刚需住宅产品分析第1分册

刚需住宅产品分析刚需类住宅室内空间模块化研究

前言

⏹研究背景：

本项目由远洋地产有限公司委托，清华大学建筑学院“周燕珉居住建筑设计研究工作室”研发完成。

“周燕珉居住建筑设计研究工作室”在住宅精细化设计方面有多年的研究与实践经验，经与远洋地产设计研发部同仁沟通磋商，明确本次研究的定位和目的：以远洋地产有限公司产品线的建设为背景，旨在从住宅精细化设计的层面对产品线进行梳理，明晰不同产品间的价值梯度关系，精准定位不同层级产品的本质特征，与客户价值更好地匹配，通过模块价值差异更好地构建产品结构平台。

⏹研究内容：

1. 刚需类住宅产品分析：5类客户居住需求描述、7种主流套型分析及指标配置、3套典型单元组合平面范例；

2.刚需类住宅室内功能模块设计研究：8个室内功能模块——厨房、卫生间、门厅、起居室及餐厅、主卧区、

儿童房、老人房、阳台（服务阳台、生活阳台）。其中厨房、卫生间、主卧区在上述研究的基础上，分析借鉴国外的适用先进技术，主要以日本住宅技术为主。

⏹项目参加人员：

项目主持人：周燕珉教授

项目参与者：林菊英、邱婷、岳伟偲、刘盾、郭袁媛、吴迪、吴海明

1 客户居住需求描述

•大一居

•经济两居

•舒适两居

•经济三居

•舒适三居

刚需住宅居住需求描述

刚需类住宅产品分析

⏹刚需类住宅产品的定义

刚性需求，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，是相对而言的刚性。因此本研究中的刚需类产品是指价格在大多数购房需求者能承受的范围内，并且能够满足客户阶段性需求的住宅产品。

根据购房者的实际需求，可将刚需客户分为首置和首改两类。首置客户群主要关注产品的基本功能和价位，首改客户群相对更在意产品的舒适性和增值预期。二者对产品总价及居室数量的敏感度都很高。

⏹刚需类住宅产品的分类

针对不同需求层级的客户我们将产品划分为五大类，即大一居、经济两居（2居）、舒适两居（2.5居）、经济三居（3居）和舒适三居（3.5居）。其中增加了“0.5居”的理念，希望为套型提供更大的灵活可适性，同时兼顾该类客群“总价可控、功能齐全”的需求。对应每一类产品，我们结合实地调研分析了购买者的家庭结构和购房心理，并对居住情况进行直观的描述，以更好地把握刚需类客户的实际需求。根据产品分析我们整理给出刚需住宅主流产品相对应的各项关键指标和常见户型，以供开发企业参考。

刚需住宅居住需求描述

刚需类住宅产品分析

产品类型

适合家庭结构购房心理

居住情况描述

常见套型平面及面积（70㎡左右）

大一居

青年夫妇家庭

首次购房。

没有小孩，暂时不考虑父母养老的问题。

年轻夫妇居住，朋友或者父母偶尔来访时，可以利用客厅空间实现临时居住

青年核心家庭

首次购房。

刚有了小孩，由于经济原因，先购置一套较小的住房满足现阶段居住需求，以后孩子大一点了需要独立空间的时候再根据情况考虑二次购房。

合住：孩子年幼，年轻夫妇的卧室里摆放了婴儿床，丈夫或妻子是自由工作者，在家操持家务

隔间：孩子已经上幼儿园或小学，利用餐厅或客厅隔出一间小卧室作为儿童房使用。

餐

起

卧

卫

厨刚需类住宅产品分析-大一居

刚需住宅居住需求描述

刚需类住宅产品分析

“我们不要小孩，就两个人生活，朋友一般也不留宿。家里空间最好全开敞，这样我们不管在哪儿干什么都能看见对方。”

——丁克家庭的陈先生

“客厅最好朝南，采光要好，以后想创业了就把客厅改造为办公的地方，开个网店在家办公。”

——网购达人王女士

“两个人住的时候要浪漫一点，卫生间可以像宾馆那样用透明隔断，显得通透宽敞；浴缸是一定要的，现在年轻人都流行泡澡，将来有了宝宝，帮它洗澡也方便。”

——设计公司李女士

⏹年轻夫妇希望室内空间开敞以方便家人交流

⏹灵活的空间布局有利于日后改造

⏹透明的浴室隔断可以增强空间感

刚需住宅居住需求描述

刚需类住宅产品分析

产品类型

适合家庭结构

购房心理

居住情况描述

常见套型平面及面积

（75~85㎡）

经济两居

青年核心家庭首次购房。工作多年后有一定的积蓄，孩子到了上学的年龄，需要买房安定下来。

青年夫妇使用主卧室（兼书房用），次卧为儿童房；父母平时在老家，偶尔过来暂住时在客厅增加床位供父母使用，晚上使用帘子遮挡。

餐

起

卧

卫

厨

卧

刚需类住宅产品分析-经济两居

刚需住宅居住需求描述

刚需类住宅产品分析

“我们家所有的家具都是宜家的，装饰品、窗帘也都是我从网上淘来的。”

——新闻工作者岳小姐

“我经常深夜加班赶活，书桌就在我床边上，累了倒头就可以睡。”

——IT 公司李先生

“我和老公基本都不回家吃，家里的厨房就是做做早饭，朋友来时可以当成吧台使用”

——年轻妻子郭小姐

⏹室内的空间尺寸要能满足市场上一般家具的摆放

⏹卧室最好能摆放书桌以便进行工作和学习

⏹厨房的功能不仅仅用于做饭

刚需住宅居住需求描述

刚需类住宅产品分析

产品类型

适合家庭结构

购房心理

居住情况描述

常见套型平面及面积（80~105㎡）

舒适两居

中年核心家庭

首次购房。

一家三口居住，希望购置一套较好的住宅长期居住。孩子为学龄阶段，希望有独立的房间进行学习、休息。

改善型购房。

将地段较好的原住房卖掉或预留给子女作婚房，自己另外购置一套更加宽敞舒适的住房。

子女因为外地就学或工作等原因不在家常住，新住房主要是中年夫妻居住，子女周末或节假日过来暂住。

餐

起卧

卫

厨卧

刚需类住宅产品分析-舒适两居