旅游度假小镇发展模式研究

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旅游度假小镇发展模式研究
•深圳华侨城
•以深圳华侨城集团为例，从1989年创建锦绣中华起，经过16年发展，华侨城已成功 打造出一系列富有价值的文化品牌，其四大景区（锦绣中华、中国民俗文化村、世界 之窗和东部华侨城）迄今累计接待游客8800余万人次，收入达74亿元，亚洲企业跻身 世界旅游景区集团前八强。
•A
•B
•C
•日均吸引人客群2万人，人均消费300元
•假设住宅房屋面积100万平方米，人均50平方米， 则可居住2万人，入住率40%，则有8000人。
•A：小镇常住人口 •B：有房周末度假 •C：无房周末来玩
比重1（%）
小镇常住人口
有房周末度假
无房周末来玩
≤50
地产构成
比重2（%） ≥70
地产构成
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•旅游小镇的解构
•旅游产业：以旅游资源为凭借、以旅游设施为条件，向游客提供旅行游览体验等相关 服务的产业统称，它不是一个单一产业，而是一个产业群。
•—旅游小镇：旅游资源 + 旅游设施 + 旅游服务 + 游客云集的城 镇
•旅游吸引物
体验娱乐设施 商业服务
消费者
•国内外成功地产大盘开发模式
➢ 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
•对地产大盘开发的认识与启示
➢ 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区
旅游地产——以旅游度假为目的的房地产开发，具有资源依托性、要素综合性、
开发销售和经营方式多样性，以及生活方式非常态化等特点
旅游地产的发展必须以旅游资源为核心
•中华分时度假机构董事总经理 何红光
旅游地产必须依托旅游资源打造休闲度假概念
旅游地产两个特点：一是可流通性，可异地置换；二是旅居型，不同于居家型房产
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•创意地产——天津河西务镇三溪塘
位置：天津武清区河西务 开发商：石家庄卓达 定位：三溪塘艺术家俱乐部
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•这些都是地产开发商谋划的超级大盘，但是产业冲动在崛起……
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•世界上最美丽的小镇
•这个现在只有14100名居民的小镇坐落于捷克南部的波希米亚地区，位于伏尔塔瓦河的上游，距捷克首都布拉格约160公里的路程。 联合国教科文组织在1992年宣布授予它为世界文化和自然双重遗产的头衔。它被誉为世界上最美丽的小镇是当之无愧的。
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2020/11/15
旅游度假小镇发展模式研究
•旅游小镇：旅游资源 + 旅游设施 + 旅游服务 + 游客云集的城镇
•A town with a relatively small population that seems to grow exponentially during the summer due to tourists。
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•旅游小镇的规模
•微型旅游小镇 a tiny tourist town,1-2km2 •大型旅游小镇 a large tourist town,27km2
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•企业主导型旅游（居）小镇的盈利点——旅游地产
以旅游业作为小镇的造血机：形成产业磁力、消费磁力和就业磁力，凝聚成小镇
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•THE TOWN OF LINDAU •Visiting Lindau is a step back in time. The scenic old town lies on a small island in Lake Constance. The carefully restored houses and the centuries-old buildings in combination with the lively street vendors give the whole city a unique charm. In Lindau, history lurks at every corner.
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•旅游（居）小镇除了旅游地产之外还需要哪些功能？
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旅游业成为世界第一大产业
•2010年5月30日第一届世界旅游大会
中国将发展旅游业纳入国家战略体系，旅游业将迎来一个新的黄金发展期
•1920--1960
•1960--1980
•1980--目前
•现代主义大盘 •后现代主义大盘 •新都市主义大盘
城市功能分区
营造场所精神
➢ 住宅是居住的机器； ➢ 历史、文化与传统
➢ “公园中的高楼”； ➢ 建筑内在品质
➢ ……
➢ ……
和谐空间 ➢ 公共空间 ➢ 功能复合协调 ➢ ……
➢ 第二阶段：住宅小区开发
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•旅游小镇的开发是综合性的旅游地产，其经济意义、社会意义和品牌价值非常重大。
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•旅游地产不同于住宅地产和商业地产……
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客(包括游船旅游者)。
•
------（世界旅游组织WTO的统计标准）
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•旅游小镇：通常是是先有小镇，后有旅游，小镇是为了本地土著居住生活的乐园。 如江西婺源、福建泰宁、湖南芙蓉镇、广西兴安、安徽宏村、浙江乌镇等；而一开 始就塑造以旅游度假为主题的小镇，成功的案例非常少，奥兰多市西南20公里的迪 斯尼主题乐园是国外的一个典型，而华侨城集团在深圳杜鹃山的开发是中国的一个 典型。
•中国房地产业协会秘书长 顾云昌
旅游地产，关键是要先旅游，后地产。很多开发商对于旅游以及旅游的需求不求甚
解，就盲目地去开发一些旅游地产项目，这是大忌
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旅游地产的四种类型：
1. 自然资源依托型——风景区小镇 2. 新旧城类型——特色古镇 3. 主题乐园型——迪斯尼乐园小镇 4. 行业依托型——拉斯维加斯、博鳌
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•产业导向
•国家战略体系和区域经济发展：旅游业成为世界第一大产业， 中国将其纳入国家战略体系，中国成为亚洲最大的客源市场。
•生态导向
•旅游业是区域生态开发的首选：无烟产业、朝阳产业、开发中 保护
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•城镇化导向
•旅游小镇是促进城镇化的切入点：旅游小镇的开发能够在发展 旅游业的过程中促进城镇化载体建设，实现城镇化进程
•中国 深圳 东部华侨城天麓别墅 旅游度假小镇发展模式研究
•旅游地产——大连莱茵海岸
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•健康地产——中国燕达国际健康城
•院士讲话
•新闻发布会
•健康城实景
项目名称：中国燕达国际健康城 投资商：中国燕达实业集团 位置：燕郊 定位：打造一座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地 5大版块：三级甲等标准并通过JCI国际医院评审认证的燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中 心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院和燕达会议中心
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•国内的一系列新城……
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•
以地产大盘的视角研究区域开发
•地产大盘发展与发展规律
➢ 地产大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现 代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘阶段
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•深圳东部华侨城茶溪谷风光 旅游度假小镇发展模式研究
•庆典小镇 Celebration Town， Florida
•庆典镇（Celebration Town)位于美国佛罗里达州奥 兰多市西南30公里，面积5000英亩（约27平方公 里），由迪斯尼公司于1996年开始建造；
•庆典镇紧邻奥兰多迪斯尼乐园。奥兰多迪斯尼是世 界上最大的迪斯尼，总面积达124平方公里，除了4座 超大型主题乐园、3座水上乐园外，这里共有32家度 假饭店，包括22家由迪斯尼世界经营的饭店，提供超 过25,000间客房以及784个露营地。还包括5个18洞 的高尔夫球场等运动设施。
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•交通运输 业
•娱乐业
•文化产业
•生态产业
•旅游 地产
•餐饮业
•购物业 •商务会议
业 •房地产业
•旅游地产有没有产业链？ •旅游地产的功能是什么？ •旅游地产的分阶段特征？
•旅游地产：保证旅游活动各环节在特定区域集中实现 生态功能 旅游集散功能 商业宜居功能 商务会议功能
景区景点阶段——塑造景区景点知名度为主 产品系列阶段——整合、创新旅游产品 旅游和房地产结合阶段——着力开发周边房地产 主题城镇提升阶段——旅游资源内涵和文化层级升级
•国家旅游局 局长 邵琪伟
中国是亚洲最大的客源市场
wk.baidu.com
•世界旅游业理事会总裁兼首席执行官 鲍姆加藤
2015年中国将成为世界最大旅游目的地国家
•世界旅游发展组织
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•第十一届世界旅游大会主题：旅游，世界第一大产业，迈向新领域
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•旅游地产是地域民俗走向世界的窗口
•旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地 产的美好前景。相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度 假房产和度假权益。预计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买 行列，以每家出资20万元计算，将产生价值10000亿元的市场需求。
➢ 第三阶段：大规模住区开发
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•从塑造魅力城镇的角度开发区域，以旅游（居）小镇视角看待旅游地产……
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•研究目标
•研究内容
深度解读旅游小镇的内涵 梳理旅游小镇的开发模式
什么是旅游小镇 旅游小镇开发案例分析 旅游小镇开发模式研究 旅游小镇增值策略研究 滦平旅游小镇开发建议
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•旅游小镇
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•土耳其 伊斯坦布尔 博斯普鲁斯海峡边的旅游小镇 旅游度假小镇发展模式研究
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•西班牙Benitachell town centre
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•游客内涵：游客是指离开其惯常居住地所在国到其他国家去，且主要目的不是在所访问的国家内
获取收入的旅行者。游客包括两类不同的旅游者：
•——旅游者(Tourist)：在所访问的国家逗留时间超过24小时且以休闲、商务、家事、使命或会议
为目的的临时性游客；
•——短期旅游者(Excursionists)：在所访问的目的地停留时间在24小时以内，且不过夜的临时性游
•旅居小镇： 旅游接待和生态宜居的结合
•景区景点： Tourist Attractions
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•旅游（居）小镇和旅游地产是一个概念吗？ •旅游地产的成功开发能够塑造出旅游（居）小镇吗？
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•旅游地产——深圳东部华侨城
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•大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区 域可持续发展，构建和谐空间
•大盘发展
➢ 新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
➢ 第一阶段：住宅楼宇开发
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•商贸地产——华北民用进口商品贸易区
•配套生活区鸟瞰效果
•仓储保税区鸟瞰效果
•生产加工区鸟瞰效果
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项目名称：华北民用进口商品贸易区 投资商：绿地集团，总投资300亿元 位置：香河 定位：建成后将成为京津冀区域的高端进口商贸及产业总部基地 用5年左右时间初步建成以新型贸易示范区为主体，以综合服务和旅游产业为两翼，面向全球的民 用进口商品购物中心和综合商品采购平台