合富辉煌长沙湘江名城项目发展策划工作研究二

1999.10
2000.03
2001.04 2002.03
2002.08 2003.10
2004.05
2005.10 2006.04 2008.05 2009.01
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推广形象：各期形象不断拉升，最终实现高品质品牌形象
推 广 形 象
大榕树下·健康人家
家宽心阔·自然自我
开启中产江景生活时代
康榕苑
翠榕苑 华榕苑
交通闭塞：远离主干道，交通最为不便 配套缺乏：基本无配套可以利用 景观资源优良：紧邻珠江，拥有稀缺景观
开发强度：立足区域价值与客户需求，逐步走高
自1999年开发至今，大小共九期，开发强度 逐步走高。丰富的物业类型满足了各类客户 的需求，和楼盘不断走高的提升要求
规模：总建6.7万㎡以下的小型组团 物业类型：多层、小高层
59
4、广州光大花园
城市边缘：位于广州城市边缘 旧城区：是原来旧工业厂房区，地块内保留大 量榕树 规模大：1000亩，容积率1.8，总建120万M2 地块价值差异大
1 2 3
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交通最为便利：位于市区方向，邻近主干道 配套相对成熟：周边小区有一定配套基础 缺乏景观资源：远离珠江，无景观资源
交通尚可：交通条件介于1和3地块之间 配套缺乏：基本无配套可以利用 景观资源贫瘠：远离珠江，无景观资源
榕景四季
结合一线江景的优势，尽可能令 望江单元最大化；
采用大阳台、入户花园的产品亮 点，但随着楼盘档次的提升，户型 的舒适性未能得到同步提升；
榕岸
康榕苑
1999.10
翠榕苑 华榕苑
2000.03
2001.04
榕上居
2002.03
亲榕苑
2002.08
榕景四季
2003.10
和榕风景 榕岸首推 榕城
2005.10
榕上居
亲榕苑 榕景四季 和榕风景
榕岸
榕城
上江
1999.10
2000.03 2001.04 2002.03 2002.08 2003.10
2005.10 2006.04 2008.05 2009至今
以榕 树为 主题 的园 林
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建筑风格：统一与提升
现代风格为主，色调由原来的中庸向强调个性化、品质感发展
报告思路框架
项目发 展认识
项目发展属性界定 项目竞争层级界定
宏观发 展分析
市场发 展分析
武广对城市影响 武广新城区域发展 跳出武广看项目
宏观市场 市场格局 竞争市场 客户需求
发展案 例借鉴
市场个案分析 成功案例分析
整体发 展定位
整体定位 主题定位 客户定位
整体开 发策略
本体分析 分期开发 规划建议
西安中海国际社区案例小结
形象策略
以“人居生活圈”包容性较强的发展主题贯穿，将个性鲜明的组团联系起来 在包容性较强的主题引领之下，三大子项目相互联系又自成体系，在共性中 突显发展个性
客户策略
以不同资源、物业，实现城市客户的广泛吸纳
开发策略
以核心资源物业作为启动源，拉升项目整体档次 后期不断采用高低价值物业交叉开发的形式，推动项目整体价值的提升 配套不断完善提升，实现大型完善生活配套共享，有效提升居住便利性
引领主流客户，多元吸纳客户； 不断拓宽及提升客户层面；
以核心资源及稀缺性物业作为启动支撑价值； 高低搭配、滚动开发，通过高端物业和资源投入，持续拉升价值； 以满足客户需求及提升项目形象档次为原则，逐渐完善并形成大配套； 在不影响整体价值前提下，根据用地资源条件，打造多元产品线并实现 产品升级与提升；
开发策略
逐步加大开发强度，持续培育项目品质，通过产品升级实现提升 现代建筑风格统领全盘，不断贯穿“榕文化”园林主题，整体统一有序 逐年配套，不断完善与调整配套系统，实现居住便利性的提升
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成功中高密度大盘开发KPI体系
形象策略 客户策略 开发策略
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具有包容性的发展主题贯穿，建立统一有序的形象体系； 引领性的形象立势，塑造价值标杆，提升整体价值；
2005.10
榕岸 榕城、上江
2006.04 2008-2009
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户型：立足资源价值与生活概念深化，不断实现提升
实用＋紧凑 → 实用+舒适 → 舒适＋亮点
户型平面实用、紧凑， 着重空间尺寸的实用， 基本功能的完整；
华榕苑
开始追求户型的舒适度，同时也 注重平面的实用与紧凑 满足基本功能同时，增加入户花 园、大阳台、错落阳台的设计
综合型
政务型
三角洲
规模：总建11万㎡ 规模：总建16万＋6.1万㎡
物业类型：高层
物业类型：小高层＋中高层
规模：总建44万㎡ 建筑形式：高层
4万㎡ 6.7万㎡
4.7万㎡ 11万㎡ 1.6万㎡ 16万㎡
1.7万㎡
6.1万㎡ 24万㎡
, , , , , , , , , , 康榕苑 翠榕苑 华榕苑 榕上居 亲wenku.baidu.com苑 榕景四季 亲榕苑 和榕风景 榕岸 榕城 上江
二期开 发建议
开发角色 客户定位 主题定位 产品定位
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整体发展定位
整体定位 主题定位 客户定位
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基础研究结论回顾总结
武广推动城市向东，跨过京珠发展大
势所趋，项目的 城市价值 将不断
展现。
具有国家战略意义的武广快线是城市跨 过 京珠高速、继续东拓的核心支撑；
武广新城将发展成为城市新兴的外向型核 心商务区，将为长沙带来前所未有的城 市 价值及城市形象。
-现代建筑风格
-主色调、线条处理有所调
-现代建筑风格
整，但整体变化不大
-以米色、白色为主色调，
营造自然、平实的效果
-现代建筑风格 -色彩上进行新的尝试，为项目增加新鲜感
康榕苑 翠榕苑 华榕苑
榕上居 亲榕苑 榕景四季 和榕风景
1999.10
2000.03
2001.04 2002.03 2002.08 2003.10
2006.04 2008.05
上江
2009.01
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配套：逐步完善，实现大盘功能的整合
小区商业街 幼儿园
独立会所
超市
体育会所 北大附中
商业街
商业 电影院 文化馆
大型集 中商业
小学 医院 幼儿园
康榕苑 翠榕苑 华榕苑
榕上居 亲榕苑 榕景四季 和榕风景 榕岸首推 榕城 上江
1999.10
2000.03
2001.04 2002.03 2002.08 2003.10
2005.10
2006.04 2008.05 2009.01
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广州光大花园案例小结
形象策略
以“榕文化”主题贯穿通盘 在极具生活亲和感的统一形象下实现不断拉升，最终实现高品质品牌形象
客户策略
立足区域情结客户，形成具有凝聚力的庞大客户群 以不同资源、物业提升来吸引更高层面的客户，形成丰富的客户群