，可 以分为单店模式和连锁模式等。
商业策划ppt
商业策划ppt商业策划是一个组织或企业为实现特定目标而制定的战略和方案。
商业策划ppt则是将商业策划内容以幻灯片的形式进行展示，以便于沟通、讲解和分享。
本文将以商业策划ppt为题，介绍商业策划ppt的重要性、结构和制作要点。
商业策划ppt的重要性商业策划ppt在商业领域具有重要的作用。
首先，商业策划ppt可以帮助企业清晰地表达自己的商业战略和目标。
通过精心设计的幻灯片，可以将复杂的商业策划内容以简洁、直观的方式呈现给观众，提高他们对商业策划的理解和认同。
其次，商业策划ppt可以有效地传递信息。
相比于文字或口头表达，图表、图片和图形在传递信息方面更加直观和易于理解。
通过使用适当的图像和图表，可以更好地展示市场分析、目标用户、竞争对手等信息，使观众更容易理解和接受商业策划的内容。
最后，商业策划ppt可以增强演讲者的说服力。
通过精心选取的幻灯片和合理的排版布局，可以增强演讲者的表达能力和自信心，使得观众更愿意听取和接受演讲者的观点和建议。
商业策划ppt的结构一个成功的商业策划ppt应该具有清晰的结构。
一般而言，商业策划ppt可以分为以下几个部分：1.引言：介绍企业或组织的背景和目标。
可以简要介绍企业的历史、发展和市场地位，以及商业策划的目标和意义。
2.市场分析：对目标市场进行详细分析。
可以包括市场规模、发展趋势、竞争对手等信息，以及对目标用户的特征和需求的描述。
3.商业模式：介绍企业的商业模式和盈利方式。
可以包括产品或服务的特点、销售渠道、价格策略等内容，以及企业的核心竞争力和差异化优势。
4.营销策略：阐述企业的营销策略和推广计划。
可以包括品牌定位、市场推广活动、渠道管理等内容，以及预期的市场反应和销售增长目标。
5.财务规划：展示企业的财务规划和预测。
可以包括预算分配、销售预测、成本控制等内容，以及预期的财务指标和盈利能力。
6.总结与展望：对商业策划进行总结，并展望未来的发展方向和机会。
可以强调企业的竞争优势和发展潜力，以及对市场变化和竞争挑战的应对策略。
商业综合体商业规划方案介绍课件
04 空间布局：根据商业综合
体的空间特点，合理规划 各业态和品牌的布局，提 高商业综合体的空间利用 率和顾客体验
业态组合
01
零售业态：包 括超市、百货、
专卖店等
02
餐饮业态：包 括中西餐厅、 快餐店、咖啡
厅等
03
娱乐业态：包 括电影院、
KTV、游戏厅 等
04
服务业态：包 括银行、邮局、
旅行社等
05
商业综合体商业规划方案介绍 课件
演讲人
目录
01. 商业综合体概述 02. 商业规划方案设计 03. 商业规划方案实施 04. 商业规划方案评估
商业综合体概述
商业综合体的定义
通常包括购物中心、 写字楼、酒店、公
寓等多种业态
01
02
03
具有较高的商业价 值和社会影响力
04
商业综合体是一种 多功能、综合性的
提高居民生活品质： 商业综合体可以为 居民提供一站式的 购物、休闲、娱乐 等服务，提高居民 的生活品质。
改善城市环境：商 业综合体的建设和 运营可以改善城市 环境，提升城市形 象。
环境效益评估
节能减排：评 估商业综合体 在节能、减排 方面的效果
01
生态友好：评 估商业综合体 对周边生态环 境的影响
03
02
绿色建筑：评 估商业综合体 是否符合绿色 建筑标准
04
可持续发展： 评估商业综合 体在可持续发 展方面的表现
谢谢
项目质量管 理：制定项 目质量标准， 监控项目质 量，确保项 目质量达到 要求
项目风险管 理：识别项 目风险，制 定风险应对 措施，确保 项目顺利进 行
01
02
03
04
商业课件ppt
商业模式案例分析
案例一
亚马逊（Amazon）—— 从图书销售到全球领先的电商 平台，通过互联网商业模式实现了快速扩张和持续创新。
案例二
特斯拉（Tesla）—— 以电动汽车为切入点，通过创新的 技术和产品，打造了完整的生态系统，实现了商业模式的 颠覆式创新。
案例三
拼多多—— 通过创新的社交电商模式，实现了快速的用 户增长和市场份额扩张，成为电商行业的后起之秀。
的商业活动。
电子商务
电子商务是指通过互联网、移动 设备等数字渠道进行商品和服务 交易的商业活动。电子商务的模
式包括B2B、B2C、C2C等。
02 商业模式与案例
传统商业模式
01
02
03
定义
传统商业模式是指基于实 体店面、传统销售渠道和 有限客户群体的经营模式 。
特点
以产品为中心，强调生产 、销售和售后服务，但缺 乏个性化服务和快速响应 市场需求的能力。
适用于产品或服务可数字化、客户 需求多样化的行业，如电商、在线 教育等。
创新商业模式
定义
创新商业模式是指通过创新的技术、产品或服务，打破传统商业 规则和竞争格局，实现商业价值的创造和提升。
特点
以创新为核心，强调技术驱动、快速迭代和生态系统建设，具有高 风险、高回报的特点。
适用范围
适用于技术密集、创新需求强烈的行业，如人工智能、生物科技等 。
产品与服务策略
产品策略
根据市场需求和竞争状况，制定 产品策略，包括产品定位、产品 组合、产品创新等。
服务策略
提供优质的服务，包括售前、售 中和售后服务，提高客户满意度 和忠诚度。
营销与推广策略
营销策略
制定有效的营销策略，包括品牌建设 、促销活动、渠道管理等，以扩大市 场份额和提高销售业绩。
商业高级ppt课件
商业高级PPT课件
目 录
• 商业概述 • 商业策略与决策 • 商业计划与执行 • 商业营销与品牌 • 商业管理与领导力 • 商业案例分析
商业概述
01
商业的定义与特点
总结词
商业是指通过市场交换获取利润的活动，具有盈利性、营利性和市场性等特点。
详细描述
商业是一种以盈利为目的的经济活动，通过市场交换的方式，提供商品和服务，满足消费者的需求，并从中获取 利润。商业活动具有营利性和市场性，需要遵循市场规则和法律法规，同时不断创新和改进，以满足消费者不断 变化的需求。
02
03
04
领导风格
了解不同领导风格的特点，根 据情境选择合适的领导风格。
决策能力
培养分析问题、评估风险和制 定有效决策的能力。
激励与辅导
激发团队成员的潜力，提供指 导和反馈，促进个人和团队成
长。
变革管理
适应变化，引领团队应对挑战 和变革。
企业文化的塑造与传承
价值观塑造
明确企业的核心价值观，引导 员工认同和践行。
品牌传播
通过广告、公关、口碑营 销等多种方式，将品牌信 息传递给目标客户，提高 品牌知名度和美誉度。
品牌保护
采取措施保护品牌知识产 权，防止侵权行为和商标 被抢注。
营销效果的评估与优化
效果评估
通过数据分析、市场调查等方式，评估营销活动的实际效果 ，包括销售额、市场份额、客户满意度等指标。
优化策略
根据效果评估结果，调整和优化营销策略，提高营销效果和 投资回报率。
失败企业案例分析
经营失误
总结失败企业在经营过程中出现的重大失 误，如战略决策失误、投资失误等，分析
其对企业发展的影响。
总结词
目 录
• 商业概述 • 商业策略与决策 • 商业计划与执行 • 商业营销与品牌 • 商业管理与领导力 • 商业案例分析
商业概述
01
商业的定义与特点
总结词
商业是指通过市场交换获取利润的活动，具有盈利性、营利性和市场性等特点。
详细描述
商业是一种以盈利为目的的经济活动，通过市场交换的方式，提供商品和服务，满足消费者的需求，并从中获取 利润。商业活动具有营利性和市场性，需要遵循市场规则和法律法规，同时不断创新和改进，以满足消费者不断 变化的需求。
02
03
04
领导风格
了解不同领导风格的特点，根 据情境选择合适的领导风格。
决策能力
培养分析问题、评估风险和制 定有效决策的能力。
激励与辅导
激发团队成员的潜力，提供指 导和反馈，促进个人和团队成
长。
变革管理
适应变化，引领团队应对挑战 和变革。
企业文化的塑造与传承
价值观塑造
明确企业的核心价值观，引导 员工认同和践行。
品牌传播
通过广告、公关、口碑营 销等多种方式，将品牌信 息传递给目标客户，提高 品牌知名度和美誉度。
品牌保护
采取措施保护品牌知识产 权，防止侵权行为和商标 被抢注。
营销效果的评估与优化
效果评估
通过数据分析、市场调查等方式，评估营销活动的实际效果 ，包括销售额、市场份额、客户满意度等指标。
优化策略
根据效果评估结果，调整和优化营销策略，提高营销效果和 投资回报率。
失败企业案例分析
经营失误
总结失败企业在经营过程中出现的重大失 误，如战略决策失误、投资失误等，分析
其对企业发展的影响。
总结词
《项目商业定位报告》课件
价值链分析
总结词
详细描述企业价值链的构成要素和相互关系，包括供 应商、生产商、分销商等。
详细描述
价值链分析是商业模式设计的重要工具。通过价值链 分析，企业可以了解自身的价值创造过程和各环节的 价值贡献，从而优化资源配置和提高经营效率。在价 值链分析中，企业需要关注各环节的协同效应和竞争 优势，以实现整体价值的最大化。
•·
分析市场需求： 研究市 场上的同类产品或服务， 了解其优缺点和市场需求 。
制定差异化策略： 通过 创新或改进，使产品或服 务在市场中具有独特性和 竞争力。
产品或服务特点： 根据 市场需求和竞争分析，确 定产品或服务的特点和优 势。
品牌形象定位
•·
设计品牌标识： 创造独特的品牌 标识，包括商标、视觉形象等， 以增强品牌识别度。
ห้องสมุดไป่ตู้品牌形象定位是塑造项目品牌形 象和个性的关键。
确定品牌核心价值： 根据目标客 户群体和产品或服务特点，提炼 出项目的核心价值。
传播品牌形象： 通过广告、公关 、口碑等渠道，向目标客户群体 传播品牌形象和价值。
竞争优势定位
•·
分析竞争环境： 对市场上的竞争 对手进行深入分析，了解其优势 和劣势。
确定竞争优势： 根据市场需求、 产品或服务特点以及品牌形象， 确定项目在市场中的竞争优势。
《项目商业定位报告 》ppt课件
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 项目商业定位分析 • 市场分析 • 商业模式设计 • 风险评估与对策 • 项目商业计划书 • 结论与建议
01 项目背景介绍
项目发起方介绍
发起方背景
详细介绍发起方的历史、业务范 围、市场地位等，说明其在项目 中的权威性和专业性。
商业综合体定位招商及规划课件PPT课件( 69页)
HITA二小时理论
换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个 成熟商圈的吸客功能，说明了， 当我们进行操作跨区 域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家 竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思 路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区 吸客入店并停留2小时以上的业态组合。
HITA二小时理论
两个重要的概念：
1
HITA二小时理论之比较论业证态组合的设定必须契合
以上的需求
论证来源
顾客停留低 顾客停留2小 商圈属性
于2小时
时以上
商圈成熟度
50~90年代欧美论证结果
（超过100,000 ㎡的购物中
×
心）
2006海口五大商圈调研
45%
√
郊区
低
65%
市区
中/中低
2009珠海三大商圈调研
48.5%
该团队本事不小，花两年时间将一座世界最大 的购物中心搞成世界最空旷的购物中心。
定位应用理论创始人艾尔.里斯和杰克.特劳特 的经典名言：
2 延长顾客停留时间/增加消费额
据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡ 以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的 时间至少都在2～3小时以上, 停留时间和消费金额 成正比，停留时间越久，消费金额越高。
加拿大 西埃德蒙顿
美国 美利坚
英国 美罗中心
英国 蓝水中心
英国 斗牛场
年均营业额都超过10亿美元以上
1 2
争 议 点
美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂 商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 –
Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出：
商业定位方案 PPT
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向
显性目标
商铺实现销售价格最大化； 定位最大限度支撑销售，实现100%销售率
客户隐性目标
商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需 商业实现与项目其它部分的价值互动，提升整体
项目背景
➢项目地处龙南县城中心区域，住宅部分于2006年交付使用； ➢商业部共计8500平米分为3层，每层2800平米，现阶段产权自持； ➢项目以2007年租赁给第三方龙南宏昌公司经营家具家居及配套业务， 租赁时间以2020年8月到期，后期2015年11月份，协调解除合同；
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
60.00%
30.00%
10.00%
我们面临的趋势是怎样的？
Part 1.1
城市属性
市场环境概况——城市概述
龙南
位于江西省最南端，隶属赣州市，东邻定 南县，西靠全南县，北毗信丰县，南接广东省 和平县、连平县；县境东西最大距离60千米 ，南北最大距离55.5千米；是中国对外开放县 ，105国道、大广高速、赣粤高速、京九铁路 贯穿南北，已成为政治、地理、交通优势极为 突出的江西省全方位开放的南大门。 龙南县总面积1640.55平方公里，辖5乡、8镇 、2场、共有11个居委会、94个村委会；总人 口32万，少数民族人口600多人，属典型的纯 客家县，通行客家语（宁龙片），客家文化和 风情浓郁。
限制条件
➢项目剩余土地使用权较短，28年； ➢前期项目做过家具家居业务6年，做当地已形成一定的知名度，这将对 项目新的定位带来带来挑战。 ➢由于项目前期经营产业的局限，项目现阶段周边未形成一个优良的商 业形象。
方案架构
显性目标
商铺实现销售价格最大化； 定位最大限度支撑销售，实现100%销售率
客户隐性目标
商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需 商业实现与项目其它部分的价值互动，提升整体
项目背景
➢项目地处龙南县城中心区域，住宅部分于2006年交付使用； ➢商业部共计8500平米分为3层，每层2800平米，现阶段产权自持； ➢项目以2007年租赁给第三方龙南宏昌公司经营家具家居及配套业务， 租赁时间以2020年8月到期，后期2015年11月份，协调解除合同；
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
60.00%
30.00%
10.00%
我们面临的趋势是怎样的？
Part 1.1
城市属性
市场环境概况——城市概述
龙南
位于江西省最南端，隶属赣州市，东邻定 南县，西靠全南县，北毗信丰县，南接广东省 和平县、连平县；县境东西最大距离60千米 ，南北最大距离55.5千米；是中国对外开放县 ，105国道、大广高速、赣粤高速、京九铁路 贯穿南北，已成为政治、地理、交通优势极为 突出的江西省全方位开放的南大门。 龙南县总面积1640.55平方公里，辖5乡、8镇 、2场、共有11个居委会、94个村委会；总人 口32万，少数民族人口600多人，属典型的纯 客家县，通行客家语（宁龙片），客家文化和 风情浓郁。
限制条件
➢项目剩余土地使用权较短，28年； ➢前期项目做过家具家居业务6年，做当地已形成一定的知名度，这将对 项目新的定位带来带来挑战。 ➢由于项目前期经营产业的局限，项目现阶段周边未形成一个优良的商 业形象。
方案架构
《商业定位报告方案》课件
详细描述
基于对竞争者的深入了解，制定针对性的竞争策略，包括市场定位、产品或服务 改进、营销策略调整、成本优势构建等，以提升自身竞争力并削弱竞争者的优势 。
04
产品定位
产品特点分析
01
02
03
产品特点1
详细描述产品的一个独特 卖点或功能。
产品特点2
描述产品的另一个独特之 处，进一步强调其优势。
产品特点3
竞争者分析
总结词
对竞争者的深入分析有助于了解其竞争优势和劣势，从而制定针对性的竞争策 略。
详细描述
分析竞争者的产品或服务、市场定位、营销策略、财务状况、技术水平、组织 结构等，以了解其竞争优势和劣势，并预测其未来可能采取的行动。
竞争策略制定
总结词
根据竞争环境分析的结果，制定有效的竞争策略是关键。
02
目标市场分析
市场细分
定义
方法
市场细分是根据消费者需求、购买行 为和习惯等因素，将整体市场划分为 若干个具有相似特征的子市场。
包括地理、人口统计、心理和行为等 因素，例如按地域、年龄、收入和消 费习惯等划分市场。
目的
帮助企业更好地了解不同消费群体的 需求，为产品或服务提供更精准的市 场定位。
目标市场选择
根据市场调研结果，选择适合 企业的目标客户群体。
制定定位策略
基于竞争优势，制定企业在目 标市场中的定位策略。
市场调研
了解目标市场需求、竞争态势 和行业趋势。
确定竞争优势
分析企业自身优势和特点，确 定在目标市场中的独特卖点。
实施定位
通过产品、营销、品牌等手段 ，将定位信息传递给目标客户 ，并不断调整优化。
定义
目标市场选择是在市场细分的基 础上，选择一个或多个适合企业 自身条件和战略的子市场作为目
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铺、酒店、写字楼等）组成的区域 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根 据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。
道路类别研究——快速公路、城市主干道、次主干道、支路； 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目的车行和人行来 外部交通动线； 周边环境和目前商业设施研究——类似我们的竞品研究，但也不完全相同。对于商业 来说，“扎堆”往往是个好事。宜利用可借鉴资源，进行业态错位或互补性经营，共享 客流；
国内外标杆项目经验参照，借鉴标杆项目 的成功经验，业态规划、功能规划、动线 规划、以及营销推广方面的成功关键点。
主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客 步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。 次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公 里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平 均不超过40分钟。 边缘商业圈：也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以 外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40 分钟以上。
如何进行
商业市场定位？
分享人：李 梁 20170419
1
主要包括:
商业市场定位 商业业态定位 商业价格定位 商业客户定位
2
1
3
项目立地条件研究 城市宏观经济环境 城市现状及发展规划
道路类别研究——快速公路、城市主干道、次主干道、支路； 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目的车行和人行来 外部交通动线； 周边环境和目前商业设施研究——类似我们的竞品研究，但也不完全相同。对于商业 来说，“扎堆”往往是个好事。宜利用可借鉴资源，进行业态错位或互补性经营，共享 客流；
国内外标杆项目经验参照，借鉴标杆项目 的成功经验，业态规划、功能规划、动线 规划、以及营销推广方面的成功关键点。
主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客 步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。 次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公 里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平 均不超过40分钟。 边缘商业圈：也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以 外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40 分钟以上。
如何进行
商业市场定位？
分享人：李 梁 20170419
1
主要包括:
商业市场定位 商业业态定位 商业价格定位 商业客户定位
2
1
3
项目立地条件研究 城市宏观经济环境 城市现状及发展规划
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建议总商业面积为： 5万平方米左右
配比原则
集中商业：3万平方米左右 临街商业：1.2平方米左右 点式商业：0.8万平方米左右
项目商业定位策略
社区商业规划设计
规划设计两个必备基本点：
服务为本
社区
灵活第一
经营项目关系到 日常生活所需项目
项目商业定位策略
大型社区商业模式的规划设计特色建议
1
三种商业规划模式建议： （1）沿街设计模式； （2）区内半开放泛会所模式； （3）独具特色人、商分流模式。
2）业态店布置原理
———— 业态模拟原理————-
模仿新加坡社区商业配置原理
我国商业配置
一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店——规划的街坊级
二是6000-8000套住户配套建设一个邻区中心——规划的居住小区级
三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心——规划居住区级或 居住地区级
三种客流的大小比例决定销售额比重结构图
派生客流 分享客流 自身客流
项目商业概念定位
项目商业定位策略
商业定位导入
市场互补
与大规模居住区进行配套
动态市场
以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区
项目商业定位策略
商业消费层次功能元素层次组合导入
第四重： 商业/社会/文化交流的消费
商圈大小
一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半 径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
商圈大小关键因子
规模
业态
业种
六大因子
消费
考量
交通
习惯
条件
商圈 竞争
商业概念导入
商圈层次的界定
边缘商业圈 次级商业圈 中心商业圈
中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％ 次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％ 边缘商业圈————占这一业态店剩余部分的顾客
17种新型业态
购 大 专 专 食 便 折超仓 百 家邮 网 自 直电 电
物 型 业 卖 杂 利 扣市储 货 居购 上 动 销视 话
中 超店店店店店
会店建
商售
购购
心市
员
材
店货
物物
店
店
亭
全面了解业态是项目商业制胜关键之一
商业概念导入
业态商圈的界定和各业态店商圈辐射
商圈
也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。
商圈的容量是商业业态店生存风险系数
商业概念导入
店铺商圈界限判断坐标
美国学者威廉·雷利提出的雷利 法则，也可称为“零售引力法则 (定律)”。
他认为，商圈规模由于人口的 多少和距离店铺的远近而有所 不同，店铺吸引力是由最临近 商圈的人口和里程距离两方面 发挥作用。
（以汽车为交通工具）
商业概念导入
商业客流规律
项目商业定位策略
社区商业布局与结构形态
商圈范围—— 服务本居住社区和大社区 大社区规模较大——100万平方米
住宅区内 多点式商业
+
住宅区周边 沿街商业
+
住宅区分离 独立集中商业
底铺形态
底铺形态
独立单体形态
社区商业面积配比建议
商业面积配比原则 按照商业比例黄金分割原则 ——独立集中商业与分散商业面积遵守比例大约为 60%：40%
及服务功能
第三重： 外延辅助型消费及服务功能
第二重： 舒适性消费及服务功能
第一重： 基本消费及服务功能
第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等 第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等 第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等 第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间
Dalian Program &
Commerce Plan Resolution
大连项目商业概念策划提案
目录 一、商业概念导入 二、大连项目商业概念定位 三、大连项目概念规划和设计建议
商业概念导入
商业概念导入
零售业态概念解析
零售业态
零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。
业态分类
划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场 所等因素进行划分具体业态区。
备车位。
3
项目商业定位策略
社区商业功能定位
集中购物、休闲、娱乐、综合服务与一体的立体大型商业 社区
发挥“家的延伸”作用——满足现代个性发展，创造自由 生存空间需求
项目商业定位策略
社区商业业态定位
1） 业态配置：适当设置大型超市、专卖店以及超市、便利店、专业 店、食杂店、等生活服务等网点；一般不配置百货店、仓储商店、 集贸市场等商业业态。
社区商业5大要素
地域
人口
区位
结构
社会心理
项目商业定位策略
概念内涵界定
指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形 态。
社
是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为
区
宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费
商
为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地
业
型商业。
它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2 公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规 模一般应控制在3——5万平米左右，商业业态的 设置也有较强的针对性。
社区底商须高、大、 2 全、采取功能分区有
超前、灵活、 4 自用分割。
设计特色
便于统一管理；配套 设施档次高——中央 空调、楼宇智能化、
５Ａ智能化设备；超
社区商业形态与社区规划定位相吻合，小 前的千兆以太网和预
区底商、商业街、泛商铺的设计规划以小 应力结构技术智能化
区整体风格为基础。
和任意分割空间；配
规划的街坊级商品组合
以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超 级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
项目商业定位策略
依据以上原理模拟业态店配置如下
规划居住区级或居住级商品组合
普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
规划的居住小区级ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品组合
邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店 和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市 场、1 家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
商业概念定位
选择以购物、休闲、餐饮、娱乐于一体， 服务大社区的全新商业模式
项目商业定位策略
方案一
引入社区商业概念
概念导入
社区商业——“Community” ——法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出。
1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定 区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相 对独立的社会共同体。
配比原则
集中商业：3万平方米左右 临街商业：1.2平方米左右 点式商业：0.8万平方米左右
项目商业定位策略
社区商业规划设计
规划设计两个必备基本点：
服务为本
社区
灵活第一
经营项目关系到 日常生活所需项目
项目商业定位策略
大型社区商业模式的规划设计特色建议
1
三种商业规划模式建议： （1）沿街设计模式； （2）区内半开放泛会所模式； （3）独具特色人、商分流模式。
2）业态店布置原理
———— 业态模拟原理————-
模仿新加坡社区商业配置原理
我国商业配置
一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店——规划的街坊级
二是6000-8000套住户配套建设一个邻区中心——规划的居住小区级
三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心——规划居住区级或 居住地区级
三种客流的大小比例决定销售额比重结构图
派生客流 分享客流 自身客流
项目商业概念定位
项目商业定位策略
商业定位导入
市场互补
与大规模居住区进行配套
动态市场
以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区
项目商业定位策略
商业消费层次功能元素层次组合导入
第四重： 商业/社会/文化交流的消费
商圈大小
一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半 径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。
商圈大小关键因子
规模
业态
业种
六大因子
消费
考量
交通
习惯
条件
商圈 竞争
商业概念导入
商圈层次的界定
边缘商业圈 次级商业圈 中心商业圈
中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％ 次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％ 边缘商业圈————占这一业态店剩余部分的顾客
17种新型业态
购 大 专 专 食 便 折超仓 百 家邮 网 自 直电 电
物 型 业 卖 杂 利 扣市储 货 居购 上 动 销视 话
中 超店店店店店
会店建
商售
购购
心市
员
材
店货
物物
店
店
亭
全面了解业态是项目商业制胜关键之一
商业概念导入
业态商圈的界定和各业态店商圈辐射
商圈
也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。
商圈的容量是商业业态店生存风险系数
商业概念导入
店铺商圈界限判断坐标
美国学者威廉·雷利提出的雷利 法则，也可称为“零售引力法则 (定律)”。
他认为，商圈规模由于人口的 多少和距离店铺的远近而有所 不同，店铺吸引力是由最临近 商圈的人口和里程距离两方面 发挥作用。
（以汽车为交通工具）
商业概念导入
商业客流规律
项目商业定位策略
社区商业布局与结构形态
商圈范围—— 服务本居住社区和大社区 大社区规模较大——100万平方米
住宅区内 多点式商业
+
住宅区周边 沿街商业
+
住宅区分离 独立集中商业
底铺形态
底铺形态
独立单体形态
社区商业面积配比建议
商业面积配比原则 按照商业比例黄金分割原则 ——独立集中商业与分散商业面积遵守比例大约为 60%：40%
及服务功能
第三重： 外延辅助型消费及服务功能
第二重： 舒适性消费及服务功能
第一重： 基本消费及服务功能
第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等 第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等 第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等 第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间
Dalian Program &
Commerce Plan Resolution
大连项目商业概念策划提案
目录 一、商业概念导入 二、大连项目商业概念定位 三、大连项目概念规划和设计建议
商业概念导入
商业概念导入
零售业态概念解析
零售业态
零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。
业态分类
划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场 所等因素进行划分具体业态区。
备车位。
3
项目商业定位策略
社区商业功能定位
集中购物、休闲、娱乐、综合服务与一体的立体大型商业 社区
发挥“家的延伸”作用——满足现代个性发展，创造自由 生存空间需求
项目商业定位策略
社区商业业态定位
1） 业态配置：适当设置大型超市、专卖店以及超市、便利店、专业 店、食杂店、等生活服务等网点；一般不配置百货店、仓储商店、 集贸市场等商业业态。
社区商业5大要素
地域
人口
区位
结构
社会心理
项目商业定位策略
概念内涵界定
指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形 态。
社
是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为
区
宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费
商
为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地
业
型商业。
它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2 公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规 模一般应控制在3——5万平米左右，商业业态的 设置也有较强的针对性。
社区底商须高、大、 2 全、采取功能分区有
超前、灵活、 4 自用分割。
设计特色
便于统一管理；配套 设施档次高——中央 空调、楼宇智能化、
５Ａ智能化设备；超
社区商业形态与社区规划定位相吻合，小 前的千兆以太网和预
区底商、商业街、泛商铺的设计规划以小 应力结构技术智能化
区整体风格为基础。
和任意分割空间；配
规划的街坊级商品组合
以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超 级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
项目商业定位策略
依据以上原理模拟业态店配置如下
规划居住区级或居住级商品组合
普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
规划的居住小区级ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品组合
邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店 和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市 场、1 家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
商业概念定位
选择以购物、休闲、餐饮、娱乐于一体， 服务大社区的全新商业模式
项目商业定位策略
方案一
引入社区商业概念
概念导入
社区商业——“Community” ——法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出。
1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定 区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相 对独立的社会共同体。