年宜宾房地产市场研究及拿地策略研究PPT
房地产公司拿地策略案例分析PPT课件
年份 2005 2006 2007 2008 2009
xx、保利、金地历年拿地情况
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
xx
保利
金地
xx
保利
金地
651.2
1201
311
127
63.8
37.1
934
639.6
505
318 169.3 161.6
465
594
88.5 136.1 61.2
18
1036 1338
二、早计划：从小培养（代表公司：中南建设）
市场表现：中南建设获取的南通、常熟、盐城项目均位于新城区，通过为政府建市政 配套低价获取。其中，南通世纪城150多万平米，楼面地价1000元/平米，售价9000元/ 平米，毛利率达54.6%。盐城项目260万平米，楼面价780元/平米，售价4300元/平米。 另外，中南建设在2009年8月与海南省儋州市人民政府签订合作框架协议，计划对儋州 滨海新区第二组团的4500亩土地进行一级开发，土地开发完成后将进行出让，儋州市人 民政府与公司各占开发收益的30%和70%，这也是介入海南土地市场的好机会。
四、硬靠山：父母包办（代表公司：xx地产）
拿地策略：信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行 整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三产企业，具有较长的房地产开发 历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历 史看，主要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地产获取低价土 地的一条重要通道。
XXXX年7月四川宜宾市房地产市场分析报告_16页
2010年7月宜宾市房地产市场分析报告目录7 月市场综述第一部分土地市场第二部分二级市场一、供应情况本月新增供应量简述二、成交备案情况成交套数与成交均价分析成交面积与成交额分析三、本月区域表现本月各区域成交套数与成交均价分析本月各区域成交面积与成交额分析本月各区域成交套数与成交均价比较（与上月比较）四、部分楼盘最新价格走势（与上月比较）五、各区域成交户型平均面积比较（与上月比较）六、本周成交的户型区间（与上月比较）第三部分报广投放第四部分房地产信息一、宏观信息二、宜宾信息7 月市场综述关键语：今年7 月份，主城区住宅均价3453.42 元/平米，与2010 年6 月份相比，均价上涨了124.47 元/㎡，环比上涨了4%；土地方面，天柏组团柏溪镇近期公告三块商住用地。
供应方面，本月市场新增供应327 套，面积共34284.88 ㎡，其分别是书香府第12、7、8 幢，各156、130、41 套，面积共34284.88 ㎡。
成交方面，7 月份，宜宾市主城区（不含柏溪镇）成交398 套，环比下跌48%，成交面积41119.76 ㎡，环比下跌43%，成交额14200.37 万元，环比下跌41%，成交均价3453.42元/平米，环比上涨4%。
报广方面，7 月份广告投放量较6 月份投放量有所上涨。
目前宜宾各大楼盘的投放频次已经连续四个月逐月上涨，7 月份楼盘广告投放频次环比上涨41.93%。
楼盘商业项目广告投放量有所增加，临港区、南岸的部分楼盘也正在开盘蓄势。
市场信息方面，政策仍然主导目前的信息面，住建部等中央部门先后下发了一系列的政策文件，从租赁住房、二三套房政策入手加快了调控步伐。
第一部分土地市场第二部分二级市场一、供应情况本月新增供应量简述二、成交备案情况成交套数与成交均价分析三、本月区域表现本月各区域成交套数与成交均价分析六、本月成交的户型区间（与上月比较）第三部分报广投放第四部分房地产信息一．宏观信息2010 年1-6 月全国住房用地供应情况一是住房用地供应总量大幅增长。
宜宾住宅市场分析163636319
12月宜宾住宅市场分析第一部分宜宾市场概况一、宜宾房地产市场概况近期，因政府政策倾斜，宜宾房地产得到了迅速发展。
全市每年的房地产平均销售量约100 万平方米左右，其目前的房地产市场仍处于良性的发展状况，截止2006年6月宜宾市场的房屋空置面积 50万平方米。
从项目的开发现状可以看出，近期新建的房地产项目无论从建筑风格、户型设计、小区园林景观、小区的配套设施等各方面都较城区内原来的房产项目有了明显的改观。
城区内的房地产项目则主要集中在滨江路金沙江畔，其沿岸多为高层欧式电梯公寓，临江面均为落地式观景窗，客厅大而气派，且采光极佳。
因此，各项目的销售基都已经结束，客户多为本地私营企业主及公务员等。
目前宜宾市的小高层电梯较多，但销售状况处于市场引导期，市场在售楼盘80%为电梯公寓或者含有电梯公寓，市场供给大，但其未来销势如何还有待观望。
1、宜宾房地产从2003年以来才正式开始发展，较周边二级城市晚3-5年；2、03年以来，随着房地产市场开发政策法规的不断规范，100多家建筑公司逐步形成房产开发商，至今少数以初具规模。
很多企业从建筑商到开发商再到经营商再发展到房产运营商，基本适应了市场经济环境下房地产市场对房产商的发展要求；3、居住要求从以前的单一追求居住问题已发展到现在的以普遍追求“价格、位置、交通、户型、配套、环境、景观、物业管理”等为条件的人居环境要求；4、相关政府部门的职能从以前的统筹安排已转变为现在的规范政策法规、宏观控制、放开市场、不参与市场竞争的协调职能；5、房价从几年前的500元/平米直至现在的3000多元/平米；6、商业地产从传统住房单体小门面中逐渐独立出来并形成一定规模。
二、本月销售情况总套数13877，销售11148套，未售2729套。
第二部分区域市场情况与分析一、部分个案情况与分析1、德烨·都市名园开发商：重庆美迪房产项目地址：城区北正街咨询电话：8250555建筑形态：多层+高层（高层为主）主要经济指标：总建面43678㎡，容积：3.4，绿地：20%配套：银行、学校（八中、东楼街小学、忠孝街小学）、二医院、北门菜市批发市场、北浩巷菜市、北门车站、叙府商圈、大观楼商圈等，滨江路休闲区，翠屏山公园。
房地产市场调研方法PPT课件
投资决策支持
总结词
根据市场调研结果，评估投资机会和风险，为投资决策提供 依据。
详细描述
通过市场调研，了解房地产市场的供求关系、价格水平、竞 争情况等因素，评估投资机会和风险，为投资者提供决策支 持。
产品定位和定价策略
总结词
根据市场需求和竞争情况，确定产品定位和定价策略。
详细描述
通过市场调研，了解目标客户的需求、偏好和购买力，结合产品特点和竞争优 势，制定合适的产品定位和定价策略，提高学的方法保证数 据的质量和准确性，如 采用随机抽样、交叉验
证等技术。
遵循伦理
在数据收集过程中，要 遵循伦理原则，保护被 调查者的隐私和合法权
益。
数据处理和分析
数据清洗
对收集到的数据进行筛选、 去重、格式转换等处理， 确保数据的准确性和一致 性。
数据分析
运用统计分析、数据挖掘 等方法对处理后的数据进 行深入分析，提取有价值 的信息。
结果呈现
将分析结果以图表、报告 等形式呈现出来，便于理 解和汇报。
04
调研结果的应用
市场趋势预测
总结词
通过分析市场数据和趋势，预测未来 房地产市场的走势和变化。
详细描述
房地产市场调研通过收集和分析历史 数据、行业动态、政策法规等信息， 对市场趋势进行预测，为开发商、投 资者和相关企业提供决策依据。
以客户为中心
该企业将客户的需求和反馈作为 调研重点，通过调研优化产品设
计和服务。
创新调研手段
该企业采用线上调研和移动端调研 等新型方式，提高调研效率和覆盖 面。
及时调整策略
该企业根据市场变化及时调整调研 策略，确保与市场需求保持同步。
失败案例
缺乏系统规划
宜宾房地产暨土地情况调研报告材料
宜宾房地产暨土地情况可行性调研报告序言：本次调研历时四天，共走访宜宾市两区四县(翠屏区、南溪区、宜宾县、珙县、高县、长宁县)。
主要针对宜宾市宏观市场调查及区域地块价值做简要分析。
本次对宜宾进行市场专项调查，最终目的是在了解、搜集宜宾市房地产市场有关数据的基础上，分析宜宾市房地产市场的现状与发展趋势，从而寻找异地开发的潜在机会和可行性。
通过对相关调查数据和资料的收集整理，力求对宜宾的房地产市场做到基础、有效的认知。
第一部分：宜宾市概况一、地理位置宜宾市位于四川省南部，地处川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。
市境东邻泸州市，南接云南邵通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2千米，南北最大纵距150.4千米，全市幅员13298平方千米。
宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河止段与长江正流始段交汇处。
北接巴蜀腹地，沿金沙江、石门江可达云南绥江、盐津滩头；溯岷江而上，可达乐山、成都；顺长江而下，经重庆、武汉、南京、镇江能直达上海。
由于地处四川盆地通向云贵高原的交通冲要，乃宜珙铁路与内昆铁路接轨之地，成为西南半壁四川攀西、贵州六盘水、重庆三个经济区相互联系的纽带，川滇黔结合部区域的交通枢纽。
宜宾第二产业发达；全市土地总量1327077.64公顷，全市总人口563万，其中其中中心城区总人口86万。
（2012年底数据）二、行政区域宜宾市现辖有翠屏区、南溪区、宜宾县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县2区8县。
共有72个乡、104个镇、10个街道办事处、298个人社区居民委员会、2317个居民小组、2947个村民委员会、22983个村民小组。
2011年宜宾城区建成面积68.36平方千米，由“一心七组团”构成：“一心”即三江口核心区，“七组团”分别为旧城组团、江北组团、南岸东区、南岸西区及白沙组团（临港经济开发区）、南广组团、天柏组团。
三、交通宜宾是四川省内以铁、公、水、空综合立体交通网络著称的区域中心城市。
宜宾市房地产市场年度报告PPT课件( 23页)
15
第三部分 2011年宜宾房地产市场发展概述 宜宾主要竞争房产企业分析
企业名称 正和房地产投资集团
成中房产开发集团 鲁能开发集团
树高房产开发公司 丽雅置地
裕川房产开发公司 鼎立置地
融信房产开发公司 新建房产开发公司三级
注：宜宾重点房企目录
企业资质 一级 一级 二级 二级 二级 二级 暂二级 三级 三级
国资委清退令
一线城市限购 令
国十条及营业税 调整
国务院出台 新国十条
新国五条
2010年1月
3月
5月
9月
12月
宜宾住房公积 金首付款比例
调整政策
宜宾公积金贷款 新政
回顾2010年政府宏观政策调控，基本上的调控以行政政策 为主，货币政策和金融政策为辅的调控策略，但纵观2010 年全年调控对市场的影响而言，效果不明显，房地产市场 价格仍在较大的涨幅，尤其是二、三线城市；
2011年作为调控效果不佳后的一年，同时也是社会舆论强烈要求对 房地产市场进行强有力监管的一年，市场会有怎样的变化、政策重点 将偏向哪方都将是我们值得关注与预测的重点；
2
目录
PART1 宏观政策篇
2010年宏观政策 回顾 政策解析以及 2011年政策展望
PART2 2010年宜宾房地
产市场篇
注：10年各板块所剩房源信息
14
第二部分 2010年宜宾市房地产市场篇 媒体推广分析
80 71 70
年宜宾房地产市场研究及拿地策略研究课件
2020/3/30
PPT学习交流
12
小结
宜宾作为成渝经济区的次级中心城市，是川、滇、黔区域重要的交通 枢纽，GDP全省第四，具备强劲的消费实力。
宜宾有酒类、食品、综合能源等为主导的多元化产业，而产业的升级 又将吸引大量外来具备中高消费能力的人群，带来人口结构和消费结 构的优化。进而继续推动宜宾城市化进程，为房地产带来坚实的发展 基础。
3
1 ---宜西铁路 2 ---渝昆铁路 3 ---成贵铁路 4 ---内昆铁路
---已通车高速路 ---规划中高速路
5
路网规划
公、铁、水、航空路网规划完备，未来交通极为便捷
宜宾十二五交通路网规 划，总投资1400亿元
公路：八向互通
铁路：十向射线
水路：宜宾港将建成 200万标箱吞吐量，宜 宾航道将由三级提升至 一级
PPT学习交流
龙湾一号 莱茵河畔 阳光半岛
23
南岸东区板块—特征
板块特性
引领目前宜宾房地产开发水平，区域知名开发商品质项目云集，生活 配套成熟使得该板块房价居高不下，居住品质高，“富人区”的生活 概念已基本形成，目前可开发用地稀缺。
核心价值 CBD区域、城市配套完善。
产品特征
以高层电梯为主，主力面积区间70-281 ㎡
项目借鉴点改善性项目着重打造居住舒适性重点挖掘周边消费力较强的企事业单位宜宾房地产市场研究及拿地策略研究41四大板块比较板块区域南岸东区南岸西区临港开发区翠屏新区核心价值点商务核心区新生活样板区政策支持性价比高产品形态高层高层高层多层别墅高层价格元清水70007700元精装930014600元60007000元高层51005800元洋房61007500元6000元客群特征改善型终极置业品质性需求功能性需求看好区域未来改善型需求宜宾房地产市场研究及拿地策略研究part1整体发展状况part2住宅物业part3商业物业第二维度房地产业宜宾房地产市场研究及拿地策略研究宜宾目前主要有老城区大观楼商圈南岸东区莱茵商圈商业物业现状南岸东区南岸东区莱茵商圈莱茵商圈老城区老城区大观楼商圈大观楼商圈宜宾房地产市场研究及拿地策略研究租金商业形态鲁家园150400临街商铺东街180450临街商铺清华街250500临街商铺旅游贩物步行街80200步行街内街地理范围以大观楼为中心方圆500米的街区商圈定位以中低端为主少量高端业态商业业态百货超市临街商铺步行街代表商业叙店商城美好家园辐射区域全市及周边郊县老城区大观楼商圈特征叙店商城大观楼商圈美好家园燕君连锁国美电器宜宾市老牌商圈业态丰富人气旺盛租金水平较高宜宾房地产市场研究及拿地策略研究地理范围西至酒都路东至长江大道东段南至蜀南大道北至叙店路商圈定位以中高端商业街集中商业为主商业业态百货贩物中心步行街临街商铺代表商业沃尔玛莱茵步行街莱茵春天贩物中心辐射区域南岸东区南岸东区莱茵商圈特征新兴商圈定位相对较高人气一般租金水平丌高位置租金商业形态沃尔玛底商350500集中商业临沃尔玛对面4070临街商铺莱茵步行街主街80150步行街莱茵步行街副街3060临街商铺沃尔玛莱茵商圈莱茵步行街莱茵春天贩物中心招商135万方莱茵春天电影院宜宾房地产市场研究及拿地策略研究46南岸东区板块富人区概念已基本形成该区域也代表了宜宾房地产开发的最高水平
xxxx年2月宜宾房地产市场分析报告_6页
2010 年 2 月宜宾房地产市场分析报告目录2 月市场综述第一部分土地市场第二部分二级市场一、供应情况本月新增供应量简述二、成交备案情况成交套数与成交均价分析成交面积与成交额分析三、本月区域表现本月各区域成交套数与成交均价分析本月各区域成交面积与成交额分析本月各区域成交套数与成交均价比较（与上月比较）四、部分楼盘最新价格走势（与上月比较）五、各区域成交户型平均面积比较（与上月比较）六、本周成交的户型区间（与上月比较）第三部分报广投放第四部分房地产信息一、宏观信息二、宜宾信息第五部分观点荐读关键语：今年2月份，主城区住宅均价3263.16 元/平米，与2010年1月份月相比，均价下跌了305.51元/川，环比下跌了8.56%;土地方面，主城区没有土地挂牌拍卖数据，周边县域先后推出了2010 年供地、拍卖信息。
供应方面，2 月份宜宾楼市开盘楼盘较少，除了长江国际青年城2 期蓝田组团推出一批次房源外，其他楼盘均没有房源开放。
成交方面，2 月份，宜宾市主城区（不含柏溪镇）成交496 套，环比下跌11.9%，成交面积53221.29川，环比下跌10.99%,成交额17366.97万元，环比下跌18.61%，成交均价3263.16 元/平米，环比下跌8.56%。
报广方面，2 月份广告投放量再次大幅下降，受春节以及楼市观望风渐浓因素的影响，各大楼盘报广投放量急速下跌， 2 月份楼盘广告投放频次环比下跌了72.2%推广方面，莱茵河畔春节期间举行新春中国年活动；鲁能集团举行电影文化周活动市场信息方面，政策从紧风再次刮起，央行出其不意第二次上调存款准备金率，银行信贷进一步紧缩，冻结资金达3000亿元以上。
第一部分土地市场本月土地挂牌拍卖成交信息——主城区暂无成交信息——第二部分二级市场一、供应情况本月新增供应量简述腐潭描述捱江国廊■宵年城2月3日莖田组团第一批衣房激50-100 rtf. 100-120 卅至种户型3000元/忖左右书吾府第、MINIS间1月31日1500*左右62%的狛以下的2益12030063600元左右为⑷元坪方米起，前50容冉优电100元/平方来疋金财宣大3!2月占日、成交备案情况成交套数与成交均价分析35OQ XDOG.CO旳加200QKOQO50Q^■・A tS---- at克刊协tJts*oe 7SS 4$4 1S$4 3M0 專 2 m35*0.70 3I« d* J1S4.70 31^：寻弗乩紳3363.1* ---- If 空■［頁）二星5辭.34 25457.»3 I4BM.百, W627.33 1DO423.»321337.46 173*6.^71 ：DO0O«I0CKWQBMOO.M40000^902EKKM.M0 00三、本月区域表现本月各区域成交套数与成交均价分析本月各区域成交面枳与威交额分折250CIQ^0000150001DQCI0他DDms at. I ■、------- 同女・5、•本月与上月各区域成交套数与咸交均价比较分析S 1-E? IiMf 4 £l ：« ■蛊4414盘* MH 00341 & St44^1 .n四、部分楼盘最新价格走势（与上月比较）IX XX 也工 佔艾XWCOC2 ：：： J ：1"! X<1耐KtZ3£izK«和录出EHTH4-¥ORE 斗西口i 斥34«■咕 im 科rw aifi^n■KiX:畀'4翱醐悯MXX31WS Will3OiJT:切・■m ；i4iM«vam***N'<CT 3MI4I 3«XXKJi/c »I4U43J0? M»XABC耳昶金 EQ ■STS ： •I------ /耳群■鼾M342£Q E 占4-J.4Q 11 2>?1799.44t»tTJHI2A4 4$3*31 釧H2.6- 5^5 J 21"4 M五、各区域成交户型平均面积比较"4 M六、本周成交的户型区间（与上月比较）&00第三部分报广投放各区报广投放频次2月血交a 肆血前vz a £l» W!11.»A U4.-5IiOiJ?上辽it下辽北 天迪 |!04l 05 f ff ：l 1» It Ml4.?£*7.71104.・申导事鼻筮E 主诚g12 00 ioa it 104.K 111-7?|Clt IS]0?.HG本月三报投放比例本月报媒统计表区域楼盘 目期 投魁媒悴 版面 诉求内客 推广卖点莱茵河畔 2010-2-1 1 亘宾曰报擢花 祝全市人民新着快乐莱茵河畔 20102^5 亘宾曰报 摇花 交居泊告东区r 龍中楼盘 r 20102-11 亘冥日报 报花1祝全市人民甘春快乐 喜便新春.等祢回冢MIHI 空间 2010-2-4 宜吴晚报报眼辰熟江韭”胃英小户/ 1近金财耳玄厘201025 亘冥晩报 整戏匿厂 2月60#盘.惊爆fir 27^0 元/平方隶起， 前50呂再tt^lOO 元/ 平方米 上江北MIHI 空间 2010-2-25 宜兵晚报 报眼 底熟江韭/精英小户 /MINI 空间 2010-2-8 宜妄晚报 报眼 成熟江北f 椿芙小户 /MIMI 空间 20102-11 亘宾晚报 擢眼 应熟江北帰英小P /MIMI 空间20102-^2 宜冥晩报报眼1 曲豹江北用买卜户/下江北 青年城 2010-2-1宜宾晚报 半版强广｛蓝天组团）2月3日涣春开盘第四部分房地产信息一、宏观信息我国拟立法规定政府与住户共有经适房产权清华大学法学院教授日前透露，我国已经开始起草《住房保障法》 。
XXXX年2月宜宾房地产市场分析报告_16页
2010年2月宜宾房地产市场分析报告目录2月市场综述第一部分土地市场第二部分二级市场一、供应情况本月新增供应量简述二、成交备案情况成交套数与成交均价分析成交面积与成交额分析三、本月区域表现本月各区域成交套数与成交均价分析本月各区域成交面积与成交额分析本月各区域成交套数与成交均价比较（与上月比较）四、部分楼盘最新价格走势（与上月比较）五、各区域成交户型平均面积比较（与上月比较）六、本周成交的户型区间（与上月比较）第三部分报广投放第四部分房地产信息一、宏观信息二、宜宾信息第五部分观点荐读关键语：今年2月份，主城区住宅均价3263.16元/平米，与2010年1月份月相比，均价下跌了305.51元/㎡，环比下跌了8.56%；土地方面，主城区没有土地挂牌拍卖数据，周边县域先后推出了2010 年供地、拍卖信息。
供应方面，2 月份宜宾楼市开盘楼盘较少，除了长江国际青年城 2 期蓝田组团推出一批次房源外，其他楼盘均没有房源开放。
成交方面，2 月份，宜宾市主城区（不含柏溪镇）成交496 套，环比下跌11.9%，成交面积53221.29 ㎡，环比下跌10.99%，成交额17366.97 万元，环比下跌18.61%，成交均价3263.16 元/平米，环比下跌8.56%。
报广方面，2 月份广告投放量再次大幅下降，受春节以及楼市观望风渐浓因素的影响，各大楼盘报广投放量急速下跌，2 月份楼盘广告投放频次环比下跌了72.2%。
推广方面，莱茵河畔春节期间举行新春中国年活动；鲁能集团举行电影文化周活动市场信息方面，政策从紧风再次刮起，央行出其不意第二次上调存款准备金率，银行信贷进一步紧缩，冻结资金达3000 亿元以上。
第一部分土地市场本月土地挂牌拍卖成交信息——主城区暂无成交信息——第二部分二级市场一、供应情况本月新增供应量简述二、成交备案情况成交套数与成交均价分析本月各区域成交套数与成交均价分析四、部分楼盘最新价格走势（与上月比较）五、各区域成交户型平均面积比较六、本周成交的户型区间（与上月比较）第三部分报广投放报广投放频次分析本月报媒统计表第四部分房地产信息一、宏观信息我国拟立法规定政府与住户共有经适房产权清华大学法学院教授日前透露，我国已经开始起草《住房保障法》。
大型房地产开发项目前期投资决策研究以宜宾及起步区项目为个案
为个案
01 引言
03 目的
目录
02 背景 04 参考内容
引言
宜宾及起步区项目位于四川省宜宾市，是当地政府重点发展的房地产项目之一。 项目占地面积约1000亩，总建筑面积达到100万平方米，计划投资超过10亿元 人民币。本次演示旨在研究该项目的投资决策问题，为项目的成功实施提供科 学依据。
六、结论和建议
通过对住宅房地产项目开发前期的策划及决策分析研究，我们可以得出以下结 论：
1、本项目的市场定位为中高端住宅市场，目标客户为有一定购房能力的中青 年家庭。
2、项目的开发策略包括可行性研究、项目选址、规划设计、施工管理和销售 策略等方面。
3、本项目的投资回报预期良好，净利润为2000万元，具有一定的投资价值。
具有不同的风险和回报特性，投资者应根据自己的投资目标和风险承受能力进 行选择。
在评估房地产投资项目时，我们需要进行全面的财务分析。这包括但不限于： 预测现金流、评估债务结构、计算投资回报率（ROI）等。预测现金流是评估 项目可行性的关键步骤，它可以帮助我们了解项目是否有足够的收入来支付运 营成本和贷款。债务结构分析也非常重要，因为它可以帮助我们了解项目的财 务风险。最后，通过计算ROI，我们可以了解项目的盈利能力，从而做出明智 的决策。
5、销售策略：制定有针对性的销售策略，包括价格策略、渠道策略、促销策 略等，以提高项目的销售业绩和市场占有率。
五、投资回报
本项目预计销售总价为1亿元，根据类似项目的成本经验，预计总成本为8000 万元。根据目前的市场情况和销售预期，预计项目的净利润为2000万元。
在投资回报方面，需要加强风险管理，合理控制成本和开支，提高项目的投资 回报率。同时，应政策调控对房地产市场的影响，及时调整销售策略和价格策 略，以降低市场风险。
宜宾房地产及土地市场分析报告
交通设施的升级，推动枢纽地位提升
从国家和区域干线通道建设和规划来看，宜宾与区域 核心城市的双向联 系日益加强；
随着宜宾港口作用显现，未来作为综合交通枢纽地位 将得到较大提升;
目前与成都已通过航空、铁路、高速公路连通。
宜宾房地产及土地市场 分析报告
城市概况
宜宾GDP排全省第四，产业结构以第二产业为主
与生态移民任务重
西南片区
矿产、交通优势较明 显， 生态环境脆弱， 用地制约突出
县城和资源型城镇 发展 较快，但整体 发展水平低
东南片区
农特、旅游优势明显， 县城和部分旅游型
用地条件相对较好
小城镇发展较快
宜宾房地产及土地市场 分析报告
城市概况
宜宾市区总体规划为六个区，按功能划分为三个大区
市区总体规划划为：三江主城区、 岷江新区、金沙新区、临港新区、 李庄特色组团片区、南溪新区；
数据来源：政府统计公报
城市概况
宜宾城镇人均可支配收入在全省占中上游水平
2016年宜宾市城镇居民可支配收入为 28390元， 占全省排名第10位；
人均可支配收入逐年增加，但近几年可支配收入 增长率呈逐年递减趋势。
元 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
16.3 17752.7
东进：明确重点沿长江北岸向东发展，长江南岸 注重保护历史文化与生态文明；
西优：强调对西部城区尤其是传统城区的全面优 化提升；
南北贯通---向北发展，主要依托旧州组团向北推 进，提升旧州地区的门户地位，对接成都方向发 展，提升城市服务。象鼻地区充分利用一步滩货 运组织优势，在城市北部发展工业与综合物流；
按照功能划分为三个大区：分别为 中心综合功能区、产业发展区和旅 游发展区；
宜宾市房地产市场报告
1.1.3、主要住宅竞品楼盘项目情况（岷江新区）
阐述： 楼盘名称——远达.都市峰景 楼盘位置——宜宾市翠屏区上江北红坝大道 总建筑面积——25万方 主力户型——64-99㎡ 本月新增货值—— 0套 本月均价——7625元/㎡ 本月去化情况—-125套 整体去化：24.81% 销售政策：送家电，总价优惠4万
楼盘图片
1.1.11、主要住宅竞品楼盘项目情况（临港区域）
阐述： 楼盘名称——邦泰·白沙鹭岛+白沙鹭岛西区 楼盘位置——临港新区 白沙湖湿地公园旁 总建筑面积——37万㎡ 主力户型——83㎡、87㎡、89㎡ 本月新增货值——0套（共计2687套） 本月均价——8800-9100元/㎡ 本月去化情况——70套 整体去化——78.75% 优惠情况：一口价及特价房，按时签约优惠1万， 排号1万，买车位住宅优惠5万，车位8万。
宜宾市房地产市场报告
目录
一 主城区7月份商业与住宅市场分析 二 主城区7月份主城区土市场分析
1、住宅市场 2、公寓市场 3、底商市场 4、商业市场
1.1、地产市场区域划分版图（住宅项目）
阐述：
主城区：28个 其中：
区域： 江北 7个（天空之城8.1亮相） 临港9个（新增金科城，售楼部已亮相） 南岸6个
楼盘图片
老客户带新客户赠送4000元物业抵用券
4号楼
5号楼
1.1.2、主要住宅竞品楼盘项目情况（岷江新区）
阐述： 楼盘名称——远达.北辰天骄 楼盘位置——上江北中央公园旁 总建筑面积——22万方 总户数：1810 主力户型——77㎡、83㎡ 本月新增货值—— 0套 本月去化：180套 整体去化：40.17% 本月均价——8700元/㎡ 销售政策：老带新5000，按揭优惠50，准时签约100，当日认购 5000
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1 ---宜西铁路
2 ---泸州港
2 ---渝昆铁路
年宜宾房地产3市场--研-乐究山及港拿地策略研究3 ---成贵铁路
4 ---宜宾港
4 ---内昆铁路
---已通车高速路 ---规划中高速路
5
路网规划
公、铁、水、航空路网规划完备，未来交通极为便捷
宜宾十二五交通路网规 划，总投资1400亿元
公路：八向互通
保利宜宾项目拿地策略报告
世家机构 2013.03
2020/11/19
年宜宾房地产市场研究及拿地策略研究
1
引子
• 我们的工作方法 – 通过与宜宾市、国土局、规划局、招商局等政府相关部门的联合 工作，采集重要政策、产业、规划等方面数据。充分结合当地市 场情况，进行了典型楼盘实地调研、商家访谈，为保利公司进驻 宜宾市场提供较为详细的市场调研结论，供贵司参考。
➢2012年宜宾社会消费品零售总额达到435亿元，近五年年均增长近20%
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房地产投资
房地产开发起步晚但发展迅速，近年呈现跳跃式增长
➢宜宾房地产开发起步较晚，2010年投资额仅约60亿。2011年宜宾房地产投 资额出现跳跃式增长，同比增长75%，2012年同比略有下滑，但投资总额 居于四川省内前列，同能级城市中次于南充与绵阳。
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年宜宾房地产市场研究及拿地策略研究
人口规模 用地规模
人均用地指标
（万人） （平方公里） （平方米/人）
57.1 85 102
53 80.8 102.6
92.8 95.1 100.6
➢2012年宜宾总人口约546万，城镇化率39.35%，与全国和全省都保持一定差距。
➢相对于同能级城市，宜宾市城市化率较低， 根据“十二五”规划，2020年宜宾
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产业经济
工业经济综合效益名列全省前茅，工业利润总额全省第二
集群产业 产业链条
饮料食品产业 集群
化工产业集群
机械制造业集 群
能源产业集群
轻纺织产业集 群
建材产业集群
白酒、茶叶、 农产品深加工 等三大特色产
业链
氯碱化工、磷 化工和盐化工
产业链
机电一体化装 备制造业产业 链、模具产点和港口城市和商贸物流基地，并在产
业发展、交通建设、能源基础设施建设、生态建设、保税港区设立、防洪减灾设施等方面给予大力支持 。
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— 《成渝经济区区域规4划》
交通
宜宾位于川、滇、黔三省结合部，区域性综合交通枢纽
主城区
临港新区
金沙新区
南溪新区
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经济总量
GDP全省第四，经济基础良好，整体运行平稳
宜宾是四川省经济发展的重点城市，是省级重点发展片区—川南经济区的中心城
市，2007年以来宜宾GDP产值持续增长，2012年GDP总量仅次于成都、绵 阳、德阳，位列全省第四，整体经济运行平稳，经济基础良好。
是四川向南、向东的重要出川大通道
通过公路连接周边三省结合部城市群
以铁路、公路一体的交通网络已成为承 接川渝，沟通攀西、滇北、黔西北地区 的重要通道
通过长江黄金水道连接长江中下游、华 南地区
成都
城际高速直接辐射周边城市2000多万人口
4
宜宾宜泸高速 1
2
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32 4
3
1
1 ---重庆港
城区将发展成为人口百万的特大城市。随着城市化进程的推进，城市人口、城市规
模的扩张将对城市经济、城市房地产等带来诸多的发展机会。
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收入与消费
人均收入与零售总额稳定增涨，城市商业消费市场发展前景看好
➢人均收入持续稳定增涨，人民生活水平不断提高，2012年人均可支配收入 达20522元，同能级城市中仅次于德阳，显示出宜宾强劲的消费实力。
铁路：十向射线
水路：宜宾港将建成 200万标箱吞吐量，宜 宾航道将由三级提升至 一级
航空：机场迁建至宗
场，远期按4D级规模
建设，将成为川滇黔结
合2部020最/11大/19的区域性机场
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6
城市空间布局
中心城市建设以三江口区域为中心，向东向西发展
城市空间布局规划： 一主：以三江口为核心的主城区， 重点优化提升现代服务业功能 三区：金沙新区、临港新区、南 溪新区 一条沿江发展主轴——沿岷江、 金沙江和长江形成贯穿东西的城 市中心功能聚集轴，打造宜宾辐 射区域的核心发展区域。
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年宜宾房地产市场研究及拿地策略研究
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第一部分 城市解读
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城市地位
宜宾是成渝经济区的次级中心城市 成渝经济区连接南贵昆、走向东南亚的门户
宜宾位于成渝经济区“双核五带”的“沿长江发展带”，是沿长江发展带的区域性中心城市 承载成渝经济区和南贵昆经济区的联动,也是未来成渝经济区进出东南亚的门户。
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小结
宜宾作为成渝经济区的次级中心城市，是川、滇、黔区域重要的交通 枢纽，GDP全省第四，具备强劲的消费实力。
宜宾有酒类、食品、综合能源等为主导的多元化产业，而产业的升级 又将吸引大量外来具备中高消费能力的人群，带来人口结构和消费结 构的优化。进而继续推动宜宾城市化进程，为房地产带来坚实的发展 基础。
➢产业门类齐全，配套能力强，工业经济综合效益名列全省前茅。2012年宜宾
工业增加值全省第三，利税、利润总额皆位于全省第二，仅次于成都。
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人口发展
目前城镇化水平较为滞后，房地产市场有较大的发展空间
宜宾中心城区人口规划指标
期限
现状（2008） 近期（2015） 远期（2020）
链
水能-电力-装 备
纺织品产业链、 竹产品产业链
水泥、化学建 材、玻璃及玻 璃深加工产业
链
现有重点企业 五粮液集团
天原化工
五粮液集团
三峡总公司、 四川中电 、
建中集团
丝丽雅集团、 宜宾纸业
天源集团、 拉法基瑞安
集团
➢宜宾目前已经形成了以酒类、食品、综合能源、化工轻纺、机械装备制造、新
材料、生物医药等为主导，以建材、造纸、电子等为支撑的现代化产业；