个人理财第七章居住规划与房地产投资 ppt课件
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《个人理财》课件_06居住规划
4. 购房的缺点
二、租房与购房的决策方法
（一）年成本法 （二）净现值法
（一）年成本法
租房年成本=年租金+房屋押金×投资收益率 购房年成本=自付款×投资收益率+贷款余额 ×贷款利率+年维修及税收费用 注意
此公式只考虑租房和购房的资金成本 假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的 买价卖出
（三）房屋投资规划
投资房产的收益
租金收入 买卖差价
投资房产要考虑的因素
未来租金走势 未来房价走势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、 维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费
计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率
案例略
有利于科学选择合适的住房
有利于合理选择贷款计划
二、个人要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服 务设施、交通、教育条件、物业管理…… 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产 增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房 屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素
年成本法计算例子
案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海 淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可 租可售。 如果租房，房租每月3000元，押金1万元。 如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可 以支付30万元首付款，另外40万元拟采用 5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。 另外，购买二手房需要较多的税费支出和装 修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年 5000元。 假定，李小姐的年平均投资收益率是4% 请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是 买房？
2021年AFP金融理财师精品课件-居住规划与房产投资
居住规划与房产投资资格认证培训金融理财师 1授课大纲n 租房或购房决策 n 购换房规划 n 用金拐棍软件做房产规划 n 中国的房产制度 n 房产投资金融理财师2一、租房或购房决策n 租房或购房的优缺点 n 租房或购房决策方法-年成本法 n 租房或购房决策方法-净现值法 n 敏感分析 n 租购房决策影响因素金融理财师1.1 租房和购房的优缺点n 租房的优点 n 租房的缺点 n 购房的优点 n 购房的缺点金融理财师34租房的优点金融理财师n 有能力使用更多的居住空间 n 比较能够应对家庭收入的变化 n 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 n 有较大的迁徙自由度 n 瑕疵或毁损风险由房东负担 n 税负较轻 n 不用考虑房价下跌风险5租房的缺点n 非自愿搬离的风险 n 无法按照自己的期望装修房屋 n 房租可能增加 n 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 n 无法通过购房强迫自己储蓄金融理财师61购房的优点n 对抗通货膨胀 n 强迫储蓄累积实质财富 n 提高居住质量 n 信用增强效果 n 满足拥有自宅的心理效用 n 同时提供居住效用与资本增值的机会金融理财师购房的缺点金融理财师n 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。
n 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。
n 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市 场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理 不善造成房价下跌的个别风险。
781.2 租房或购房决策方法 -年成本法 金 融 理 财 师n 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 n 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金－房价每年涨幅 n 比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算。
n 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果 将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。
个人理财培训课程PPT(共 51张)
• 由此，每人月收入不能低于1.3666万元， 而中国大部分城市人月收入只有5000元左 右，一辈子下来，资金的缺口是229.2万元。 那么，梦想的缺口呢？
现在，我们结论是：
仅仅靠上班工资是很难保证富裕生活！ 只有理财，才能让我们过上富裕生活
只有让钱为我们工作，才能轻松享受富 裕生活
人生需要理财 理财需要规划
《个人理财》课程介绍
• 《个人理财》课程开设背景 • 《个人理财》课程学习方法 • 《个人理财》课程考核办法
一、课程开设背景
• 根据美国理财师资格鉴定委员会的定义，个人理财（Personal Financial Planning）是制定合理利用财务资源、实现客户个人人生 目标的程序。个人理财的核心主要是根据客户的资产状况与风险偏 好来实现客户的需求与目标，个人理财的根本目的是实现人生目标 中的经济目标，同时降低人们对于未来财务状况的焦虑。可见，个 人理财实际上就是金融机构提供的一种服务。该服务范围包括证券 投资规划、房地产投资规划、教育投资规划、保险规划、退休规划 、税务规划、遗产规划
富人和穷人最大的区别！
一个奇怪而有非常现实的定律：
富人是钱忙着自己闲着，让钱为自己工作 穷人是自己忙着、钱闲着、拼命为钱工作
工资性收入 资本性收入 其他收入
理财的根本：
结余 = 财
理财就是管好自家水库 让自己现在和未来都有钱花
生活支出 额外支出
家庭净资产 = 资产-负债
什么是理财规划
什么是理财规划？
《个人理财实务》本课程作为投资与理财专业的核心课
程，是基于对投资与理财专业学生所面向岗位的知识、能力、素质 要求分析而开设的。投资与理财专业毕业生主要面向商业银行、证 券公司、保险公司等金融机构的客户服务岗位，直接面向客户进行 理财规划，需要有一门综合理财规划课程与之相适应。
理财系列之二--居住规划-65页PPT文档资料
住房组合贷款
• 公积金贷款+商业贷款
• 接案例
客户贷款总金额以房价的70%为限 客户可申请的最高贷款额度=50×0.7=35万元 个人住房公积金贷款金额=10万元 个人商业贷款金额=35-10=25万元 贷款期限=15年，公积金贷款利率4.95%，商业贷款利
率6.273% 公积金贷款每月还款=788.2 商业贷款月还款=2146.7 每月供款=2934.88元
区位 面积
购房规划
• 可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策
• 有哪些住房贷款方式可选择？ • 采用何种还款方式？ ——住房消费信贷
购房财务决策—估算负担得起的房价
• 王先生预计今年年底年收入10万元，以后 每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前 王先生有存款2万元，打算5年后买房。王 先生的投资回报率10%，准备贷款20年， 计划采用等额本息还款，房贷利率6%。
（10万元）
个人住房商业贷款
• 个人住房商业贷款是银行以信贷资金 向购房者发放的贷款，俗称：按揭。
• 个人按揭贷款（一手房贷款） Min[期限<30年，房屋价值80％] • 个人二手房贷款 借款人有稳定收入、信用良好 • 个人商用房贷 贷款额度购房总价或评估价的60％ 贷款期限（一般低于10年） 贷款利率按同档次期限利率 • 个人住房转按揭贷款
个人住房商业贷款的贷款方式
• 抵押贷款方式 贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银
行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可 将房屋出售、以抵消贷款。 • 质押贷款方式 借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款 银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。 质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等 • 保证贷款方式 贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他 经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式 定义：以住房公积金为资金来源，向缴存住房公
个人理财课件：住房规划
年成本法及实例
年租房成本比年购房成本少27560元，两者之 间差距较大，且李先生初回老家，工作尚在起 步阶段，若李先生对于房屋是否自有无强烈需 求的情况下，建议李先生现阶段可以先租房暂 住，等工作稳定以后再做进一步打算。
适合李先生的购房与租房决策
净现值法及实例
方法 2
净现值法
公式表示如下：
NPV
面临租金上涨，房价上涨的风险
购房与租房的比较
购房
租房
适 宜
1.工作多年、具有一定经济实 1.刚踏入社会的年轻人
人
力的首次购房人群
2.工作流动性较大、工作地点不固定者
群
2.具有置业升级需求的再次购
总
房人群
结
3.收入不稳定、经济基础较薄弱的人群
购房与租房决策的基本方法
方法 1 方法 2
年成本法 净现值法
总价评估法及实例
通过计算可知，李先生购买住房后每月需负担的 费用是5015.02元，他的住房负担比为45.59%， 远远超过了住房负担比的参考值25%-30%，所以 李先生的住房负担比较重，他打算购置100万住房 的计划不可行，需要重新拟定其购房规划。
适合李先生的购房决策
住房贷款方式认知
方式 1
年收入评估法及示例
通过计算可知，李先生可负担的住房总价为 76.43万元，他打算购置100万住房的计划不可 行，需要重新拟定住房规划。
适合李先生的购房决策
总价评估法及实例
方法 2
总 价 评估 法
评估步骤如下： 1.拟购住房总价=房屋单价×拟购面积 2.需支付的首付款=拟购住房总价×(1-按揭贷款比例) 3.需支付的房贷=拟购住房总价×按揭贷款比例 4.每月还款额=需支付房贷的每月年金值（等额本息还 款法）
投资理财PPT课件
▪ 公司理财，又称企业财务管理，企业金融， 是企业组织财务的活动。公司理财研究对 象以公司的资产、利润为主。
29.09.2020
17
公司理财
▪ 主要是根据资金的运动规律，对公司生产 经营活动中资金的筹集、使用和分配，进 行预测、决策、计划、控制、核算和分析， 提高资金运用效果，实现资本保值增值的 管理工作。公司理财的本质是一种价值管 理活动。
▪ 而在投资的决策中，依据的则是对市场趋势 的判断和把握，主要考虑的是收益率，很少 考虑个人的其他需求。
29.09.2020
14
3.涵盖范围不同
▪ 目标不同也决定了其涵盖的范围不同。例 如买卖股票可以列入投资的范畴，但消费 习惯的分析与改善计划一定不属于投资范 围。为了理财目标的实现，经济主体需要 对于其消费进行分析研究并做出科学合理 的安排与计划，这属于理财的范畴。再如 购买纯消费型的意外保险与医疗保险，是 为了增加家庭整体的抵御风险能力，但由 于不产生任何收益，不能算是投资，但这 的确是家庭理财的一部分。
▪ 公司的财务活动包括筹资活动、投资活动、 资金ห้องสมุดไป่ตู้运活动和资金分配活动四个部分。
29.09.2020
18
二、个人理财
▪ 个人理财是通过收集整理个人或家庭的 收入、资产、负债等数据，根据不同时 期的目标、要求，制定投资组合、储蓄 计划、保险投资对策、继承及经营策略 等财务设计方案，并实施的过程。
29.09.2020
29.09.2020
15
4.结果不同
▪ 投资的结果是获得了收益，实现了资产的 保值增值，但也可能因为风险而承受一定 的损失。
▪ 理财则是在目前的资产和收入状况下，使 未来的生活更加富有，生活更加有质量。
29.09.2020
17
公司理财
▪ 主要是根据资金的运动规律，对公司生产 经营活动中资金的筹集、使用和分配，进 行预测、决策、计划、控制、核算和分析， 提高资金运用效果，实现资本保值增值的 管理工作。公司理财的本质是一种价值管 理活动。
▪ 而在投资的决策中，依据的则是对市场趋势 的判断和把握，主要考虑的是收益率，很少 考虑个人的其他需求。
29.09.2020
14
3.涵盖范围不同
▪ 目标不同也决定了其涵盖的范围不同。例 如买卖股票可以列入投资的范畴，但消费 习惯的分析与改善计划一定不属于投资范 围。为了理财目标的实现，经济主体需要 对于其消费进行分析研究并做出科学合理 的安排与计划，这属于理财的范畴。再如 购买纯消费型的意外保险与医疗保险，是 为了增加家庭整体的抵御风险能力，但由 于不产生任何收益，不能算是投资，但这 的确是家庭理财的一部分。
▪ 公司的财务活动包括筹资活动、投资活动、 资金ห้องสมุดไป่ตู้运活动和资金分配活动四个部分。
29.09.2020
18
二、个人理财
▪ 个人理财是通过收集整理个人或家庭的 收入、资产、负债等数据，根据不同时 期的目标、要求，制定投资组合、储蓄 计划、保险投资对策、继承及经营策略 等财务设计方案，并实施的过程。
29.09.2020
29.09.2020
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4.结果不同
▪ 投资的结果是获得了收益，实现了资产的 保值增值，但也可能因为风险而承受一定 的损失。
▪ 理财则是在目前的资产和收入状况下，使 未来的生活更加富有，生活更加有质量。
《个人理财规划》PPT课件
每月开销2000元，加上休闲旅游（1 年1万），按40年计算
15万的车，加维修保养，30年更换3 辆（每10年更换一辆）
假设退休后生活20年，每月1500元
总花费 120万元
36万
80万 136万
88万
36万 599万
家庭理财的目的
通过有效的储蓄和适当的投资达致家庭财务的：
安全 与 自由
1、资产不断 增值而不贬值 2、不发生计 划外的财务损 失
10%
5500 11550 18205 25526
33578
42436 52179 62897 74687
87656
101921 117614 134875 153862
174749
197724 222996 250795 281375
315012 2.15倍
15%
5750 12363 19967 28712
假设每年投资回报率为10%，65岁时究竟谁的回报多？
年龄
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
45
46 47 48 49 50 51 52 53 54
55
56 57 58 59 60 61 62 63 64
家庭净资产
家庭负债（元） 房屋贷款： 汽车贷款： 其他贷款： 信用卡透支金额： 其他债务：
合计：
检视项目二 家庭收入与支出
收入状况 您本人月收入 家庭年终奖金收入
元，配偶月收入 元，月度家庭其他收入 元，利息及投资收入 元，其他年收入
該不該賣呢？
罷！ 18 還好沒賣
19
27 什麼？！ ※%@ # ...
15万的车，加维修保养，30年更换3 辆（每10年更换一辆）
假设退休后生活20年，每月1500元
总花费 120万元
36万
80万 136万
88万
36万 599万
家庭理财的目的
通过有效的储蓄和适当的投资达致家庭财务的：
安全 与 自由
1、资产不断 增值而不贬值 2、不发生计 划外的财务损 失
10%
5500 11550 18205 25526
33578
42436 52179 62897 74687
87656
101921 117614 134875 153862
174749
197724 222996 250795 281375
315012 2.15倍
15%
5750 12363 19967 28712
假设每年投资回报率为10%，65岁时究竟谁的回报多？
年龄
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44
45
46 47 48 49 50 51 52 53 54
55
56 57 58 59 60 61 62 63 64
家庭净资产
家庭负债（元） 房屋贷款： 汽车贷款： 其他贷款： 信用卡透支金额： 其他债务：
合计：
检视项目二 家庭收入与支出
收入状况 您本人月收入 家庭年终奖金收入
元，配偶月收入 元，月度家庭其他收入 元，利息及投资收入 元，其他年收入
該不該賣呢？
罷！ 18 還好沒賣
19
27 什麼？！ ※%@ # ...
个人理财PPT课件
制定理财策略
根据理财目标和财务状况，制定相应的理财策略，如储蓄、投资、 保险等。
实施理财计划与监控进度
执行理财计划
按照制定的理财策略，逐步实施理财计划，包括定期储蓄、投资和 购买保险等。
监控进度
定期检查理财计划的执行情况，关注各项财务指标的变化，及时调 整和优化理财策略。
风险控制
在实施理财计划过程中，注意风险控制，避免盲目追求高收益而忽视 风险。
风险评估与分散投资
1 2
风险评估
投资者需要对自身的财务状况、投资目标和风险 承受能力进行全面的评估，以便选择适合自己的 投资产品。
分散投资
投资者应该将资金分散投资到不同的资产类别、 行业和地区，以降低单一投资的风险。
3
资产配置
投资者需要根据自身的风险承受能力和投资目标， 合理配置各类资产的比例，以达到最优的投资效 果。
通过理财，个人或家庭可以更好 地管理财务，实现财富的增值和 保值，应对未来的生活和财务需 求，提高生活质量和幸福感。
个人理财的目标与原则
个人理财的目标
个人理财的目标是根据个人的财务状 况、生活需求和风险承受能力等因素 ，制定合理的财务规划，实现财富的 增值和保值。
个人理财的原则
个人理财的原则包括风险与收益的平 衡、长期投资、分散投资、量入为出 等，这些原则是实现个人理财目标的 基础。
感谢您的观看
收入与支出分析
收入来源
工资、投资收益、其他收入等。
支出项目
生活费用、贷款还款、其他支出等。
收支平衡
分析收入与支出的关系，确定是否需要调整支出 或增加收入。
资产与负债分析
资产
现金、存款、投资、房产等。
负债
贷款、信用卡欠款、其他债务等。
根据理财目标和财务状况，制定相应的理财策略，如储蓄、投资、 保险等。
实施理财计划与监控进度
执行理财计划
按照制定的理财策略，逐步实施理财计划，包括定期储蓄、投资和 购买保险等。
监控进度
定期检查理财计划的执行情况，关注各项财务指标的变化，及时调 整和优化理财策略。
风险控制
在实施理财计划过程中，注意风险控制，避免盲目追求高收益而忽视 风险。
风险评估与分散投资
1 2
风险评估
投资者需要对自身的财务状况、投资目标和风险 承受能力进行全面的评估，以便选择适合自己的 投资产品。
分散投资
投资者应该将资金分散投资到不同的资产类别、 行业和地区，以降低单一投资的风险。
3
资产配置
投资者需要根据自身的风险承受能力和投资目标， 合理配置各类资产的比例，以达到最优的投资效 果。
通过理财，个人或家庭可以更好 地管理财务，实现财富的增值和 保值，应对未来的生活和财务需 求，提高生活质量和幸福感。
个人理财的目标与原则
个人理财的目标
个人理财的目标是根据个人的财务状 况、生活需求和风险承受能力等因素 ，制定合理的财务规划，实现财富的 增值和保值。
个人理财的原则
个人理财的原则包括风险与收益的平 衡、长期投资、分散投资、量入为出 等，这些原则是实现个人理财目标的 基础。
感谢您的观看
收入与支出分析
收入来源
工资、投资收益、其他收入等。
支出项目
生活费用、贷款还款、其他支出等。
收支平衡
分析收入与支出的关系，确定是否需要调整支出 或增加收入。
资产与负债分析
资产
现金、存款、投资、房产等。
负债
贷款、信用卡欠款、其他债务等。
个人理财投资理财基础知识PPT课件
课程目标
通过60分钟的学习，帮助学员掌握目前国内主要投资工具种类，了解各种 投资工具的运作原理、特征及差异，进一步丰富金融相关知识，便于在实际工作 中灵活使用。
1
第1页/共48页
课程大纲
➢ 理财基本概念 ➢ 理财基本原则 ➢ 主要投资工具介绍 ➢ 结束语
2
第2页/共48页
理财≠投资
3
第3页/共48页
缺点：流动性低，变现性差，所需资金较多；
风险水准：总体而言，较高。
33
第33页/共48页
投资工具6–分红保险
定义
指保险公司将其分红保 险业务实际的经营成果优于 定价假设的盈余，按照一定 比例(目前中国保监会规定 不低于70％)向保单持有人 进行分配的人寿保险产品。
特征
保本 有保证收益 分享保险公司
营状况而定
保证的 没有不确定的风险
投资策略 公司承担的风险相对较小，因此投资 投资策略相对较为保守
的选择空间相对增大
35
第35页/共48页
分红保险的意义
1、分红产品的出现也是市场环境变化的结果，特别是低利率 投资环境的产物。 2、对保险公司而言，既满足了客户的需求，同时也赋予了公 司相对较大的投资选择空间 。 3、对投保人而言，
特征
专业化管理 分散投资风险 获得规模效益，降低
投资成本 具有资金、技术、信
息、人才、渠道等优势
• 在我国，基金托管人必须由合格的商业银行担任，基金管理人必须由专业的
基金管理公司担任。基金投资人享受证券投资基金的收益，也承担亏损的风险.
27
第27页/共48页
基金的分类
按是否可增加 或赎回划分
收益不确定 流动性高 抵御通货膨胀 风险性高 对投资者的要求高
通过60分钟的学习，帮助学员掌握目前国内主要投资工具种类，了解各种 投资工具的运作原理、特征及差异，进一步丰富金融相关知识，便于在实际工作 中灵活使用。
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课程大纲
➢ 理财基本概念 ➢ 理财基本原则 ➢ 主要投资工具介绍 ➢ 结束语
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理财≠投资
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缺点：流动性低，变现性差，所需资金较多；
风险水准：总体而言，较高。
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投资工具6–分红保险
定义
指保险公司将其分红保 险业务实际的经营成果优于 定价假设的盈余，按照一定 比例(目前中国保监会规定 不低于70％)向保单持有人 进行分配的人寿保险产品。
特征
保本 有保证收益 分享保险公司
营状况而定
保证的 没有不确定的风险
投资策略 公司承担的风险相对较小，因此投资 投资策略相对较为保守
的选择空间相对增大
35
第35页/共48页
分红保险的意义
1、分红产品的出现也是市场环境变化的结果，特别是低利率 投资环境的产物。 2、对保险公司而言，既满足了客户的需求，同时也赋予了公 司相对较大的投资选择空间 。 3、对投保人而言，
特征
专业化管理 分散投资风险 获得规模效益，降低
投资成本 具有资金、技术、信
息、人才、渠道等优势
• 在我国，基金托管人必须由合格的商业银行担任，基金管理人必须由专业的
基金管理公司担任。基金投资人享受证券投资基金的收益，也承担亏损的风险.
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基金的分类
按是否可增加 或赎回划分
收益不确定 流动性高 抵御通货膨胀 风险性高 对投资者的要求高
《个人理财规划培训》PPT课件
持续培训 娱乐费 准备结婚
买房 买车 生子
1500元/月
高风险 高报酬
6000元/月 夫妻
成长型
成长期 成熟期 退休期
35-50岁 50-60岁 60岁后
子女教 育
赡养父 母
退休储 备
医疗
保健
退休养老 医疗
休闲旅游 儿女结婚
7000元/ 月
夫妻
4500元/月 2000元/月
夫妻
夫妻
稳健型 保守型
货币 19
投资是理财的行为之一，故理财涵 盖投资。
2024/8/19
15
理财与投资
理财
投
退教保节购 消 信重
资
休 金
育 金
险
税
屋 、
费 、
用大 卡支
购娱
出
车乐
、
股基债期 外黄房 信
票金券货
汇
金
地 产
托
结 婚
2024/8/19
16
理财目标——客户财务目标
满足 对生活的期望
收入和财富 的最大化
进行 有效的消费
2024/8/19
9
理财投资的目的
百姓攒钱为哪般？ （新华社1月21日发）
5% 6% 11%
13%
18%
9% 3% 13%
11% 11%
生息周转 买汽车 买房装修 购买大件 其他 教育费 养老费 预防意外 得利息 购买资产
教育基金储备（18%收入）
2024/8/19
退休基金考量（13%收入）
10
类别 费用
公司发行的债券。/在一定期限内依据约定条件 可以转换成公司股票的公司债券。
收益：稳定、高于国债和金融债 风险：大于国债，小于股票 流动性：高 税收：需缴所得税 适用：资金量大、具有一定的交易所债券和股票
第八章居住和房产理财《个人理财实务》PPT课件
第一种情况是采用等额本息还款方式，已进入还款中期的贷款。
第二种情况是采用等额本金还款方式，已还款期达到整个贷款期限1/4左 右的贷款。
第三种情况是公积金贷款和享受7折利率的商业性贷款。
第四种情况是投资者手上有较好的投资项目，其投资收益率高于贷款利率， 则没有必要选择提前还贷。
银行放款
支付首付款
房款划入卖方账户 买房开始按月还贷
（三）商业性住房抵押贷款融资规划
1.等额本金还款方式
期数（月） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
…… 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 合计
月利率 —
0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% …… 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55%
具有购买住房的合同或其他证明文件；
有较稳定的经济收入，能按时偿还贷款本息，无还贷方面的不良信用记录
无住房公积金还贷债务，并且无影响住房公积金贷款偿还的其他债务以及 法律、法规规定的其他条件（以上条件各地住房公积金管理中心不尽相同， 以当地政策为准）。
2.贷款流程 （1）贷款咨询 （2）贷款申请（3）贷款审批（4）签订合同 （5）办理抵押、保险（6）银行放款（7）按月还款（8）注销抵押 （三）公积金住房抵押贷款融资规划 1.贷款额度 （1）根据借款人还贷能力确定 （2）根据房屋价格确定 （3）根据公积金账户余额确定 （4）根据贷款最高限额确定
第八章 居住和房产理财
投资不仅仅是一种行为，更是一种带有哲学意味的东西! ——约翰·坎贝尔
第二种情况是采用等额本金还款方式，已还款期达到整个贷款期限1/4左 右的贷款。
第三种情况是公积金贷款和享受7折利率的商业性贷款。
第四种情况是投资者手上有较好的投资项目，其投资收益率高于贷款利率， 则没有必要选择提前还贷。
银行放款
支付首付款
房款划入卖方账户 买房开始按月还贷
（三）商业性住房抵押贷款融资规划
1.等额本金还款方式
期数（月） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
…… 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 合计
月利率 —
0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% …… 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55% 0.55%
具有购买住房的合同或其他证明文件；
有较稳定的经济收入，能按时偿还贷款本息，无还贷方面的不良信用记录
无住房公积金还贷债务，并且无影响住房公积金贷款偿还的其他债务以及 法律、法规规定的其他条件（以上条件各地住房公积金管理中心不尽相同， 以当地政策为准）。
2.贷款流程 （1）贷款咨询 （2）贷款申请（3）贷款审批（4）签订合同 （5）办理抵押、保险（6）银行放款（7）按月还款（8）注销抵押 （三）公积金住房抵押贷款融资规划 1.贷款额度 （1）根据借款人还贷能力确定 （2）根据房屋价格确定 （3）根据公积金账户余额确定 （4）根据贷款最高限额确定
第八章 居住和房产理财
投资不仅仅是一种行为，更是一种带有哲学意味的东西! ——约翰·坎贝尔
第七章 房地产规划《个人理财》PPT课件
❖2.房产投资的概念 ❖ 房产投资是以获取期望收益为目的，将
货币资本投入房产开发、经营、中介服务 和房产金融资产的经营活动。
7.1.2房产投资的方式
直接购房 房地产证券
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
7.1.3房产投资的优缺点
❖优点
▪ （1）可获得相对较高的收益。 ▪ （2）易于获得金融机构的支持。 ▪ （3）能抵消通货膨胀的影响。
❖计算公式是：
▪ 每月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利 率）×还款月数］÷［（1＋月利率）×还款 月数－1］
1. 两种贷款的利息计算方式
❖ 等额本息贷款
❖ 等额本金贷款
采用的是复合利率计算。
在每期还款的结算时刻， 剩余本金所产生的利息要 和剩余的本金(贷款余额) 一起被计息，也就是说未 付的利息也要计息，这好 像比“利滚利”还要厉害。 在国外，它是公认的适合
的房产规划，导致购房计划难以实现。
▪ 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 ▪ 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 ▪ 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法
选择最佳的ห้องสมุดไป่ตู้款组合。
7.2.2个人房产规划流程
7.2.3购房与租房决策
优点 缺点
租房
购房
1.有能力使用更多的居住空间
1.保值，能够对抗通胀
▪ 首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合 所有期望的房产投资项目是可遇不可求的，我们会面临对于 各种因素的权衡和取舍，因此应该分析哪些因素对于自己是 最重要的，按重要性程度进行排列，以便于在这些因素发生 冲突的时候做出合理的选择。
▪ 其次，要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇，收入、债务 以及责任都会随之发生变化，因此在确定房产投资目标和需 求时应该将这些考虑进去，以便能灵活的对待这些变化。
货币资本投入房产开发、经营、中介服务 和房产金融资产的经营活动。
7.1.2房产投资的方式
直接购房 房地产证券
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
7.1.3房产投资的优缺点
❖优点
▪ （1）可获得相对较高的收益。 ▪ （2）易于获得金融机构的支持。 ▪ （3）能抵消通货膨胀的影响。
❖计算公式是：
▪ 每月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利 率）×还款月数］÷［（1＋月利率）×还款 月数－1］
1. 两种贷款的利息计算方式
❖ 等额本息贷款
❖ 等额本金贷款
采用的是复合利率计算。
在每期还款的结算时刻， 剩余本金所产生的利息要 和剩余的本金(贷款余额) 一起被计息，也就是说未 付的利息也要计息，这好 像比“利滚利”还要厉害。 在国外，它是公认的适合
的房产规划，导致购房计划难以实现。
▪ 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 ▪ 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 ▪ 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法
选择最佳的ห้องสมุดไป่ตู้款组合。
7.2.2个人房产规划流程
7.2.3购房与租房决策
优点 缺点
租房
购房
1.有能力使用更多的居住空间
1.保值，能够对抗通胀
▪ 首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合 所有期望的房产投资项目是可遇不可求的，我们会面临对于 各种因素的权衡和取舍，因此应该分析哪些因素对于自己是 最重要的，按重要性程度进行排列，以便于在这些因素发生 冲突的时候做出合理的选择。
▪ 其次，要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇，收入、债务 以及责任都会随之发生变化，因此在确定房产投资目标和需 求时应该将这些考虑进去，以便能灵活的对待这些变化。
《个人投资理财》PPT课件
1、必须拥有强烈的占有财富的欲望。记住：没有欲望就没有行动。 2、坚定理财信念，果敢行动。成功源于信念，成果来自行动。 3、科学制定合理的理财计划并善于实施。理财必需计划，计划要付 诸实践。 4、要有一定的投资理财的特殊知识，还要善于把握信息。 5、磨练“决断力”。投资不能优柔寡断，不能迟而不决。 6、投资理财必须“持之以恒”。因为，投资理财是一个人一辈子的 事。 7、将积极的感情灌输到潜意识中。理财需要热情，投资不离希望。 8、善于借助他人的帮助和力量。社会人的成功，离不了别人的资助
第三节
个人投资理财的一般知识
二、理财不可违背的原则 1、决不赚黑心钱； 2、决不贪图于别人不利的便宜，决不为了自己赚钱而 去打碎别人的饭碗； 3、决不为了赚钱去做任何对不起朋友的事情； 4、决不背信弃义靠坑蒙拐骗赚昧心钱； 5、决不做守财奴。
第三节
个人投资理财的一般知识
三、成为投资理财能手的条件。
零存整取 存本取息 整存零取 CD
5元起存 5000元起存 1000元起存 500元以上
积零成整
由银行规定
1、3、5年
用于买房买车的资金
到期才能一次性支 取
第三节
筹资 — 把别人的钱变成自己的钱
理财规划把筹资视为经营成功的重要事项。 筹资就是融资，就是把别人的钱合法地转到自 己的账户上。当然，融资时要懂借贷，要会融 资，否则，受苦的就是自己了。在融资时，要 敢于承担压力，要靠融资的压力来激发自己的 热情和干劲。这样，你才可能取得成功。 一、筹资的途径： 1、内部筹资。主要有：自有资金；向家人 筹借。 2、银行贷款。 3、外部融资。主要有：向亲朋好友借入资 金。
第二节
攒钱 ——“广积粮，才能确保时时有粮吃”
一、什么是“攒钱”？我们为什么要“攒钱”？ 1、攒钱：将闲置的暂时不用的钱积攒起来，通过日积月累，使小钱 变成大钱为将来的投资或花销作 准备的行为过程。 2、攒钱的原因： A、培养节约开支的好习惯。如果平时将暂时不用的钱积攒起 来，并存入银行，就可以不会乱花钱，长此以往，就会养成节省 的好习惯。 B、攒钱养老。在我国，退休金和社会养老保险并非人人都有; 一个人要想自己的老年生活有保障，就必须从参加工作的第一个 月开始攒钱、存钱。 有两点值得注意：⑴、退休后的生活支出非常巨大；⑵、要 存够退休后生活所需要的钱，并非一朝一夕的事。 C、为了将来的投资积聚本钱。投资所需的资金可以通过贷款 和向社会筹集，但不可能是100%。要投资，首先自己要有一定的 原始资本金。
第三节
个人投资理财的一般知识
二、理财不可违背的原则 1、决不赚黑心钱； 2、决不贪图于别人不利的便宜，决不为了自己赚钱而 去打碎别人的饭碗； 3、决不为了赚钱去做任何对不起朋友的事情； 4、决不背信弃义靠坑蒙拐骗赚昧心钱； 5、决不做守财奴。
第三节
个人投资理财的一般知识
三、成为投资理财能手的条件。
零存整取 存本取息 整存零取 CD
5元起存 5000元起存 1000元起存 500元以上
积零成整
由银行规定
1、3、5年
用于买房买车的资金
到期才能一次性支 取
第三节
筹资 — 把别人的钱变成自己的钱
理财规划把筹资视为经营成功的重要事项。 筹资就是融资，就是把别人的钱合法地转到自 己的账户上。当然，融资时要懂借贷，要会融 资，否则，受苦的就是自己了。在融资时，要 敢于承担压力，要靠融资的压力来激发自己的 热情和干劲。这样，你才可能取得成功。 一、筹资的途径： 1、内部筹资。主要有：自有资金；向家人 筹借。 2、银行贷款。 3、外部融资。主要有：向亲朋好友借入资 金。
第二节
攒钱 ——“广积粮，才能确保时时有粮吃”
一、什么是“攒钱”？我们为什么要“攒钱”？ 1、攒钱：将闲置的暂时不用的钱积攒起来，通过日积月累，使小钱 变成大钱为将来的投资或花销作 准备的行为过程。 2、攒钱的原因： A、培养节约开支的好习惯。如果平时将暂时不用的钱积攒起 来，并存入银行，就可以不会乱花钱，长此以往，就会养成节省 的好习惯。 B、攒钱养老。在我国，退休金和社会养老保险并非人人都有; 一个人要想自己的老年生活有保障，就必须从参加工作的第一个 月开始攒钱、存钱。 有两点值得注意：⑴、退休后的生活支出非常巨大；⑵、要 存够退休后生活所需要的钱，并非一朝一夕的事。 C、为了将来的投资积聚本钱。投资所需的资金可以通过贷款 和向社会筹集，但不可能是100%。要投资，首先自己要有一定的 原始资本金。
居住规划与房产投资PPT课件
第五章 居住规划与房产投资
2021/6/19
1
2021/6/19
授课大纲
租房或购房决策
购房与换房规划
我国的房产制度
房产投资
2
一.租房或购房的决策
2021/6/19
租房或购房的优缺点
租房或购房的决策方法
租房或购房决策的影响因素
居住规划流程图
3
1.1 租房和购房的优缺点
租房的优点
市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如
果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作
为押金。如果购房，总价120万元，可申请60
万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万
元，押金与首付款机会成本均为3%。
问：该房屋应该租还是购？
2021/6/19
11
年成本法案例
租房年成本：
5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165
万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林
打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率
6%，届时可以负担的房价为：
自备款储蓄部分＝PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n
=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%5%)×(1+8%)5=193047元
如果本利平均摊还：
可负担房价： P（6%，20，- 10× 30% ）/70%
=49.2万，不到年收入的五倍。
前提是预先准备14.8的首付款。
2021/6/19
27
2.1.2 测算可负担房价
2021/6/19
1
2021/6/19
授课大纲
租房或购房决策
购房与换房规划
我国的房产制度
房产投资
2
一.租房或购房的决策
2021/6/19
租房或购房的优缺点
租房或购房的决策方法
租房或购房决策的影响因素
居住规划流程图
3
1.1 租房和购房的优缺点
租房的优点
市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如
果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作
为押金。如果购房，总价120万元，可申请60
万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万
元，押金与首付款机会成本均为3%。
问：该房屋应该租还是购？
2021/6/19
11
年成本法案例
租房年成本：
5,500元×12＋5,500元×1×3%＝ 66,165
万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林
打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率
6%，届时可以负担的房价为：
自备款储蓄部分＝PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]n}/(r-y) ×(1+r)n
=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%5%)×(1+8%)5=193047元
如果本利平均摊还：
可负担房价： P（6%，20，- 10× 30% ）/70%
=49.2万，不到年收入的五倍。
前提是预先准备14.8的首付款。
2021/6/19
27
2.1.2 测算可负担房价
大学生理财规划ppt课件(2024)
27
如何根据自身需求选择合适的保险和金融产品
分析自身需求
明确自己的保障需求和 投资目标，以及可承受
的风险水平。
2024/1/30
了解产品信息
收集并比较不同保险和 金融产品的信息，包括 保障范围、收益水平、
风险等级等。
寻求专业建议
咨询专业的理财顾问或 保险代理人，获取针对 个人情况的定制化建议
。
28
基金种类
包括股票型基金、债券型基金、混合型基金、指数基金等，不同种 类的基金有不同的投资策略和风险收益特征。
基金选购技巧
需要了解基金的历史业绩、基金经理、基金评级等指标，同时注意分 散投资、长期持有等原则。
2024/1/30
23
股票、基金投资组合构建策略
投资组合理论
通过多元化投资来降低风险，提 高投资收益的稳定性。
13
案例分析：成功与失败案例
利用课余时间兼职，增加 收入来源
合理规划收支，实现资金 积累
成功案例
01
2024/1/30
03 02
14
案例分析：成功与失败案例
01
积极学习理财知识，进行多元化投资
02
失败案例
2024/1/30
03
盲目消费，导致资金紧张
15
案例分析：成功与失败案例
投资失败，造成经济损失
债券投资的风险管理
了解债券投资可能面临的风险， 如信用风险、利率风险等，并采 取相应的措施进行风险管理。
2024/1/30
19
如何选择合适的储蓄和债券产品
了解自身需求和风险承受能力
评估自己的资金规模、投资期限、收益预期和风险承受能力，为选择合适的储蓄和债券产 品提供依据。
如何根据自身需求选择合适的保险和金融产品
分析自身需求
明确自己的保障需求和 投资目标，以及可承受
的风险水平。
2024/1/30
了解产品信息
收集并比较不同保险和 金融产品的信息，包括 保障范围、收益水平、
风险等级等。
寻求专业建议
咨询专业的理财顾问或 保险代理人，获取针对 个人情况的定制化建议
。
28
基金种类
包括股票型基金、债券型基金、混合型基金、指数基金等，不同种 类的基金有不同的投资策略和风险收益特征。
基金选购技巧
需要了解基金的历史业绩、基金经理、基金评级等指标，同时注意分 散投资、长期持有等原则。
2024/1/30
23
股票、基金投资组合构建策略
投资组合理论
通过多元化投资来降低风险，提 高投资收益的稳定性。
13
案例分析：成功与失败案例
利用课余时间兼职，增加 收入来源
合理规划收支，实现资金 积累
成功案例
01
2024/1/30
03 02
14
案例分析：成功与失败案例
01
积极学习理财知识，进行多元化投资
02
失败案例
2024/1/30
03
盲目消费，导致资金紧张
15
案例分析：成功与失败案例
投资失败，造成经济损失
债券投资的风险管理
了解债券投资可能面临的风险， 如信用风险、利率风险等，并采 取相应的措施进行风险管理。
2024/1/30
19
如何选择合适的储蓄和债券产品
了解自身需求和风险承受能力
评估自己的资金规模、投资期限、收益预期和风险承受能力，为选择合适的储蓄和债券产 品提供依据。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
➢ 赔本损失的风险- 实质上的风险包括房屋毁损， 市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险， 与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。
ppt课件
12
（二）租房或购房的决策方法
1、年成本法
������ 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 ������ 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利 率+年维修费及税金－房价每年涨幅 ������ 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 ������ 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来 房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 ������ 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑 房租是否呈增长趋势，房价pp是t课件否呈增长趋势，等等。 13
成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房
哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是
重要因素。
ppt课件
16
案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此 部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年
房屋维护成本为5000元。
租房或购房的决策：年成本法
ppt课件
14
年成本法案例
������ 张先生看上了一套100平米的住房，该住房 可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个月 房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请 60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元， 假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年 涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？
ppt课件
3
一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小 区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可 移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与 消费双重性等特性。
（一）房地产的种类 1、 商品房 是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买
商品房拥有独立的产权，土pp地t课件使用权通常为40年到70年。4
2、安居房、解围房和经济适用房
➢ 安居房是为实施国家 “安居工程” 而修建的住房，是政府为 了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向 广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。
➢ 解围房是指在实施 “安居工程” 之前，为解决本地城镇居民 的住房困难而修建的住房。
1、需求面因素：
人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期 人口数
国民收入的增长与分配结构
住房政策: 放宽经济适用房的适用条件，与提高住房 公积金提拨比率或贷款上限
利率水准: 低利率刺激需求
通货膨胀预期: 保值性需求
资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标
ppt课件
ppt课件
10
3、购房的优点
➢ 对抗通货膨胀 ➢ 强迫储蓄，累积实质财富 ➢ 提高居住质量 ➢ 信用增强效果 ➢ 满足拥有自宅的心理效用 ➢ 同时提供居住效用与资本增值的机会
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11
4、购房的缺点
➢ 缺乏流动性- 要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。
➢ 维持成本高- 投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。
7
（三）房地产的供给者、需求者
供给者： ➢ 现房或期房: 建商、政府、投资者（客）、代销业者 ➢ 二手房: 房屋拥有者、中介业者、投资者（客）
需求者：
➢ 自住: 第一次购房、换房需求
➢ 投资: 投机-短期空置，投资-长期租赁收益
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8
二、租房或购房的决策
（一）租房或购房的优缺点
1、租房的优点
第七章 居住规划与房地产投资
➢ 房地产概述 ➢ 租房或购房决策 ➢ 购房与换房规划 ➢ 我国的房地产制度 ➢ 房地产投资
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1
房地产（Real Estate），是对房产和地产两类财产 的合称。
地产是指土地及其附着物， 房产是指该片土地上的建筑物
房地产的三个内涵; – 房=> 房屋建筑物； – 地=> 土地 – 产=> 财产权利
➢ 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设 标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。
3、 房改房——指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价 出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售 时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。
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5
（二）影响房产价格涨跌的总体因素
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15
案例分析
������ 租房年成本：5500元×12＋5500元×1×3%＝ 66165元
购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100×100=49000元
������ 购房的平均年成本为49000元，比租房年成本 66165元低。
������ 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年
ppt课件
2
我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使 用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为70 年
居民在取得了对“房”的财产权利的同时，并 没有完全得到对“地”的财产权利，这就为房 地产投资埋下了隐患
– 《城市房地产管理法》第二十一条规定了在土地使 用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者需要 继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应 的土地使用费。
有能力使用更多的居住空间
比较能够因应家庭收入的变化
资金较自由，可寻找更有利的运用管道
有较大的迁徙自由度
瑕疵或毁损风险由房东负担
税捐Hale Waihona Puke 担较轻 不用考虑房价下跌风险
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9
2、租房的缺点
非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能调高 无法运用财务杠杆 房价差价利益 无法藉由购屋强迫自己储蓄
6
（二）影响房产价格涨跌的总体因素
2、供给面因素： 国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响 地理位置的影响，区位的相对供给 房产短期供给缺乏弹性。 建筑材料器械的生产供应 历史成本: 为数庞大的福利分房者以低价购得产权 政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩
ppt课件
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（二）租房或购房的决策方法
1、年成本法
������ 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 ������ 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利 率+年维修费及税金－房价每年涨幅 ������ 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 ������ 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来 房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 ������ 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑 房租是否呈增长趋势，房价pp是t课件否呈增长趋势，等等。 13
成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房
哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是
重要因素。
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16
案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此 部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年
房屋维护成本为5000元。
租房或购房的决策：年成本法
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年成本法案例
������ 张先生看上了一套100平米的住房，该住房 可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个月 房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请 60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元， 假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年 涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？
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一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小 区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可 移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与 消费双重性等特性。
（一）房地产的种类 1、 商品房 是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买
商品房拥有独立的产权，土pp地t课件使用权通常为40年到70年。4
2、安居房、解围房和经济适用房
➢ 安居房是为实施国家 “安居工程” 而修建的住房，是政府为 了推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向 广大中低收入家庭而修建的非营利性住房。
➢ 解围房是指在实施 “安居工程” 之前，为解决本地城镇居民 的住房困难而修建的住房。
1、需求面因素：
人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期 人口数
国民收入的增长与分配结构
住房政策: 放宽经济适用房的适用条件，与提高住房 公积金提拨比率或贷款上限
利率水准: 低利率刺激需求
通货膨胀预期: 保值性需求
资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标
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3、购房的优点
➢ 对抗通货膨胀 ➢ 强迫储蓄，累积实质财富 ➢ 提高居住质量 ➢ 信用增强效果 ➢ 满足拥有自宅的心理效用 ➢ 同时提供居住效用与资本增值的机会
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4、购房的缺点
➢ 缺乏流动性- 要换房或是变现时，若要顾及流 动性可能要被迫降价出售。
➢ 维持成本高- 投入装潢虽可提高居住品质，也 代表较高的维持成本。
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（三）房地产的供给者、需求者
供给者： ➢ 现房或期房: 建商、政府、投资者（客）、代销业者 ➢ 二手房: 房屋拥有者、中介业者、投资者（客）
需求者：
➢ 自住: 第一次购房、换房需求
➢ 投资: 投机-短期空置，投资-长期租赁收益
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二、租房或购房的决策
（一）租房或购房的优缺点
1、租房的优点
第七章 居住规划与房地产投资
➢ 房地产概述 ➢ 租房或购房决策 ➢ 购房与换房规划 ➢ 我国的房地产制度 ➢ 房地产投资
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房地产（Real Estate），是对房产和地产两类财产 的合称。
地产是指土地及其附着物， 房产是指该片土地上的建筑物
房地产的三个内涵; – 房=> 房屋建筑物； – 地=> 土地 – 产=> 财产权利
➢ 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设 标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。
3、 房改房——指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价 出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售 时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。
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（二）影响房产价格涨跌的总体因素
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案例分析
������ 租房年成本：5500元×12＋5500元×1×3%＝ 66165元
购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元－100×100=49000元
������ 购房的平均年成本为49000元，比租房年成本 66165元低。
������ 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年
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我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使 用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为70 年
居民在取得了对“房”的财产权利的同时，并 没有完全得到对“地”的财产权利，这就为房 地产投资埋下了隐患
– 《城市房地产管理法》第二十一条规定了在土地使 用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者需要 继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应 的土地使用费。
有能力使用更多的居住空间
比较能够因应家庭收入的变化
资金较自由，可寻找更有利的运用管道
有较大的迁徙自由度
瑕疵或毁损风险由房东负担
税捐Hale Waihona Puke 担较轻 不用考虑房价下跌风险
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2、租房的缺点
非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能调高 无法运用财务杠杆 房价差价利益 无法藉由购屋强迫自己储蓄
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（二）影响房产价格涨跌的总体因素
2、供给面因素： 国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响 地理位置的影响，区位的相对供给 房产短期供给缺乏弹性。 建筑材料器械的生产供应 历史成本: 为数庞大的福利分房者以低价购得产权 政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩
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