万科-杭州长板巷项目产品建议书91页PPT
万科杭州TOP产品研究PPT课件
01-07年： 复合增长 率为27%
实业造富，高速增长， 推测年复合增25%
全面造富，超速 增长，推测年复 合增35-40%
投机造富/造富乏力阶段，增长率 迅速下滑至10%以内
豪宅需求走势：实业造富期稳步增长，全面造富期跳跃增长，投 机造富期爆破增长，造富萎靡期，深度下滑。可见豪宅需求与经 济造富环境强烈相关。
金融 投机造富阶 造富乏力+双限阶
危机 年， 转化
段：转化率 回到正常水
段：转化率仅为08 年一半，其中经济
率腰 平，09年创 低迷与双限影响基
斩 最高值。 本各占一半。
未来几年豪宅容量预测：GDP年均增8%，房地产量价稳步增长、 双限不退背景下，预计富豪以8%/年增长，高单价/高档房需求转 化率分别为2%和1%，未来三年分别总计成交1.05万套和0.52万套。
投机造富阶段：实业、 出口重创下行，复苏 乏力，股指低迷，仅 房价暴涨，催生投机 热和产业空心化。
01-12年杭州八区商品房量价走势
造富乏力阶段：实业、 出口、股指低迷，房 价下行，造富乏力。
99-12年上证指数
千万以上富豪规模：全省11年末共14万个千万以上富豪，09-11年 间富豪数量低增长。01-08年是造富黄金时代，推测年均增27%。
转化率：
14.9 （其中杭
12%
州5.9）
转化率：
1.8
23%
3.5
• 01-12年间，富豪向高单价房的名义累计转化率仅23%，富豪向高档房的累计转化 率更是仅12%。显然：
1） 多数杭州本地富豪并未购买高单价/高档房，而有可能是购买多套非高单价/高档 房；
2） 多数省内外地富豪的高单价/高档房购买需求在当地消化，在杭州仅购买非高 单价/高档房（如滨江、九堡）。
万科产品建议书
竭诚为您提供优质文档/双击可除万科产品建议书篇一：作业6万科未来发展的建议1、当前政府针对住宅用地要求的配套越来越完善，城市供地开始由住宅慢慢转向综合配套设施，政府想通过市场化手段完善城市功能，这几点综合在一起，万科有必要培养完善城市综合功能的能力。
在传统的住宅业务以外，加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
2、向事业合伙人制度转型。
任何来自外部的监督约束，哪怕再严密，也不如员工的自我激励和相互管理更加有效。
无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度将成为万科集团重要的基础和保障。
3、公司内部员工的文化，而非品牌宣传文化。
是一个现实的，可以感受到的带有正能量积极上进的文化体系，赏罚分明，资源共享，对于一颗老鼠屎坏了一锅粥的员工必须严肃惩戒，进行教育。
对于不良的部门文化要给予提出和改正，对于不良的领导文化要给予批评和改进。
4、信誉：建立良好的信誉口碑，对友好合作的客户、商家要负起上市企业的榜样责任，严厉杜绝拖欠款项等不良风气，树立良好的公司品牌形象。
口碑：对以前合作的客户保持良好的沟通，除了长期的战略合作协议外在宣传自己的同时，亦不能忘记客户单位的利益。
5、企业的营销业绩与每个员工都有着直接的联系，每个员工也应该有忧患意识。
企业效益好了，员工也能得到实惠；反之企业跨了，大家失去了饭碗，生活就没有了保障。
所以建议要大力倡导员工关注营销、参与营销、服务营销的观念，发挥大家的客户关系或营销手段，鼓励大家主动出去宣传公司的产品，想办法拉团购或大客户。
6、为适应营改增的要求，建议公司建立材料采购部，工程上的主要材料，安全防护，劳护用品等有公司集中采购，项目上提前报计划。
为了统一公司形象，公司可以指定厂家，生产制作工具式的防护门、围栏、楼梯扶手配件等。
万科杭州富阳万科容大项目深访及产品深化报告28PPT
富阳人特征
➢比较具有炫耀心理，喜欢气派和讲面子 •几乎人人都抽中华，不是中华不好意识拿出手； •名车较多，刚新推出名车，短期内富阳就会有；周边有钱老板们都喜欢开宝马7系的车； •月收入不到2000元年轻人，都喜欢买NIKE,ADIDIS； •“虽然家里很少有人来，但客厅一定要大，有人来显的有气派”
万科杭州富阳万科容大项目深访及产品深化报告28PPT
富阳人特征
➢地域情结非常重，优越感十足，更喜欢留在富阳生活 •对富阳的居住环境非常有自豪感，有山有水，自然条件良好，还有鱼鲜可吃； •对自己产业经济，优越感十足，认为百强县，造纸，铜业、电缆都居全国首位，居民富裕 ； •富阳人都希望在外读书的子女能够回富阳，认为生活安逸，在外打拼太辛苦。
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州富阳万科容大项目深访及产品深化报告28PPT
典型项目
项目启示:
根据调研，G2类楼盘(沿江边楼盘为主),大户型普遍热销.而丁香花园拥有较高的美誉度，品质方面有一定提 升，但大户型仍销售较差，说明高端客户受传统认知影响对片区认可度较低；
飞虹丁香花园
金都铭苑
➢来源：富阳城区约70％，约30%乡镇 ➢职业：城区：公务员、医生、教师、银行等为主
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州富阳万科容大项目深访及产品深化报告28PPT
周边产业
城区周边：以通信电缆业为
主，富阳传统支柱产业，目前已 走下坡路
春江：造纸业，富阳的传统产
业，企业超过1000家
学习改变命运,知 识创造未来
环山：铜产业，近期铜的价格
上涨非常快，当地村民处于爆富 阶段
大源：造纸、印刷、五金、机
万科杭州富阳万科容大项目深访及产品深化报告28PPT
地产企业品牌——万科杭州品牌推广方案-精品文档65页PPT
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
T心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
万科城项目整合推广提案(ppt 133页)
“主要是房间太少，至少要五间卧室，认为本地人都要 求房间多，市面上的三房别墅根本不适合； ”
“我们主要是看中万科的品牌，绝对不是看中目前一期二 期的现有状况，也不是价格。买这个楼盘不是现有的东 西吸引我们，而是它未来的规划和升值的空间。”
“常平人的心理，就是对住和吃的要求特别高，其他方 面倒不注重。常平目前就是没有好的大的别墅。”
从消费者对本案抗性因素的排序来看，区位和周 边环境排在前两位正说明了这点。
40
35
35
33
30 30
25
20 17
15
10
8
5
5
3222
1
0
价 周地 户 交 无楼 教 升周 其
格 边理 型 通 装型 育 值边 它
环位 设
修
配 潜配
境置 计
套 力套
未成交客户抗性来源
“性价比”比较 对区域有障碍 产品认知有限
一个“新城”时代的来临
常平万科城2007年度整合推广提案
推广的 3 个前提
明确推广的主力客户群 理清项目形象、产品线、万科品牌的关系
确定推广的主线
推广的主力客户群
常平本地及周边
深圳客户
东莞市区
项目形象、产品线、万科品牌的关系
形象高度与产品
形象高度和产品售卖不是能不能兼得，而是必须 兼得。否则，单形象容易缺乏利益，单产品则又 缺乏高度。只有两者统筹得当，方能发挥最大的 威力。
周日 AM 10：00 陪家人逛商场 商场门口热闹非凡 一眼就注意到了人气最旺的那个展场 “万科城，5月1日盛大开盘” 正看着，一位小姐向我派发万科城户型单张……
周日 PM 3：00 “听说万科品牌不错，不妨去现场看看” 入大门，“这个大门很气派！” 来到售楼处，看样板房和宣传物料 “万科的房子的确做得到位，而且听说未来这里前景很好” “我该考虑是否要买一套了”
万科坂雪岗项目策略ppt[1]
![万科坂雪岗项目策略ppt[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ff926857793e0912a21614791711cc7931b778be.png)
学习改变命运,知 识创造未来
2023年5月14日星期日
序：
寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！
这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足， 但我们都还存在着对生活的欲望， 有些我们知道，有些我们不知道。
城市的上空，左冲右突的欲望。 找到了一群人，于是找到了一股欲望。 我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。
对于置业观追求向上的满足： 也许他们为了人生规划而先选择了小面积住宅，他们始终 是高尚住宅的坚强追随者，如果有符合他们承担能力的高 尚社区，一定是他们的不二之选
他们是：
追求尚上生活的一群
学习改变命运,知 识创造未来
万科坂雪岗项目策略ppt[1]
属于这个城市的气质 飘扬在这个年轻城市上空的气质 不用说出来，用身体的触觉就能感受
大量高素质人员的需求必将刺激各种高 质量配套的衍生。
公立九年一贯制学校。
我们有理由相信，可以用万科的品牌在这里建一个 深圳从来没有的——大型高尚社区！
学习改变命运,知 识创造未来
万科坂雪岗项目策略ppt[1]
市场分析总结
南山、罗湖高尚住 宅地位深入人心，
但价格高企。
关外楼盘低价格让人 心动，但楼盘品质、
学习改变命运,知 识创造未来
万科坂雪岗项目策略ppt[1]
属于这群人的气质
对于事业追求向上的动力： 他们属于公司或社会的中层，能看得见很好的上升空间。 他们有信心，有野心，相信未来会更好。
对于生活追求向上的水准： 梦想高尚社区生活，受目前经济能力所限，无法承担市内 的豪宅，却不愿意妥协于中档的住宅或者说中档的生活。
福田区可比性项目优劣势分析
福田中心区：坂雪岗项目与黄埔雅苑
杭州三号白皮书万科出书产品与服务主张_图文
产品与服务主张·第 12 条 「我们秉承阳光透明的原则，提供妥帖的销售服务，并在营销推广中，坚持使用真实客观的物料，提前告知红线内 外不利因素。」 ◆实践示例：样板间真实尺度 在样板间展示中，家具尺寸按照 1:1 比例真实尺度展示。例如卧室的床严格按照 1.8 米、1.5 米真实比例呈现，避免 虚假空间的错觉。 ◆实践示例：区域沙盘真实比例 直接以 google 地图为蓝本，制作项目区域地图，避免误导购房者。
◆实践示例：预留 O2O 空间 预留速递易为代表的快递柜，提供自动化的收取 快递物品服务，实现 O2O 服务。
产品与服务主张·第 10 条
「我们重视工程质量，从精细化工程管理、精工品质、实测实量等方面严格把控工艺工法，并积极探索工业化建筑、 绿色建筑、创新技术的落地可能。」
◆实践示例：实测实量 毫米误差 全年每季度的第三方飞行检查，对实体和观感质量约 60 多项指标进行「实测实量」，误差范围尽力控制在毫米级之 内。 ◆实践示例：PC 工业技术 积极尝试 PC 工业技术，成品施工，建房有如搭建积木，不会出现因手工操作带来的品质问题与相对误差，更好保 证施工质量。
❀ 产品与服务主张·第 18 条 「我们致力于项目周边城市界面的提升及邻里社区公共空间的打造，争取代建周边的公园、河道及公共空间，为创 造社区的美好而努力。」 ◆实践示例：矿坑探险公园 万科良渚矿坑探险公园在ft体工业矿坑陈迹上精心设计，以「回归土地本源」为设计 主旨，由百亩花海、超大草坪、 茶园、儿童探险中心等部分组成。
产品与服务主张·第 6 条 「我们关注居住的功能和舒适性，建筑形式服从于户型功能，提升室内的通风、采光及日照条件。」 ◆实践示例：全屋除霾新风系统
◆实践示例：户内门静音锁
◆实践示例：樟木板 在主卧衣柜放置 1-2 块樟木板，替代原衣柜层板，具有防蛀、防霉和杀菌的功能，减少使用樟脑丸。
万科物业管理有限公司本案项目物业管理初步建议书
物业管理有限公司本案项目物业管理初步建议书目录第一章概述第一节“本案”项目简介第二节沿续百年辉煌的XXXX物业管理有限公司第三节 XXXX物业管理有限公司简介第二章集成式管理模式设想第一节“集成式”管理模式设想第二节“系统设计、组群服务”第三章精干高效的管理机构及人员要求第一节管理组织机构第二节管理处服务人员的配备第三节管理处各部门工作职责第四节管理处管理服务人员培训制度第四章物业管理处内部管理及工作流程第一节物业管理处内部管理工作规程第二节管理处基本工作流程第三节物业服务质量监管体系第五章客户服务管理第一节客户服务模式第二节岗位职责第三节客户服务规程第四节酒店式服务项目第六章公共秩序及环境事务管理第一节技防与人防相结合的安全防范体系第二节安管部岗位职责第三节治安管理第四节车辆管理第五节消防管理服务第六节环境事务管理第七章物业维修养护第一节工程维修人员的岗位职责第二节设备的日常运行与维修保养第八章会所管理服务第一节会所服务项目第二节会所经营服务第九章社区文化活动服务第一节社区文化活动类型第二节社区文化活动——组织管理及活动经费第十章销售期的物业管理服务第一节销售期的物业管理第二节施工期的物业管理服务第十一章客户入伙及维修管理服务第一节客户入伙工作安排第二节装修管理服务流程第十二章管理承诺第一节管理目标承诺第二节各项指标及措施第十三章“本案”CI形象策划第十四章物业管理收费标准建议附件一、营业执照、资质证书及质量体系认证证书二、奖状及奖牌三、管理及顾问项目图片四、政府物业管理法规、政策五、配套管理资料目录第一章概述第一节“本案”项目简介“本案”位于XXXX大道与XXX大道的十字叉路口，地处XX区政治、经济、文化中心，周边商厦林立，住宅密集，是XX区人流最集中、商贸最繁荣的中心地段，也是XX与XX、XX及其他区域联系的交通枢纽。
“本案”引进比较前卫的“海派”设计理念，规划上按高品位楼盘构思，给客户以全新的感觉。
设计管理-产品建议书-杭州万通中心产品建议书(第3版)
杭州万通中心产品建议书（第3版）1、整体定位本项目所在区域为运河商务区，规划为杭州城北城市副中心。
本项目依托运河商务区的整体规划，定位为运河商务区内集时尚商业和创意办公于一体的地标性精品综合体。
2、物业类型配比及分物业定位本项目由商业和写字楼两部分组成，商业总建筑面积约6.55万平方米（含地上和B1层）；写字楼地上建筑面积不少于3.65万平方米，两者面积配比可根据设计实际情况有一定的调整弹性。
地下层数为3层，汽车泊尽量达到800个，汽车泊位和自行车位满足杭州市相关规范。
2.1商业定位本项目商业部分是整个运河商务区的商业核心所在，定位为“融合家庭娱乐和时尚元素的一站式购物中心”。
●满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐的时尚性综合商业的消费需求，集中面向区域内最具消费力的年轻家庭和年轻人。
●建立主题概念，以建筑造型、立面、内装饰、商业品牌以及营销推广等手段，树立鲜明特色和时尚形象，令项目独具魅力。
●商业档次定位为中偏高的商业品牌，以中档品牌为主，配以部分中高档品牌提升形象。
零售业态重点引入平价时尚类国际知名品牌，如UNIQLO，MUJI，H&M，C&A等。
同时，餐饮和休闲娱乐业态将配置和预留较高的面积比例。
2.2 写字楼定位本项目写字楼部分要求风格现代，具有高品质形象、鲜明特色和地标性特征，公共区域品质高、形象好，户型可灵活组合，生态环保，性价比高，并跟周边主要竞争项目远洋写字楼物业形成差异化。
开发策略为分散销售，目标客户群主要定位于两类客户：●主流为投资客：来源于杭州及浙江其他经济活跃的城市。
投资客主要关注物业的投资回报率和增值空间；受购买承受力限制，单位面积要有所控制，并可灵活组合。
●部分购买自用：客户以杭州本地成长型企业为主，尤其对本项目区域认同度高的公司和机构。
他们处在公司发展的上升期，希望通过高档的办公空间展现企业形象。
3、设计要点3.1整体布局及交通组织●充分考虑跟东侧绿化带、南侧广场、上塘路高架，以及南面和西面远洋项目之间的呼应关系，形成有机的结合，提升本项目的展示效果和有效吸引人流，形成良好的可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特的体验。