房地产经济学作业 2

桃溪河畔御龙湾基本信息
项目配套 学校，超市，医院幼儿园 建材装修 供水 供电 占地面积:39000平方米 建筑面积:35000平方米 物业管理附加信息:歩梯:0.85/平米 电梯:1.2/平米 开发商:贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限公司 工程进度:期房(2013-05-30) 产权年限:70年 户 数:总户数765户 当期户数200户
遵义县辖29个镇2个民族乡，287个村（居、社区），6552个村（居）民组。全县居住28.81万 户113.45万人，其中农业人口102.13万人，非农业人口11.32万人；城镇人口25.53万人；少数 民族人口14081人。人口密度为277人/平方公里。随着科学技术的进步，经济的发展以城镇化 建设的不断推进，遵义县大量农村剩余劳动力不断涌入城镇，加快了城镇的发展.
遵义市空间布局形态
在市域空间结构上，形成“1-3-6-25”格局。即1个中心城市， 3个副中心城市（仁怀、赤水、湄潭），6个县域中心城市 （习水、余庆、凤冈、正安、道真、务川）和25个重点镇。 中心城区空间结构为主城区、分城区、新市镇，在发展远景 中形成“一主三副”格局，一主是指主城区；三副是指乌江 分城区、新舟分城区、桐梓分城区。广州院按照“区域带动， 城乡统筹，强化中心，完善层级，整合功能，优化布局”的 城镇体系规划发展战略，在市域层级上，提出了“1-5-6-39100”五个层级。即1个中心城区；5个次中心城区：桐梓、 仁怀、湄潭、赤水、道真；6个县城所在地：东皇镇、洋川 镇、龙泉镇、白泥镇、都濡镇；39个重点镇；100个一般镇； 在空间形态上，形成“一核一轴三带”格局。即以中心城区 为核心，形成遵崇高速公路、黔渝铁路轴，仁习赤、绥正道 务、湄凤三带。在中心城区空间形态上，提出了“南扩城区、 中聚核心、东建新城、北联董高、西护水源”的发展战略， 形成“一主两副六组团”的空间结构。一主是指城市主中心； 两副是指新蒲和南白副中心；六组团是指董公寺-高坪组团、 南宫山组团、龙坑组团、新舟组团、深溪组团、三岔-龙坪组 团。
商业区位分布特点、影响因素及对房地 产价值影响
居住区位分布特点、影响因素及 对房地产价值影响
遵义市处于云贵高原向湖南丘陵和四川盆地过渡的斜坡地带，在云贵高原的东北部， 地形起伏大，地貌类型复杂。海拔高度一般在1000～1500米，在全国地势第二级阶梯 上。全市平坝及河谷盆地面积占6.57%，丘陵占28.35%，山地占65.08%。大娄山山脉自 西南向东北横亘其间，成为天然屏障，是市内南北水系的分水岭，在地貌上明显地把 遵义市划分为两大片：山南是贵州高原的主体之一，以低中山丘陵和宽谷盆地为主， 一般耕地比较集中连片，土地利用率较高，是粮食、油料作物的主要产地。从乌江谷 缘到大娄山脉，明显可见三级台地：最低一级海拔高度1000～1200米，中间一级 1300～1350米，最高一级1500～1600米。山北以中山峡谷为主，山高谷深，山地垂直 差异明显，耕地比较分散。南片占全市总面积的37.6%，北片占62.4%。全市地貌类型， 根据成因，可分成三大类：熔蚀地貌区、熔蚀构造地貌区和侵蚀地貌区。其中以溶蚀 和熔蚀构造地貌（岩溶地貌）分布最广，约占全市土地面积的75%。全市海拔最低处 在赤水市境内与四川省合江县交界的习水河与赤水河汇合口，海拔221米；最高处在桐 梓县的柏枝坝箐坝自然保护区牛角寨，海拔2227米，是大娄山山脉的最高峰
土地利用潜力
遵义可建设山地的空间分布呈现出“整体分散、局部集中” 的特点，集中分布在现状建成区、新蒲、新舟机场周边、南 白、深溪、龙坪、喇叭、虾子、团溪等地。这些地区适宜进 行规模化的城市开发，建设心的城市组团。
居住区位分布特点、影响因素及对房地 产价值影响
工业区位分布特点、影响因素及对房地 产价值影响
土地利用现状
目前遵义市域建设用地总面积为927k㎡，主要分布在红 花岗区、汇川区、遵义县以及各个县（市）城地区等。其中， 本研究范围内建设用地面积约为106k㎡，已开发的山地坡度 多位5°以下，几种分布在凤凰山周边的缓坡地以及南宫山— —忠庄的山间盆地中，现状山地开发利用呈现规模较小、高 度集中的整体特征。由此可见，遵义利用山地进行城市建设 明显不足。随着城市框架的拉开以及中心城区的进一步拓展， 遵义需要加强山地利用及其规划研究。进行统筹管理，促进 山地资源的合理有序开发。
土地利用现状
遵义市山地目前的利用主要表现为以下几个方面：（1） 农业生产，根据遵义市2005年土地利用变更调查，坡度 15°—25°的耕地占耕地面积的38.79%，25°以上的占耕地 面积的13.96%（2）生态保护，截至2006年底，遵义市共有 自然保护区22个，风景名胜区7个，森林公园14个，大多为 山体、丘陵，占遵义市国土面积的16.26%（3）居民点建设， 大量的村镇坐落于山地上（4）公共设施建设，部分公共设施 建在山坡或者台地上，如中学。（5）工业用地开放，如著名 的茅台酒厂即是依山而建。在遵义已有城市规划中，山地主 要是用作城市生态用地或组团分隔用地。例如：《遵义市城 市总体规划（1998—2020）》中提到：“城市中的风景林地、 山头绿地、菜地构成城市的生态绿地；规划在城市5个片区之 间，利用生态绿地形成天然的绿化分隔带”（遵义市规划局， 1998）。在土地利用规划中，对山地利用的表述主要是用作 农林开发。
周边房地产价格
占地面积100000平方米 建筑面积380000平方米 容积率3.00 产权年限70年 物业管理公司 遵义天蕴房地产开发有限公司 交通状况22路公交车
绿化率35%
周边房地产价格
占地面积800000平方米 建筑面积116000平方米 容积率6.50 产权年限70年 物业管理公司 第一太平戴维斯 停车位4300个 交通状况有 2、3、4、27路等公交
容积率指标，土地价格、周边房地产价格、环境条件等，土 地的集约利用现状及潜力
以“桃溪河畔御龙湾”为例
桃溪河畔御龙湾项目位于桃溪河畔东北部，三面环山，一面临水。项目占地 面积3.5万平米，户型齐全，生活配套设施完善，景观绿化集中，交通较为 方便，是理想宜居的大型高尚社区。
桃溪河畔御龙湾房价最低价3888元/平方米
物业类别住宅、歩梯景观洋房、高层；项目特色景观居所,山景地产,特色别墅
桃溪河畔御龙湾基本信息
土地价格：510.00元／m2 建筑类别板楼 多层 高层 装修状况毛坯 容 积 率2.47 绿 化 率31.89% 开盘时间2013-6-18 入住时间2014-09 物 业 费0.85元/平方米· 月 开 发 商贵州世纪中天（遵义）房地产开发有限公司 售楼地址遵义市红花岗区银河路桃溪河畔御龙湾 物业地址红花岗区红花岗区银河路桃溪河畔 交通状况21路
绿化率32%
周边开发项目、环境条件
其开发项目桃溪河畔生态住宅小区总占地700亩，其中已建 成一期项目占地130亩，在建二期项目占地120亩。桃溪河畔 3期占地300亩，滨河公园、森林、体育场地占地150亩；小 区总建筑面积约73.8万㎡，目前已建成一期10万㎡，在建二 期约23.8万㎡，在建3期约40万㎡（含地下建筑），小区总户 数4350户，总居住人数15175人，小区绿化率45%，容积率 1.6，建筑密度28%，整个小区以“绝版地块与景观、升级换 代物业、一流安全管理、充足的停车位和新生活方式”为核 心，着力打造遵义市最佳生态住宅小区。截止2009年5月止， 桃溪河畔生态住宅小区累计已建成商品房面积26万㎡，销售 率达90%以上，累计缴纳税收3000万以上，在改善遵义人居 环境和促进地方经济发展上作出了突出贡献。经过初期潜心 发展，桃溪地产形成了集开发建设、商业管理和物业服务为 一体的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、高层公 寓、花园洋房、别墅、商业及星级酒店等多种业态。
工业区位分布特点、影响因素及对房 地产价值影响
2012年，遵义县全年预计完成工业总产值343亿 元，增长45.9%；完成工业增加值86.41亿元，增长33%。全县 规模企业达到163家，实现规模工业总产值294亿元，增长 43.6%；规模以上工业增加值完成73.97亿元，增长34.7%。工 业对国民经济的贡献率达55%。重点工业企业生产能力不断 提升，部分工业产品产量大幅增加，适销对路产品逐步增多， 火焰山电器、娄山电器、辣椒制品等产品在全省、全国知名 度明显攀升。受煤炭价格低迷和销量下降影响，原煤生产为 92.2万吨，比上年同期下降13.7%；遵义铝业氧化铝产量为85 万吨，电解铝23.4万吨，分别比上年同期增长14.62%、 11.96%；乌江电厂发电量49亿度，比上年同期增长83%。 2012年遵义县工业投资完成96亿元，十大工业园区规 划总面积达80.6平方公里，入园企业123家，比上年增加近一 倍。园区基础设施建设不断加快，功能逐步完善，园区效益 明显凸显，有力促进了全县以能源、冶金、建材、医药、化 工和食品加工为主的产业体系加快形成，工业结构调整不断 优化，特色产业集聚发展不断夯实。
周边房地产价格
占地面积100000平方米 建筑面积380000平方米 容积率3.00 产权年限70年 物业管理公司 遵义天蕴房地产开发有限公司 交通状况22路公交车
绿化率35%
周边房地产价格
占地面积12000平方米 建筑面积3000平方米 容积率1.60 绿化率 产权年限70年 交通状况21路公交车
工业区位分布特点、影响因素及对房 地产价值影响
2009年7月遵义县出台了《关于遵义县城乡一体化工 作的宏观规划》，遵义县城镇化触点由此开始由中心区域向 全县辐射：除上述南白龙坑片区外，将尚嵇镇作为县域东南 片区中心，构建铝业和化工产业带，建设铝业新城；将鸭溪 镇作为西片区中心，构建煤电、汽车制造、酿酒和包装产业 经济带；将乌江镇作为南片区中心，构建特色旅游文化产业 和水产养殖；将虾子镇作为东北片区中心，构建以辣椒为主 的生态农业循环经济带，做强“中国辣椒城”。4个中心外围， 枫香、平正、石板、团溪、松林等8个小城镇将作为区域性节 点城镇，每年重点建设1-2个。而作为未来遵义县城镇化名片， “遵义市新城区、黔北交通枢纽、现代物流中心、西南重要 铝工业和新材料基地”成为这些即将出现的城市(镇)群的全 新定位。