物业管理综合能力_第三章 第四、五节_2012年版
物业管理师《物业管理综合能力》讲义 第三章~第四章【圣才出品】
第三章心理学知识与应用第一节心理学的概念与分类一、心理学的概念心理学是研究人的行为和心理活动的规律的科学。
心理学的研究目的在于通过揭示心理现象发生、发展的客观规律，用以指导人们的实践活动。
（一）心理学的双重性质心理学是一门涵盖多种专业领域的科学，兼有自然科学和社会科学的双重性质。
一方面，心理学与神经科学、医学、生物学等科学有关，尝试用大脑运作来解释个体基本的行为与心理机能，体现出其自然科学属性；另一方面，心理学也尝试解释个体心理机能在社会行为及其动力系统中的角色，体现出其社会科学属性。
（二）心理学的研究对象心理学的研究对象是心理现象。
心理现象，简称心理，是人的心理活动的基本形式。
心理现象由心理过程和个性心理两大部分组成，是心理过程和个性心理特征的统一体。
心理过程是指人的心理活动发生、发展的过程，也就是人脑对现实的反映过程。
心理过程包括认识过程、情绪情感过程和意志过程，这三个过程既互相区别又互相联系。
1．认知过程认知过程，又称认识过程，是人们获取知识和应用知识的过程，包括感觉、知觉、记忆、思维、想象和注意等。
其中，注意是心理过程的动力特征之一，贯穿于一切心理活动的始终，是一切心理过程的共同特性。
【例题3.1】（）是心理过程的动力特征，贯穿于一切心理过程的始终，是一切心理过程的共同特性。
A．注意B．感觉C．记忆D．思维【答案】A2．情绪情感过程情绪情感过程是一个人在对周围世界的认识过程中表现出来的态度体验，如愉快或不愉快、满意或不满意等。
它总是和一定的行为表现相联系，与人的需要密切相关。
3．意志过程意志过程指人在活动中有意识地提出目标、制订计划、选择方式方法、克服困难，以达到预期目标的内在心理活动过程。
它是人的意识能动性的体现。
二、心理学的分类目前普遍较为认可的一种分类方法，是分为理论心理学和应用心理学两大类。
理论心理学以揭示各种心理现象之间以及心理现象与现实之间相互联系的规律为任务，理论领域包括实验与认知心理学、人格与社会心理学、发展心理学、心理测量学和生理心理学等。
物业经营管理_第三章 第四、五节_2012年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为（ ）万元。
A:160
B: 240
C: 320
D:480
答案:D
解析:见教材例题3-2。
2、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ ）万元。
A: 365.23
B:486.57
C:536.48
D:684.75
答案:C
3、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ ）。
A:12
B:1.2
C: 2
D:0.2。
物业管理综合能力PPT教学课件
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大市场营销：4P+2P（权力和公共关系） 企业经营战略：企业的高层领导人在现代市场
经营观念的指导下，为实现企业的经营目标， 通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析， 从企业发展全局出发而做出的较长时期的总体 性谋划
企业经营战略类型： 1、按企业在行业中经营的态势分：
二、供给弹性
影响供给价格弹性的因素（第12页）
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第三节 生产理论
一、边际收益递减规律： 在其他投入不变时，随着某一投入量的增加
新增加的产出越来越少。即随着某一投入量的 增加，其每1单位投入的边际产量会下降 在这个过程中：可变生产要素增加所引起的 产量（或收益）的变化可以分为边际产量递增、 边际产量递减、总产量减少三阶段 这个规律启示:生产要素存在合理投入的界限
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第二节 市场营销管理
市场细分：采用一定标准在整体市场中识别不 同需求的消费者，并予以分类，组成若干个分 市场的活动
市场细分是选择目标市场的基础 市场细分的标准=能影响消费者需求差异的因
素 消费者市场细分：地理、人口、心理、行为标
准
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目标市场选择：
供给规律：一般商品的供给量与商品的价格同 方向变化，价格上升，供给量增加，价格下降， 供给量下降。
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三、均衡价格理论
均衡价格：当市场中供给量等于需求量时，达 到市场均衡，而达到市场均衡时的价格就是均 衡价格
供不应求：是因为商品的价格低于均衡价格， 需要量增加，这样会导致价格上涨，供给量增 加，价格趋向于均衡价格
需求量变动：因价格变动引起的
物业管理综合能力( 彩色讲义)a
///////////（1）按照企业在行业中经营的态势分类，经营战略包括：1）进攻型战略；2）防御型战略；3）撤退型战略。
（2）按照企业竞争的优势分类，经营战略包括：1）总成本领先战略；2）差别化战略；3）专业化战略。
（3）按照企业的经营功能分类，经营战略包括：1）产品市场战略；2）要素市场战略；3）研究开发战略；4）技术进步和投资战略；5）人类资源和人才开发战略；6）财务战略；7）组织革新战略。
二、企业经营战略管理的基本过程法，又称法律。
具有以下特征：（一）法是一种特殊的社会规范（二）法是国家制定或认可的社会规范（三）法是规定了人们权利和义务的社会规范（1）同时履行抗辩权（2）后履行抗辩权：是指在有先后履行顺序的双务合同中，当先履行一方未履行债务或其履行不符合约定时，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权利。
（3）不安抗辩权，又称为先履行抗辩权，是指双方合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保前，有权中常用水泥图片五.建筑砂浆六.普通混凝土是由胶凝材料、粗细骨料与水按一定比例，经过搅拌、捣实、养护、硬化而成的一种人造石材（一）.组成材料水泥浆起润滑作用，赋予拌合物一定和易性，且便于施工（二）.混凝土的强度等级混凝土强度等级分14个等级，从C15开始每级数字增加5（三）.混凝土应用注意事项浇筑后的混凝土出现麻面、孔洞、露筋现象，将会严重影响构件的承载能力和耐久性增大，能够清楚地表达建筑物局部详尽构造，这种建筑细部的施工图称为详图。
?建筑详图种类很多，有节点详图、墙身详图（墙身大样图）及楼梯详图。
四.结构施工图的识读（1）.墙身防潮墙身防潮层的构造做法常用的有以下三种1.防水砂浆防潮层2.细石混凝土防潮层3.卷材防潮层使墙体牢固有三种措施：伸缩缝、沉降缝、圈梁(四）圈梁与构造柱1.圈梁圈梁是在房屋外墙和部分内墙中设置连续风暴的梁。
精品2012年物业管理师真题及答案：《综合能力》
2012年物业管理师真题及答案：《综合能力》2012年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理综合能力》试卷应试人员注意事项1.全卷共三大题，包括单项选择题、多项选择题和案例题。
2.作答单项选择题和多项选择题时，采用28铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。
3.作答案例题时，采用黑色墨水笔在答题卡指定位置作答。
4.考试时间为150分钟。
一、单项选择题(共50题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.某居住小区居民的下列四种服务需求中，价格弹性最小的是( )服务。
A.基本物业B.特约物业C.家庭装修D.会所康乐2.在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于( )一方。
A.开发企业B.购房人C.价格主管部门D.物业服务企业3.根据边际收益递减规律，当平均产量达到时，( )。
A.边际产量达到B.总产量达到C.边际产量等于零D.边际产量等于平均产量4.实行酬金制收费的物业管理项目，物业服务企业须向业主公布收支情况，主要是为了解决因为信息不对称可能引起的( )问题。
A.行业垄断B.败德行为C.信息失灵D.负的外部性5.住在楼宇通道一端的业主擅自占用楼宇通道的做法，属于经济学中所称( )问题。
A.效益B.代理行为C.外部性D.逆选择6.物业管理市场中存在的非对称信息，最直接的表现就是( )。
A.企业竞争加剧B.服务质量差C.服务费低D.服务质价不符7.物业服务市场价格，主要由物业服务( )决定。
A.质量B.需求方购买意愿与支付能力C.供求状况D.成本8.实现有效管理的关键因素是( )。
A.培训方法B.规章制度C.奖励措施D.管理者9.在物业服务的管理工作中，成为联系企业诸条件与目标之间的桥梁是( )。
A.组织B.计划C.决策D.激励10.某物业服务项目经理，根据项目特点与物业服务需求，招聘合适的管理服务人员，进行部分分工与岗位安排协调，其所做的管理工作属于发挥了管理的( )。
A.计划B.控制C.组织D.服务11.某物业服务企业根据业主上下班时间将业主进行细分，这种细分标准属于( )标准。
2012物业管理师《综合能力》物业管理
2012物业管理师《综合能力》：物业管理行政管理第三节物业管理的行政管理一、物业管理的行政管理涵义及工作内容(一)物业管理的行政管理的涵义物业管理的行政管理是国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。
其实质是国家通过法律手段、行政手段，规范物业管理活动，建立物业管理市场正常秩序，改善人民群众的居住和工作环境。
(二)物业管理的行政管理工作内容1.行政立法物业管理行政机关的首要职责就是制定政策法规。
具体而言，行政机关应根据国家法律规定的基本原则，针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，制定物业管理规章制度。
2.执法监督行政机关根据行政立法进行执法监督，是约束、制止物业管理诸多主体不当行为、不法行为的重要环节，是整顿物业管理市场秩序、促进物业管理行业健康发展的有力手段。
具体说来，行政管理部门要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，对物业管理中出现的违法行为依法予以查处。
3.协调服务对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业进行协调。
同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养，信息沟通等。
4.宣传引导除了上述立法、执法、协调三方面工作以外，物业管理行政机关还要履行一些宣传引导方面的工作。
譬如加强宣传力度，通过培训等形式向业主委员会以及物业管理企业的有关人员普及物业管理的相关法律知识，促使其学习物业管理法规、用好物业管理法规;同时，还要对物业管理法规中不便具体规定或尚未具体规定的、有利于提高物业管理水平、促进物业管理规范发展的一些行为进行积极倡导，旨在为物业管理创造和谐、健康的发展环境。
二、物业管理的行政管理部门物业管理的行政管理部门，是指依法对物业管理活动及相关主体进行规范、监督、管理的各级政府职能部门。
《物业管理条例》明确规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
物业管理综合能力精品文档112页
第五节 市场失灵
一、非对称信息 （一）逆选择（考纲） （二）败德行为 （三）委托人—代理人问题 二、外部性 （一）外部性及其后果 （二）政府干预 （三）明确所有权 （四）合并企业 （五）共有财产
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第六节 经济学基础知识在 物业管理中的应用
一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管 理中的应用
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第一章 经济学基础知识与应用
第一节 需求、供给与局部均衡价格理论 第二节 弹性理论 第三节 生产理论 第四节 成本理论 第五节 市场失灵
第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用
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第一节 需求、供给与局部均衡价格理
一、需求 （一）个人需求（考纲） （二）市场需求（考纲） 二、供给 三、局部均衡价格 （一）均衡价格与均衡数量（考纲）
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一、决策 二、计划 三、组织 四、领导 五、激励 六、控制
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二、市场营销管理在物业管理中的应用（考纲） 三、企业经营战略理论在物业管理中的应用 四、创新管理在物业管理中的应用（考纲）
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第三章 心理学基础知识与应用
第一节 梅奥的霍桑实验及人群关系理论 第二节 现代激励理论 第三节 劳动者心理与群体心理 第四节 个性心理差异与管理 第五节 心理学基础知识在物业管理中的应用
（二）关于均衡点讨论
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第二节 弹性理论（考纲）
一、需求弹性 （一） 理解需求弹性和需求弹性系数的要点 （二）需求弹性的分类范围 （三）影响需求弹性的主要因素（考纲） （四）需求的点弹性系数 （五）需求弹性与消费者支出之间的关系
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物业管理综合能力_第三章 第五节 心理学基础知识在物业管理中的应用_2013年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、实现激励功能的两个要素是（ ）。
A:制度和奖励
B:性格和能力
C:需要和动机
D:需要和能力
答案:D
2、下列选项中，( )在他的专著中提出了“双因素理论”。
A:赫茨伯格
B:马斯洛
C:麦克莱兰
D:阿尔德福
答案:A
3、下列劳动者心理健康的特征中，( )是心理健康很重要的标志。
A:智力正常
B:健全的情绪
C:行为协调
D:行为反应适度
答案:B
4、性格的( )特征主要表现为行为活动的习惯方式，这是人对现实态度的另一种表现。
A:意志。
物业管理综合能力
物业管理综合能力第一章经济学基础知识与应用第一节需求供给与局部均衡价格理论•需求法则:假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降;价格下降，需求量上升。
需求量的变动VS需求的变动,需求的变动:由于除了商品自身的价格以外其它因素的变化引起的需求函数的变动。
影响因素:消费者收入、消费者偏好、其他商品价格的变化。
需求量变化和需求变化的图示两种辨析,正常品VS劣等品正常品:需求的变动与消费者收入同方向变化劣等品:需求的变动与消费者收入反方向变化,替代品VS补充品替代品A的价格上涨，导致B的价格上涨补充品C的价格上涨，导致D的价格下降(二)市场需求,市场需求:市场需求是一个表列，它表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。
,影响市场需求的因素,市场需求曲线向右下方倾斜,特例:吉芬商品二、供给,供给影响因素:价格、成本、技术、未来价格预期、其他商品的价格等。
,供给法则:一般情况下，供给量随着商品价格的变化而同方向变化。
,某些特殊资源则不一定。
供给量的变动VS供给的变动:1.供给量的变化:是指除了销售价格以外，其他影响供给的因素不变情况下，只是由于价格的变化而引起的供给者愿意而且能够供给的商品数量的变化。
2.供给的变化:指在决定供给量的价格因素不变的情况下，由于其他因素的变化(如生产技术、要素价格等)而引起的供给者愿意而且能够供应的商品数量的变化。
供给量变化和供给变化的图示三、局部均衡价格(一)均衡价格与均衡数量均衡条件:需求=供给均衡是市场供求力量自发作用的结果。
(二)均衡点的讨论•均衡的存在性•均衡的唯一性•例题:某商品的需求函数为q=20-2Px。
供给函数为q=-10+3 Px，则该商品的均衡价格为 ( ) 第二节弹性理论一、需求弹性,需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。
,通常研究需求的价格弹性，最具代表性,它是需求量变动率与价格变动率的比值。
物业管理综合能力重点(1-12章_精华版).doc
物业管理综合能力重点（1-12章精华编）第一章经济学基础知识与应用第一节需求、供给与局部均衡价格理论个人需求：是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。
个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿，第二，个人具有支付能力。
影响个人需求的因素：个人的偏好，个人的资产与收入，个人所购买的商品的价格，与个人购买商品的价格相关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。
市场需求：是指在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。
市场需求曲线是向右下方倾斜的。
需求法则：需求曲线向右下方倾斜的状况解释了需求函数的一个重要特征，即需求量与价格呈反方向变化。
需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化，价格上升，需求量下降，价格下降，需求量上升。
供给：单个厂商的供给是指在某一特定时期内，单个生产者在可能的价格下愿意并且能够出售商品的各种数量。
单个厂商的供给受多种因素的影响，其中主要有：厂家打算出售的商品的价格，为生产该商品厂商投入的生产要素的成本，厂商的技术状况，厂商对商品未来价格的预期，其他商品的价格等等。
供给曲线向右上方倾斜，除某些特殊的资源比如土地、劳动等资源外，大多数商品供给曲线是向右上方倾斜的，表示供给量与价格是同方向变化的。
不论是供给函数还是供给表或者供给曲线都表明，对于一般商品而言供给量是随着商品价格的变化而同方向变化。
均衡价格问题：1.在某种商品的各种价格中，必有买者和卖者共同接受的价格，在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场到达一种平衡，达到市场均衡时的数量称为均衡数量，达到市场均衡时的价格称为均衡价格。
由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。
2.商品均衡价格与均衡数量的形成是市场供求力量自发作用的结果。
这一均衡点，生产这一商品的所有生产者愿意接受的价格与愿意提供数量等于消费这一商品的所有消费者愿意支付的价格与愿意购买的数量。
物业管理综合能力讲义word资料149页
第一章经济学基础知识与应用掌握：需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。
供给的方式，供给规律，弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。
熟悉：均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵与政府调节相关内容。
了解：需求量与需求的异同，个人需求与市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产函数，边际成本，外部性问题。
第一节需求、供给与局部均衡价格理论一、需求(一)个人需求个人对于商品的需求需要具备两个条件：第一，个人具有购买意愿；第二，个人具有支付能力。
(二)市场需求二、供给三、局部均衡价格(一)均衡价格与均衡数量在某种商品的各种可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。
在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。
达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量成为均衡数量。
(二)关于均衡点的讨论均衡点的存在性。
均衡点的惟一性。
均衡点的稳定性。
第二节弹性理论一、需求弹性：是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。
(一)理解需求弹性和需求弹性系数的要点(二)需求弹性的分类范围(三)影响需求弹性的主要因素1.商品的替代品数目和可替代程度2．消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例3．商品本身用途的多用性4．商品的耐用程度5．时间的长短(四)需求弹性与消费者支出(或销售者收入)之间的关系二、供给弹性：指由于影响供给的因素发生变化后，供给量做出反应的程度。
(一)理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点(二)供给价格弹性的分类(三)影响供给价格弹性的主要因素一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。
第三节生产理论一、生产与生产函数二、可变比例与边际收益递减规律(一)总产量、平均产量、边际产量(二)边际收益递减规律边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律，是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。
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中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水，空气等物质需要及对( )。
A:归属、爱等的社会需要
B:成功的心理需要
C:生理需要
D:安全需要
答案:A
2、1943年( )提出的需要层次理论，将人的动机由低到高分为五层，形成阶梯：生理需要一安全需要一社交需要(归属和爱的需要)一尊重需要一自我实现的需要。
A:赫茨伯格
B:马斯洛
C:梅奥
D:亚当斯
答案:B
3、麦克莱兰的需要理论又称为三重需要理论，该理论认为人有三种需要：成就需要、权力需要和( )需要。
A:竞争
B:劳动
C:亲和
D:激励
答案:C。