沈阳房地产市场分析

沈阳房地产市场分析

第一节宏观市场分析

2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。

2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。

从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。

房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成

都等城市基本保持了去年同期的价格水平。

从辽宁省来看，房地产开发业发展迅速。2003年全年开工的房地产开发企业由上年的1635个增加到1735个，商品房施工面积5297万平方米，竣工面积2108万平方米，分别比上年增长11.4%和6.2%。销售商品房建筑面积1476万平方米，其中销售给个人1397万平方米，分别比上年增长15.6%和14.2%。商品房销售额338.0亿元，比上年增长23.7%。

第二节沈阳市房地产市场环境分析

1996年以来的统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。2003年沈阳市的房地产投资完成额达到了177.3亿元，增长了52.8%。从增长速度来看，1999-2001年略有放缓，这主要是由于1998年和1999年的房地产开发速度过快而出现的调整。从2002年开始，沈阳市的房地产开发投资完成额继续高速增长。由于今年国家在上半年进行了宏观调控，重点控制房地产开发过度的情况，预计2004年的房地产投资总额增的幅将变缓。

从图中可以看出，沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头，增长速度较快，2003年，沈阳市的房地产开工量达到了1728万平方米，增长了39.6%，今后几年沈阳仍会有大量的房地产项目投入市场，鉴于沈阳市场短期内的消化程度有限，预计空置量将会出现比较明显的增长。

竣工量、销售量和空置量增长速度缓慢，且呈现同步变化。从2003

的统计数据可以看出，竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业出现了供大于求的局面。这也说明在沈阳的房地产行业也同全国的其他城市一样，出现了明显的过热现象，在国家对房地

产进行宏观调控之后，我们预计这种供大于求的想象将会有所改善，但这么大的开工量，加之沈阳的一些烂尾项目经过重新定位改造，预计市场的投放面积会更多，在短期内空置量很难出现明显地减少。

从1996年以来，沈阳市的房地产销售额呈现出阶段性增长态势，1997年至2000年，由于住房改革进入最后的实行阶段，销售额出现逐年递增走势。2003年在中央振兴东北老工业基地的政策影响下，沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产及其火爆，促使2003年沈阳的房地产销售额大幅上升。

销售单价有所下降，从图中可以看出，沈阳市的房地产销售单价在2001年达到了峰值，之后出现了逐年递减的走势，这与其他城市的持续增长情况有所不同。供求关系作用于价格，房地产供大于求的最终结果就是价格的下降。这种价格的下降对于刺激百姓购房起到了至关重要的作用。

第三节沈阳市商业地产市场分析

1．沈阳市三大商业地产区基本资料对比：

相提并论的。全市的大型零售商场中，有一半以上的大型商业企业和8０％的营业面积都集中于三大商圈内。其中中街和太原街为商业步行街，且商业历史悠久，在清朝就已经闻名遐迩。由于受地理位置及周边配套设施的影响，三大商圈各自形成自己独特的商业氛围。

（1）地理位置对比

中街：位于沈阳市商务中心区－沈河区和大东区边缘，与古老的

故宫相邻。

太原街：位于沈阳市第二成熟区－和平区，与沈阳的交通枢纽沈阳站和长途客运站相邻。

长江街：皇姑区的中心位置和主要商圈，与和平的西塔商圈相连。

（2）商圈历史沿革

中街：是沈阳最早形成的商业中心。中街周边多名胜古迹，东有长安寺；南有故宫、张氏帅府、慈恩寺、天主教堂；西有清真寺；北有太清宫。是沈阳市金铺的集中地，有金街的美誉。

太原街：日俄战争后，日本人集中此地开办商店、开工厂，太原街成为沈阳商业中心。解放后联营公司、第一百货、鞋帽商店、太原果品店、大明钟表眼镜商店、中和茶庄等相继成立。80年代后期，随着中兴商业大厦、新世界百货和商贸饭店的相继迁入，太原街逐步走向繁华和成熟。

长江街：形成的历史较短，建国后随着居民生活的需要，在碧塘公园西门的原址处，形成旧物交易市场，之后又出现农副产品购销活动，逐渐形成规模较大的市场，扩展到整个长江街，以街头销售为主，氛围颇似北京的“天桥”。市场地处沈阳北部，称为“北行”。

（3）商圈特点功能分析

中街附近是沈阳故宫。昔日的帝都气象，成就了古老与现代相互交融这个沈阳中街的形象特征。导致中街商业风格古朴、内敛，底蕴深厚、气度非凡。处处表现自己的名贵，大气，近几年新马特、兴隆大家庭等大型商家的加入，提高了商圈竞争力。目前商圈业态同质化比较严重，90%以上是大型综合百货和时尚专卖店。

●历史悠久：商圈商业氛围和文化氛围的良好结合。

●品牌效应：是沈阳市的市级商圈，辐射沈阳全市甚至东北三省。

周边故宫等旅游胜地为中街带来大量的旅游客群。

●特色品牌集中：是沈阳市金店、影楼的集中区域，形成规模效

应。

●步行街宽度最宽:达到11.7米，适合消费购物和商品在街内进行商品集中展示。

●大小商家集中在中街两侧，方便消费者休闲、购物。

太原街位于黄金位置沈阳站的附近，借助沈阳站巨大的客流量把各地的人都吸引到太原街来，位置决定了其商业特定的开放性，主要以大型商业为主，商品“大而全、大而专”。“大而全”体现在既有综合百货、又有中低档的地下商业街，“大而专”体现在除了专业百货，还有专门卖建材的欧倍德、卖五金机电的机电城等专业市场。整体商圈的建筑风格现代气息浓厚，体现自己的灵活的经营方式。

●位置优势：临近沈阳站和南站长途客运站，客流量大且稳定。