商铺公摊(完整)

在宏观调控的政策之下，住宅投资一路降温，进入冬季，这种态势更加明显。而与住宅投资形成明显对比的是，商铺投资却是热潮涌动，投资热情一浪高过一浪。但与住宅相比，近50%或者更高的公摊面积，也引起打算投资商铺市民的普遍关注。然而，记者在采访中了解到，商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利。

应与住宅公摊区分开来看

市民梁先生购买的住宅为多层楼房，房屋建筑面积61.95平方米，套内使用面积为53.40平方米，住宅公摊比例为13.8%左右。在岳阳大道附近一处楼盘居住的倪先生，购买的是一套高层住宅，房屋建筑面积为71平方米，套内使用面积为53平方米，住宅公摊比例为25%左右。

记者在采访中了解到，根据目前房地产市场上的操作经验，通常来看，普通多层住宅公摊比例在10%~15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊比例在15%~20%之间；高层住宅则在20%~25%之间。另外，以前建设的砖混结构的多层住宅公摊面积要多一些，边户公摊面积比非边户的也要多一点。

不少购买商铺的市民，将住宅公摊系数与商铺公摊做比较后发现，商铺公摊显然与住宅公摊差别非常大。一家地产营销中心的工作人员向记者表示，公司运营的商场项目以服饰为经营方向，出售的室内商铺公摊比例在50%左右。据了解，按照当前岳阳一些大型商场室内投资商铺的公摊比例来看，40%~50%的公摊比较常见，不过也有一些项目要远远高于这一比例。“商铺公摊50%的比例，比住宅还高了两倍，这样的公摊合理吗？”对此，岳阳房地产业内人士黄先生表示，购买住宅，大家都希望公摊比例习惯性地将商铺公摊与住宅公摊做比较是一个认识上的误区。比较小，这样得房率就越高，享受的居住空间就越大。而投资商铺，其公摊比例并非越小越好。“以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。”黄先生说，如果公摊比例过小，投资者购买的商铺面积倒是变大了，但留给消费者的空间却变小了。拥挤的购物环境会让顾客感觉不舒服，商场的经营也会受到不同程度的影响。

商铺投资关键看“人气”

在当今休闲时尚风的引领下，现在，人们到商场购物对环境的关注度越来越高。据了解，在欧美国家乃至国内大城市的一些商场，比如上海的新世界百货、厦门的世贸大厦等，其室内商铺的公摊面积一般都在50%以上。公摊面积大，反映出来的直接效果就是购物环境宽敞，公共服务配套齐全，而这种良好的配套条件也为这些商场带来了旺盛的人气，从而让商铺的投资效益最大化。

黄先生表示，从经济角度来看，商铺的投资收益与整个商场运营的效果，也就是“人气”有很大关系。假设投资者购买的商铺面积为10平方米，以50%的公摊比例来计算，投资者实际得到的使用面积只有5平方米，表面上来看投资者很吃亏。但如果商场经营得好，人气足，经营效益的提升会令租金水涨船高，商铺一定程度上的高公摊并不会影响投资者的收益。反之，拥有了较高的得房率，但由于公共面积较小，服务设施匮乏，就会影响商场人气，人气上不来，商场的租金价格自然也上不去，对投资者来说实际是一种损失。

据了解，当前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应规定，而对于商业地产的公摊目前还未做上限。由于商铺在对外转让时是以建筑面积为计算基数的，所以投资者如果要将商铺出售并不会因为公摊让自身利益受损。

商铺有别于住宅，投资商铺是为了更好地经营，以盈利为目的，那商铺公摊系数到底在多少范围内才更适宜呢？世联怡高市场部经理梁伟表示：“公摊系数越高，表明商场的待客能力越强、市场公共设施建设标准越高、安全消防系数越高、经营和消费环境越好、公共休息设施越齐全，这些都能为商业经营带来如潮的消费群，得到丰厚的经济收益。高公摊，目前是衡量商场品质高低的一个硬性指数，50%是国际都市高端商场的普遍公摊系数。”梁伟介绍，商铺项目和普通住宅不一样，公摊面积算起来较为复杂，目前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应的规定，而对于商业地产并未做上限规定。

而对于较高的公摊面积，商家也表示高公摊并不是完全处于自身利益考虑的，是根据现实情况来制定的。一位房地产公司负责人表示，商铺的公摊系数对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但逛街的人可能因为过于拥挤而不愿停留，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。

对于商铺而言，投资者投资的是建筑面积，其产权证上也会明确地标明建筑面积为多少。未来投资者无论是出租还是出售，计算基数都是建筑面积而不是使用面积。也就是说，投资者所购买的商铺并未因为公摊而使其根本利益受损。