商品房交房时出现的常见问题及如何维权

商品房交房时出现的常见问题及如何维权

开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

第二：是我们常说的“两书”：“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。

第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，查看《测绘成果表》，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。

二、办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件？

现行的《商品房买卖合同》示范文本规定商品房交付时通常要符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和《房屋建筑工程竣工验收备案证明材料》；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；商品房上存在的权利瑕疵已消灭；满足甲方承诺的其他条件；商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所谓的”两书“）。

三、及时书面催告开发商交付房屋？

法律规定如果开发商迟延交房的，买房人主张解除购房合同必须先催告，催告后经过三个月开发商仍然不交房的，方可以退房。所以在办理交接时一旦开发商拒不出示相应的证明文件，则买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。

毛坯房验房项目表

一、相关文件

《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房预售合同》

二、门

1. 门框：是否稳固、周正，安装牢固；

2. 门扇：是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；

3. 门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；

4. 门把：是否牢固，操作灵活；

5. 门轴：是否平整牢固，转动平稳；

6. 猫眼：是否完好，视野清晰；

7. 门铃：是否按钮完好，加电有声。

三、窗户

1. 窗框：是否稳固、周正，表面平整；

2. 窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；

3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

4. 把手：是否完好、牢固、灵活；

5. 密封：是否窗缝严密、窗框严密；

6. 窗台：是否完好、无裂缝、浸水；

7. 窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。

四、房屋主体

1. 套内空间：外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高；

2. 顶棚：是否平整、无空鼓、开裂、脱落；

3. 墙面：是否平整、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点；

4. 地面：是否平整、无开裂；

5. 阳台：是否平整、无开裂。

五、安装

1. 电源总闸：是否完好、有效；

2. 电表：是否完好，底数；

3. 电开关：是否牢固、完好、灵活（个数）；

4. 电插座：是否牢固、完好、有电（个数）；

5. 灯座：是否牢固、完好、有电（个数）；

6. 灯开关：是否牢固、完好、有效（个数）；

7. 电话插座：是否牢固、完整（个数）；

8. 信息插座：是否牢固、完整（个数）；

9. 有线插座：是否完好、稳固（个数）；

10. 水表：是否完好、底数；11. 阀门：是否闸完好；12. 上水管：是否水管完整，无明显磕碰；13. 下水管：是否封口完整，下水通畅；14. 空调洞：是否位置合理，附件齐全。六、外立面（此项针对联体别墅和独幢别

墅）

15. 外墙装饰施工质量（根据具体的装饰材料）