《市国土局储备中心》PPT课件

办 理 授权 批复
明确开 发主体ห้องสมุดไป่ตู้
用地预审（国土分局） 项目核准（市发改委） 交通评价（市交通委） 规划许可证（市规划委）
签订征地协议 办理征地批复 办理征地结案
办理拆迁许可证 组织实施拆迁 办理拆迁结案
编制市政方案 组织市政建设 完成市政验收
土地一级开发验收
土地供应
第二部分 土地一级开发操作实务及工作的要点
按照当前规定，可直接委托或招标实施单位来具 体实施，并可支付不高于2%的管理费。可参考540号 文2009年第二期联席会会议纪要。 目前，储备机构实施的一级开发在我市已经成为主流， 今年审批的98%以上为储备机构实施的，当前已占总 量的三分之二以上。
（二）开发企业为主体 1、“458”历史遗留项目 2、直接授权企业项目 3、招标项目 招标项目要求土地一级开发主体在实施过程中严格按照招
3、主动实现城市规划,改变了以往开发商利益推动城市建 设的局面 。
四、土地一级开发的概念
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理 部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依 法取得土地、进行前期开发、储存，以备供应土地的行 为。
— —《土地储备管理办法》
土地一级开发，是指按照规划和储备开发计划， 土地一级开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征 地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设 施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土 地开发行为。也就是说将“生地”变为“熟地” 。
（二）监管：签订监管协议。
授权企业实施的，开发主体应和储备机构签订监管协议 ， 监管协议应约束开发周期、开发成本、开发内容、双方的权 利义务、违约责任、监管资金的数额、到位时间等等。根据 区县实际情况，监管资金可放置在企业帐户，由双方约定的 银行按实施方案确定的资金使用用途进行直接监管，监管工 作由分中心负责，要及时督促企业按计划实施，可采取召集 会议、下发督办单等方式，土地一级开发完成后，根据项目 运作实际情况和协议的约定进行处理。
北京市土地储备开发介绍
2010年9月
第一部分 土地一级开发的基础知识 第二部分 土地一级开发实务及工作的要点
第一部分 土地一级开发的基础知识
一、土地一级开发的背景
1、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部1 1号令)
2、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规 定》(京政办发[2002]33号）
从今年的审核标准把握来看，严格控制招标项目，主要 将授权分中心实施，分中心可再招标实施单位带资或不带资 具体操作。
七、土地一级开发管理的主要内容及程序
（一）审核：第一阶段项目初步审核提交联席会审议；第二
阶段核发授权批复。 1、地块的选取是否符合规划、计划，符合政府的主导发 展方向。（轨道、城乡结合部、新城、南城，结合实例） 2、开发主体的选取是否符合当前政府对开发的引导方向， 若选取企业是否符合相关文件的规定（458号、290号） 3、土地一级开发实施方案的编制是否科学合理 开发范围的选取是否合理 ,现状基础数据及有关规划指 标要翔实准确，征地安置方案科学、合理、可行 ,拆迁方 案的制定应依据政策，要有市政建设或解决方案，开发周 期要合理，资金筹措方案具体有保障，收益分析符合当前 及未来市场接受，经济可行。
3、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定 的通知》（京政办发〔2004〕4号）
4、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）
5、北京市人民政府2007年7月下发了《关于全面实行工业用地 招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行）》（京政发〔2007〕 14号）
等创新的开发模式以及“代拆”、“成本分摊”等一系列的 新问
题。
三、土地储备开发的目的和意义
1、增强政府对土地市场的宏观调控能力，提高土地资源 配置的市场化程度，发挥闸门作用；
2、防止国有资产流失，体现土地所有者权益，体现政府 大规模基础设施投入和规划带来的的土地增值收益，并 有效提高政府的财政入 ；
标文件限定的土地一级开发成本实施有关工作，非不可抗力 所致，不得超越。否则，自行承担有关损失。并明确开发周 期,约定了详细的违约责任和处理办法。招标确定一级开发 主体在全国是个创新，体现了公开和引入市场机制的理念， 但毕竟一级开发项目过为复杂，开发范围、内容、周期等很 难事先预料清楚，从实践来看，已招标的项目进展不甚理想 ，相当一部分项目违约，超成本、超周期。
“8·31”大限前后，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经 营性 用地供应必须严格公开供地，因政策的变革，将一级土地开 发和二级房屋开发进行了强制性的分离。
二、北京市土地一级开发发展历程 1、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]
15号） 2、《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》
（京政发[2002]4号） 、《北京市土地一级开发管理暂行办 法》（京国土房管出[2002]1100号） 3、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005] 540号）
近年来，随着我市土地储备开发工作进一步发展，在上 述
纲领性政策的基础上衍生出了“三定三限”、“储备机构为 主
体委托乡政府具体实施”、“市、区两级储备机构联合储备 ”
五、土地一级开发的内容
1、办理手续（授权、规划、预审、核准、环评、交评等） 2、筹措资金 3、具体实施：征地补偿、拆迁安置、土地平整及市政公用
基础设施建设等工作。
六、北京市一级开发的模式
（一）土地储备机构为主体项目 1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目
一、办理相关手续 二、筹措资金 三、征地补偿 《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第
148号）
四、拆迁安置 货币补偿（拆迁补偿和拆迁补助 ）与实物补偿相结合 《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第
87号） 《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若
干意见》（京建拆[2009]431号）
五、市政建设 （一）编制市政各管线咨询方案 （二）市政项目综合 （三）具体实施市政建设 六、资金回笼
感谢下 载
红黄牌的制度，即将分类别全面梳理通过联席会未授 权和 在施储备开发项目，综合考虑工作迫切性和可行性，按照“ 重 点、一般 ”、“简单、复杂”的原则分批次进行，将采取
（三）验收：现场验收，批准手续及材料验收，开发成本 验收。
三、工作流程
土地储备开发计划
联 席 会 审议
办 理 规划 条件
明确具 体范围