建业房地产省内区域化发展模式
建业当前形势分析报告
建业当前形势分析报告一、前言本报告旨在对建业公司当前形势进行深入分析，为公司决策提供参考。
通过对内外环境的综合评估和关键问题的梳理，我们将对建业公司的发展现状进行全面分析，并提出相关建议。
二、内部分析1. 企业定位与战略发展建业公司在过去几年取得了长足的发展，已成为市场上的领军企业。
公司致力于提供高品质的房地产开发服务，不断追求创新和卓越。
然而，随着市场竞争的日益激烈，建业公司需要进一步明确自身定位，明确战略方向，以保持竞争优势。
2. 资源配置与管理建业公司在资源配置方面存在一些不足。
公司应加强对人力、财务和物流等资源的有效管理，提高资源配置的灵活性和效率，以应对市场变化和业务需求。
3. 组织能力与员工素质作为一个大型企业，建业公司拥有一支庞大的员工队伍。
然而，在业务扩展和发展过程中，公司面临着组织能力提升和员工素质提高的挑战。
公司应加强人才培养和团队建设，提升组织整体竞争力。
三、外部分析1. 政策环境房地产行业受到国家政策的严格监管和限制。
政府在控制房价和促进房地产稳定发展方面采取了一系列措施。
建业公司应密切关注政策变化，灵活应对，遵守相关法规，规避潜在风险。
2. 经济形势当前，经济增长放缓、经济结构转型升级等因素对房地产市场产生了一定的影响。
建业公司应审时度势，灵活调整发展策略，寻找新的增长点，以适应经济形势的变化。
3. 竞争格局房地产行业竞争激烈，市场份额有限。
建业公司需要加强市场调研和竞争分析，提升产品质量和品牌形象，增强市场竞争力。
四、关键问题与建议1. 定位与战略方向建业公司应重新评估自身定位和战略方向，明确发展目标和规划。
公司可以积极推动创新和卓越发展，不断提高核心竞争力，保持市场领先地位。
2. 资源管理与配置建业公司应优化资源管理和配置，提高资源利用效率和灵活性。
公司可以引入先进的信息技术和管理工具，改善资源管理模式，提升企业整体运营效能。
3. 人才培养与组织建设建业公司应加强人才培养和团队建设。
房地产业转型发展新模式
房地产业转型发展新模式
房地产业转型发展新模式是指通过创新和改革，推动房地产业从传统模式向现代化、智能
化和可持续发展的新模式转变。
以下是一些可能的新模式：
1. 绿色建筑：房地产开发商采用绿色建筑技术和材料，注重节能、环保和可持续发展，从而降
低能源消耗和环境污染。
2. 智能建筑：利用物联网、人工智能、大数据等技术，建设智能化的房地产项目，提供智能家居、智能安全、智能管理等服务，提升居民生活质量和便利性。
3. 服务型房地产：将房地产开发商从传统的销售商转变为服务提供商，不仅提供房屋销售，还
提供租赁、物业管理、社区服务等综合服务，以满足消费者多样化的需求。
4. 共享经济：房地产开发商通过共享住房、共享办公空间等方式，将房地产资源充分利用起来，提高资源利用效率，降低房屋空置率。
5. 创新金融模式：引入金融科技，推动房地产金融创新，如房屋租赁信贷、房屋产权证券化等，为投资者和购房者提供更多的融资和投资渠道。
6. 社区共建共享：引入社区参与和社区治理的理念，鼓励居民参与房地产项目的规划、建设和
管理，提升社区的凝聚力和居民满意度。
这些新模式都是为了适应社会经济的发展和人民日益增长的物质文化需求，推动房地产业向更
可持续、智能化、服务化和共享化的方向转型发展。
新型房地产模式与城市更新
新型房地产模式与城市更新随着经济的不断发展，越来越多的人涌向城市，使得城市规模不断扩大，城市建设也不断推进。
在这个过程中，房地产业扮演着重要的角色，而新型的房地产模式在这个过程中发挥着越来越重要的作用。
本文将讨论新型房地产模式与城市更新的关系，并探讨它们的发展前景。
一、新型房地产模式的概念新型房地产模式是指当前房地产业在面对市场的变革、政策的变化和生产力的变革等多种因素影响下，以改变传统房地产发展模式为核心的一种新型经济模式。
新型房地产模式是在充分调查、分析市场、抓住商机的基础上，通过“一二三产业融合、品牌溢价、资本金融、大数据应用、互联网+房地产”等方式来实现对房地产行业的变革和创新。
新型房地产模式的出现，既是对传统房地产经济增长模式的改变，也是对新时期的房地产行业和城市更新提出了新的挑战。
二、城市更新的概念城市更新是指城市在历经岁月沧桑、经济发展和人口增长、社会需求变化等因素的影响下，为了实现城市内部空间优化和社会资源合理配置，而采取的一系列城市改造、再开发行为。
城市更新是对旧城区的全面改造，提升城市品质和竞争力，实现城市可持续发展的重要举措。
城市更新需要持续的政策和技术支持，也需要发展模式的升级，融入新型房地产模式，以实现产业更新、环境升级、文化传承、社会服务等多重目标。
三、新型房地产模式与城市更新的关系新型房地产模式与城市更新有着密切的关系，通过新型房地产模式的引进和应用，可以有效地推进城市更新。
新型房地产模式的特点是相对于传统房地产模式，它更注重产业聚集、创新型发展、多元化融合。
这种特点与城市更新不谋而合，城市更新需要产业升级、功能整合、文化传承等多方面的支持。
房地产业的巨大投资和发展潜力，可以为城市更新提供技术、资金和服务等多方面的支持，也可以通过与城市更新的融合来实现自身的可持续发展。
四、发展前景以新型房地产模式促进城市更新，不仅可以推进城市的可持续发展，而且为房地产产业的发展提供了新的机会。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业，涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式：1.住宅小区开发：这是最常见的房地产开发模式，通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务，如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发：商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发：这种开发模式涉及到开发酒店和度假村，以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发：工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发：随着科技行业的发展，高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发：文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如，文化遗址和古迹的保护和开发，以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发：随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发：旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能，改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发：特色小镇开发是一种以特色为基础，通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发：产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题，通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战，开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式，并考虑到市场的需求和发展趋势。
房地产行业异地开发模式
企业在进行异地开发时需要建立完善的管理体系，包括项目管理、人员管理和财务管理等方面，确保项目的顺利 进行。同时，应注重团队建设，培养高素质的人才队伍，提高企业的综合竞争力。
应对措施与建议
针对市场风险，企业可以通过加强市 场调研、提高产品质量和服务水平、 灵活调整销售策略等方式来降低风险 。
详细描述
由于不同地区的市场需求、竞争态势和政策环境存在差异，企业在进行异地开 发时需要对当地市场进行深入调研，了解当地市场需求、竞争情况以及政策调 控情况，以便更好地应对市场风险。
风险二：政策风险
总结词
政策风险是房地产行业异地开发模式面临的另一重要风险，主要表现在土地政策 、房地产政策以及税收政策等方面。
企业在进行异地开发时需要选择经验丰富、技术实力强的设计单位和施工单位，确保项目的设计质量 和施工质量符合要求。同时，应注重技术更新，了解最新的建筑技术和材料，以提高项目的品质和竞 争力。
风险四：管理风险
总结词
管理风险是房地产行业异地开发模式中存在的另一风险，主要表现在项目管理、人员管理和财务管理等方面。
03
沟通协调成本高：不同地区的项目团队之间需要加强沟通协调，确保 信息的及时传递和工作的顺利进行。
04
政策法规差异：不同地区的政策法规存在差异，企业需要了解并遵守 当地的政策法规，避免因违规操作带来的损失。
对未来发展趋势的预测与展望
多元化发展
随着房地产市场的不断变化，企业需要不断创新和多元化发展，以适应市场的需求。未来 ，企业可能会在房地产开发的基础上，拓展其他相关业务领域，如物业管理、商业运营等 。
房地产行业异地开发模式
汇报人： 2023-12-21
目录
• 引言 • 异地开发模式的类型与特点 • 异地开发模式的实施策略与步
新型城镇化五大发展模式
新型城镇化五大发展模式新型城镇化五大发展模式1.工业承接型模式1.1 建设工业园区，吸引企业落户1.2 通过引进大型企业，带动周边产业发展1.3 提供优惠政策和配套设施，增加投资吸引力1.4 培育新兴产业，提升经济竞争力2.旅游资源型模式2.1 开发旅游景点和特色小镇2.2 优化旅游基础设施，提高旅游服务质量2.3 打造独特的旅游品牌，吸引游客消费2.4 加强文化遗产保护，提升地方文化影响力3.生态宜居型模式3.1 推行绿色建筑和低碳生活方式3.2 保护生态环境，提升城市空气质量3.3 建设生态园区和生态住区，打造宜居环境3.4 引进生态科技企业，促进生态产业发展4.电子商务型模式4.1 建设电子商务交易平台，促进线上线下融合4.2 培育电子商务企业，引进跨境电商外资4.3 优化物流体系，提高快递配送效率4.4 培训人才，促进电子商务就业5.科技创新型模式5.1 建设科技园区和创新孵化中心5.2 提供优惠政策，吸引创新企业入驻5.3 加大科技研发投入，培养高级人才5.4 加强产学研合作，推动科技创新成果应用本文档涉及附件：________附件1：________示范城市成功案例研究报告附件2：________新型城镇化五大发展模式相关数据统计表格法律名词及注释：________1.城市规划：________指城市发展的总体方向和目标，包括土地利用、环境保护、交通规划等方面的规划。
2.城镇化：________指农村人口向城镇转移并在城镇中定居的过程。
3.绿色建筑：________指在建筑过程中采用环保材料和设计，以减少对环境的影响，提高建筑的节能和资源利用效率的建筑方式。
4.低碳生活方式：________指通过减少碳排放，节约能源和资源的一种生活方式，促进环境可持续发展。
5.电子商务：________指通过互联网等电子手段进行商品、服务和资金等交流和交易的商业活动。
6.创新孵化中心：________指提供创业培训、技术支持、资源整合等服务，帮助初创企业孵化和成长的机构。
房地产企业转型的8大路径
房地产企业转型的8大路径随着市场的变化和消费者需求的变化，房地产企业在面临越来越大的压力，需要进行转型。
本文将介绍房地产企业转型的8大路径。
1. 多元化经营房地产企业可以通过多元化经营，拓宽业务范围，增加收入来源。
在房地产业务外，可以考虑拓展金融、医疗、教育等领域。
通过多元化经营，可以降低企业的风险，提高企业的稳定性。
2. 产业化经营随着城市化的进一步推进，房地产企业可以通过产业化经营，将房地产业务与城市基础设施建设、现代物流、文化旅游等行业相结合，打造产业链，提高房地产企业的整体经营效益。
3. 技术创新房地产企业可以通过技术创新来提高效率和降低成本。
比如，引入智能化系统、建筑工艺创新等技术，可以大幅度提高建筑效率、降低建筑成本。
4. 智能家居智能家居是房地产企业转型的一个热点。
通过智能家居系统，可以提供智能家居、智能社区等服务，满足消费者的个性化需求。
5. 环保可持续发展环保可持续发展是一个重要的发展方向。
房地产企业可以通过建设绿色住宅、推广节能减排等措施，实现环保可持续发展，同时提高企业品牌形象。
6. 服务化管理服务化管理是指房地产企业从售楼、交房到物业管理，实现全流程服务化管理。
通过服务化管理，可以提高企业的服务质量，建立品牌形象。
7. 品牌建设品牌建设是一个重要的工作，可以提高企业的市场竞争力。
房地产企业可以通过品牌建设，加强企业文化建设，提高企业形象和声誉。
8. 模式创新模式创新是房地产企业转型的关键。
通过模式创新，可以实现产品升级、业务创新和扩张。
比如，探索多元化运营模式、创新销售模式等。
房地产企业转型需要全面考虑市场需求和发展趋势，掌握最新的房地产发展信息，选择适合的转型路径，才能在激烈的市场竞争中获得优势。
建业J18商业项目定位分析
建业J18商业项目定位分析
首先，就市场环境来看，南京市是中国东部地区重要的经济中心和文化中心，经济发展迅速，消费水平较高。
目前，南京市的商业市场呈现出蓬勃发展的态势，各种大型商场、购物中心、主题公园等商业项目相继涌现。
同时，随着人们收入水平的提高和消费观念的变化，人们对于购物、娱乐、观光等需求也在不断增加。
其次，竞争对手方面，虽然南京市已经拥有了众多的商业项目，但是建业J18商业项目的独特性和创新性可以帮助其与竞争对手形成差异化竞争优势。
通过深入调研了解南京市商业市场，可以发现目前市场上缺乏一个以时尚、年轻、高品质为定位的商业综合体项目，这也是J18商业项目可以发展的空间之一、同时，建业集团作为中国知名房地产开发商，秉承着“建筑创造价值”的发展理念，拥有广泛的资源和经验，可以为J18项目提供强大的支持，增加其竞争力。
最后，目标客户方面，建业J18商业项目主要定位于年轻人和时尚人群。
现在的年轻人对时尚、潮流和体验要求较高，他们注重生活品质，乐于尝试新事物。
而建业J18商业项目的设计理念时尚独特，商户结构多元化，可以满足年轻人的需求。
另外，南京市也是一个大学城，拥有众多的大学生群体，他们是消费力强大的目标客户，对于建业J18商业项目的发展也具有重要的推动作用。
综上所述，建业J18商业项目将致力于打造一个时尚、年轻、高品质的商业综合体。
通过独特的定位和创新的经营模式，与竞争对手形成差异化竞争优势。
同时，通过满足年轻人和大学生群体对时尚、潮流和体验的需求，吸引更多的目标客户。
在市场环境和建业集团的支持下，建业J18商业项目有望成为南京市商业市场的新亮点，带动周边经济的发展。
房企转型的4个方向
房企转型的4个方向房企转型的四个方向近年来，随着经济环境的不断变化和市场竞争的加剧，房地产企业面临着日益严峻的挑战。
在这种背景下，许多房企开始探索转型的道路，以适应市场的需求和变化。
本文将从创新发展、智能化建设、绿色发展和多元化经营四个方向探讨房企转型的策略。
一、创新发展——引领行业趋势房企在转型过程中，创新发展是一条重要的道路。
创新是推动企业进步的动力，只有不断创新，才能满足市场的需求，保持竞争力。
房企可以通过创新产品、服务模式和销售渠道等方面来实现转型。
例如，引入互联网技术，开发智能化住房产品，满足人们对智能化生活的需求；探索共享经济的模式，在房产开发中引入共享办公、共享社区等概念，提供更加多元化的服务。
创新发展将使房企在市场竞争中更具竞争优势，实现可持续发展。
二、智能化建设——提升产品附加值随着科技的不断进步，智能化建设逐渐成为房地产发展的趋势。
房企在转型中应积极采纳智能化技术，提升房屋的附加值。
智能化建设可以从房屋的设计、装修和设备方面入手，通过引入智能化系统、传感器和人工智能等技术，实现房屋的自动化控制、智能环境调节和智能安全管理。
通过智能化建设，房企能够提供更加便捷、高效和智能化的住房产品，提升客户体验和满意度。
三、绿色发展——构建可持续城市在当前全球环境问题日益突出的背景下，房地产企业应当关注绿色发展问题，积极构建可持续城市。
绿色发展是指在满足人们居住需求的同时，最大程度地节约资源、保护环境和提高生活质量。
房企可以在产品设计、材料选择、施工工艺和使用管理等方面注重绿色发展。
例如，在建筑设计中采用节能材料、绿色建筑技术和可再生能源，实现建筑的节能、环保和循环利用。
此外，可以推广低碳出行、提倡垃圾分类等环保行为，积极参与社会责任，树立良好的企业形象。
四、多元化经营——降低行业风险房地产行业的特点是周期性强，行业风险较高。
因此，房企在转型时需要考虑多元化经营的策略。
多元化经营可以通过房企的产业链延伸和战略扩张来实现。
国有建筑业企业如何通过区域化经营提升市场竞争力
国有建筑业企业如何通过区域化经营提升市场竞争力作者：毛晓蕊来源：《商情》2019年第26期[摘要]做大做强是企业发展的方向，区域化经营是企业发展的方法，只有认清方向，找对方法，才能在激烈的市场竞争中取得跨越式增长。
这个过程要求我们重建经营体系，健全经营机制，完善经营制度，提升经营能力，构建经营开发的新格局。
[关键词]营销体系;区域化经营：市场竞争力一、完善营销体系，夯实经营基础，提升顶层设计（一）优化经营机构，重建区域组织体系针对国家和地方的战略规划，结合企业自身特点，设置布局合理、保障有序、覆盖全面的营销网络。
实现省会和重点城市全覆盖核心城市稳固、外围城市加固、新兴城市每年持续增加的经营态势。
（二）完善经营制度，明晰各级职能职责局主导经营，区域指挥部主体经营，负责战略规划、顶层设计、组织协调、考核评价和统筹经营开发和施工监管：经营分公司主责经营，负责资源统筹等相关业务。
子公司辅助经营，负责项目投标及经营服务保障工作。
（三）执行考核、激励制度，实现真正意义上的“双赢”切实制定区域经营管理办法、薪酬管理办法、经营奖励考核办法等配套制度，全面规范区域经营行为。
实行收入与业绩、指标全面挂钩的薪酬分配机制，设置奖励，激发经营人员的潜力和工作积极性。
二、强化精准营销，提高区域化经营的成效（一）加强品牌文化建设文化营销、品牌营销至关重要，“表态再好，不如现场干得好”，抓好项目安全、质量、工期、效益、环保、信誉管理，赢得业主的青睐，收获社会的信任。
坚持实施客户回访制度，各级领导和经营人员，对业主开展常态化的回访，将现场的情况反馈过去，将业主的要求带回来，打造优质工程。
（二）加强营销团队建设强大的营销团队需要有激情、在状态、高智商、高情商的同志，也需要擅经营、懂管理的同志。
注重经营人才的培训和培养，提升团队综合素质。
增强主动服务的观念，指导经营人员开展自主学习和自我管理，提升优质服务能力。
（三）深化市场分析要提高项目中标率和预期收益，必须加强市场调研，实施精准营销。
房企参与土地一级开发的五种模式
房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
建业集团城市运营暨土地一级开发方案
一级开发主体
服 务
土地一级开发权 （受限土地使用权）
二级开发单位
土地使用权
Page
相关利益者
原土地使用者
专业咨询机构、
金融机构
五大相关利益者
工程承包商、
材料设备供应商等合作伙伴
二级开发商
政府机构Page来自土地一级开发与相关概念的区别与联系
与城市经营
城市经营是指对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资 本及其相关延伸资本(如道路、广场冠名权)等进行集聚、重组与运营， 从而获得收益的行为。以土地一级开发为核心的城市土地经营是城 市经营的重要内容之一。
建设用地为主的新城区开发，根据开发主体、利益平衡及运作流程等的差异，大体可把城市开发模式分为以下几类。
包办婚姻式
由政府包办一切，把生地做成熟地、毛地做成净地后再出让给二级开发商，俗 称“五统一”或“七统一”，由政府成立专门的旧改或新城管委会。这种模式需要 政府投入大量的人力、物力、财力，属于最传统的办法，过去成立的各类开发 区都采取这种办法，这种办法只能适用于有钱的政府。
2、调控土地的手段
土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏 调控土地市场的重要手段。
三个要素
3、利益协调的平台
土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业(一 级开发企业)和经济个体(包含原用地企业、城市居民 和农村农业生产者)三者之间的利益关系，是三者利 益协调的平台。
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土地一级开发中涉及的权属关系
目 录 ■第一部分：土地一级开发概述 ■第二部分：国内土地一级开发市场状况 ■第三部分：河南省土地一级开发市场状况
• ■第四部分：建业为什么要进入土地一级市场开发
• • • • ■第五部分：建业如何进入土地一级开发市场 ■第六部分：建业土地一级开发市场战略规划 ■第七部分：建业进行土地一级开发的融资模式 ■第八部分：效益预测及可行性分析
房地产企业跨区域发展模式解析
第 二 个 维 度 是 房 地 产 企 业 跨 区 域 开 发 的产 品类
型， 也细 分 为两类 ： 一类 是 专业 形 式 ， 即企业 在 异 地 扩 张 时 ，只专 业 开发 某 一类 型 的地 产 产 品 ， 如 万 科 专做“ 小资 ” 层 的住 宅产 品 ， 连 万达 专 做 阶 大 商业地产等 ； 另一 种 是综 合 形 式 ， 业 在 跨 区 域 企 发 展 中 ， 发两 个 或两 个 以上 的地 产 产 品 ， 括 开 包 商 业 ＋住 宅 、酒 店 ＋住 宅 以及 城 市 综 合 体 开 发
登 记 机 构 依 当事 人 的 申请 在 登 记 簿 上将 县 农 机
公司 的所 有权 和 农 业银 行 的抵
是仅 公 告权 属 证 书 作 废 ，并 不 影 响 登 记 簿 的效
房 单位 办理 初 始登 记 。
力 ， 记簿 仍然 记 载有 该 两项 权利 。 登
这一 问题 的解 决途 径 ， 是 由登 记簿 记 载 的 应
特 点和 企业 自身优 势 ，从 关注 市 场 需求 开始 ， 通
过充 分 的市 场 调研 ， 明确 顾 客 需 求 ， 对特 定 的 针 细 分 市 场 ， 计 划 、 步 骤 地 开 发 相 应 的产 品 与 有 有 服 务 ， 而实 现 企业 的发展 目标 。从我 国房 地产 从 企 业 实 践 来 看 ，很 多 开 发 商 都 是沿 着 “ 耕 城 深 市— — 跨 区域 发 展—— 实 现全 国化 ” 一 发展 路 这 线 达到 企业 扩 张 目的 的。 ２ 跨 区域 发展 的一 般步 骤 ． 第 一 ， 入 区域 选择 。我 国存 在诸 多大 经济 进 圈 ， 大经 济 圈 内房 地产 发 展 水平 具有 一 定 的差 各 异 性 。 由于受 区位 、 济 、 经 社会 和 文 化 等 因素 影 响 ，各 大 经 济 圈 内房 地 产 市场 具 有 一定 的独 立 性 ，从 而 形成 了房地 产投 资 环 境 的区 域差 异性 。
房地产发展城镇化的布局新思路
房地产发展---城镇化的布局新思路城市化是一个国家走向富强昌盛、一个民族走向现代化生活的必由之路。
在中国究竟该走一条怎样的城市化之路，我们走过了一条复杂曲折的道路，从最早的城镇化，到后来的小城市化和大都市化、城市群化，每一个阶段都让我们付出了沉重的代价，当然也积累了很多经验教训。
党的十八大提出了“新型城镇化”的发展目标，明确了今后的发展方向。
所谓的新型城镇化，应该是区别于上世纪八九十年代搞的一轮城镇化来说的。
新的城镇化既不能走上世纪城镇化的老路，也要注意纠正城市化过程中，和经济发展过程中造成的各类问题。
因此说，城镇化的重要作用就是调结构，这是中国当前面临的最大问题。
中国城镇化发展模式的调整带来了地产行业的转型，一些大型房地产公司纷纷进军三四线城市商业地产也是大势所趋。
但是，我们不能不看到，商业地产的业态模式确实不是个容易弄懂的问题。
一直以“睡城”闻名的位于北京东部郊区，隶属河北省的燕郊镇，可以说是一个城镇化发展过程中的典型样本。
“睡城”燕郊，长期被人们以缺乏产业和生活设施而受尽责难。
但是，最近，似乎一夜间，人们突然发现，燕郊的商业配套项目已经有近十个之多，其已建及在建面积近200万平米，按照燕郊现有居住人口计算，人均商业面积达到了4、5平米之多，已经达到发达国家的三、四倍以上。
这个时候，我们不能不怀疑一个四、五十万人口的小城市规模，在没有产业支撑，大多数人都是在北京就业的情况下，能否承载如此庞大的商业体量？燕郊的商业发展是否由“稀缺”走向“过度”？一个不可否认的事实是，燕郊临近北京的便捷交通和当地商业稀缺，使得本地人口更偏向于去北京购物消费。
这么看来，燕郊的商业面积从表面上看的确是过剩了。
对整个市场规模来说，商业比重过大带来的压力可想而知。
在城镇化的过程中，自然给商业地产业发展带来难得的机遇。
但是，城镇化不能是房地产化，更不能是商业地产化，如果围绕商业地产搞城镇化就会走进建设鬼城的怪圈。
城镇化下的商业地产业发展，需要下更大的功夫，要适应各个城镇化发展的特点和需要，也要借鉴城市发展商业地产的经验教训。
房地产企业跨区域发展模式解析
李求军 / 责任编辑
56 2010.10 总第 358 期
模式Ⅲ：全国专业开发模式 全国专业开发模式是指房地产开发项目分 布很广，涉及国内大部分城市，但所开发的房地 产产品比较单一（如主要开发商品住宅等）的开 发模式。采用这种模式的房地产企业规模都比较
劣势
典型公司
区域专业模式
更能了解当地的文化、生活、居住观念，符合市场需求
产品单一，市场风险大；品牌 栖 霞 建 设 、滨
长、企业优势的培育等。企业在发展的不同时期 和阶段，可以选择不同的发展模式（见表 2）。
在房地产企业的不同发展阶段，由于企业的 发展战略、资金实力、开发产品类型以及管理水 平不同，企业采用的发展模式会有所区别。需要 强调的是，房地产市场环境、企业发展战略、企业 的资金实力以及企业项目的管理能力等因素共 同决定了房地产企业跨区域发展模式的选择，但 是这些因素并非是同等重要的。因此，在现实中， 要基于这四种基本模式的特点和适用条件，立足 企业实际，选择匹配的扩张模式。
三、房地产企业跨区域发展模式的特点与匹 配
1.不同模式的优劣分析 综合来看，房地产企业跨区域发展的四种模 式，随着企业的资金实力、开发能力、发展战略以 及不同的发展阶段也有所不同，每种模式有其独 特的优势和劣势，如表 1 所示。对于房地产企业 来说，要根据企业自身的实际，在企业的不同发 展阶段，不断发挥各种模式特点，提高企业的核 心竞争力，从而实现企业的发展目标。 2.不同模式的环境适应性分析 房地产企业跨区域发展模式是企业在特定 的宏观环境、区域环境、行业环境下，基于自身现 有能力水平所作出的整体发展路径选择。从一定 时期来看，由于房地产企业所面临的宏观环境、 区域环境和行业环境是稳定的,因此，企业除了 侧重解决企业内部和外部环境的匹配问题外，更 重要的是企业自身资源能力的培养，包括企业成
房地产产业新发展模式
房地产产业新发展模式
房地产产业的新发展模式可以包括以下几个方面的创新：
1. 创新销售模式：采用互联网、移动互联网等技术手段，实现线上线下融合的销售模式。
通过建立在线平台，可以提供更加便捷的房屋信息查询、预订和购买服务，增加消费者在购房过程中的便利性和选择性。
2. 创新金融模式：通过金融科技的发展，可以创新购房贷款、分期付款、共享经济等金融服务模式，为购房者提供更加灵活、个性化的资金支持，降低购房门槛，促进房地产市场的健康发展。
3. 创新建筑设计与施工模式：采用先进的建筑设计和施工技术，推广低碳环保、智能化、绿色建筑等理念，提高建筑质量和能源利用效率，减少对环境的影响。
4. 创新物业管理模式：引入物联网、大数据、人工智能等技术手段，提供智慧化、个性化的物业管理服务，提高业主的满意度和居住体验。
5. 创新地产综合开发模式：将房地产开发与商业、文化、教育、医疗等综合配套设施的建设相结合，打造综合性开发项目，提供一站式便利服务，提高项目的附加值和市场竞争力。
6. 创新房地产运营模式：通过与其他行业的合作，如酒店、旅游、休闲等行业的合作，创造全新的房地产运营模式，打造独
特的房地产项目，提高项目的市场竞争力。
以上是房地产产业新发展模式的一些方向，随着科技的不断创新和社会经济的发展，房地产产业的新模式会不断涌现，推动房地产行业更加健康、可持续发展。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式在当今的房地产市场中，开发商们探索并运用了各种不同的开发模式来满足人们对房屋需求的不断增长。
下面将介绍十种主要的房地产开发模式，以帮助读者更好地了解这个行业的发展方向。
一、传统模式传统的房地产开发模式是最为常见的一种。
开发商购买土地，设计并建设房屋，然后将其出售给购房者。
这种模式是最基本的开发方式，也是最常见的。
二、联合开发模式联合开发模式是指开发商与其他相关的机构或者个人联合合作进行房地产项目的开发。
比如开发商与政府、房地产中介机构或其他企业进行合作，共同开发，分担风险和收益。
三、商品房预售模式商品房预售模式是指在房屋建设尚未完成之前，开发商通过向市场上预售房屋的方式融资。
这种模式可以有效地帮助开发商解决资金问题，同时也给购房者提供了更多选择的机会。
四、住宅小区规划模式住宅小区规划模式是指开发商在建设住宅小区时，根据地理、环境和人文因素进行规划，将房屋与公共设施、绿地、商业中心等有机地结合起来，为居民提供更加便捷舒适的生活环境。
商业地产模式是指开发商购置土地并建设商业综合体或商业写字楼，以满足不同行业的商业需求。
这种模式秉承着商业开发的理念，旨在为商家、企业和消费者提供便利的商业环境。
六、产业地产模式产业地产模式是指以工业园区或者产业园区为主导，发展相关产业，建设工业厂房、办公楼和配套设施。
这种模式具有较高的经济效益和投资回报率，并且可以有效地带动地区的产业发展。
七、旅游地产模式旅游地产模式是指开发商在旅游景区或者热门景点附近开发房地产项目。
这种模式充分利用了旅游资源，吸引游客和投资者，并通过旅游业的发展带动当地经济的繁荣。
八、老年地产模式老年地产模式是指开发和销售专门为老年人设计的房地产项目。
这些项目通常包括老年公寓、高级养老院和医疗保健设施，旨在为老年人提供舒适、安全和便利的居住环境。
九、长租公寓模式长租公寓模式是指开发商建设并管理长租公寓，向租客提供一定期限的租赁服务。
房地产代建模式全新解读(绿城)
房地产代建模式全新解读绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建. 无论是哪种模式，绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。
据绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候，有3 个条件：第一，土地的权属证明必须是取得的；第二,对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位；第三，必须具备非常好的资金条件. 1. 项目代建就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金, 绿城建设承担开发任务，通过管理和品牌输出,为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。
在这个过程中, 委托方负责筹措项目开发所需全部资金, 拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
绿城建设负责项目管理团队组建, 项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣, 财务负责人由委托方派遣。
项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权,履行项目委托管理的职责和义务。
绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。
绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌. 履行项目委托开发管理职责和义务, 根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。
品牌输出。
委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城"品牌字样和商标。
同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费。
而绿城是参与开发全过程,从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。
财务资金管理。
委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理，绿城建设拥有财务信息知情权. 绿城的收益来自三个方面. 代建方需要向绿城建设支付的费用包括三个部分: 派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励. 派驻团队基本管理费。
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建业方地产省域化发展模式
2002年，在经过近三年的准备之后，在资金、品牌、人才、商业模式、客户资源等五大资源成熟的条件下，建业正式启动了“精品住宅系列工程”，即河南地产区域化发展战略，计划用8到10年时间，在河南省18个大中等城市和部分县级市建造数十个优异住宅小区，总建筑面积超过600万平方米，使公司成为年开发量安定在100万平方米左右的国内一流房地产投资发展商。
2003年，建业房地产开发业务已拓展至郑州、濮阳、新乡、商丘、南阳、驻马店、三门峡七个城市，在建项目8个，商品房年开工面积近40万平方米，预计商品房年销售额将突破5亿元人民币，销售利润约1亿元人民币。
目前各项目进展顺利。
2003年5月28日、6月28日新乡、商丘建业绿色家园开盘，当天认购均达百余套，在当地引起了强大反响。
从2003年7月份到11月份，其余五个项目将陆续实现开盘销售。
在未来2——3年内，公司房地产开发业务将覆盖河南省18个大中城市，并进入部分经济实力较强的县级城市。
“让河南人民都住上好房子！”是建业人的使命与追求！建业选择在河南省实施地产区域化发展模式，是基于对公司自身资源条件、经营管理能力、区域社会经济发展状况与市场环境综合考虑的结果。
一、选择河南地产区域化发展的背景和依据
（一）河南各大中城市对优质商品住宅具有急迫的现实需求过去十几年，河南各个中等城市当地都缺乏优异地产商，没有好的住宅产品，随着社会经济的持续发展和居民收入水平的不断提高，对品质优良的商品房具有急迫的现实需求。
（二）符合河南省社会经济发展要求，具有较大的市场发展潜力河南是全国第一人口大省，经济总量居全国第五，而又没有特大城市，中等城市比较密集，有18个省辖市，全省各地市处于工业化、城市化快速发展阶段，此外还有21个县级市和89个县，社会经济持续快速发展，商品住宅市场前景广漠，这为城市居民住宅开发提供了非常好的条件。
（三）开发成本低，投资回报高
河南各地市土地价格和项目开发建设成本相对比较低，经过精心管理运作，可以取得较高的投资回报。
（四）管理跨度小，便于管理
河南虽然人均经济总量排名靠后，但交通特别是高速公路建设在全国排名靠前；除了正在修建高速公路的平顶山、南阳、信阳外，其余大中城市均有高速公路相连，距离省会郑州车程不超过2个小时，管理跨度和难度小，管理成本低。
（五）在河南省进行跨地域房地产投资开发，建业具备较强的竞争优势。
详尽包括：
①具有正确的企业核心价值观和经营理念并为全体员工一致认同；
②具有优秀的经营管理机制和规范化的管理模式，如健康规范的管理制度，科学灵敏的决策反应机制，严格高效的业务流程，优秀的信息化办公平台等等；
③具有优秀的项目开发经营管理实践经验，建业房产的品质和物业管理服务在河南省居于领先水平；
④在全省拥有较高的品牌美誉度和广博的客户基础；
⑤具有优异的企业文化和经营管理团队，公司从业人员95%来自省内，对本地市场和文化比较熟悉；
⑥公司经营业绩好，资信度高，融资能力强，具有资金优势；⑦具有优良的人脉关系，受到当地政府的欢迎和大力支持，能够享受到当地的一些优惠政策。
这些竞争优势，为建业地产区域化发展战略的稳步推进和顺利实施提供了有力的保障。
二、企业发展战略规划
（一）战略目标
以城市居民住宅开发为主业，积极致力于企业决策科学化、管理规范化、经营专业化水平的提高，时刻追求企业的可持续发展状态。
从2002年起，经过5—8年的时间，使公司房地产投资开发业务覆盖河南省18个大中城市和一部分经济较为发达的县级城市，成为年开发量安定在100万平方米左右，专注于河南地产区域化发展的国内一流房地产投资发展商。
（二）战略规划
1999至2001年为准备期；
2002至2003年为启动期，以郑州为中心，向省内东西南北方向拓展5—6个城市；
2004年，房地产开发业务拓展到10—12个大中城市；
2005年，房地产开发业务覆盖全省18个大中城市并进入部分经济发达、市场条件较好的县级城市；
2006年以后进入10个中心县级市，从而形成建业在河南省房地产市场的“省会郑州——地级市——县级市”三级市场架构。
（三）业务发展计划
2003年开发量达到40万平方米以上，年销售额超过6亿元人民币，销售利润约1亿元人民币；
2005年开发量达到80万平方米，年销售额约15亿元人民币，年利润2亿元人民币；
至2008年以后，年开发量安定在100万平方米以上，年销售额25——30
亿元人民币，年利润约4亿元人民币。
三、经营方式
实施品牌化、规模化、区域化、系列化商品住宅开发销售，提供完善的社区生活配套和尽善尽美的物业管理服务，倡导自然、康健、调和、文明的生活方式。
在实施跨地域扩张过程中，特别注重强调建业“品牌、资金、人才、营销管理、客户资源”五大资源的充分合理利用和不断创新超越，以保证企业在庄重扩张的基础上始终保持市场领先水平和可持续发展状态。
四、管理方式与机构设置
近几年来，通过建立集团信息化办公平台，编制《经营管理手册》，创立建业会，引入客户关系管理系统，完善经营管理制度，拓宽融资渠道，培养职业经理人队伍，不断进行产品创新，提高项目开发经营管理水平等等，进一步提升了企业的核心竞争能力，为集团实施跨地域扩展战略奠定了坚实的基础。
在跨地域开发的管理架构上，集团下设研究中心、财务中心、管理中心、营销中心、设计中心、工程中心，在地级市设立全资或控股子公司，县级市设项目公司。
公司管理架构图如下：
在管理方式上，集团作为投资商和经营管理总部，除集团本身战略投资管理事宜外，主要对各地市子公司强大经营管理问题进行决策、监督、指导、协调、服务，包括项目投资经营决策，强大招投标决策，经营指标和管理标准的制定与考核，项目经理人任免，财务垂直管理，工程管理督导等。
各地市子公司作为发展商和利润实现中心，负责办理土地出让手续、项目建设管理、营销管理、客户关系管理，并在项目竣工验收合格后将其移交给专业物业管理公司。
各地市子公司总经理、副总经理由集团直接委派，子公司财务部、管理部、营销部、工程部人员均由集团相应中心派驻，在业务管理上实行垂直管理，项目预决算和公司审计由集团财务中心负责。
地市子公司对下辖县市房地产项目投资进行前期可行性研究，报经集团（子公司董事会）审定后实施，县市房地产项目经营管理由地市子公司负责。
在适合的时候，公司会成立豫北、豫南、豫西、豫东和郑州五个区域管理中心，统筹负责其管辖范围内的日常经营管理业务。
六、跨地域发展的目的和意义
既然“城市化”是中国发展的必然趋势，房地产业在未来20年内是一个朝阳产业，既然建业已经占据了河南省房地产业的制高点，那么，顺势而为，扎根河南，做一家典型的区域化地产公司，就成为建业的自然选择。
这样，不仅可以充分利用建业已经拥有的各种资源优势，保持区域市场领先地位，而且对于提高河南省城市居民的居住条件和生活品质，促进区域城市化进程和社会经济发展都将起到积极有益的作用。