高铁新城 ——案例

上海虹桥交通枢纽的开建，使周边的房价在2年左右的时间内从7000元/m2上涨到20000元/m2;杭州东站枢纽中心开建后，周边的房价也翻了三翻。高铁的建设给城市带来的不仅仅是交通上的便捷，更是区域经济及房价的大幅提升！上饶城东三维立体的交通系统，对房价的升值性将更出色。

内江站为核心，建成一座房地产新城、一条特色商业街、一个现代化会展中心、一个标志性五星级酒店等。

因为高铁代表着人流，代表着高昂的租金，代表着物业的升值，代表着城市未来的发展方向，高铁沿线正在成为城市的黄金经济线。这一观点也被市场印证着，据说，一些地段优势明显的商业地产在本次房博会上明显受到投资客青睐，一些开发商也加紧在沿高铁站点布局一些区域性的商业综合体项目。

第一，高铁沿线城市的商务活动一定会增多，高端商务活动数量、总部经济总额都会大幅度提高，就业岗位和门类都会增多。同时，结合中国会务交流比较多的现实，有高铁的城市有机会更多地承办各种会议。在段进看来，高铁时代的真正形成需要有三个要素：高铁主干网的开通、城际网的形成以及城市内部交通零换乘接埠。

段进以南京为例，列举了高铁会给城市带来什么样的变化。在高铁建成以前，南京只是南北方向的交通枢纽。有了高铁以后，从杭州到上海到南京再到武汉、重庆被全线贯通了，南京成为连接东南西北的一个枢纽。换言之，以前的南京充其量只是一个“丁”字形交会点，现在则变成了四通八达的“十”字形道路的枢纽。

从大的区域来说，随着国家加大对皖江经济带的支持力度，南京从长三角的边缘城市变成泛长三角的中心城市。随着宁安铁路的开通，南京到安庆（安徽西南的重要门户）非常方便。很快，南京又会开通到芜湖、滁州等地的轻轨，安徽各地到南京都将十分方便。预计到2020年，南京南部新城一年的客流量将达到1.2亿。

京沪高铁总共有24个站点，8个是枢纽站,其中5个还是始发站，毫无疑问，高铁对这8个主要站点城市的影响是很大的。但是高铁给一些小的过路站带来多大变化，目前还不得而知。

第二，高铁一定会给城市本身的格局带来变化。以南京高铁站所在的南京南部新城为例，原来只是打算在南京南部建设一个高铁站，没有打算规划“南部新城”。段进在作了高铁周边地区规划和大校机场搬迁规划以后，结合自己长期对高铁的研究，利用空间句法理论对这一块地方作了具体分析。所谓空间句法是指通过对包括建筑、聚落、街道、城市的人居空间结构的量化描述，来研究空间组织与人类社会之间关系的理论和方法。经过分析，段进觉得，在南京的南部会有一次全新的发展机遇。他认为南部会成为南京的第三个中心（前两个是新街口中心、河西的奥体中心）。段进的观点引起了南京市委市政府的高度重视，南部新城目前已被列为南京未来发展的十大板块中的第一块，也是最重要的一块,并成立了南部新城指挥部。

1 法国高速铁路TGV－南特站(Nantes)

法国高速铁路TGV－南特站(Nantes)简介

法国南特位于法国西北海岸，距离巴黎380 公里，是法国的第七大城市。1989年，高速铁路（TGV）的开通使南特与巴黎之间的火车出行时间由过去的三个小时缩短到两个小时，而汽车出行仍然需要三个半小时。（图1）

图1 法国高速铁路TVG 线路图及南特位置示意

南特市在TGV开通后，为带动高铁站点周边的地区发展并吸引企业进驻南特，专门制定相关的政策，为已有的和新成立的公司提供支持。南特市为搬迁到高铁站周边地区的公司提供选址和规划方面的优惠政策。为新成立的公司在高铁站附近专门设置产业孵化区，在产业孵化区内，办公楼的租金比南特市的办公楼租金平均水平要低大约25％。

根据南特市发展局Phillipe Audic 的分析，TGV 高速铁路对于南特市的影响主要体现在三个方面：

完善城市功能、丰富城市景观和高铁自身价值。完善城市功能主要体现在缩短了南特与巴黎之间的铁路交通联系时间，吸引更多的商务活动在南特市得到充分发展，特别是吸引了很多跨国公司来到南特。

丰富城市景观主要体现在TGV 的服务与建筑形式：圆滑舒展的高铁站建筑和先进快速的铁路系统成为南特市城市发展的新标志。另外，高速铁路TGV 代表了一种先进的科技，对城市相关的高技术产业起到了渗透作用，甚至成为南特市宣传自己城市形象，吸引更多的高科技公司进驻的一张城市名片。

高铁的自身价值主要指高速铁路减少了旅行时间，提高了工作和生产效率，增强了吸引商业企业进驻南特的信心。

高铁南特站周边地区的城市复兴

南特TGV 高铁站位于城市中心地区，高速铁路从西向东穿越南特市，与卢瓦尔河（Loire）平行。高铁站位于卢瓦尔河北0.5 公里。高铁站北部是居住区，建筑高度为四至五层。高铁站东部和南部为过去的工业区，高铁通车后该区域改造为办公建筑，建筑高度为五至六层。在高铁站的西南方Quratier Lu 地区(Quartier Champ-de-Mars-Madeleine)是过去的工业区，并混杂了部分居住功能，该区域也是受高铁站影响最大，城市复兴改造最为明显的地区。Quartier Lu 地区总面积大约1 平方公里，该地区的西部边缘过去是一个大型的食品加工厂，由于工厂搬迁到南特市的现代新城区，所以工厂的旧址仅剩下部分居住和建筑底层的小型商业设施和少量的办公建筑。Quartier Lu 地区的复兴计划主要包括：功能定位为不仅面向本市而且面向区域的商业服务功能。鼓励对未充分开发地区重新进行开发建设，降低进驻企业的发展成本。在开发过程中，加强土地的使用强度，倡导土地的混合使用。在原有食品加工厂厂区的2.7 公顷的范围内，一半用于商业和办公开发，另外一般用于居住开发。

Quartier Lu 地区的更新改造中，由于其提供的现代化的设施和环境，以及与市中心和高铁站都非常接近，在南特市中具有不可比拟的卓越区位条件。该地区的写字楼租金比城市其他相同功能地区的租金要高出20％。

图2 南特高铁站位置示意

高速铁路站点与城市新区建设

德国高速铁路（ICE）卡赛尔站（Kassel）

德国高速铁路ICE（InterCity Express）1991 年开始运行，在最先设立高铁站的11 座城市中，卡塞尔（Kassel）高铁站是唯一一座全新建设的高铁站，其他城市高铁站都是在原有铁路站点的基础上扩建而成。

卡赛尔位于德国最长的一条高速铁路线汉诺威（Hanover）到符兹堡（Wurzburg）之间，这条线路也是德国高速铁路线中重要的南北向轴线。卡赛尔