房地产建设用地规划管理(doc 27页)
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房地产建设用地规划管理(doc 27页)
第三节房地产规划--建设用地规划管理
一、建设用地规划管理的概念
建设用规划管理,是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件,确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面,核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。
根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定,建设用地规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地两种情况区别对待的规划管理内容、方式和程序,城市、县人民政府城乡规划主管部门依用地申请进行规划审核,核发建设用地规划许可证。
建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地,即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地,与《城乡规划法》第四十二条规定中所称的建设用地不是一个概念。第四十二条规定:“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外做出规划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地范围以内进行选择定点。
二、建设用地规划管理的任务
建设用地规划管理主要任务是:
1.有效控制各项建设合理使用规划区内的土地,保障规划实施
2.节约建设用地,保护耕地,促进城乡统筹和协调发展
3.综合协调各方面关系,提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益
4.依法调整规划中存在的问题,不断完善和深化城乡规划――――――――――――――――――――
三、建设用地规划管理的审核内容
建设用地规划管理应当遵循《城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第三十九条和第四十二条、第四十三条的有关规定。根据法律规定,划分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目与以出让方式提供国有土地使用权的建设项目分别对待的审核内容。
1.划拨用地审核内容
对于划拨用地的规划审核内容,主要为:
(1)审核建设用地申请条件。经国家规定由有关部门批准、核准、备案的建设项目,建设单位应持申请建设用地规划许可证的各种文件、资料、图纸,包括批准、核准、备案文件,建设项目选址意见书、建设工程总平面设计方案,填写建设用地申请表,向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出用地申请,城乡规划主管部门应首先审查各种文件、资料、图纸、表格是否完备,是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求。
(2)提供规划条件。城乡规划主管部门受理建设用地申请后,应依据控制性详细规划对建设用地提出规划条件,包括土地使用规划性质、土地使用强度(包括建筑密度、建筑高度、容积率等)、基地的主要出入口、绿地比例以及紫线、蓝线、绿线、黄线的界限等,以供建设单位调整、修改和确定建设工程总平面没计方案。
(3)审核建设工程总平面。依据控制性详细规划所提供的规划条件,审核建设工程总平面,确定建设用范围、面积等,以便核发建设用地规划许可证。根据《城乡规划法》第三十七条的规定:“建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。”
2.出让地块审核内容
对于出让地块的规划审核内容,主要为:
(1)提供规划条件。在国有土地使用权出让前,城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,对出让地块的位置、面积、使用性质、开发强度、基础设施、公共设施的配置原则等相关控制指标和要求,提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。《城乡规划法》第三十九条规定:“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。”
(2)审核建设用地申请条件。签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请
有土地使用权的建设用地,在受理建设用地规划许可申请后,也应提出规划条件。
2.受理建设用地申请
当划拨用地的建设项目经有关部门批准、核准、备案后;当出让地块的建设项目签订国有土地使用权出让合同后,市、县城乡规划主管部门核查建设单位报送的有关各种文件、资料、图纸及其建设用地申请表等,决定是否受理建设用地规划许可的申请。 3.审核建设用地项目
受理建设用地规划许可的申请后,市、县城乡规划主管部门应依法在一定的时间内经过建设用地规划管理审查程序和工作制度,对建设用地项目的申请及有关事项、条件、内容等进行规划审核,提出规划审核结论。
4.核发建设用地规划许可证
市、县城乡规划主管部门对建设用地申请的事项、条件、内容和建设工程总平面进行规划审核后,确认建设用地位置、面积、允许建设的范围和有关控制指标及要求,对于具备相关文件并且符合城乡规划的建设用地项目,核发建设用地规划许可证。对于不符合法定要求的建设用地项目,说明理由,给予书面答复。
五、建设用地规划管理的程序
根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定,建设用地规划管理的程序根据国有土地使用权取得方式的不同,分为
两种情况分别依法进行。
1.申请
(1)以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目用地,建设单位取得城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后,并经有关部门批准、核准建设项目可行性研究报告之后,建设单位可向有关市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,同时报送建设工程总平面设计方案。
(2)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地,地块出让前,城乡规划主管部门应提供规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分;签订出让合同后,建设单位可向市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请。
2.审核
城乡规划主管部门对于建设用地申请,主要是先后进行程序性审核和实质性审核。一是程序性审核,即审核建设单位报送的各种有关文件、资料、图纸是否完备,是否符合申请核发建设用地规划许可证的应有条件和要求。二是实质性审核,即审查城乡规划主管部门提供的规划条件是否落实(核验),然后审核报送的建设工程总平面图,确定建设用地范围界限和面积等,对建设用地申请提出审核意见。
3.核发建设用地规划许可证
城乡规划主管部门对建设用地申请的有关材料,经审核后符合城乡规划要求的,向建设单位核发建设用地规划许可证及其附
件。根据《城乡规划法》第三十八条规定:“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”对于不符合城乡规划要求的建设用地项目,不得发放建设用地规划许可证,但要说明理由,给予书面答复。
划拨、出让地块的建设用地规划管理程序见图10—1、图10—2。
·有关部门批准、核准、备
案文件
用地申请·建设项目选址意见书
·建设单位用地申请表
以划拨方式
·现场踏勘
·征询意见(环保、消防、文物、土地等)
提供国有土用地审核·依据控制性详细规划提出
规划条件
地使用权的
建设项目
·审查建设工程总平面
·核定用地位置、面积、范
围
行政许可·领导签字批准
·核发建设用地规划许可
证
图10—1 划拨用地的建设
用地规划管理程序
·依据控制性详细规划提
地块出让前供规划条件
作为地块出让合同的组成
部分
·建设项目批准、核准、
备案文件
用地申请·地块出让合同
·建设单位用地申请表
以出让方式·现场踏勘·征询意见
取得国有土
用地
审核
·核验规划条件
地使用权的
建设项目
·审查建设工程总平面
·核定建设用地范围行政·领导签字批准
许可·核发建设用地规划许
可证
图10—2 出让地块的建设用地规划管理程序
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六、建设用地规划管理的几点说明
1.规划条件
规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。它是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据,是规划编制单位和设计单位进行规划方案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则。它强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制,有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求,从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障。
规划条件一般包括规定性(限制性)条件,如地块位置、用地性质、开发强度(建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等)、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等;指导性条件,如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。
规划条件是依据控制性详细规划提出的。城乡规划主管部门应根据城市、镇总体规划加强控制性详细规划的编制和审批,以便为及时提供规划条件打好基础。根据《城乡规划法》第四十三条规定:“建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的,必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”这就强调了规划条件的重要性和严肃性。
2.建设工程总平面图
建设工程总平面是由建设单位报送的依据建设项目本身发展建设的功能需要和规划条件要求对建设用地作出的综合布局安排。经规划确定的建设工程总平面是建设工程定位和设计的依据。在建设用地规划管理过程中,建设项目的建设用地范围主要是通过审核建设工程总平面来确定的。
建设工程总平面一般包括城乡规划主管部门提供的用地红线,用地边界折点坐标,相邻道路红线和道路名称、宽度、主要出入口位置,本建设工程与周边现状建筑、规划建设的相对关系和间距,本建设工程与周边现状建筑、规划建设层数、性质及高度,拆迁范围和应拆除的建筑设施,需要标注的紫线、绿线、蓝线、黄线界限等。同时,应列出用地平衡表、配套设施明细表、建筑面积明细表和其他技术指标。并应标注指北针和比例尺。
3.建设用地规划许可证
建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法确认其建设项目位置、面积和用地范围的法律凭证。核发建设用地规划许可证是《城乡规划法》赋予城乡规划主管部门实施规划行政许可的权限。有没有、按没按建设用地规划许可证使用国有土地是区别合法用地与非法用地的分水岭。《城乡规划法》第三十七条规定:“建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地。”第三十九条规定:“对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的。应当依法给予赔偿。”
为提高建设用地使用效率,防止恶意炒作土地,可以规定建设用地规划许可证的有效期。如获得建设用地规划许可证后在一定的期限内未批准而取得土地使用权属文件的,该建设用地规划许可证失效。
第四节建设工程规划管理
一、建设工程规划管理的概念
建设工程规划管理,是指城乡规划主管部门和省、自治区、
直辖市人民政府确定的镇人民政府,根据城乡规划及其有关法律法规以及技术规范对于在城市、镇规划区内各项建设工程进行组织、控制、引导和协调,审查修建性详细规划、建设工程设计方案等,使其符合城乡规划,核发建设工程规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的统称。
根据《城乡规划法》第四十条的规定,建设工程规划管理主要划分为建筑工程(建筑物、构筑物)、道路交通工程、市政管线工程等三大类型。不论哪种类型,凡进行当前建设活动,都应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料,需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目还应提交修建性详细规划,向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
建筑工程,系指以新建、扩建、改建的方式所进行的各类房屋建设工程,以及房屋建筑附属或单独使用的各类构筑物。道路交通工程,系指以新建、扩建、改建的方式所进行的城镇道路、桥梁、地铁、广场、停车场及其附属设施,以及对外公路交通、铁路、港口、机场及其附属设施。市政管线工程,系指以新建、扩建、改建的方式所进行的给水排水(雨水、污水)、电力通讯、燃气热力、专用管线等建设工程及其附属设施。
二、建设工程规划管理的任务
建设工程规划管理的主要任务是:
1.有效指导、调整并保证各类建设工程依照规划要求有序地
进行建设
2.维护城镇社会的公共利益和建设单位与个人的合法权益 3.改善城镇景观面貌,提高环境质量水平
4.综合协调各有关部门对建设工程的管理要求,促进建设工程顺利建设
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三、建设工程规划管理的审核内容
建设工程规划管理的主要审核内容是审核建设工程申请条件、修建性详细规划、建设工程设计方案以及工程设计图纸文件等。
1.审核建设工程申请条件
建设单位或者个人,申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件,包括建设项目批准、核准、备案文件,建设项目选址意见书或国有土地使用权出让合同,建设工程总平面和建设用地规划许可证以及土地权届证明文件等,填写建设工程申请表。城市、县人民政府城乡规划管理部门或者省、自治区、直辖市确定的镇人民政府首先要审查申请者是否符合法定资格,报送的资料、图纸、表格是否完备,是否符合申请建设工程规划许可证的应有条件和要求。
2.审核修建性详细规划
《城乡规划法》第二十条规定:“城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规
划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。”这主要是指城镇中的中心区、历史文化街区、重要的景观风貌区、重点发展建设区等重要地块地段,由城乡规划主管部门和镇人民政府组织编制修建性详细规划,由城市、县人民政府审批。另外一些可能涉及周边单位或者公众切身利益,必须进行严格控制的成片开发建设地段,则由城乡规划主管部门决定可由建设单位编制,然后对其修建性详细规划进行审定。于是审核修建性详细规划成为建设工程规划管理中的一个重要内容和环节。
需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,比如房地产商对居住区成片开发建设项目,由建设单位委托据有相应规划资质的规划编制单位编制完成修建性详细规划后,应当提交城乡规划主管部门审定。城乡规划主管部门根据控制性详细规划和规划条件,以及《城市居住区规划设计规范》(2002年修订)等技术标准,对该居住区修建性详细规划进行审核。主要审核的内容是: (1)居住区规划设计基本原则。居住区规划设计必须符合城镇总体规划和控制性详细规划要求,符合因地制宜、合理布局、节约土地、综合开发、配套建设、集约发展的原则,符合该地区的气候条件、民族传统习俗和地方特点,符合居民的生活居住活动规律。同时,应当充分利用规划土地内的地形地貌地物、植被、水系和建筑物、构筑物、道路等,综合考虑日照、采光、通风、防灾、绿化等要求,并为老年人、残疾人的生活和社会生活提供方便条件,体现良好的经济、社会、环境的综合效益。
(2)居住区用地平衡指标。审核居住区用地平衡指标,主要是审核其建设用地的合理性和经济性。包括居住区用地以及其中的住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的面积,所占比例(%)和人均用地面积等指标是否符合《城市居住区规划设计规范》的要求。关键是审核居住区中住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地分别与居住区用地的百分比控制数。由于城镇规模、经济发展水平和用地紧张状况不同,致使居住区各项用地指标也不一样,因此,该用地平衡指标有一个合理幅度,供审核时掌握选用。
(3)居住区规划布局。居住区的规划布局,应当综合考虑路网结构、住宅布局、公建配套、建筑群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系,构成一个完善的相对独立的有机整体。审核规划布局应遵循的原则:一是方便居民生活,有利组织管理;二是具有一定规模的公共活动中心,能够方便经营、使用和社会化服务;三是合理组织人流车流,有利于安全防卫;四是构思新颖,能够体现地方特色和居住区个性。
(4)居住区空间环境。居住区的空间环境,应当综合考虑居住区外部环境与内部环境的有机联系,注重景观和空间的完整性,群体建筑与空间层次应在协调中求变化,合理设置公共服务设施,公共空间的环境设计,应当处理好建筑、道路、广场、院落、水面、绿地和建筑小^l之间及其与人的活动之间的相互关系,丰富并美化居住区环境。
(5)住宅,公建,道路、绿地。居住区规划设计,主要对住宅、
公建、道路、绿地等进行合理布局和安排:,因此,还应当依据住宅、公共服务设施、道路系统、公共绿地等的规划设计要求分别进行审核,包括容积率、建筑层数和高度、建筑间距、公共服务设施的配置水平和服务半径、绿地率、道路等级、线型、路幅、出人口、停车泊位等。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划予以公布。修建性详细规划的审定,是该规划中各项建设工程进行规划审批的前提条件和重要步骤。然后,按照工作进度,需分别对施工建设地块的建设工程依申请进行规划许可的审核。
3.审定建设工程设计方案
审核建设工程设计方案是实施建设工程规划管理的关键环节。建设单位或者个人,申请办理建设工程规划许可证,应当提交根据控制性详细规划、规划条件和经审定的修建性详细规划所编制的该建设工程的建设工程设计方案(提交2个以上的设计方案)。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府依法对建设工程设计方案进行技术经济指标分析比较和方案选择,经一定工作程序审定建设工程设计方案和提交规划设计修改意见。
针对建筑工程、道路交通工程、市政管线工程的不同特点,其审核的主要内容是不相同的:
(1)建筑工程。对于每一个单项建筑工程的审核,主要是审核
建筑物的使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、建筑退让道路红线以及建筑体量、造型、风格、色彩和立面效果等。同时,审核建筑设计是否符合消防、人防、抗震、防洪、防雷电等要求。对于办公、学校、商业、医疗、教育、文化娱乐等公共建筑的相关部位还应审核无障碍设施的设置等。如果是重大建筑工程项目,还需要听取有关部门和专家的意见。
(2)道路交通工程。对于道路交通工程的审核,包括对外交通和城镇道路交通等的工程项目,应当依据《城市道路交通规划设计规范》、《停车场规划设计规则(试行)》、《城市道路管理条例》等法规和技术规范对其进行审核。如果是公路和城镇道路交通工程,主要审核其地面道路走向、坐标、道路横断面、道路标高、路面结构类型、道路交叉口等是否符合规划要求,以及道路附属设施如隧道、桥梁、人行过街天桥、地道、广场、停车场、公交车站、收费站等的设置是否合理等。如果是高架道路交通工程,应注意参照建筑工程的规划要求进行审核,除审核其线路走向、控制点坐标、横断面等外,还需考虑对周围建筑与环境是否产生日照、噪声、废气、景观等影响及其所采取的措施如果是地下轨道交通工程,不仅审核其走向、线型、断面是否符合轨道交通工程的相关技术规范,尚应考虑保证其上部和两侧现有建筑物的结构安全。当地下轨道交通工程在城镇道路下穿越时,应与相关城市道路工程相协调,并需满足市政管线工程敷设空间的需要。同时,必须考虑地铁车站、换乘站等垂直交通、出人口与地面的衔
大型商业地产规划设计的
大型商业地产规划设计的重点 建筑设计包括三个层次:第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。 一、大型商业物业的空间个性 现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料,还包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象,就是该物业的个性。 做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法,千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔,在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段,每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。 SHOPPING MALL不是简单的概念,商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。 二、大型商业物业的人情尺度 营造一种气氛,让消费者对购物环境产生一种良好的感觉,这需要精心地进行商业空间的建筑设计。 可以看作反例的是,现今有很多大的商场,设计的雄伟挺秀,颇为美观,但缺乏人情味,所以难以营造出很好的购物环境,不能达到长久牵滞人流的效果。 以北京王府井大街为例,经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考,而不是像美国那种自大自狂的尺度。 三、内部空间的可视性 对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。 整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。如上海的
规划常用用地指标
规划常用用地指标 2010-05-12 12:43:46| 分类:土地科学|字号大中小订阅 一、城乡居住用地指标 1、城市用地分类与规划建设用地标准(1991年) 规划人均建设用地指标的分级 级别一二三四 人均建设用地指标(m2/人)>60.1 ≤75 >75.1 ≤90 >90.1 ≤105 >105.1 ≤120 现有城市的规划人均建设用地指标 现状人均建设用地水平(平方米/ 人) 允许采用的规划指标 允许调整幅度 (平方米/人)指 标 级 别 规划人均建设用地指标 (平方米/人) ≤60.0Ⅰ60.1~75.0+0.1~+25.0 60.1~75.0 Ⅰ60.1~75.0>0 Ⅱ75.1~90.0+0.1~+20.0 75.1~90.0 Ⅱ75.1~90.0不限 Ⅲ90.1~105.0+0.1~+15.0 90.1~105.0 Ⅱ75.1~90.0-15~0 Ⅲ90.1~105.0不限
Ⅳ105.1~120.0+0.1~+15.0 105.1~120.0 Ⅲ90.1~105.0-20.0~0 Ⅳ105.1~120.0不限 >120.0 Ⅲ90.1~105.0<0 Ⅳ105.1~120.0<0 现有城镇的规划人均建设用地指标,应根据现状人均建设用地水平,按表I.1的规定确定。所采用的规划人均建设用地指标应同时符合表中指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。调整幅度是指规划人均建设用地比现状人均建设用地增加或减少的幅度。 人均耕地面积小于1亩的地区,在现状人均建设用地水平允许采用的规划指标等级中,只能采用最低一级。 新建城镇的规划人均建设用地指标宜在第Ⅲ级内确定,当城镇的发展用地偏紧时,可在第Ⅱ级内确定。 首都和经济特区城市的规划人均建设用地指标宜在第Ⅳ级内确定;经济特区城市人均耕地小于1亩的,可在第Ⅲ级内确定。 边远地区和少数民族地区中地多人少的城镇,可根据实际情况确定规划人均建设用地指标,但不得大于150.0平方米/人。 规划人均单项建设用地指标 类别名称 用地指标 (平方米/人) 居住用地18.0~28.0 工业用地10.0~25.0 道路广场用地7.0~15.0 绿地 其中:公共绿地≥9.0≥7.0 规划建设用地结构
江西省建设用地规划条件管理办法(试行)
江西省建设用地规划条件管理办法 (试行) 第一条为规范建设用地规划条件管理,维护城乡规划的权威性和严肃性,提高城乡规划管理水平,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)、《中共江西省委关于进一步加强几个重点领域预防腐败工作的决定》(赣发[2009]13号)等法律、法规和文件规定,结合本省实际,制定本办法。 第二条本省辖区内城市、镇规划区内的各类建设用地规划条件的出具、监督管理以及建设项目全部建设工程规划许可证核发之前,确需对规划条件进行变更的,应当按照本规定执行。 第三条规划条件是城乡规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求,是修建性详细规划编制和审批的重要依据。建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。 第四条省住房和城乡建设厅负责全省规划条件的管理和监督工作。市、县人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内规划条件的管理和监督工作。 第五条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的项目,经有关部门批准、核准、备案后,城乡规划主管部门依据控制性详细规划确定建设用地规划条件,并将规划条件抄送国土资源主管部门,作为划拨决定书的组成部分。
第六条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的项目,由国土资源主管部门向城乡规划主管部门提出申请,城乡规划主管部门依据控制性详细规划确定建设用地规划条件。 第七条国有土地使用权出让必须严格执行规划条件,未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效。转让国有土地使用权,转让合同必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图,并不得改变原出让合同中的各项规划条件。 第八条在建设用地使用权划拨或者出让、转让过程中,城乡规划主管部门出具的规划条件必须严格依据经法定审批的控制性详细规划,符合控制性详细规划对该地块的控制要求。城市、镇重要地段且已由城乡规划主管部门或者镇人民政府制定修建性详细规划的建设用地,规划条件还应当符合修建性详细规划。 第九条城乡规划主管部门对同一建设项目,在出具规划条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目规划核实过程中,应当保持规划条件的连续性、一致性。 第十条拟订规划条件应当遵循下列原则: (一)严格执行城乡规划管理的相关法律、法规、规章、技术规范以及国家相关政策的规定; (二)严格以控制性详细规划为依据; (三)坚持社会效益、环境效益和经济效益相统一; (四)坚持统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件;
用地规划条件
用地规划条件 一、用地概况 (一)用地位置:位于南沙区黄阁镇,京珠高速以东、黄阁北路以南、庐前山南路以北。(详见建设用地规划红线图)(二)用地性质: 地块一:二类居住用地(R2);地块二:二类居住用地(R2)。 (三)总用地面积: 地块一用地面积30475平方米;地块二用地面积26446平方米。 (四)地形图号:192-58-3、192-58-4。 二、经济技术指标 (一)容积率 地块一≤2.0(按用地面积30475平方米计算),地块二≤2.0(按用地面积26446平方米计算)。 (二)建筑密度 地块一≤30%(按用地面积30475平方米计算),地块二≤30%(按用地面积26446平方米计算)。 (三)绿地率 地块一≥35%(按用地面积30475平方米计算),地块二≥35%(按用地面积26446平方米计算)。 (四)计算容积率建筑面积
地块一≤60950平方米,地块二≤52892平方米。 (五)建筑限高 地块一、地块二原则上限高90米,以城市设计要求及南沙新区规委会建筑环境与文化艺术委员会审定方案为准。 三、公共服务及市政设施配套要求 居住用地内独立设置的市政公用设施和公共服务设施必须在规划地块建设总量(不含上述市政公用设施和公共服务设施)完成50%前建设完毕,并取得建设工程规划验收合格证。其中,垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施和燃气抢险点、公交首末站、老年人福利设施、幼儿园等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证,并在住宅首期工程预售前先行验收,取得建设工程规划验收合格证。 居住区公共服务设施应当依据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》相关规定进行规划、建设和移交,具体配置要求如下:
房地产规划设计方案五诫
房地产规划设计方案五诫 房地产规划设计方案五诫 房地产规划设计力钏诫 日期;2009 T6 H 17时新闻龙涼;舫闻杵苦t 在厉地产嚣销趾划洞桃践中.常常珂以直對■—卡彊计力案啻?Eff目*的情光其岫因.犬怵脊脚种,一种堆说计公可自己没有专业能力,“天下设i卜人抄X甲痛违品,数帝驀费.做出低下水咿的件胁t另一种是开发16自且为担紘断令横,昕车逍专业意名兗余平尊重设计底?吃设
讣帅为懺一支笔*让他怎么ia就得怎么国,:ft后时皓局是顼目先设计輔承担郢名& 从岗地产甘苗用度来看.一个規制设计力臺的軒坏”在観大程度上抉定看一个顼甘的贱收命运.那妇我们怎样去审现一个燈划迎计方案?if愉分析一个規划设计力集,曲发点悬计么琴mw^t]的实跋紀脸*对规跡役计方案的评析分析应族把握五条基車原 —*規划设计鑿據以人为务臥僅户的空活舒适方便为花这应谏是毘轟城则=时理威皑让人住的?要住七十年.你犯襯刑诜户的七十耶(儿乎提一辈子。旬岳.许多規划谦计用简单养草仓促完直的同时,辂枉尸留下的是R期肉隐总.西安融发沁因的绘初设计力案中*办忆丸入【-1矗主匸诡匕人车混流*而主入口劳边不远就是一个tnatr+宇踣口* —k CUT亮起,幷限的车辆即川门艸到小恆圭入打‘而H旁边还有送交综辆的车站,可以體象将来小区业主的东牺出入会遞到多少麻烦!经迥找心的再三墨鬲这牛方案^TfeTtt改‘ 耙第辆入口改为另一个地力.做翱人车竹淤送竺细节看起来是小輒英实仃大隐乱万方不可需闲视之?乂规划办赛无击爭s —个蝴节15下麻烦F拄户会?!蠡一辈子d这村绷ib我M 示山设计陌完全没有从用户的力读需适fh度掃龙问SL只是箭雜地从乎面布局的饕学效果出父做i殳钟.刑「坯人忌,
一份商业地产前期策划合同书
一份商业地产前期策划合同书 项目: (以下简称本项目) 项目地址: 委托方: (以下简称甲方) 地址: 电话:传真: 受托方: (以下简称乙方) 地址: 电话:传真: 甲、乙双方经友好协商,达成甲方委托乙方为本项目商业策划、独家招商及物业管理工作之协议。依据中华人民共和国法律的有关规定,具体协议内容如下: 2. 甲方权利和义务 2.1本合作协议签订后,甲方根据实际需要向乙方提供有关本项目的详细资料。包括产权证明,商业公司资质审查、工商营业执照等相关法律文件; 2.2提供给乙方本项目方案设计图及建筑材料简介; 2.3提供给乙方本项目的销售方案和商铺分割方案 2.4协助乙方向有关政府机构查核有关所需文件;
2.5就本项目招商推广宣传工作提供以下现有材料及资料(如有): 售楼书/招商资料; 效果图(室内及室外立面); 建筑模型; 展板; 现有的建筑设计方案 其他甲方应该提交给乙方的材料 2.7所有有关招商推广宣传之平面设计和印刷制作费用,包括印制招商书、录像带制作、横幅及单张制作等,均由甲方负责承担。2.8所有有关招商推广所须宣传推广及公关费用,包括广告宣传费、展销会、新闻发布会、酒会、促销活动、开业剪彩以及其他招商推广活动和邮递费用等,均由甲方承担; 2.9甲方可使用乙方的CI形象作本项目宣传之用。乙方向甲方提供乙方公司CI形象授权甲方使用的授权书。 3. 乙方权利和义务 3.1本合作协议签订后,乙方应实时开展本项目的各项工作,所有相关本项目的设计规划审核、商业定位、市场调查、及协助各方工作均由乙方策划统筹,但具体方案须事先经由甲方确认同意后方可执行;本合作协议生效后,乙方需实时开展本项目的各项招商工作,招商方案由乙方策划统筹,但具体方案须事先经甲方确认同意后方可执行; 3.2乙方提供本项目前期策划时间进度表,经甲方确认后执行;由乙方提供本项目前期招商工作、招商工作时间进度表,经甲方确认后执
西安市建设用地规划条件管理
西安市人民政府关于印发西安市建设用地规划条件管理 规定的通知 发布机构:市政府办公厅发布时间:2010-02-20 09:43:23 主题分类:重大项目建设 索引号: 000000172/2010-14628 关键字:土地, 市政发〔2009〕105号 2009年9月16日 《西安市建设用地规划条件管理规定》已经市政府第14届88次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。 西安市建设用地规划条件管理规定 第一章总则 第一条为进一步规范建设用地规划条件的规划管理,维护土地市场的公平性和公正性,根据《中华人民共和国城乡规划法》,建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)、及省建设厅、监察厅《关于印发〈房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案〉的通知》(陕建发〔2009〕65号)要求等,结合本市实际,制定本规定。 第二条本规定适用于西安城市规划区范围内各类建设用地的规划条件管理。 第三条建设用地规划条件的管理必须以依法批准的城市总体规划、分区规划、控制性详细规划为依据,坚持实事求是的原则,科学合理使用土地,依法实施规划管理。 第二章控制性详细规划的实施与修改 第四条规划主管部门根据城市总体规划的要求,组织编制城市的控制性详细规划,经市政府批准后,报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 第五条符合下列条件之一的,在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,规划主管部门可按照法定程序组织修编控制性详细规划: (一)因城市总体规划(分区规划、专项规划)调整或修编造成地块条件发生变化的; (二)因城市基础设施、公益性公共设施建设等因素导致建设用地范围、面积及建设限制条件等发生变化的;
土地用地规划条件完整版
土地用地规划条件 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
----地用地规划条件 一、用地情况 (一)用地位置: ---------。 (二)总用地面积: M2 其中:建设用地(净用地)面积: M2 代征城市道路面积:―― M2 代征绿地面积:―― M2 (三)用地范围:--------------(详见用地红线图)。 二、用地性质 (一)建设用地性质:用地代码:。 (二)可兼容使用性质:。 三、建设用地使用强度: (一)容积率: (二)建筑密度: (三)建筑高度:建筑层数― 限高:。 四、绿地配置:绿地率:。 五、建筑规划设计要求 (一)建筑退让距离: 退让道路红线距离: 退让建筑红线距离: 退让用地边界距离 退让河道距离:距离河道上口不小——米。(二)建筑间距: (三)建筑空间布局 (四)建筑色彩: (五)建筑亮化: 六、道路交通规划要求 (一)出入口: (二)停车泊位: 设置要求: (三)交通组织方式: 七、市政设施规划要求 (一)公建配套设施:
(二)竖向设计: (三)管线接入口: (四)其他要求: 八、公共设施规划要求 (一)配套公共服务设施: 其他设施: (二)配建要求 九、其他要求 (一)本规划条件是办理建设用地及审批规划建设方案的依据,用于土地出让时,有效期----年,逾期需重新核定。 (二)如设计方案在用地使用性质、用地使用强度等方面超出本规划条件要求时,应先按有关规定程序报政府批准后再行申报。 (三)项目建设时,除满足本规划条件所列要求外,还应符合《城市规划管理规定》、《工业项目建设用地控制指标》及国家标准规范和法规、规定的要求,满足环保、消防、人防、园林、环卫、市政等相关部门的要求。因涉及建设,在申报规划设计方案前,应取得部门的意见。 (四)建设单位应按本规划条件要求,委托具有相应资质的规划设计单位编制规划设计方案,报审方案不少于套。 ----------------- 年月日
房地产项目策划方案分析
房地产项目策划方 案分析 目录
第一部分:项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 (一)项目的优势分析 (二)项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策(一)项目的SWOT矩阵分析 (二)相应营销对策 第二部分:项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分:项目分析
一、项目概况 观海台项目是由深圳中建(蛇口)发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下: 观海台项目概况一览表
二、项目优劣势分析 (一)项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几方面: 1、地处南山文化中心区,易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成21世纪最具现代化气息,深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段,优势不言而喻。随着南山区的发展、西部通道的建设,以及周边地区规划开发的不断完善,该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾,海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾,空气质素好,环境优美,永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模
项目周边已初具规模的知名楼盘有:蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘,本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻,北面与规划中的展览中心一路之隔。南面是安静的高尚住宅小区,道路通畅而不嘈杂,配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势非常明显。 5、新古典建筑风格,半围合布局,庭院式组团,中式园林在片 区独树一帜 项目采用半围合式布局及庭院式组团,像一个巨大的四合院,营造了传统的亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好的交流空间和平台,体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特,规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情,陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。
某市城市规划管理技术规定
市城市规划管理技术规定 第一章总则 第一条 (目的依据)为加强城市规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民国城市规划法》、《市城市规划管理条例》、《市城市总体规划》及有关的法律、法规、规章和规,制定本规定。 第二条(适用围)在本市行政区域制定和实施城市规划,从事与城市规划有关的建设和管理活动,必须遵守本规定。 第三条 (技术规定与控规的关系)编制详细规划(含控制性详细规划和修建性详细规划,下同)应符合本规定,并按相关程序经有权机关批准后,方可实施。 第二章建设用地 第四条 (用地分类)本市建设用地,按其主要用途和功能分区的基本原则,参照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)分类如下: (一)居住用地(R); (二)公共设施用地(C); (三)工业用地(M); (四)仓储用地(W); (五)对外交通用地(T);
(六)道路广场用地(S); (七)市政公用设施用地(U); (八)绿地(G); (九)特殊用地(D)。 第五条 (各类建设用地的性质、相容性原则)各类建设用地的性质按经批准的详细规划执行,其相容性应符合本规定表一《各类用地建设容适建表》的规定。 第三章地块控制 第六条 (允许最小地块)除公益性设施和城市基础设施外,建筑用地在旧城改造区未达到1000平方米,新建区未达到2000平方米的,不得单独建设。 第七条 (小地块控制原则)建设用地面积小于2万平方米的建设项目,其建筑容积率和建筑密度按本规定表二《建筑容积率、建筑密度控制指标表》(以下简称《表二》)进行控制。 第八条 (块控制原则)建设用地面积大于或等于2万平方米的,或建设用地位置特别重要的建设项目,必须先编制详细规划或城市设计,其建筑容积率和建筑密度,由经批准的详细规划和城市设计确定。 第九条 (专业用地控制原则)对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、
(完整版)规划设计条件
规划设计条件 一、用地概况 (一)用地位置:广州市南沙区庆盛枢纽区块启动区,庆盛大道东侧。具体位置详见附图。 (二)用地性质:商业服务业设施用地(B)。 (三)用地面积:用地面积6378 平方米,均为净用地. (四)地形图号:0-58-16,0-58-20 。 二、经济技术指标 (一)容积率W 1.0,建筑密度w 45%,绿地率》15% (以上指标均按可建设用地面积6378 平方米计算)。 (二)计算容积率建筑面积w 6092平方米。 (三)建筑限高:w 20米。 三、公共服务及市政设施配套要求本地块无公共服务及市政设施配套 要求。
四、城市设计要求 (一)规划设计方案应符合“高端化的技术标准、国际化的设计理念、精细化的实施把控、品质化的空间特色”的要求,即: 1、高端化的技术标准。倡导绿色建筑理念,运用前沿的技术 方法,采用清洁能源,体现成熟的节能低碳技术集成,最大限度 的节能、节地、节水、节材,保护环境,减少污染,创造健康、适用、高效的使用空间,尊重南沙当地气候环境,落实体现低碳节能环保。 2 、国际化的设计理念。在充分解读整体城市形象和空间特色的基础上,借鉴国内外先进设计理念,打造具有国际风范、功能与艺术相融合的城市风貌,充分体现建筑与人的关系。 3、精细化的实施把控。从项目前期到投入使用,在材质、色彩、绿化、公共空间等元素的精细化设计与工程实施把控方面,应体现全周期、各个环节的紧密对接和精细控制,保证地块建设内容的高完成度,并实现绿色施工。应保证地块内公共开放空间的精细化设计和完成度。 4、品质化的空间特色。创造多元、弹性、活力的公共空间, 强化与周边地块功能与景观的匹配与融合,确保区域的有机协调,提升城市活力。
房地产开发项目规划设计[方案] .docx
第5章 房地产开发项目规划设计 5.1、建设规模 本项目规划规划用地面积55100M2,,总建筑面积65684M2,住宅54517 M2>商业11167M2;停车位500辆,小区规划总居住户数478 户,绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。项目建成后,将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 5.2、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想,以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能,满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标,努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时,注意合理提高开发效益,充分发挥该地段土地价值,更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法,力求创造舒适、优美、高雅的居住环境,赋予该项目浓郁的生活情趣和活力,建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。 53、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗,结合周边环境,因地制宜,合理布局,以人为中心,为居民创造舒适、
安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件,当前建筑业的发展动态,消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准,既能满足当前的实际需要,又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系,注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一,在创造良好居住环境的前提下,努力节约用地,开发空间,采取新型建材,节约能源,使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性”,处理好整体与局部,总体与分区,保留与发展之间的关系,重点要突出。 5?4、建筑选型 总体布局考虑该项目的地理特点,在现状基础上因地制宜,统筹兼顾,合理布局,强调文化性和时代性,力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点,充分尊重原有城市商业活动的特性一商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼,住宅平行排列,并在靠近小区入口处设置车辆出入口,以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。 5?5、住宅户型 小区内住宅单体设计新颖别致,造型典雅,色彩明快,以典雅、坡屋梦顶为基调,具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层,其中沿街为商业用
房地产项目计划方案
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区,是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施,为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发,方便企业员工生活,改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内,在南新路与新建路交汇处的东南侧,毗邻两条公路旁,交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 (1)、百旺经济开发区已进入驻许多企业,如钢构厂,橡胶制品厂等,目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 (2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 (3)、镇内较好地段新建房价,目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 (1)、小区规模、规划占地5万平方米以内,规划建筑面积10万平方米以内。 (2)、建筑类型:门市、住宅、车库比例适宜,户型面积适合市场需求。 (3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。 (4)、较好的施工质量。 (5)、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地:41506平方米,建筑面积:85407平方米(其中住宅建筑面积:58485平方米,商业门市:17683.98平方米,物业及车库:9013平方米),住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,总户数约835户。车库每套面积:19.8平方米,总套数约:400。 2、小区规划、建筑风格 (1)、小区规划有创意、道路布局合理,要人、车分流,方便进出。主入口为步行街,次入口为车辆出入口。 (2)、整个小区建筑风格要高雅,建筑线条设计合理,美观实用(尤其沿街楼面),建筑颜色搭配合谐,明朗,且有对比度。
土地用地规划条件
----地用地规划条件 一、用地情况 (一)用地位置:---------。 (二)总用地面积:M2 其中:建设用地(净用地)面积:M2 代征城市道路面积:――M2 代征绿地面积:――M2 (三)用地范围:--------------(详见用地红线图)。 二、用地性质 (一)建设用地性质:用地代码:。 (二)可兼容使用性质:。 三、建设用地使用强度: (一)容积率: (二)建筑密度: (三)建筑高度:建筑层数― 限高:。 四、绿地配置:绿地率:。 五、建筑规划设计要求 (一)建筑退让距离: 退让道路红线距离: 退让建筑红线距离: 退让用地边界距离 退让河道距离:距离河道上口不小——米。(二)建筑间距: (三)建筑空间布局 (四)建筑色彩: (五)建筑亮化: 六、道路交通规划要求 (一)出入口: (二)停车泊位:
设置要求: (三)交通组织方式: 七、市政设施规划要求 (一)公建配套设施: (二)竖向设计: (三)管线接入口: (四)其他要求: 八、公共设施规划要求 (一)配套公共服务设施: 其他设施: (二)配建要求 九、其他要求 (一)本规划条件是办理建设用地及审批规划建设方案的依据,用于土地出让时,有效期----年,逾期需重新核定。 (二)如设计方案在用地使用性质、用地使用强度等方面超出本规划条件要求时,应先按有关规定程序报政府批准后再行申报。 (三)项目建设时,除满足本规划条件所列要求外,还应符合《城市规划管理规定》、《工业项目建设用地控制指标》及国家标准规范和法规、规定的要求,满足环保、消防、人防、园林、环卫、市政等相关部门的要求。因涉及建设,在申报规划设计方案前,应取得部门的意见。(四)建设单位应按本规划条件要求,委托具有相应资质的规划设计单位编制规划设计方案,报审方案不少于套。 ----------------- 年月日
房地产项目规划设计应注意的五大问题
房地产项目规划设计应注意的五大问题 2010年08月23日 17:39 从房地产营销角度来看,一个规划设计方案的好 坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那 么,我们怎样去审视一个规划设计方案?评价分析 一个规划设计方案,出发点是什么?根据我们的实 践经验,对规划设计方案的评价分析应该把握五条 基本原则。 一、房地产规划设计必须以人为本,以住 户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘 建成是让人住的,要住七十年,你必须对住户的七 十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简 单潦草仓促完成的同时,给住户留下的是长期的隐 患。西安融发沁园的最初设计方案中,小区主入口在主干道上,人车混流;而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字路口,一旦红灯亮起,排队的车辆即可一直排到小区主入口,而且旁边还有公交车辆的车站,可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!经过我们的再三坚持,这个方案终于做了修改,把车辆入口改为另一个地方,做到人车分流。这些细节看起来是小事,其实有大隐患,万万不可等闲视之。“规划方案无小事”,一个细节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角度考虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计,犯了一条大忌。 二、房地产规划设计必须符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲,框定了规划设计的方向,背离定位就会做出完全不能用的方案。深圳宝安碧海名园项目,定位是中小户型的白领社区,价位适中,档次中等,但设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计,在大约一万平方米的中庭里,布置了“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”,连成一个完整的水系,加上喷泉、叠水、五个水幕墙,完全是顶级豪宅的景观设计!粗略计算一下,每平方米的造价要几百元,而物业管理的运转费用更高得可怕,这样一个中档小区,向业主收取的物业管理费是很有限的,而单只是水景的运转费用,一年就需付出三十多万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的典型例子。 三、房地产规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面,“买不买房看环境,掏不掏钱看户型,满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的,而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园,最初的规划方案是上海一家著名设计院提供的,以一个湖为中心,湖周围一圈是独栋别墅,别墅外围是多层住宅,再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单:让别墅的业主最接近湖景,可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是他没有考虑到:这个湖不是别墅业主独享的,而是小区全体业主共享的,那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时,都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边,别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰,个人隐私无法得到有效保护。后来调整了规划方案,把一个湖变为两个湖,内湖是别墅区独享,外湖是
建设用地规划技术指标
建设用地规划技术指标 人口密度、容积率、建筑密度和绿地率是建设用地四项重要的控制指标,它衡量的是建设用地的使用强度和用地环境情况,对这四项指标进行合理的控制,就能保证建设项目与城市环境和城市公用设施协调统一。 )规划建设用地面积 是城市规划管理部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征 占 建设用地面积,不含代征地的面积。单位:公顷(万平方米)。 )代征城市公共用地面积 包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项,单位:平方米。 )人口密度 人口毛密度 居住区总人口与居住区用地面积的比值,单位为“人 每公顷”。 人口净密度 居住区总人口与住宅用地面积的比值,单位为“人 每公顷”。 人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一,反映居住区住宅用地的使用强度。 )容积率 容积率 一定地块内,总建筑面积与建设用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为 ,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率
的值。容积率以公式表示如下: 容积率= 总建筑面积(地上) 建设用地面积 )建筑密度 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积与用地面积的比值。单位:%。 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为: )绿地率 绿地率:一定地块内各类绿地的总和与用地面积的比值。 单位:%。 各类绿地:公共绿地、 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地、道路绿地 建筑密度= 建筑基底总面积 建设用地总面积 绿地率= 各类绿地之和 建设用地总面积
房地产建设用地规划管理(doc 27页)
房地产建设用地规划管理(doc 27页)
第三节房地产规划--建设用地规划管理 一、建设用地规划管理的概念 建设用规划管理,是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件,确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面,核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。 根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定,建设用地规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地两种情况区别对待的规划管理内容、方式和程序,城市、县人民政府城乡规划主管部门依用地申请进行规划审核,核发建设用地规划许可证。 建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地,即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地,与《城乡规划法》第四十二条规定中所称的建设用地不是一个概念。第四十二条规定:“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外做出规划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地范围以内进行选择定点。 二、建设用地规划管理的任务 建设用地规划管理主要任务是:
1.有效控制各项建设合理使用规划区内的土地,保障规划实施 2.节约建设用地,保护耕地,促进城乡统筹和协调发展 3.综合协调各方面关系,提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益 4.依法调整规划中存在的问题,不断完善和深化城乡规划―――――――――――――――――――― 三、建设用地规划管理的审核内容 建设用地规划管理应当遵循《城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第三十九条和第四十二条、第四十三条的有关规定。根据法律规定,划分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目与以出让方式提供国有土地使用权的建设项目分别对待的审核内容。 1.划拨用地审核内容 对于划拨用地的规划审核内容,主要为: (1)审核建设用地申请条件。经国家规定由有关部门批准、核准、备案的建设项目,建设单位应持申请建设用地规划许可证的各种文件、资料、图纸,包括批准、核准、备案文件,建设项目选址意见书、建设工程总平面设计方案,填写建设用地申请表,向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出用地申请,城乡规划主管部门应首先审查各种文件、资料、图纸、表格是否完备,是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求。
房地产项目设计方案
4.规划设计方案 4.1.1. 规划设计方案的指导原则 规划设计时应遵循以下原则: 1、符合现实总体和地区规划要求; 2、统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设; 3、结合项目自然条件合理布局,节约用地; 4、强调社会、环境、经济效益的统一,提高项目的综合效益; 5、遵守国家有关法律规定的规范和条例。 此外,针对凤城庭院项目,根据调查和分析,做出具体项目定位,制定出此项目规划设计方案应遵循的原则如下: 6、建筑设计以板塔结合为主,突出现代简约、时尚风格; 7、绿地率在35%以上,重视生态、节能等方面的投入; 8、建筑、小区设计融入周围生态环境。 4.1.2. 设计依据 1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 5、《城市规划编制办法》 6、《西安市城市规划行政技术准则》 7、西安市城市总体规划 4.2. 项目设计主题和开发方案 凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字,拥有凤城七路南北两侧两个地块。如下图所示: 图1 凤城庭院项目区位图 项目位于未央区,正南向是西安主城区,向北是泾渭新区,未央区不仅有经济技术开发区,还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安市城市规划重点规划区,西安市北郊中心所在,有美好的发展前景。 项目主题:凤城庭院——80平米的幸福魔方。立意:住宅设计以方正为主,外围建筑围合中心花园,方正像魔方,花园寓意幸福。80平米为本项目的主力户型,主要针对客户为两口、三口的小家庭,年纪在25-30岁左右。这样立意鲜明,突出重点户型,并且新颖独特利用魔方来暗指幸福,能够吸引年轻、时尚的
建设用地规划许可证的办理流程
建设用地规划xx的办理 一、依据 《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定: “在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地……”。 二、受理范围 1、xx、迁建单位需要使用土地的; 2、原址扩建需要使用本单位以外土地的; 3、需要改变本单位土地使用性质的; 4、国有土地使用权出让、转让的。 三、办理总程序 1、送审规划设计方案 2、申请《建设用地规划xx》 四、送审规划设计方案应提交的文件资料 (一)新建、迁建单位需使用土地的,原址扩建需要使用本单位以外的土地或者需要改变本单位土地使用性质的,提交以下资料: 1、填报《建设用地规划设计方案申报表》; 2、计划部门的当年投资计划文件或批准的可行性研究报告; 3、核发的《建设项目选址意见书》;
4、按我局规划要求,由具有相应资质的规划设计单位编制的规划设计方案(含管网综合图)两套及CAD DWG格式电子数据壹套; 5、建设单位与土地现使用单位的土地出让意向书及上级部门意见。 16、其他需要说明的图纸、文件等。 (二)由拍卖等方式取得的国有土地使用权的建设工程,提交以下资料: 1、填报《建设用地规划设计方案申报表》; 2、签订的土地使用权出让合同及附件; 3、根据拍卖地块的范围及规划条件,由具有相应资质规划设计单位编制的规划设计方案(含管网综合图)两套及CADDWG格式电子数据壹套; 4、其他需要说明的图纸、文件等。 五、送审规划设计方案的办理程序及期限 建设单位送齐应提交的文件资料,经窗口受理申请并发给建设单位立案回执后,将在法定工作日二十天内审查完毕(不含市政府审查、专家审查和方案公示时间),发给建设单位建设用地规划设计方案审核意见单。 1、建设单位根据审核意见修改规划方案后,再次填报《建设用地规划设计方案申报表(第二次送审)》,报窗口受理。 2、如无修改意见,建设单位可申请办理《建设用地规划许可证》。 六、建设单位报送规划设计方案时,应注意下列事项: 送审图纸应符合规范化要求,须有设计单位图签、设计单位资格证书编号、设计人、校对人、审核人签名,及有关部门颁发的出图章。 七、申请建设用地规划许可证应提交的文件资料 1、填报《建设用地规划xx申报表》 2、《建设用地规划设计方案审核意见单》原件
房地产项目规划设计建议方案
太平镇项目规划建议 一、产品规划思路 (一)、规划要点 建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区
(二)、规划特色 差异化产品 最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观 均质化的景观规划,使得中轴绿化带就像自家大花园,体现户户见景。前后私家花园,开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点,道路、绿化、交错的线条,象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场,而草坪一直延伸到每一个别墅的入口,户户见绿。 ■特色房型 面积比较适中的双拼别墅,外立面独特新颖,户型的层次活跃,落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■特别区位 环境清幽,新城镇新生活,生活、交通配套齐全。
二、平面设计建议(一)、总体规划
(1)、增加主团绿化和节点绿化 别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值,本案小区地块方整,道路通畅。中心绿化带宽广,强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀,景色单调,缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感,丰富感,做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿,遮荫效果良好,形成林荫道的空间气氛,而宅前路两侧树木可采用落叶,常绿 混种,以满足夏日遮荫而冬季日照的需求,也体现季节的变化,使得每户都有绿荫护夏,红叶迎秋。同时,运用几何图案设定组团景观的造景手法,强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富,户户有景,季季有景。 景观设计规划建议
(2)、加强中心景观绿化带层次 建议绿化带地面稍高于住户地面,局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔,不露痕迹,既增加景观的丰富性,尽幽居之美,又避免了每户看到对户住宅,保证别墅的私密性,有利于产生归属和领域感。 (3)、休闲活动设施与景观相结合 建议在东区设置两个主团景点,如亲子乐园、休息区等。 亲子乐园是儿童与父母长辈的组团,应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等,将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅,协调统一,意在倡导一种新的家庭沟通方式。