物业管理基本制度与政策培训教材

《条例》创设的法律制度
尊重和维护业主财产权利 建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 妥善处理政府和市场的关系
《条例》确定的基本法律关系 业主相互之间的关系 物业服务企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 物业管理各方主体与政府之间的关系
• 2003年6月28日，《物业管理条例》正式颂布。 • 2007年8月26日，国务院发布了《关于修改〈物业管理条例〉的决
定》，于2007年10月1日起执行。
四、《物业管理条例》
• 《条例》的主要内容：七章七十条
• 第一章 总则 • 第二章 业主及业主大会 • 第三章 前期物业管理 • 第四章 物业管理服务 • 第五章 物业的使用与维护 • 第六章 法律责任 • 第七章 附则
第三部分：物业管理的基本制度
一、业主大会制度 二、管理规约制度 三、前期物业管理招投标制度 四、物业承接查验制度 五、物业服务企业资质管理 六、物业管理从业人员职业资格制度 七、住宅专项维修资金制度
• 物业管理起源于19世纪60年代的英国。由一位名叫奥克维娅·希尔 的女士创始的。随后英国成立了非营利性行业组织—皇家特许屋宇 经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会—芝加哥建筑 管理人协会。
• 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司：深圳市 物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。
• 物业服务企业的义务和责任 • 物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 • 物业服务企业的安全防范协助义务 • 《条例》第三十六条规定：物业服务企业未履行约定，造成损害的，
应当依法承担相应的法律责任。
物业服务合同与前期物业服务合同 应当具备的主要内容
• 物业服务合同的主要内容： • 1、物业管理事项 • 2、物业服务质量 • 3、物业服务费用 • 4、双方的权利义务 • 5、专项维修资金的管理与使用 • 6、物业管理用房 • 7、合同期限 • 8、违约责任
第一部分：物业管理概述
一、物业管理的概念 二、我国物业管理的产生与发展 三、我国物业管理制度建设的历史沿革 四、《物业管理条例》
一、物业管理的概念
定义：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理基本制度和政策 管理人员法规、条例培训教材
课程目录
• 第一部分：物业管理概述 • 第二部分：物业管理服务 • 第三部分：物业管理的基本制度 • 一、业主大会制度 • 二、管理规约制度 • 三、前期物业管理招投标制度 • 四、物业承接查验制度 • 五、物业服务企业资质管理 • 六、物业管理从业人员职业资格制度 • 七、住宅专项维修资金制度
代收代交费用 供水、供电、供气、供热、通信及有线电视等单位 注意：向最终用户收费；物业企业可向委托单位收取手续费。
三、物业服务合同
• 物业服务合同与前期物业服务合同
•
根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物
业服务合同。
•
业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同称为物业服务
合同；建设单位与物业服务企业所签订的合同称为前期物业服务合同。
第二部分：物业管理服务
一、物业管理服务的特点和内容 二、物业服务收费 三、物业服务合同 四、物业的使用与维护
一、物业管理服务的特点和内容
• 物业管理服务的特点
•
Байду номын сангаас
公共性和综合性
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受益主体的广泛性和差异性
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即时性和无形性
•
持续性和长期性
• 物业管理服务的内容（此略）
• 《条例》第四十条规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物 业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。
•
注意两点：其一，不是物业服务企业的法定义务；其二，是有偿
服务。
二、物业服务收费
• 物业服务收费定价形式
•
政府定价
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政府指导价
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市场调节价
• 物业服务收费形式
•
包干制
•
酬金制
• 物业服务费用的成本构成（此略）
物业服务费的缴纳和督促
非业主使用人的交费责任 未交付房屋的交费主体 业主委员会对欠费业主的督促义务
• 前期物业服务合同的主要内容： • 1、合同的当事人与物业的基本
情况 • 2、物业服务内容与质量 • 3、物业服务收费方式 • 4、物业经营管理活动的内容 • 5、物业的承接查验 • 6、物业的使用与维护 • 7、专项维修资金 • 8、违约责任 • 9、其他事项
四、物业的使用与维护
• 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 • 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 • 公共事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 • 业主装饰装修房屋应当依法规范 • 利用物业共用部位、公用设施设备经营应当遵守有关规定
• 《条例》的指导思想和立法原则
立法指导思想：
强调保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关 系； 强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理 事项。
遵循的基本原则： 物业管理权利和财产权利相对应的原则； 维护全体业主合法权益的原则； 现实性与前瞻性有机结合的原则； 从实际出发，实事求是的原则。
对定义的理解： 1、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动； 2、物业管理活动的基础是物业服务合同； 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护和管理，对相关区域内
的环境卫生和秩序进行维护。 物业管理的特征：社会化、专业化、市场化 市场化（主要特点）：双向选择、等价有偿
二、我国物业管理的产生和发展
• 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规—《深 圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管 理进行制度规范。
• 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到 了重要作用。
三、我国物业管理制度建设的历史沿革
• 《条例》颂布前的物业管理制度建设； • 《条例》颂布后的物业管理制度建设；