中原地产：昆明市新河民房地产北市区有限公司北市区项目定位专题报告
碧海秋月住宅小区项目
碧海秋月住宅小区项目环境影响报告书（简本）建设单位：中房集团昆明房地产有限责任公司环评单位：云南大学二○一二年一月目录1 建设项目概况 (1)1.1任务由来 (1)1.2项目概况 (1)2 评价区环境现状 (3)2.1环境现状 (3)2.2 环境保护目标 (3)3 工程分析及主要环境影响 (5)3.1工程分析 (5)3.2主要环境影响 (7)4 环境保护对策措施 (17)4.1 施工期污染防治措施 (18)4.2运营期污染防治措施 (23)5 公众参与调查结果 (27)5.1公众参与调查方式 (27)5.2公众参与结果 (27)。
6 结论 (29)6.1 产业政策 (29)6.2 规划符合性 (29)6.3 环境质量现状 (30)6.4 环境影响评价结论 (31)6.5生态环境影响结论 (33)6.6 公众参与调查结论 (34)6.10 评价总结论 (35)7 相关附表 (37)1 建设项目概况1.1任务由来本项目为中房集团昆明房地产有限责任公司建设的碧海秋月住宅小区项目。
本项目是武警云南消防总队为了解决官兵住房困难，由中方集团昆明房地产有限责任公司代为建设的部队经济适用房。
本项目建成后所有建筑面积均为总队官兵认购，不对社会销售。
项目于2008年向昆明市发展和改革委员会申请了立项，并取得了《关于中方集团昆明房地产有限责任公司建设经济适用住房的批复》，同年编制了《碧海秋月小区建设项目环境影响报告表》上报昆明市环保局进行审批，并取得了昆明市环保局《关于<碧海秋月小区建设项目环境影响报告表>的批复》。
后因项目所在区域进行规划调整，项目方案随之调整，调整后建设用地不变，建设规模发生较大变动，原项目建设规模为：建筑物总建筑面积为239232㎡，拟建设15栋15层的高层建筑及相关配套设施，现调整为建筑物总建筑面积为188958㎡，拟建设10栋20层高的住宅楼及幼儿园、社区配套设施等建筑物。
为防治污染，保护环境，中房集团昆明房地产有限责任公司根据国家有关规定和要求，委托云南大学承担碧海秋月住宅小区项目的环境影响评价工作。
昆明市城中村改造项目分析课件
城中村的非法建设和出租行为严重影响了 城市规划和开发，阻碍了城市的发展进程 。
影响社会稳定
影响居民生活品质
由于城中村存在诸多问题，如安全隐患、 社会治安问题等，容易引发社会矛盾和不 稳定因素。
城中村的环境和质量差强人意，影响居民 的生活品质和健康。
04
改造项目的技术方案
改造项目的技术路线
01
02Leabharlann 0304调查和评估
首先对昆明市城中村进行 全面的调查和评估，了解 其现状、存在的问题以及 改造的必要性。
制定改造计划
根据调查和评估结果，制 定详细的改造计划，包括 拆迁、建设、环境整治等 方面。
拆迁安置
对需要拆迁的居民进行妥 善安置，确保他们的生活 和财产安全。
建设与环境整治
根据改造计划，逐步推进 城中村的建设和环境整治 工作。
06
改造项目的风险评估
项目风险识别
识别项目可能面临的风险因素
昆明市城中村改造项目可能面临的风险因素包括政策变化、经济波动、社会影响、技术难题等。
分析风险因素对项目的影响程度
需要对每个风险因素进行分析，评估其对项目的影响程度，以便为后续的风险评估提供基础数据。
项目风险评估方法
利用概率-影响矩阵进行风险评估
基础设施不完善
城中村的基础设施普遍不完善，如道 路狭窄、交通不便、水电设施老化等 。
社会治安问题
由于城中村的特殊性质，人员流动性 大，管理难度大，存在一些社会治安 问题，如盗窃、非法活动等。
城中村对城市发展的影响
影响城市形象
阻碍城市规划和发展
城中村的低矮建筑和脏乱环境对昆明市的 城市形象造成了负面影响。
昆明市城中村改造 项目分析
昆明各片区分析
渡、高新、经开六个区域，按方向分为东市区 、南市区、西市区、北市区、中市区、一至二 环六个区域，另外还有包括安宁市（代管）、 呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜良、 嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝族自治县 、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县 盘龙区
典型项目分析:新亚洲体育城
项目劣势分析： 距离中心城区距离较远,给生活带来不便,且加大了生活成本. 项目周边生活配套不完善. 项目周边广福沿线有大量待开发空地,未来开工建设将对居民生活造成一定影响. 项目所处区域为正在开发区域，加上昆明主城区的目前交通状况不甚理想，使得在此 居住的居民生活半径明显受到制约。
7000-9000元/㎡左右。
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西市区发展现状： ——距主城最近的居住区
该区为主要的教育、科研区，依托二环
内的教育配套，成为教育置业的首选； 供应主要集中在土地储备较多高新片区
以及开发较早的西苑、学府路、北教场
南市区楼盘价格特点及走势分析:
——均价在6000-9000元/㎡之间
普宅均价区间（元/㎡） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目名称 顺新时代 云大知城 奥宸橙郡 新亚洲欢乐城 新亚洲体育城 同德锦江嘉园 华都B区揽翠 盛高大城 金岸春天 中央金座 南亚风情第一城 6000以下 6000-6500 6500-7000 7000-7500 7500-8000 8000-9000 9000以上
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融创优秀项目---中原壹号院
方
艺术的“常青树”，历经时间的雕琢依
案
然光芒四射，值得永久收藏。
阐
述
中原壹号院是融创华北区域
第一座壹号院，承载融创高端品牌落地
项
重任，代表融创华北区域匠造产品的高
目
度和能力，更是中原公司数十个项目的
理
最佳展示区。
念
“中原壹号院”案名所折射出的文
化态度，奢华不是 简单的富贵豪华，
而是设计 背后深厚的文化，用设计把
历史城市规划理论
当代城市规划理论
PROGRAM OVERVIEW
总 平 面 图 — 设 计 理 念 分 析 02
方
规划层面对中原壹号院项目的思考，融创公司定位：壹号院品牌在郑州的落户，不纯粹追逐商业利益，更注重融创
案
壹号院的品牌效应…
阐
述
总
平
面
设
内城
+
计
“九经九纬度”古代造城理论的应用.形 成“内城、外城”的设计理念。
02
方 案 阐 述
户 型 设 计
PROGRAM OVERVIEW
02
方 案 阐 述
户 型 设 计
PROGRAM OVERVIEW
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方 案 阐 述
户 内 实 景 呈 现
PROGRAM OVERVIEW
02
方 案 阐 述
户 内 实 景 呈 现
PROGRAM OVERVIEW
02
方 案 阐 述
“一心、八岛、四轴、九片区”
本案规划设计定位：我们追求的不是简单的轴线化、均质化布局，也不是货值最大化的产品排布，我们想要打造 的是创新型的多层院落体系的合院布局，营造属于融创在北龙湖片区的桃花源
投促工作周报
投促工作简报●招商动态3月22日，北京盛世禾风投资有限公司考察我区部分上市地块项目，重点就攀成钢地块进行了洽谈。
3月22日，中建五局负责人来我区考察，就踏水片区旧城改造项目进行了洽谈，对方对投资该项目表示出投资意愿。
3月22日，昆仑企业集团副总监任涛来我区考察锦电东苑红线内32亩地块及宏明技校地块，有意进行商业开发。
目前企业正在作进一步项目分析和测算。
3月22日，成都尚宇投资有限公司与我区达成共识，对水碾河商场范围内实施旧城改造。
目前该公司陈总经理表示，将对该宗土地作进一步分析、策划工作，争取在最短时间内，尽快与区政府签订旧城改造框架协议，并且注册外资公司。
3月23日，副区长××同志会见了崇邦集团总裁×××一行，并陪同参观了我区“规划展馆”和“新客站片区”。
郑总表示十分看好××区的发展前景，有意在我区投资修建商业综合体项目。
3月23日，中国天诚集团来我区考察攀成钢上市地块项目，对在我区寻求项目合作机会表达了强烈意向。
3月23日，中国奥园地产集团股份有限公司经理×××来我区考察土地项目。
产业促进一科向该公司推介了惠民工程刃具厂A、B地块和惠民工程川棉厂1、2期地块等项目。
该公司负责人表示出浓厚的投资意向，将尽快作好项目测算，争取早日参与以上项目。
（“中国奥园地产”以创新的复合理念开发房地产项目，把低碳、运动、养生的健康生活概念带入居住社区。
引入了美国投资基金国泰财富成为主要股东之一，已于2007年10月9日在香港联合交易所有限公司（联交所）主板上市。
集团持有的房地产项目主要分布于广东、北京、沈阳、重庆、广西及江西等地。
）3月24日，投促局××同志会见了香港维信理财上海公司副总于瑞一行，就成立小额贷款公司（拟注册资金折合人民币3亿元）进行了洽谈。
该公司对我区未来发展十分看好。
●工作信息投促局四项措施确保对外开放工作实现首季“开门红”一是全面优化科室职能。
房地产昆明城市中心区商业度调研报告页
2010年昆明城市中心区商业年度调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2010年11月序言城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……，发生的一切都在延展着这座城市的生活半径，毫无疑问，昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈，原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。
从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城；从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城；从经开区的第三城到呈贡新城的大学城，城市版图在延伸扩展的同时，也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。
新城区的遍地崛起，必将引发一场关于城市进程的变革，变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。
然而，在这个城市发展的必然过程中，我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革，各个商圈的整合升级，高品质商业综合体的层出不穷，传统中心区的眼光已不只停留于这座城市，软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能，南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世，一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形，中心区将始终引领昆明商业的发展。
目录第一部分：昆明商业地产发展历程......................................一、昆明商业地产发展历程扫描........................................二、昆明商业发展历程回顾........................... 错误!未定义书签。
三、昆明商业地产发展规律............................................第二部分：昆明城市中心区商业发展现状................................三市街商圈..........................................................小西门商圈..........................................................青年路商圈..........................................................白塔路商圈..........................................................昆明城市中心区商业综述..............................................第三部分：昆明商业地产开发水平评价..................................一、总体评价........................................................二、昆明商业地产项目案例评价 (57)第四部分：昆明城市中心商业格局与商家需求............................一、2010年的昆明城市中心商圈结构和商业格局..........................二、商家需求分析 (67)三、商家选址要求分析：..............................................四、大型商业项目交通动线设计原理....................................第五部分：昆明商业地产开发模式探讨................. 错误!未定义书签。
城中村改造项目可行性报告
目录一、总论 (2)二、规划设计 (6)三、建设规模与产品方案 (13)四、选址方案···························································错误！未定义书签。
五、节能节水措施 (16)六、环境影响评价 (19)七、劳动安全卫生与消防 (22)八、组织机构与人力资源配置 (23)九、项目实施进度·····················································错误！未定义书签。
十、投资估算 (28)十一、融资方案 (30)十二、财务评价 (32)十三、社会评价 (37)十四、风险分析 (38)十五、研究结论与建议 (39)十六、组员评价························································错误！未定义书签。
中原地产经开区滨河国际新城提案报告
现已完成道路内的分隔带绿化，并计划于年内启 动十五大街跨潮河桥桥头绿化。
三、项目进展
（一）工程进展——配套 1、郑州一中经开区实验学校 郑州一中直属初中，已经招生运营三年，目前正 在进行体育场馆扩建。
三、项目进展
（一）工程进展——配套 2、滨河一小 目前已经完成开工手续办理，计划于2014年3月开工。
一、项目背景
（二）区域发展规划--经济技术开发区
郑州经济技术开发区未来将与航空港综合实验区形成良好互动，共同申报自贸区。 经开区将成为以陆港物流、E贸易、现代制造业、出口加工企业为支撑的经济园，一个
与国际惯例接轨、与现代市场经济接轨的创业园。
一、项目背景
（二）经开区主导产业发展现状
汽车及零部件
五 大 主 导 产 业
占全省的51%。经开区是郑 州市对外开放的窗口，外资 企业、工业企业和出口加工 企业的聚集地，郑州东南部 的绿色产业园。
2
一、项目背景
（二）区域发展规划--经济技术开发区 目前经开区按照“以区构城、产城融合”的理
念，构建“一区一港一城”的发展格局，综合保税 区、国际陆港和汽车城的建设将带动经开区实现经 济跨越式发展。
政委、指挥长
组成。该指挥部为经开区管委会的直属
规 划 建 设 处 投 资 促 进 处 群 众 工 作 处 综 合 办 公 室
机构，在经开区管委会授权范围内代表 其履行政府职能，协调解决城开公司在 开发建设过程中出现的各种问题。
3
A B 项目进展 C D
工程进展 规划进展 土地指标报批进展
土地供应计划
大 事
2011.6.3
记 2012.2.25
2012.5.26
2012.6.26
房地产营销策划方案
篇一：房地产营销策划方案大全资料目录房地产营销策划方案大全资料目录本资料目录由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供年月房地产营销策划方案大全最新更新资料，以下为年月更新资料[年月更新]年月北京世侨锦绣生态宜居项目营销方案销售推广策略[年月更新]年月成都房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月创典市场信息简报页调查分析报告[年月更新]年月东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告前期策划[年月更新]年月房地产预测绘知识分享专题研究报告[年月更新]年月河南九九紫墅比别墅项目园前期策划营销推广方案[年月更新]年月玖珑城购物公园号楼商业项目认筹方案营销推广策略[年月更新]年月克而瑞咨询季刊页调查研究报告[年月更新]年月南京新街口海尚海百货商业项目分析调查研究报告[年月更新]年月青岛田横休闲度假项目定位与产品建议前期策划[年月更新]年月山东临沂房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月上海松江市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月天津房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月天津土地市场月报页调查分析报告[年月更新]年月西安市房地产市场月报页调查研究报告[年月更新]年月下旬重点城市报广搜集页调查分析报告[年月更新]年月销策划浅析专题研究报告[年月更新]年月郑州楼市资讯月报页市场调查报告[年月更新]年月郑州市高新区市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月中国房地产市场研究月报页调查分析报告[年月更新]年月重点城市报广汇编调查研究报告[年月更新]年月珠海锦绣海湾城生态宜居项目推广执行方案营销策划战略[年月更新]年月安徽滁州凯迪置地广场商业项目市场研究报前期策划[年月更新]年月北京昌平牛蹄岭别墅项目前期策划销售推广方案[年月更新]年月北京大兴国际赛车嘉年华汽车文化基地项目报告前期策划[年月更新]年月房地产经营与管理土地一级开发项目运作管理制度[年月更新]年月湖南湘潭帝豪国际高端项目开盘活动策划方案营销推广策略[年月更新]年月南京天正理想城句容宝华板块住宅市调报告调查研究分析[年月更新]年届时报世界华文广告奖作品鉴赏[年月更新]年月湖南怀化房地产市场情况分析报告页调查研究总结[年月更新]年月河南鹤壁浚县房地产市场报告调查分析总结[年月更新]年月安徽铜陵市房地产市场调研报告调查分析总结[年月更新]年月克而瑞咨询中心产品月报页调查分析报告[年月更新]年月安徽阜阳房地产市场情况页调查分析报告[年月更新]年月北京华润五彩城商业中心项目调研报告市场调查分析[年月更新]年月东莞虎门慧盈高层精工华宅项目投资评审报告前期策划[年月更新]年月河北保定市商业地产市场专题调研报告调查研究分析 [年月更新]年月水岸新城项目售楼中心规划方案营销推广策划[年月更新]年月武汉万福路项目分析报告市场调查研究[年月更新]年月写字楼产品核心筒设计研究报告页调查分析总结[年月更新]年月中山向明广场招商手册营销推广方案[年月更新]年月咨询季刊页调查分析报告[年月更新]年月广东湛江君临时代城市综合体项目整合推广策划案页营销执行方案[年月更新]年月海南海口房地产报告页市场调查分析[年月更新]年月杭州西溪印象城项目考察报告页市场调查分析[年月更新]年月建材标准专题研究报告页调查研究分析[年月更新]年月解读旅游法专题研究报告[年月更新]年月钧涵地产管理评论页调查分析报告[年月更新]年月普通住宅及类别墅产品专题研究页年调查分析报告[年月更新]年月长沙渔人码头项目封底仪式及推介会活动策划方案营销推广策划[年月更新]年月郑州卓越凯悦国际写字楼项目营销推广方案销售执行策划[年月更新]年月中远房地产效能监察汇报总结市场研究报告[年月更新]年月成都郫县犀浦东地块地标综合体项目前期定位方案营销推广策略[年月更新]年月大连国防航天科技文化产业城市综合体项目报告前期策划[年月更新]年月河北阜平地产大盘项目整体营销策划建议方案页销售推广策略[年月更新]年月河北国际城高档小区项目会员招募活动营销方案销售推广策划[年月更新]年月河北开封市市场调查报告调研分析总结[年月更新]年月湖北当阳中央街区商业项目定位及其营销执行计划销售推广方案[年月更新]年月湖北荆州万达广场住宅项目推广方案营销执行策划[年月更新]年月湖北十堰万象国际城商业中心项目市场调研及初步定位建议前期策划[年月更新]年月华润幸福里项目简介研究分析报告[年月更新]年月陌生区域项目定价科学方法探索页研究分析报告[年月更新]年月山东烟台市场月报页市场调查分析[年月更新]年月上海房地产市场总结与展望调查分析报告[年月更新]年月苏州胥口港龙乐汇城商业项目市场研究报告前期策划[年月更新]年月提高配套业态比例及丰富度打造体验式购物中心研究分析报告[年月更新]年月线城市房地产开发投资吸引力研究页市场调查报告[年月更新]年月郑州市场报告调查分析总结[年月更新]年月重庆巴南鹿角别墅项目投资可研报告页前期策划[年月更新]年月地产观察页市场研究报告[年月更新]年月成都房地产市场分析页调查研究报告[年月更新]年月福建龙山古镇商业项目操作模式思路建议前期策划[年月更新]年月贵州德江南湖花园酒店项目室内设计方案页总体规划布局[年月更新]年月济南市房地产场月报页市场研究报告[年月更新]年月江苏省南京市房地产市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月江西瑞越江湾旅游商业综合体项目概念方案设计前期策划[年月更新]年月客户跟踪维系课程培训教程[年月更新]年月乐天海珀御庭高端项目营销中心开放仪式和认筹执行细案销售推广方案 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[年月更新]年北京万商联行投资顾问有限公司简介页研究分析报告[年月更新]年北京星光耀广场城市综合体项目推广策划营销执行方案[年月更新]年碧桂园集团项目开发指引页前期策划[年月更新]年标准工程节点做法参考专题研究报告[年月更新]年常州路劲武进地块大盘项目营销策略报告页营销推广方案[年月更新]年车位车库与题研究报告页调查分析总结[年月更新]年成都保利春天花语商业项目定位及营销方案销售推广策划[年月更新]年成都博物馆项目聚集中心项目策划案营销推广方案[年月更新]年成都第届秋季房交会报告页活动流程[年月更新]年成都凯旋南城写字楼项目产品推广策略营销执行方案[年月更新]年成都民办博物馆聚集中心项目策划营销推广方案[年月更新]年成都亚特兰蒂斯高端商业项目服务建议书页前期策[年月更新]年成都住宅市场分析报告页调查研究总结[年月更新]年城市综合体现状与发展及案例解析页调查研究报告[年月更新]年创意地产项目深度研究页专题分析报告[年月更新]年大型商业物业租售运营机制页管理制度[年月更新]年德勤中国中国房地产投资手册页投资指导书[年月更新]年堤防工程设计规范页管理制度[年月更新]年地产公司与物业公司前期物业管理页管理制度[年月更新]年电子招标投标系统技术规范页管理制度[年月更新]年鄂尔多斯蒙西物流园综合体项目规划设计报告前期策划[年月更新]年梵卡客户服务工作指导手册工作指导书[年月更新]年房产策划写字楼营销模式写字楼策划方案页专题研究报告[年月更新]年房产策划写字楼营销模式写字楼策划方案页专题研究报告[年月更新]年房地产踩盘要点培训课件页教程课程[年月更新]年房地产行业报刊广告投放分析页市场调查报告[年月更新]年房地产基于城镇化的布局策略页专题研究报告[年月更新]年房地产调控的历程与效果培训课程教程[年月更新]年房地产项目投资决策与价值策划专题研究报告[年月更新]年佛罗伦撒小镇最新调研页市场调查报告[年月更新]年福建联发中央公园商业项目推广案营销策划方案[年月更新]年福州长乐三江口片区项目概念设计页总体规划方案[年月更新]年购物中心创新业态与题研究专题分析报告[年月更新]年购物中心体验式商业地产专题研究报告[年月更新]年广东容桂安置房旁地块分析报告页市场调查研究[年月更新]年广东汕头金凤半岛地块项目介绍前期策划[年月更新]年广东源东国际集团惠州丰湖商业项目分析页前期策划[年月更新]年广东增城市荔城街派潭镇高滩村亩商服地块可行性研究报告前期策划[年月更新]年广东湛江赤坎区某地块高端住宅项目发展战略页前期策划[年月更新]年广佛智城商业项目策划招商实施方案营销推广策略[年月更新]年广告把控技巧分享专题研究报告[年月更新]年广州祈福万景峰精英社区项目广告表现提案页营销推广方案[年月更新]年广州市产业用地指南页用地指导书篇二：房地产营销策划书凰城华府房地产项目营销策划书策划人员：余箫玲杨田田杨佳龚凤英策划时间：年月日蜜蜂创造了蜂巢，人类创造了城市。
昆明南市区区域报告[1]
![昆明南市区区域报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/cfadd99ba1c7aa00b42acb22.png)
2009年区域各业态开盘供应构成
•南市区开盘项目最多，共有32个项 目在09年开盘，其中，以多层、高 层为开盘主力。从09年供应来看， 昆明市的小高层、高层项目会更加 向南市区集中，南市区在2010年依 然是昆明市的项目集中区。
区域房地产现状
二级市场
2010年1~6月南市区开盘项目
项目名称
同德锦江嘉园 南亚风情第一城
劣势（W）： 部分区域农民房较多，环境较差。
交通、商业圈、生活配套。
机遇（O）： 未来南区的交通和配套有望得到极大的改善。 巫家坝机场搬迁后，该地块可让已经形成的商业 圈有望得到进一步发展，而周边区域也不再受到机 场影响和限制。 轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并 加强与其他区域的联系。
随着纯别墅项目的限批，渡假区纯 别墅物业呈逐年递减，但片区临近滇池 ，西望西山，区位优势突出，适宜开发 高档物业，作为昆明市别墅物业最为集 中的区域，未来该片区别墅供给量并不 会消失，但更多的是作为混合性物业的 组成部分来推售。
主力户型
别墅主力户型以200~300平米为主
项目名称
主力户型面积（㎡）
南市区现状
南市区
2003年，“现代新昆明”战略出台，在未来昆明的大规划 中，滇池将成为新昆明的中心，“一湖四片”的设想为南 市区的经济社会发展勾勒了壮阔的前景。正是新昆明战略 的制定者把目光投向了城市之南，由此才掀开了滇池路发 展史上的“黄金时代”，也让南市的发展进入另一个篇章。
区域划分
昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区 主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：
个盘分析
----04年~07年南市区纯别墅项目分析
房地产宣传推广报告
西环广场宣传推广报告送呈：金融街建设股份有限责任公司日期：2002年7月10日北京中原地产序言项目及西直门交通枢纽综合改造工程，位于西直门西北角，物业性质为8.96万平方米的写字楼和9.1万平方米的商铺，其突出优势为项目与西直门交通枢纽浑然连成一体，具有无可估量的市场前景与升值潜力。
从项目自身特质入手，本方案立足于前期严谨的市场调研与科学的目标客户群分析，旨在为项目提供可操作性极强的宣传推广策略方案，以供贵司在营销推广过程中参考。
第一部分：销售推广策略一、销售必备条件条件一：法律文件五证齐全是项目开售的基本条件，如果无证（专指销售许可证）销售，既是违法操作，而且在取得合法销售资格之前无法与客户签订正式《商品房买卖合同》，只签《认购书》或《认购协议》根本无法保障双方利益；而且若因时间过长而签不了正式合同引起客户疑惑，导致客户纠纷，将会严重影响楼盘声誉和后期销售。
●国有土地使用权证●建设工程规划许可证●建设用地规划许可证●开工许可证●销售许可证(销售前提：测量局审批)条件二：现场包装现场销售环境应该是从外（围墙、绿化）到内（售楼处、样板间）的和谐统一，整个环境的好坏是项目档次高低的最真实反映，销售中心是销售人员与客户交流的主要场所，“先入为主”的第一印象很大程度上会决定客户对项目信赖与否、认可与否等。
环境、气氛的好坏对客户、对销售人员的情绪都有很大影响。
建议发展商根据宣传定位搞好现场环境。
●工地现场环境美化●工地围墙、户外展板●销售中心●示范单位（可否模拟一个现代智能化办公场景）●沿街指示牌●楼体条幅、喷绘●路灯彩旗●空飘●工地现场管理：材料堆放、车辆进出道路设计、施工方标语牌等条件三：宣传途径在既有良好销售环境的前提下，如何引起客户对项目的兴趣，进而莅临现场参观，这就要求挖掘尽可能多的宣传途径，提高市场曝光率，并在向市场推介本项目的过程中建立项目的形象和知名度。
●报纸广告（硬性报广、软性新闻缮稿）●影视广告●广播广告●杂志广告●网络广告●直邮广告（DM）●广告牌●车体广告●灯箱广告●直销活动●公关活动●促销活动条件四：销售工具销售工具是与客户沟通的特殊媒体，也是客户详细了解项目最直接有效的途径，项目留给客户什么样的印象与销售工具品质的高低也有很大关系。
原河名墅项目分析报告
广告推广语分析 目标客群分析 推广活动分析 营销策略分析
★广告推广语分析 “中央公园区内的的珍稀纯别墅” ——“中央公园区”突出了小区的环境优势，整个别墅项目不仅是一个公 园，而且紧挨着南高基公园和滹沱河景区，这也成为整个原河名墅项目的 优势所在 ——整个项目“三水合围”，重点突出了项目的生态自然特征 ——“珍稀”突出了项目的高品质，无论是环境、景观、建筑，都体现了 项目的珍稀性
原河名墅，大部分房子设计是地下一层，用于休闲娱乐区，地上2—3层，用于就餐、 起居等，一层有一个半地下车库，面积在430㎡—800㎡之间 外观上，法式坡顶设计，窗户的挑高很大，而且是铝包木设计，密封性很好
★景观设计分析 原河名墅的景观设计单位是北京顺景园林景观设计，是龙湖地产的主要设计单 位之一，不仅保证了项目的景观质量，而且无疑也增加了项目的知名度。 景观元素：水、草地、树木、花卉、石头、亭台等
Байду номын сангаас
项目规划
项目三期 样板区
项目一期
项目二期
项目分析
分析架构
区位分析
产品策划分析
营销体系分析
包装策略分析
区位分析
★位于三水围合之处，三水是滹沱河、叉河、南水北调工程，得力于天然 地理位置，空气湿润，环境优美
★处于太平河中央公园区，所以原河名墅的广告语是： “中央公园区里的珍稀纯别墅” ★交通位置位于中华北大街与翠屏路交叉口，中华北大街跨过北二环的贯 通方便了本区域与市里的联系，从市里驱车15分钟便可到达市里，非常方 便，这也直接拉动了项目的销售 ★紧邻石黄高速等高速公路，方便了北京等外地人来这里置业
★推广活动分析
推广活动一 “原河名墅”杯新丝路中国模特大赛
2011年8月6日下午，2011“原河名墅”杯新丝路中国模特大赛河北赛区半决 赛在原河名墅隆重举行 通过本次大赛的举办，很好的宣传了原河名墅，并且由于模特大赛的嘉宾都 是一些上层高端人士，这也在很大程度上刺激对方的购买欲望，拉升了项目的销 售，而且模特比赛从来都是一项高雅的活动，从而很好与项目定位相契合，并且 在众多媒体的关注下，也很好的宣传了项目本身
昆明西市区区域报告
昆明主城四区划分界限
西市区整体概况
►西市区北起龙泉路，沿二环东路、 二环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围 成的区域。 ►西市区是昆明市主要的教育、科研 区，依托自身和二环内的教育配套， 成为教育置业的第一选择。 ►从2008年至此，高新区共有20多 个项目取得规划用地许可证或是规划 建设许可证，将在2至3年内放量供 应。 ►自09年起，启动44条道路的建设 以及轻轨，届时西市区与南、北市区 以及中心区域的交通将会更为便捷。
普宅均价区间（元/㎡） 4500-5000 5000-6000 6000-7000
7000-8000
西市区价格在08年达到4000元/㎡，目前在售项目价格在6000元/㎡左右，09年入 市项目开盘当日销售率均在50%以上，随着未来供应的放量和置业热度的加剧， 区域价格将仍有很大上涨空间。
已售楼盘热销户型分析
➢区域内的交通很不方便，即使是从西 市区的高新区到西山区坐公车都很不方 便，自身区域内的连通性不强。
➢南、北市区的发展相对西市区来说更 加成熟，楼盘的差异化和品质较之西市 区都有很大的优势。
西市区内部区域划分
►王家桥板块
龙泉路，二环北路，普吉路所围成的 区域。
►高新区板块
人民西路以北，二环西路以西的区域。
O（机会）
➢马街板块将成为西山区次商务中心， 商业配套的完善，有利于拉动消费刺激 房地产市场的发展。
➢道路建设以及城中村的改造，加上商 业等配套的完善，有利于该板块价值的 提升，房地产市场的前景优越，有一定 的T（升威值胁空）间。
➢相比高新区板块的发展，马街板块的 发展速度略显滞后，房市集中放量多集 中在高新板块。
可开发面 积（㎡） 平均容积
率
287415 5.4
中原地产恒易星河国际轻纺城策划方案
目录第一部分项目定位______________ 错误!未定义书签。
1项目介绍 ________________________________________ 错误!未定义书签。
2区域市场分析 ____________________________________ 错误!未定义书签。
3项目S.W.O.T分析 ________________________________ 错误!未定义书签。
4项目定位 ________________________________________ 错误!未定义书签。
5 USP导向 ________________________________________ 错误!未定义书签。
第二部分销售方案______________ 错误!未定义书签。
1销售原则 ________________________________________ 错误!未定义书签。
2销售目的 ________________________________________ 错误!未定义书签。
3整体运营策略 ____________________________________ 错误!未定义书签。
4市场竞争比较 ____________________________________ 错误!未定义书签。
5目的客群分析 ____________________________________ 错误!未定义书签。
6方案制定 ________________________________________ 错误!未定义书签。
7营销渠道 ________________________________________ 错误!未定义书签。
8营销手段 ________________________________________ 错误!未定义书签。
第三部分价格策略______________ 错误!未定义书签。
示范区的成本管控复盘
示范区的成本管控复盘引售楼处及示范区类型和位置的选择在项目初期，甚至是在土拓阶段就是需要研判和决策的内容。
不同类型和总图位置的售楼处，对设计条件、成本控制、运营节奏、销售管理上都会产生较大的影响，也考验着项目的定位和整体操盘思路。
其中利用大区商业、门楼等后续可利用建筑前置作为售楼处使用是诸多项目的选择项之一。
选择商业、门楼等作为前置售楼处在处理上最需要注意的就是如何妥善处理商业、门楼和售楼处两种不同类型的业态之间的共性和矛盾点，既能满足后续小区基本使用要求，促进后期产品去化，又能匹配前期作为售楼处的销售展示诉求，展现项目品质特征。
目录1.项目概况2.前期策划成本控制手段3.主要合约分析4.总结一、项目概况本项目示范区建筑面积为1331.72㎡，含:接待厅建筑面积205.86㎡;售楼处建筑面积783.27㎡;样板间建筑面积342.59㎡；景观面积为4553.97㎡，含:硬景面积3127.92㎡;软景面积1426.05㎡。
二、前期策划成本控制手段大区中轴布置，最大程度保留廊架与漩涡水景；（2）示范区门楼可作为永久性建筑，交付后移交，节约建筑成本；（3）示范区外立面石材拆除后可用于大区景观外立面及铺装面层，达到二次利用；（4）示范区主体为钢结构，后期拆除后可以用于大区室外雨棚等部位，也可直接将残值给施工单位计入，抵消部分施工费用；（5）示范区苗木后续大区整体设计方案可以考虑进去进行移栽，节约绿化费用。
示范区总平图大区总平图示范区整体成本分析经分析：示范区成本中景观成本占比为27.05%，主体结构建造成本占比为19.32%，主体装修工程成本占比18.36%，外立面幕墙装饰工程占比10.00%，室内软装成本占比13.11%，其余零星工程成本占比12.16%。
后期再利用成本：由于本项目大区与示范区组合利用暂未具体实施，具体后续利用节省成本将持续跟踪。
三、主要合约分析（1）总承包合同预结算概况变更签证概况经分析：示范区总承包合同预算金额为3,257,505.13元，结算金额为3,365,949.57元，整体偏差率为 2.88%；施工过程中变更签证金额为81,532.06元，变更签证发生率为 2.50%；由于施工期内钢筋、砼单价下行，合同内钢筋、砼主材按照合同要求调差调减53,851.07元，占原合同总金额比例为 1.65%；甲供材超领扣款为366.63元、合同内调整为-22,795.94元。
昆明北市区域报告
北仓片区、上庄片区
北仓
上庄
范围：南起烟草一号路，东南与昆曲高速公路相接， 东北相接7204公路西临盘龙江。
范围：北至烟草二号路，南至二环北路，东至盘龙江， 西抵长虫山
面积：5.2平方公里
规划功能定位：以商业贸易、物流集散、文化娱乐、 教育、公园及配套居住为核心功能的城市综合功能 区。
规划功能定位：以高校及烟草科技产业、居住为核心 功能的城市综合区。
居住
290 77.4 48 100 100 28 12 80 47 37 158 120
用地（亩） 功能分类
工业 1182
10 105
商服 262
20 200
农业
647 582 656.22 315 240 120 800 271
其它 330 865 181
177 1 30
100
220 160
270
© Copyright Centaline Group, 2010
页码
3 14 50 56
Code of this report | 2
Part 1 区域划分及发展历程
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
城市“副中心”
在昆明市1996年制定的总体规划中，北市区就被提为昆明主城区的副中心，在 2003年制定的调整规划方案以及在2008年亮相的城市总体规划修编中，这一 提㎡ 无
16平米-142平米 30.5%
【昆明北市区】区域报告
昆明中原 事业一部 Kunming 05.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
昆明新河民房地产开发有限公司企业信用报告-天眼查
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4.5 竞品信息
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5.3 法律诉讼
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5.4 法院公告
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4.2 投资事件
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4.3 核心团队
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昆明零星土地整合
昆明市订零星土地 收储协议 实施征收、搬 迁工作 土地移交 挂牌交易 内容 批准部门 组织部门
城乡规划主管部门向区政府（管 委会）及土储部门出具零星土 地规划条件
辖区政府与土储中心签订零星土 地收储协议 辖区政府组织实施零星土地征收 及搬迁
昆明市中心城区零星土地整合工作流程表名称内容批准部门组织部门申报规划条件城乡规划主管部门向区政府管委会及土储部门出具零星土地规划条件城乡规划主管部土储部门项目业主签订零星土地收储协议辖区政府不土储中心签订零星土地收储协议土储中心辖区政府项目业主实施征收搬迁工作辖区政府组织实施零星土地征收及搬迁辖区政府项目业主土地秱交到达土地秱交标准后向土储中心秱交土地区政府项目业主挂牌交易采用挂牌交易方式公开交易相关费用计入收储成本交易中心项目业主
对于市民来说，零星土地的整合 长远看 ,可避免城市重 复建设
利用，城市更加美丽，各种公共
设施更加完善，生活环境将有所 改善，昆明市的环境更宜居，市 民的生活更加幸福。
土地是一种不可再生资源 ，对城市来说尤其宝贵。 《办法》的出台，对合理 利用土地资源，提升城市 形象有重要意义。同时， 有利于公共设施的完善， 对昆明建设区域化国际性 城市有重要的推进作用。
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在整合利用土地的同时要考 虑和协调各方利益，找到平 衡点，达到双赢。
保证金按零星土地供应组价确定
《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》还指出了零星土地出让价采取“市场定价 原则”，依据半年内周边成交的相似类型建筑和同等土地出让用途的土地的楼面价格 ，综合本宗地的容积率，返算出土地出让价。如果周边无近期成交的类似土地，则参 照周边同等类型商品房的市场价格作为参考，依据土地所处区域，取市场价的20%作 为本宗地的楼面地价，综合本宗地的容积率，返算出土地出让价。 在短时间内难以完成零星土地征收及地上房屋征收搬迁，或难以取得用地指标等导致 零星土地整合手续办理时间过长的特殊情况下，为不影响已取得建设用地使用权的建 设项目正常推进，在建设单位与土地储备部门签订协议并按协议缴纳零星土地整合履 约保证金、土地储备部门出具缴纳凭据后，相关部门可办理后续相关手续，但在办理 建设工程规划核实前必须完成零星土地整合。 零星土地整合履约保证金金额由土地储备部门依据零星土地供应组价确定，并按最终 交易价格结算。保证金不计利息。