(完整版)物业补充协议

临时管理规约第一条目的为维护本建筑区规划内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益、促进管理、维护、养护建筑区规划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行、建筑管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律规范、制定本规约。

第二条物业基本情况建筑规划名称：建筑区域坐落：建筑区划四至：东南西北建筑区划所属物业类型：住宅、商业。

第三条物业共有部分根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的所有权：（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、网络通讯系统等设备。

（二）由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。

本建筑区划内共有本俸明细表，见附件一。

第四条共有部分的管理、经营与收益分配（一）属于全体业主或相关业主的共有部分、禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用;（二）业主对共有部分、享有权利、承担业务，不得以放弃权利不履行业务；（三）全体业主一致同意在业主大会设立前，按照前期物业服务合同页顶利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本约定的规定、并委托物业服务企业或其他管理人统一实施。

（四）利用物业共有部分经营的收入，弥补共有部分经营成本后、倘有剩余收益将归建筑区划内全体或者相关业主所有，并主要用于补充专项维修资金。

（五）物业服务企业或者其他管理人违反前期物业服务合同约定，倘有剩余收益将归建筑区划内全体或者相关业主所有，并补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。

（六）所得违约金和利用物业共有部分经营管理所得收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

（七）物业服务企业或其他管理人应当至少每半年在建筑区划公布全体业主共有部分、部分业主有部分物业管理所得收益的收支情况，接受业主的监督。

（八）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。

（九）业主转让建筑物内的专有部分、其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第五条共有部分的保险本建筑区划内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由开放建设单位选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续；并在前期物业服务合同中约定。

第六条开发建设单位所有的部分在本建筑区划内、根据物业买卖合同，以下部分属开发建设单位保留所有：1、未出售的地下停车场；2、会所；3、未出售的地下停车场及会所相关的全体设施设备；4、未出售的商业用房；5、未出售的住宅用房；6、上述各保留部分外立墙及天台等。

开发建设单位保留上述物业部分的产权，分割产权转让，出租等处分权利，并负责正常维护及承担相关支出。

第七条建设区划的调整对本建筑区划进行调整的、应按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由开放建设单位或者相关区域内20%以上业主想物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。

第八条业主/使用人的权利与义务业主/使用人在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务；（一）业主/使用人的权利1、在相关物业交付业主使用后，业主在不违反本临时管理规约规定的前提下对其名下物业拥有合法占有、使用、收益和处置的权利。

2、业主拥有全权将其名下物业之相关权益及其分摊的土地使用权依法只有出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或任何人同意，但须遵守及履行本临时管理规约之条款。

3、业主可与其他业主共同使用本物业区域共同部位和共用设施设备及其物业所属部份的共用部位和共用设施设备，以便适当使用及享用其名下物业。

4、业主有权按法规要求召开、参加业主大会，享有业主委员会委员的选举权和被选举权。

5、业主对物业管理的重大事项享有表决权。

6、业主在首次业主大会会议上的投票数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。

一般以每10平方米为1个投票权计算业主的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。

一般以每10平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足10平方米的部分采用四舍五入计算。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则规定。

7、业主有权依法监督物业管理企业的工作，并依法向物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议。

8、业主有权向物业管理的行政管理部门投诉。

9、业主有权按有关法律、法规之规定并在保持本物业区域内房屋（含花园部分）外立面统一的前提下自付费用进行自有物业部位的装饰装修。

10、在不影响相邻区域其他业主利益的前提下，业主有权自行聘请他人对自有物业部位的设施设备进行维修、养护。

11、业主有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。

对方不维修并造成他人损失的，可向有关部门投诉或依法提起仲裁诉讼。

12、根据有关法律、法规，业主应该享有的其他权利。

13、物业使用人经业主授权可享有上述一项或若干权利（但专属于业主的权利除外）。

（二）业主/使用人义务1、将其用于的物业用于设计规划、商品房买卖合同及其补充协议中规定的特定用途或特定的业态；2、将详细、正确、有效的联系地址及方式及时通知物业管理企业；3、每天产生的生活垃圾封存于垃圾袋内，避免遗洒；并将所有生活垃圾袋放在物业管理企业指定的地点以待处理，不得随意堆放，倾倒或抛弃垃圾。

4、如果发生以下情况，赔偿开发建设单位、物业管理企业或其他业主所受到的任何损害或损失；4..1 业主违反本公约引起保险单失效或引起保险费的增加；4.2 业主或业主的家庭成员、代理人和承租人使物业管理区域的任何共用部位、共用设施和其他业主所有的单元（含物业管理用房、设施设备等）遭受了损害或损失；第九条物业服务企业的选聘在业主大会设立前，由开发建设单位选聘的依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。

前期物业服务合同内容作为开发建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。

在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。

第九条物业服务费用及其交纳、监督1、物业管理费价格按建筑面积计收。

住宅：按照建筑面积/平方米/月;2、各业主同意，物业服务收费采取包干制方式：按业主专有部分面积大小共同负担；自专有部分交付之日的次月起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，按照前期物业服务合同的约定足额交纳。

3、业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，冲其约定，业主负年代交纳责任。

4、业主转让物业所有权时，须交清转让之前的物业管理费；如预付的物业管理费有剩余的，则业主已预付的物业管理费直接划转至新业主名下，视为新业主所支付的物业管理费，业主应向新业主转交预付物业管理费的正式收据。

业主代新业主预付的物业管理费由双方另行结算。

5、本物业管理区域内的业主、物业使用人自行购置地下停车位的，应按/个/月的标准向物业服务企业交纳停车管理服务费；业主承租获得地下车位的，应根据物价局批文所规定的标准，按汽车不同的排气量交纳相应的停车费。

物业服务企业有权按照政府有关部门调整的收费标准调整停车费收取标准。

6、业主交纳费用的时间：每季度第一月十日前向物业管理服务企业交纳本季度应付物业管理费。

首期服务费从开发建设单位发出交房通知书之日起计算，并在办理交房手续时支付六个月首期服务费。

7、业主逾期交纳物业管理费用的，物业服务企业可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金直至结清相关费用日止。

8、业主未能按通知书上记载的时间前来办理交付手续，并不影响物业管理费根据《商品房买卖合同》及补充协议约定的实际交房日期起进行计算，在补办入住手续后、亦应补交迟延收房期间的物业管理费。

9、业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

10、开发建设单位未出售的空置房或业主已经购买但未实际入住的空关房均应由相关业主按照《商品房买卖合同补充协议》和本业主临时管理规约的规定全额缴纳物业管理费。

第十一条水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任本建筑区划内，业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。

业主自用的、由上述专业单位向业主收取；部分业主共同使用的。

由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

上述单位另有规定的按相应规定办理。

第十二条业主大会的设立各业主同意，当本建筑区划内的专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上，或者首次交付专有部分之日起已满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积的20%以上，依法在房产管理部门、街道办事处、社区居委会指导下召开首次业主大会会议，设立一个业主大会，并选举产生业主大会的执行机构业主委员会。

业主大会由本建筑区划内的全体业主组成。

首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等、均按《物业管理条例》及其相关规定执行。

筹备设立业主大会的必要经费由本物业的开发建设单位承担。

前期物业服务中、业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权。

第十三条相邻关系各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律，法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥，秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水，排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。

第十四条物业的使用本建筑区划内的业主，使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记薄载明的用途使用物业专业部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等工商业经营性用房；（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《城市房屋装修结构安全管理规定》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。