资产评估讲义
资产评估讲义资产(一) 总论
第一章总论资产评估及其特点一、资产评估的定义（一）资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是社会经济的产物，其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押、以及财产保险、财产纳税等经济行为（二）资产评估要素1.评估的主体：指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。
即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。
2.评估的客体：指资产评估的具体对象，它是对资产评估内容上的界定。
3.评估假设：假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。
资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。
4.评估原则：资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。
5.评估的依据：指资产评估所应遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。
6.评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。
7.评估基准日：确定资产价值的基准时间。
8.评估的（特定）目的：指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择。
9.评估的价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。
10.资产评估方法：确定资产评估价值的手段和途径。
资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。
二、资产—评估的客体（一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。
资产评估基础讲义
第一章导言本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作用、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。
主要考查客观题，估计分值在5分左右。
考情分析第一节资产评估的基本概念及基本作用一、资产评估的概念（一）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，即使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。
1. 一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。
当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3. 法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。
评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务。
（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
（3）资产评估服务的法律性质：资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
《资产评估》讲义
第一章总论（★★）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。
本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。
例如，2007-2009年考试情况如下：2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。
二、本章重点内容串讲第一节资产评估的含义（一）资产评估的概念1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
（二）资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性（三）资产评估与会计计价的区别1.二者发生的前提条件不同2.二者的目的不同3.二者的执行操作者不同第二节资产评估的对象（一）资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力3.资产必须为某一主体所拥有和支配（二）资产的分类1．按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
2．按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
3．按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
4．按资产的流动性分类按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。
第三节资产评估的价值类型（★）（一）资产评估的特定目的资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。
（二）资产评估的价值类型1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
（2）价值类型制约资产评估方法的选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
资产评估讲义
资产评估讲义2004资产评估讲义[2004]全部资产评估讲义--------------------------------------------------------------------------------第一章总论前言：要以基本概念为主，最基本的概念性东西一定要把握住。
从今年的考试来看，它的题型比前两年有一些改变，比较多的增加了一些主观题的内容，而对客观题的内容来说可能有一些删减，在分数上做了一些变化，这更要求考生们要特别注意这门课的最基本的知识点，最基本的一些概念。
第一节资产评估及其特点一、资产评估定义（一）资产所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。
1.资产具有以下基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）资产必须能以货币计量。
（3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
2.作为资产评估客体的资产，存在形式是多种多样的，为了科学地进行资产评估，可对资产进行适当的分类。
（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。
（2）按资产是否具有综合获得能力分类，可以分为单项资产和整体资产（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。
（二）价格和价值（三）资产评估资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
（1）评估主体。
（2）评估客体。
（3）评估依据。
（4）评估目的。
（5）评估原则。
（6）评估程序。
（7）评估价值类型。
（8）评估方法。
二、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估；资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
《资产评估讲义》word版
第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念〔对资产进行估价〕资产评估是指通过对资产某一时点〔评估基准日〕价值的估算.资产评估是指由专门的机构和人员〔资产评估的主体,2006年4月考过选择〕,根据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原那么,选择适当的价值类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程.资产评估的六大要素：主体客体特定目的程序价值类型和方法.评估的主体是指评估由谁来承担.评估的客体是指资产评估的对象〔指特定的资产〕.二、资产评估的特点〔细看各自包含内容,选择〕〔一〕现实性现实性是指以评估基准期〔日〕为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算.资产评估的现实性表现在以下三个方面：〔2006年考过简答〕1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据,只需要说明当前资产状况.2、以现实状况为基础反映未来.3、现实性强调客观存在.〔二〕市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告.〔资产评估价可能高于或低于交易价〕〔三〕预测性：资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实.〔四〕公正性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要.公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准那么和规程进行的,具有公允的行为规X和业务规X,这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者,这是公正性的组织基础.〔五〕咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见.三、资产评估与会计计价的区别〔一〕发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原那么,同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的.而资产评估那么是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为.〔二〕目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产,使货币量能够客观地反映资产的实际价值量.资产评估那么是就资产论权益.〔三〕执行操作者不同：资产计价是由本企业的财会人员来完成的.资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外,还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成.资产评估与会计计价也是有联系的：①会计计价有时需要以资产评估价值为依据.②价值单位相同,均以货币计量.第二节资产评估的对象一、资产的含义资产评估的对象,是指被评估的资产,即资产评估的客体.在《国际评估准那么》和美国的《专业评估实务统一准那么》〔USPAP〕中,并没有直接给出资产评估中资产的定义,但却明确地指出了作为资产评估对象的资产与会计学中的资产存在的差异性.〔一〕资产是一种权利〔二〕资产是一种获利能力〔三〕资产必须为某一主体所拥有和支配〔产权归属明确〕例如有关定理、公式等市社会共有财富,无从判断其价值.〔2006年考过选择〕二、资产的分类〔一〕按资产存在形式分类：有形资产和无形资产〔二〕按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产单项资产是指单台、单件的资产.整体资产是指有一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体.〔一般指企业〕〔三〕按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产是指能够独立存在的资产,前面所列示的有形资产和无形资产,除商誉以外都是可确指的资产.不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产,如商誉.〔四〕按资产的流动性分类：短期资产和长期资产第三节资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为.1. 资产转让.2. 企业兼并.3. 企业出售.4. 企业联营.5. 股份经营.6. 中外合资、合作.7. 企业清算.8. 抵押.9. 担保.10. 企业租赁.11. 债务重组.二、资产评估价值的含义：作为资产评估的结果,不仅是评估工作的目标,而且资产评估价值的真实性和科学性,是衡量评估工作质量的重要标志.〔一〕资产评估价值的含义理解〔1〕资产使用价值决定资产评估价值,资产的效用是确定资产评估价值的重要依据〔2〕该价值与《资本论》中所称价值不是同一概念〔3〕资产评估价值与会计记录的价值也有很大的差别〔二〕资产评估价值的特点〔1〕时效性,资产评估价值反映的是特定时点的价值〔2〕目的性,相同资产在同一时期,同一空间,因评估目的不同而适用于不同的价值类型,具有不同的价值；同样的相同资产对于不同所有者〔占有者〕也会表现出不同的价值〔3〕咨询性,资产评估价值只是为委托者提供的参考意见,是买卖的底价,最后的成交价由买卖双方确定〔4〕估计性,资产评估价值是基于客观事实,凭借评估机构及操作人员的经验和专业知识,对资产价值进行系统分析和逻辑判断,从而根据资产的功能和评估目的对资产在某一时间内的价值作出合理的结论三、资产评估的价值类型〔一〕价值类型的作用1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素.2、价值类型制约资产评估方法的选择.国际上通行的评估方法有：市场法、成本法和收益法.3、明确评估价值类型,可以更清楚地表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果.会计计价与企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的〔二〕价值类型的类别：含义指的是资产评估价值质的规定性,表明价值的内涵和外延.资产评估价值作为评估结果,是价值类型、市场环境和技术参数的共同影响1、市场价值.〔1〕公开和公平的市场条件.〔2〕当事人是理性的.〔3〕市场价值是价值估计数额.主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等.〔非市场价值〕2、在用价值.在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值,并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量.3、投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值.特点：①与投资者投资目的相联系；②主观性强；③难与市场价值保持一致.4、持续经营价值.〔企业作为整体的价值〕：持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值.5、清算价格.〔被扭曲的市场价值〕清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格.一般低于现行市场价格.清算价格一般取决于下列几个因素：〔1〕资产的通用性.资产越通用,价格越高.〔2〕清算时间的限制.清算时间越长,清算价格越高.6、保险价值.7、课税价值.〔三〕价值类型的决定因素1、评估的特定目的〔经济行为〕；2、市场条件；3、资产功能及其状态.第四节资产评估的假设一、继续使用假设〔在用续用、转用续用、移地续用〕继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用.确认继续使用的资产时,必须充分考虑以下条件：1、资产能以其提供的服务或用途,满足所有者经营上期望的收益；2、资产尚有显著的剩余使用寿命；3、资产所有权明确,并保持完好；4、资产从经济上、法律上是否允许转作他用；5、充分地考虑了资产的使用功能.二、公开市场假设公开市场假设是指假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产、资产交易双方彼此地位平等,彼此双方都能获得足够市场信息的机会和时间,以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断.三、清算〔清偿〕假设清算〔清偿〕假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上出售.在继续使用假设前提下要求资产评估的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格.第五节资产评估的原那么资产评估的原那么是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系,规X评估行为和业务的准那么.它包括两个层次的内容,即资产评估的工作原那么和资产评估的经济原那么.一、资产评估的工作原那么〔一〕独立性原那么：要求在资产评估的过程中摆脱资产业务当事人利益的影响,评估工作始终坚持独立第三者立场.〔二〕客观性原那么：指评估结果应以充分的事实为依据.〔三〕科学性原那么：在评估过程当中必须根据评估的特定目的选择使用的价值类型和方法,制定科学的评估实施方案,使评估结果科学合理.〔四〕专业性原那么：要求提供评估服务的机构必须是符合条件的专业技术机构.二、资产评估的经济原那么〔技术性原那么〕〔一〕贡献原那么：贡献原那么是指某一资产或资产的某一构成部分的价值,取决于他对其他相关的资产或资产整体价值的贡献,或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定.〔二〕替代原那么：替代原那么是指当同时存在几种效能相同的资产时,最低价格的资产需求量最大.这是因为,有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用.〔三〕预期原那么：预期原那么是指在资产评估过程中,资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定,而是基于对未来收益的期望值决定的.资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力.被评估资产的价值,客观存在的是一个量,而人们对他的评估又是一个量.第六节资产评估的程序一、资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤.狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始,到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束.广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始,到资产评估工作档案归档结束.1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘察与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档.二、资产评估程序的重要性〔一〕资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证〔二〕资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据〔三〕恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防X执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一.三、资产评估程序的内容〔一〕明确资产评估业务基本事项：1、委托方和相关当事方基本状况.2、资产评估目的.3、评估对象基本状况.4、价值类型及定义.5、资产评估基准日.〔评估资产价值对应的时点〕6、资产评估限制条件和重要假设.7、其他需要明确的重要因素.资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上,应当分析下列因素,确定是否承接资产评估项目：〔1〕评估项目风险.〔2〕专业胜任能力.〔3〕独立性分析.〔二〕签订资产评估业务约定书〔相当于委托合同〕1、资产评估机构和委托方名称；2、资产评估目的；3、资产评估对象；4、资产评估基准日；5、出具资产评估报告的时间要求；6、资产评估报告使用X围；7、资产评估收费；8、双方的权利、义务及违约责任；9、签约时间；10、双方认为应当约定的其他重要事项.〔三〕编制资产评估计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：1、资产评估目的、资产评估对象状况；2、资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；3、评估对象的性质、行业特点、发展趋势；4、资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；5、相关资料收集状况；6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况.〔四〕资产勘查与现场调查〔五〕收集资产评估资料〔六〕评定估算〔七〕编制和提交资产评估报告书〔八〕资产评估工作档案归档四、履行资产评估程序的基本要求〔简〕1、资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的X围内,建立、健全资产评估程序制度.2、资产评估机构和人员执行资产评估业务,应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度,确定并履行适当的资产评估程序,不得随意简化或删减资产评估程序.3、资产评估机构应当建立相关工作制度,指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序.4、如果由于资产评估项目的特殊性,资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节.应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性,并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响,必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作.5、资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿,并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露.第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件〔一〕市场法的含义市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法.〔二〕市场法应用的前提条件：1、需要一个充分发育、活跃的资产市场.2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的.二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异.三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点〔一〕运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象.2、寻找参照物.3、分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物.选择两个或两个以上的可比参照物.4、把被评估资产与参照物比较.5、分析调整差异,得出结论.市场愈活跃,市场法运用的空间越大,评估结论愈准确.〔二〕市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受.缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估.〔市场法的局限2005年考过选择〕第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件〔一〕成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法.采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本.〔资产成本和价值成正比〕重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额,重置成本与原始成本的内容构成是相同的,而二者反映的物价水平是不相同的.2、资产的价值是一个变量,随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化.影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外,还有：〔1〕资产的物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值.〔2〕资产的功能性损耗,也称功能性贬值.〔3〕资产的经济性损耗,也称经济性贬值.〔二〕成本法应用的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料.2、形成资产价值的耗费是必需的.3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态.二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本×成新率〔即考虑三大贬值后的综合成新率〕〔一〕重置成本及其估算重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本.复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出.更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本.选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本.一般来说,复原重置成本大于更新重置成本.更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格,它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异,而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产,其更新重置成本与复原重置成本是一样的.无论是跟新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变.估算重置成本首选市场询价.1、重置核算法重置核算法是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式,将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法.直接成本是指可以构成资产成本支出部分,如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目.间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出.〔1〕按人工成本比例法计算.〔2〕单位价格法.〔3〕直接成本百分率法.2、物价指数法这种方法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本.资产评估时物价指数指的是评估基准日〔或能够代表评估基准日〕的物价指数,而且应是资产的类别或个别物价指数.定基物价：制定物价指数的基准是一致的.重置成本＝历史成本×资产评估时物价指数/资产构建时物价指数物价指数法和重置核算法的区别表现在：〔选择〕〔1〕物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本.〔2〕物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上.一种技术进步较快的资产,采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高.〔重置成本法估算偏低〕相同点：二者都是建立在利用历史资料的基础上.3、功能价值法,也称生产能力比例法.〔成本与产量成正比〕这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系,生产能力越大,成本越高,而且是成正比例关系.4、规模经济效益指数法.重置成本＝参照物重置成本×〔评估资产年产量/参照资产年产量〕5、统计分析法.〔1〕对资产进行分类.〔2〕在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本.〔3〕依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数,计算公式为：K＝R'／R〔其中K——资产重置成本与历史成本的调整系数；R'——某类抽样资产的重置成本；R——某类抽样资产的历史成本.〕被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本〔即账面原值〕×K〔二〕实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值.1、观察法,也称成新率法.是指对被评估资产,由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,判断被评估资产的实体性成新率.资产的实体性贬值＝重置成本×〔1－实体性成新率〕〔其中实体性成新率已经考虑残值〕2、公式计算法.〔2003年单选15题考过〕〔1〕预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额.〔2〕总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和.总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限.实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限.实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整.当资产利用率>1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限.〔三〕功能性贬值及其估算功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值.1、净超额运营成本折现法功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：〔1〕将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较.〔2〕计算二者的差异,确定净超额〔税后〕运营成本.〔指未来运营成本〕〔3〕估计被评估资产的剩余寿命.〔尚可使用年限〕〔4〕以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的〔净〕超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗〔贬值〕.被评估资产功能性贬值额＝∑〔被评估资产年净超额运营成本×折现系数〕2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值.功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本未来每年净超额运营成本不相等逐年折算相加求和。
资产评估基础讲义
资产评估基础讲义第⼀章导⾔本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作⽤、原则（⼯作原则和经济技术原则）、⾏业发展、地位和作⽤。
主要考查客观题，估计分值在5分左右。
考情分析第⼀节资产评估的基本概念及基本作⽤⼀、资产评估的概念（⼀）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，即使⽤专业的理论和⽅法对资产的价值进⾏定量的估计和判断，其概念可以从⼀般意义、专业⾓度和法律⾓度三个层次进⾏表述。
1. ⼀般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。
当进⾏市场交易时，所有的市场参与者⼤都会依据⾃⼰所掌握的知识和信息，⾃觉或不⾃觉地运⽤资产评估的理论和⽅法，对交易对象进⾏价值判断，从⽽确定其交易价格。
2.专业⾓度：作为⼀种专业服务，资产评估是由资产评估专业⼈员和评估机构依据⼀定的执业标准对资产的价值进⾏评定估算的专业化活动。
3. 法律⾓度：《中华⼈民共和国资产评估法》规定：第⼆条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业⼈员根据委托对不动产、动产、⽆形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进⾏评定、估算，并出具评估报告的专业服务⾏为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是⼀种价值评定、估算⾏为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业⼈员评估机构是依法设⽴的从事评估业务的专业机构。
评估专业⼈员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业⼈员。
评估专业⼈员应当加⼊评估机构，才能从事评估业务。
（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、⽆形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
（3）资产评估服务的法律性质：资产评估是受委托⼈与资产评估机构依法订⽴的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条⾃然⼈、法⼈或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以⾃愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、⾏政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
资产评估-成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于x： ① 经验数据，来源于数理统计分析 ② 一般取值范围：0.4~1.0 ③ 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 ④ 应用前需要加以验证
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
2、实体贬值的估算
（1）观察法
——也称成新率法，由相关专业技术人员对被估 资产的各项主要实体部位进行实地观测和必要 的技术检验，在综合分析被估资产使用、维护 、修理、技术改造和物理寿命等有关因素的基 础上，判断被估资产的成新率，进而估算被估 资产实体贬值的方法
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
成本法的基本概念和理论依据
1、概念
——也称重置成本法，是指按被估资产的现时重 置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评 估值的一种评估方法
2、理论依据
➢ 资产的价值不会超过目前条件下重置该
资产的费用支出
评估值的上限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费
被估资产实体贬值
重置成本 预计残值 总使用年限
实际已使用年限
➢ 变形公式
经济 耐
用年
被估资产实体贬值
重置成本
实际已使用限年限 实际已使用年限尚可使用年限
➢ 关于成新率
成新率
尚可使用年限 实际已使用年限尚可使用年限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于尚可使用年限 ——由被估资产的物理寿命、经济寿命等 综合分析后估测 ➢ 关于实际已使用年限 ——指被估资产在使用中自身实际损耗所 反映的年限，不同于名义已使用年限（自 购置日起至评估基准日止经历的日历年限） 其差异由资产利用率加以调整：
资产评估学讲义
• 三、重置成本确实定
– （一）加和分析法
• 也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置 资产提成若干构成部分，先拟定各构成部分旳现时 价格，然后加总得出被评估资产旳重置成本。
– 经过拟定被评估资产已使用年限与该项资产预期可使 用年限旳比率来拟定资产旳有形损耗率。
– 有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限 /(已使用年限＋剩余使用年限)
当资产在使用过程中有更新旳情况时，注意要用加权投 资年限来替代已使用年限。 加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本
其中，加权更新成本旳权数为从更新日到评估日旳使用 年限，即： 加权更新成本＝更新使用时间×更新成本
第三章 资产评估旳基本措施
• 掌握资产评估旳基本假设 • 掌握现行市价法 • 掌握重置成本法 • 掌握收益现值法 • 了解清算价格法和历史成本法 • 了解价格匹配原则和几种资产评估措施旳
比较
第一节 资产评估旳基本假设
• 一、资产业务旳分类
– 资产业务是市场经济条件下有关资产市场旳一 系列业务旳总称。
– （五）历史成本法
• 它采用被评估资产旳帐面价值减去它旳帐面历史折旧， 得到该项资产旳帐面残值，即该项资产旳现行市价。根 据旳价格原则是历史成本。
第二节 现行市价法
• 一、基本思绪
– 把被评估资产和相同或相同旳全新资产进行对 比，经过减去合计折旧旳措施得出被评估资产 旳现行市价。
• 二、现行市价法旳前提条件和合用范围
• （三）物价指数法
– 用物价指数来调整被评估资产旳帐面价值，从 而求得资产旳现行价格。
《资产评估》课程讲义
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资产评估讲义第一章总 论
第一章总论重点内容：资产评估定义及其特点资产评估的价值类型与评估目的资产评估的假设与原则第一节资产评估及其特点一、资产评估定义（一）资产评估资产评估是一种市场化的活动。
资产评估是专业机构和人员，按照国有法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
P1资产评估的要素：P1-2一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员，是资产评估工作的主导者。
二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。
三是评估依据，资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议及取费标准和其他参考依据。
四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。
五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。
六是评估程序，即资产评估工作对开始准备到最后结束的工作顺序。
七是评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。
八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。
九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提假设条件。
十是资产评估基准日，即资产评估的时间基准。
（二）资产资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。
而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。
1.作为资产评估对象的资产具有的基本特征：P3（1）必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）能够给经济主体带来经济利益的资源。
2.资产的分类：P3-4（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。
有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。
资产评估师讲义-资产评估基础-0505-常见的资产评估目的
第05讲常见的资产评估目的二、常见的资产评估目的承接业务时与委托人沟通确定评估目的确定评估目的是委托人的责任评估目的在资产评估委托合同中明确约定1.涉及国有资产的转让2.涉及上市公司的转让评估注1：涉及上市公司的转让行为及由上市公司委托的资产评估（二）抵（质）押1.贷款发放前设定抵（质）押权的评估目的是了解抵（质）押资产价值，作为确定发放贷款的参考依据。
【最常见】●房地产抵押●知识产权质押●珠宝质押等2.实现抵（质）押权的评估目的是确定抵（质）押品的价值，为其折价或变现提供参考。
3.贷款存续期对抵（质）押品价值动态管理所要求的评估目的是监控抵（质）押品价值变化，为贷款风险防范提供参考。
（三）公司设立、増资根据《公司法》及相关法规的规定，以下经济行为需要评估：非货币资产出资行为、发行股份购买资产、债权转股权1.非货币资产出资行为（1）非货币资产出资评估【评估目的】为确定可出资资产的价值提供参考。
【评估结论】用于揭示出资财产的市场价值，可以保障企业的股东、债权人以及社会公众的利益。
《公司法》规定：“对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价”。
“发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额；公司设立时的其他股东承担连带责任”。
“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。
符合国家工商行政管理总局第64号令《公司注册资本登记管理规定》规定的股权、债权可分别用于出资或转为公司股权。
不可用于出资的财产：《公司注册资本登记管理规定》第五条：股东或者发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。
（2）企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例的评估评估目的是为确定股东出资金额和股权比例提供参考。
股权比例变动需要评估：非上市公司国有股东的股权比例发生变动时应当对该非上市公司的股东权益进行资产评估。
资产评估讲义
一、课程性质资产评估是开放教育的试点会计学专业的选修课程，学分为3分，开设一个学期。
二、教学目的和要求要求学生掌握资产评估的底子理论、底子方法和底子技能，能比较完整地掌握资产评估的底子理论构架，运用于实践中。
并结合会计专业掌握资产评估业务的会计处置方法。
三、教学媒体1．资产评估学文字教材2．资产评估学CAI光盘3．资产评估学电子教案4. 计算机网页及其直播课堂〔IP课件〕四、教学环节及手段✧1、集中辅导与自学结合✧2、网上教学✧3、其它教学手段✧4、作业成就占期末总成就的25%。
✧5、期末测验成就占总成就的75%。
第一章总论教学要求:一、了解资产特征和资产评估的必要性二、掌握资产评估的特点三、掌握资产的四种价值类型四、了解资产评估与会计计价的区别五、熟悉资产评估的底子假设和原那么六、了解资产评估的发生和开展板书：一、资产特征和资产评估的必要性1、资产的特征和种类2、资产评估的必要性和特点〔1〕．资产评估的主体委托者：资产所有者或持有者评估人：具有必然资格〔法律确认〕的评估机构及其注册评估人员。
〔2〕、资产评估的客体——被评估的资产〔3〕、资产评估以评估资产某一时点价值〔价格〕为目的〔4〕．必需进行资产评估的业务❖资产转让❖企业兼并、联合❖企业联营❖股份经营❖中外合资、合作❖清算〔5〕可以选择资产评估的业务典质担保企业租赁〔6〕资产的价值类型〔接第15张〕重置成本(从买方角度〕现行市价〔从卖方角度〕收益现值清算价格三、资产评估与会计计价的区别四、资产评估的前提条件与原那么前提条件继续使用假设公开市场假设清算〔清偿〕假设原那么：工作原那么独立性客不雅性科学性专业性原那么：经济原那么〔19〕奉献原那么替代原那么预期原那么五、资产评估的发生和开展1．资产评估的发生——资产交换2．资产评估的开展——商品经济的开展有关教材的更正⏹第21页先付年金的计算过程：⏹〔1+10%〕1⏹〔1+10%〕2⏹〔1+10%〕3⏹〔1+10%〕4⏹〔1+10%〕5⏹5年合计⏹第32页第8行④应为:⏹评估值=(A/I)[1+1/(1+I)N+B/I*N/(1+I)N⏹例21应为:⏹(60/6%-3/6%)*[1+1/(1+6%)20]+3/6%*20/(1+6%)20⏹=442.07(万元)⏹第86页表中应收账款应为50万元,坏账筹办应为3万元.第二章资产评估根底教学要求：1、了解货币时间价值的成因2、掌握收益现值法、重置成本法、现行市价法的底子理论和计算3、了解清算价格法的底子理论和计算4、了解各种评估方法的选择一、 货币的时间价值与收益现值法（一）货币的时间价值货币时间价值发生的原因：◆经济行为是物质资料再出产过程，在该过程中，投入的资金颠末一段时间后，会发生增值。
资产评估讲义
第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估是市场发展到一定阶段的产物。
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。
在我国，随着社会主义市场经济体制的确立和发展，资产评估作为社会性和公正性活动，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用，成为社会经济生活中新兴的不可缺少的行业。
一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
通过对概念的解释，可以看出，资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
1、评估的主体是指资产评估的执行者的操作者；2、评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产；3、评估的特定目的是指资产评估为哪一项经济业务服务；4、评估的程序是按照法定的程序，它是规范科学进行资产评估的必要条件；5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对不同的资产会有不同的价值类型；6、科学的方法。
同时，整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。
资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可。
而且，它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。
二、资产评估的特点充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步弄清资产评估的实质，对于搞好资产评估工作、提高资产评估质量具有重要意义。
一般来说，资产评估具有以下特点：（一）现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间。
由于各种资产都是处在不断运动和变化中的，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变。
资产评估课件
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第一节 资产评估的含义 第二节 资产评估的对象 第三节 资产评估的价值类型 第四节 资产评估的假设 第五节 资产评估的原则 第六节 资产评估的程序
第一章 总论
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第一节 资产评估的含义
第一章 总论
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动, 是市场经济条件下客观存在的经济范畴, 在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用。
评估值＝∑R /（1+r）
2.资产未来收益无限期的情况 （1）未来收益年金化的情景 （2）未来收益不等额的情景 （二）收益法的程序及优缺点
第二章 资产评估的基本方法
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第四节 资产评估方法的比较和选择
第二章 资产评估的基本方法
1.资产评估方法之间的关系： 资产评估方法之间既有区别又相互联系，研究资产评估方法的特点，对于选择资产评估方法具有重要意义。 （1）资产评估方法之间的联系 （2）市场法与成本法的区别
ห้องสมุดไป่ตู้第二章 资产评估的基本方法
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第二节 成本法
（三）实体性贬值的估算 1.观察法也称成新率法。
资产的实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）
2.公式计算法。
资产的实体性贬值＝
重置成本－预计残值
总使用年限
×实际已使用年限
第二章 资产评估的基本方法
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（四）功能性贬值的估算 1、功能性贬值的计算步骤 （1）比较计算每年的超额运营成本； （2）确定净超额运营成本； （3）估算资产尚可使用年限； （4）折现。 2.计算公式
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第二节 机器设备的核查与鉴定
第三章 机器设备的评估
（一）机器设备的核查 1、逐项清查 2.抽样核查 （二）机器设备的鉴定 按工作阶段可分为“统计性鉴定”和“判断性鉴定”，其中统计性鉴定又分为“宏观鉴定”和“微观鉴定”。
《资产评估》课程讲义
房地产价值评估
房地产价值评估概述
01
房地产价值评估是对房地产市场价值的判断，考虑房地产的区
位、用途、建筑质量等因素。
房地产价值评估的方法
02
常用的房地产价值评估方法包括比较法、收益法和重置成本法
等。
房地产价值评估的应用
03
房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、拆迁补偿等领域有
《资产评估》课程讲 义
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 资产评估的应用 • 资产评估的职业道德与规范 • 资产评估的发展趋势与挑战
01
资产评估概述
资产评估的定义
资产评估：是指评估人员依据相关法 律、法规和资产评估准则，对特定条 件下的资产进行价值估算的行为。
资产评估的目的是为资产交易、投资 决策提供价值参考，同时为产权变动 提供价值依据。
适用范围
注意事项
适用于新购或新建造的资产， 以及无市场交易价值的资产。
需准确估算重置成本和折旧， 考虑功能性贬值和经济性贬 值。
评估方法的比较与选择
总结词
比较不同评估方法的优缺点，选择合适的评估方法
详细描述
根据评估目的、资产特性、数据条件和市场状况等因素，比较市场法、 收益法和成本法的适用性和局限性，选择最合适的评估方法。
适用范围
适用于所有类型的资产评估。
注意事项
需综合考虑各种因素，选择最能反映资产价值的评估方法。
03
资产评估的应用
企业价值评估
企业价值评估概述
企业价值评估是对企业整体价值的判断，包括有形资产和无形资 产的价值。
企业价值评估的方法
常用的企业价值评估方法包括收益法、市场法和成本法等。
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课程简介三、本门课程讲解安排1、以应试为目的，兼顾知识性，但主要是帮助大家用最少的时间通过教学。
2、围绕例题讲理论，理论与习题穿插讲解，习题主要以历年资产评估试题和《全国注册资产评估师教学综合习题集》为主，就我通过资产评估师教学的经验来说，不需要再做其它的试题。
第一章总论首先是关于教学大纲，教学大纲是指导我们教学非常重要的依据，教学大纲通常分掌握、熟悉、了解三部分。
对于这三部分大家如果自己看书时需要适当分配自己的精力，将主要精力摆在需要掌握、熟悉的内容上。
我在讲课过程中对每一具体内容会说明教学大纲要求的掌握程度，大家可以在书本上做上标记，如果自己看书时，可以根据标记选择需要重点熟悉和掌握的内容。
引言首先，无论是否接触过评估，但对大家对评估都不陌生。
当我们购物时我们对物品的价值进行评估，此时实际上经常采用了市场比较法，我们选择了一些参照物，对可比的因素如品牌、品质、容量等因素进行比较；我们买股票、买房主要是因为对股票或房产将来能够涨价的幅度有所预期，所考虑的主要是未来的收益，此时相当于使用了收益法，股票、房产的价值在于未来收益，其实资产评估学中所有资产的价值都在于未来收益，不能带来未来经济收益的不能成为资产；当我们在网上出售自己的多余物品时，定价多采用成本法，这时我们会考虑我们的购买成本，当然我们也会根据新旧程度、物品功能、市场情况进行一定的折价，一般用成本法估价时我们评估的价值是重置成本减去贬值，贬值又可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
本门课内容的核心就是资产评估的市场比较法、成本法、收益法的理解与运用。
第一节资产评估及其特点一、资产评估定义（掌握）二、资产及其基本特征、分类（掌握）三、资产评估的种类（了解）四、资产评估的特点（掌握）五、资产评估的功能和作用（了解）第二节价值类型和评估目的一、价值类型的定义及分类（掌握）二、市场价值和市场以外价值三、资产评估目的（熟悉）第三节资产评估假设与原则一、资产评估假设（掌握）二、资产评估原则（掌握）第四节资产评估与会计和审计的关系模拟试题一、单选题1、决定资产评估价值类型的要素是（）（2005）A、资产评估的客体B、资产评估方法C、资产评估的特定目的D、法定的程序答案：C2、资产评估最基本的前提假设是（）（2002）A、公开市场B、持续经营C、交易D、清算答案：C3、在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结果的价值类型应与（）相匹配。
（2002）A、评估目的B、评估方法C、评估原则D、评估准则答案：A4、资产评估的主体是（）。
（2001）A、被评估资产占有人B、被评估资产C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员答案：D5、资产评估中的限制性资产评估和完全资产评估是以（）为标准划分A.评估时收集资料的数量B.评估人员的水平C.评估时遵守准则情况D.评估经历的时间答案：C6、从理论上讲，资产评估结果只是评估是对被评估资产在评估基准日的（）A.价值估计数额B.价值计算数额C.价格估计数额D.价格计算数额答案：A7、下列价值类型中，属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（）A.收益现值B.市场以外价值C.公开市场价值D.投资价值答案：C8、拆迁补偿价值属于（）A.市场价值B.非市场价值C.清算价值D投资价值答案：B9、不可确指的资产是指（）A.没有实物载体的资产B.具有综合获利能力的资产C.不能脱离有形资产而单独存在的资产D.经营性盈利的资产答案：C10、资产评估中确认资产的基准标准之一是看其是否具有()A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.预期收益11、下列各项中不属于资产评估基本作用的是（）。
A.咨询的作用B.管理的作用C.核算和监督D.鉴证的作用答案：C12、在同一市场上具有使用相同价值和质量的商品，应该有大致相同的交换价值，以此确定的评估原则是（）A.贡献原则B.资产评估时点原则C.预期收益原则D.替代原则答案：D13、下列关于资产评估价值类型的有关说法不正确的有（）A.评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素B.市场价值以外价值类型有在用价值，投资价值，清算价值和参与价值等C.拆迁补偿价值是根据相关法律，法规的具体规定和要求所估计的价值数额D.公允价值指的就是市场价值答案：D14、资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。
这一点说明资产评估具有（）A.市场性B.公正性C.咨询性D.专业性15、资产评估和市场的关系是（）A.以市场为基础但高于市场B.模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关答案：C二、多选题1、以下资产中属于可确指资产的有（）（2005）A、机器设备B、专利C、商标D、专有技术E、商誉答案：ABCD2、资产评估的经济技术原则包括（）原则（2001）A、科学性B、替代C、专业性D、预期E、公正性答案：BD3、资产具有的基本特征包括（）（2000）A、具有实物形态B、能以货币计量C、能为经济主体拥有或控制D、能为经济主体带来经济利益E、能为固定资产带来利润答案：BCD4、适用于资产评估的假设有（）A、重置成本B、公开市场C、收益现值D、清算E、重组答案：BCD5、公开市场假设与清算假设的区别在于（）A、公开市场假设是交易在公允条件下进行的；清算假设是交易在一定压力条件下进行的B、在公开市场假设条件下，资产交易不受时间限制；清算假设下，交易必须在一定时间内完成C、同一资产在同一评估基准日条件下，公开市场假设得到的评估值要高于清算假设条件下的评估值D、公开市场假设可以替代清算假设，而清算假设不能替代公开市场假设答案：ABC6、在选择和确定资产评估价值类型时，需要考虑的因素包括（）A.评估时使用的评估方法B.评估对象的利用方式.功能和状态C.评估时采用的评估程序D.评估依据的市场条件E.评估目的答案：BDE7、下列说法正确的有（）A.资产评估的要素是一个有机组合的整体，他们之间相互依托，相辅相成，缺一不可B.企业单项资产价值之和等于企业整体价值之和，这里的单项资产部不包括商誉C.资产评估的最基本的功能是评价和评值以及咨询和管理的功能D.同一资产在公开市场假设.持续使用价值假设和清算假设下评估得到的价值类型分别是公开市场价值，持续使用价值和清算价值，其中清算价值肯定最低E.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估分为完全资产评估和限制性资产评估答案：AD8.资产评估中的市场价值之所以可以作为公允价值的坐标，是因为市场价值是资产在（）条件下的A.正常折扣B.正常更新C.正常市场D.正常使用E.正常纳税答案：CD9.划分资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值的标准有（）A.资产评估时的市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件B.资产评估时的资产使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用C.资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开的市场信息E.资产业务的性质答案：ABC第二章资产评估的基本方法教学大纲1、掌握以下内容（1）市场法的基本含义与应用前提；（2）市场法运用的基本步骤；（3）市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等的运用及其适用条件和使用要求；（4）收益法的基本含义和应用前提；（5）收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；（6）收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求；（7）成本法的基本含义；（8）成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的含义；（9）重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；（10）实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的估测方法；（11）掌握市场法、收益法和成本法之问的逻辑关系及应用关系。
2、熟悉以下内容（1）市场法中可比因素及其内在要求；（2）收益法的实施步骤；（3）每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；（4）选择和运用各种评估方法基本要求与需要考虑的各种条件及参数。
3.了解以下内容（1）成本法的适用范围；（2）统计分析法的运用步骤。
注：本章主要是介绍三大评估方法，是以后各章评估方法的基础，一定要认真全面地掌握，为学习以后各章评估方法的具体应用打好基础。
第一节市场法一、市场法的基本含义、基本前提与步骤（掌握）二、市场法中的直接比较法（掌握）第二节收益法一、收益法的内涵和使用前提（掌握）三、等额技术方法（掌握）一次收付 现值公式 问：某人希望到第十八年年末时可一次性从银行提取1万元，如果在银行年利率为5％的情况下，先在需向银行存入多少元？将未来的一次收益折现应该是很简单的，等额年值、等差值、等比值折现最简单的就是直接套用一次支付现值公式，但计算会相当麻烦，教学时间不允许年金现值 公式在进行折现计算时我们一般可以绘制现金流量图发生在一到四年内每年末的年值的折算到期初零时刻的现值可逐年进行折算当等额年值的发生次数逐渐增加时，逐年折现会越来越麻烦，而且教学时间也不允许，实际我们分析规律，当1到n 年内每年末发生等额值A 时这个公式就是年金现值公式，也是受益法中的一个最重要的公式，对于发生在n 年内每末的等额年值折算到n 年初的现值时可以直接套用公示，特殊地当n 趋向于无穷大，即永久年金的现值为P=A/i （每年的收益是相等的、收()()()i i i AAAiA P +++++++=1114321()()()年金现值系数),,/(1......1)1()1(11132n i A P A i A P AAAiA P i i i i i nn n=-=+++++=+++++%)51()1()1(1810000+++--⋅=⋅=⋅=P F P P F i i nn例题：某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（）万元A、178B、180C、188D、200答案：C解析：这是等额系列折现最简单的情况，等额值发生在1到30年年末，先在需要的将等额收益折现到第1年初，可直套用公式。
例题：某评估机构以2004年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2003年实现纯利润100万元，经调查分析，统计该企业评估基准日起第一、第二、第三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加10%，从第四年起，每年收益稳定在第三年的基础上，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（）万元A、1103B、1114C、1147D、1300答案：B 解析：（1）评估所用的收益额是预期收益，即评估基准日以后的收益。