假设开发法

• 对于有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，则难以采 用假设开发法估价。
• 假设开发法还可以用于房地产开发项目投资分析，可以为房地产投资 者的投资决策提供参考依据。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 假设开发法具体可为房地产投资者提供以下三种数值： • （１）测算待开发房地产的最高价格，即房地产投资者获取行业正常
• （１）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。 • （２）要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策。 • （３）要有一个长远、公开的土地供应计划。土地供应的计划，将直
接影响房地产市场中土地的供给数量，进而对市场价格产生影响。 • （４）要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库。房地产信息
资料库的作用是方便估价人员能够检索到类似房地产的交易价格、建 设成本等信息，并根据其变化趋势，估算估价对象的交易价格和建设 成本。
• 三、假设开发法适用的对象和需要的条件
• （一）假设开发法的适用对象
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第一节 假设开发法的基本原理
• 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可 以采用市场法、收益法等方法求取的房地产的估价，包括可供开发的 土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工 程（或者称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧的房地 产（包括装饰装修、改建、扩建）。以下把这类房地产统称为“待开 发房地产”。
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第四节 假设开发法中各项的求取
• 确定开发经营期的目的是把握开发成本、管理费用、销售费用、销售 税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以 及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。
• 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法,即根据同一地区 、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计 。
利息－销售税费－续建利润－购买在建工程应负担的税费 • （７）将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房租售的公式。 • 旧房价值＝装饰装修改造或改变用途后的价值－装饰装修改造或改变
用途的成本－管理费用－投资利息－销售税费－装饰装修改造利润－ 取得旧房的税费
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第三节 假设开发法的估价方法
• 运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有静态分析法和动态 分析法两种估价方法。
利润时待开发房地产的价格。 • （２）测算房地产开发项目的预期利润，即测算待开发房地产建设后
的总收入与待开发房地产的取得成本以及开发成本等费税后的余额， 如利润或利润率高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房 地产开发项目可行。 • （３）测算房地产开发中可能出现的最高费用，即在假设建成后总收 入、预期利润已知的前提下，测算开发建设过程中出现的成本费用的 最高额，以利于项目的成本控制。
• 以上案例之间的关系可以通过如下公式加以反映： • 地块最高的购买价＝房地产销售价格－（开发成本＋管理费用＋投资
利息＋开发税费）－销售税费－正常利润
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第一节 假设开发法的基本原理
• 由该案例可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成 本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知 ，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法则是将通过预 测等方法求得的开发完成后房地产价格作为已知条件，需要求取的是 土地价格。
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第三节 假设开发法的估价方法
• 二、动态分析法
• 动态分析法对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费用等的估 算是模拟开发过程，预测它们在未来发生的时间及发生的数额，并将 它们折算到价值时点后再相加减。动态分析法在投资项目评估中通常 要求折现率既包含作为安全收益的利息率，又包含作为风险收益的利 润率部分，在估价中也可将利润单独显现出来。当同类房地产估价采 用不同的处理方式时，它们的折现率的大小是不同的，利润单独显现 的折现率小于其隐含在折现过程中的折现率。当开发利润单独显现时 ，还应减去开发利润得到待开发房地产价值。
费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买毛地应负担的税费 • （５）将熟地开发为房地租售的公式。 • 熟地价值＝开发完成后的房地价值－由熟地开发为房地的成本－管理
费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买熟地应负担的税费
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第二节 假设开发法的计算公式
• （６）将在建工程续建为房地租售的公式。 • 在建工程价值＝续建完成后的房地价值－续建成本－管理费用－投资
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第四节 假设开发法中各项的求取
• 经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体 化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售（包括预 售，下同）、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期 （针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况） 。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全 部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售 的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地 产开发完成（竣工）的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结 束的日期。
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第三节 假设开发法的估价方法
• 从理论上讲，动态分析法测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂 ；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单。由于存在 众多的未知因素和偶然因素，会使预测偏离实际，准确地预测是十分 困难的。在实际估价中宜采用动态分析法，当难以采用折现方法时， 可以采用静态分析法进行计算。
• 运用假设开发法进行房地产价格评估一般分为：调查待开发房地产的 基本情况；选择最佳的开发经营方式；估算开发经营期；预测开发完 成后的房地产价值；估算各项成本费用及利息；求取待开发房地产的 价值六个步骤进行。
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第二节 假设开发法的计算公式
• 一、假设开发法最基本的公式
• 根据假设开发法的基本原理，其最基本的公式为： • 待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本－管理费用－投资
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第二节 假设开发法的计算公式
• 二、假设开发法具体细化的公式
• 按照估价对象状况和开发完成后的房地产状况的不同，可以将假设开 发法最基本的公式细化如下。
• （１）将生地开发为熟地的公式。 • 生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发为熟地的成本－管理
费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买生地应负担的税费 • （２）将生地开发为房地租售的公式。 • 生地价值＝开发完成后的房地价值－由生地开发为房地的成本－管理
利息－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费 • 运用上述公式估价时，要注意把握两个内容：一是要把握待开发房地
产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地 产经营方式。待开发房地产的状况有土地（又可分为生地、毛地、熟 地）、在建工程和旧房等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新房 （又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房）等；开发完成后的房地产 经营方式有出售（含预售）、出租和营业等。
• 一、静态分析法
• 静态分析法对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售 税费等的估算主要是根据价值时点的房地产市场状况做出的，它们基 本上是静止的数额，即不考虑各项支出与收入发生时间不同而直接相 加减，但要计算利息。计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售， 也不考虑延迟销售。在计息方法中，投资利息和开发利润单独显现出 来。
• （２）依据房地产市场行情和供求状况，正确测算开发完成后的价值 。
Байду номын сангаас
• （３）正确测算后续开发建设的必要支出及应得利润。
•
假设开发法运用的外部环境条件
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第一节 假设开发法的基本原理
• 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于估价人员对假设开发法 本身的运用情况以外，还要求有一个良好的社会经济环境，良好的社 会经济环境包括以下几项：
费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买生地应负担的税费
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第二节 假设开发法的计算公式
• （３）将毛地开发为熟地的公式。 • 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发为熟地的成本－管理
费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买毛地应负担的税费 • （４）将毛地开发为房地租售的公式。 • 毛地价值＝开发完成后的房地价值－由毛地开发为房地的成本－管理
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第四节 假设开发法中各项的求取
• 一、后续开发经营期
• 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期 ，即价值时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期 。开发经营期可分为开发期和经营期。
• 开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同 ，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上 进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从 取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间；建造期是从动工开 发到房屋竣工的这段时间。
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第一节 假设开发法的基本原理
• （５）要有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单 或目录。有关房地产开发建设和交易方面的税费计征标准、计税基础 都影响到房地产的价格。
• 四、最佳开发经营方式的选取
• 最佳开发经营方式是指待开发房地产开发完成后销售或经营时能获得 最高收益的方式。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 而获取土地的最终目的是通过土地获取开发利润，在市场机制的作用 下，会由于竞争导致开发商不能获得高于正常利润，同时该开发商最 可能获得其开发活动的利润底线，即社会上相同或者相似房地产开发 建设活动的正常利润。这些数字确定以后，就可以得出开发商能够接 受的最高地块价格，它等于预测的开发完成后的销售价格，减去预测 的必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余 额。
第七章 假设开发法
• 第一节 假设开发法的基本原理 • 第二节 假设开发法的计算公式 • 第三节 假设开发法的估价方法 • 第四节 假设开发法中各项的求取
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第一节 假设开发法的基本原理
• 一、假设开发法的概念
• 假设开发法又称为剩余法、余值法或预期开发法，是预测估价对象开 发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成 后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的 一种方法。
• 二、假设开发法的理论依据
• 假设开发法的基本理论依据是预期收益原理。其基本思想可以通过下 面的案例进行反映。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 在规范运作、公平竞争的土地市场上，某房地产开发商欲取得一块房 地产开发用地时，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的？首先 ，房地产开发商会进行市场调查与分析，了解该土地的自然状况、周 围环境以及相应房地产市场的发展趋势，以此确定土地利用的最佳方 案，并据此测算出未来开发建设过程中需要发生的开发成本、管理费 用、投资利息、开发税费等建设成本；根据市场调查分析结果确定开 发建设完成后的销售价格以及销售过程中发生的税费。
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第一节 假设开发法的基本原理
• （二）假设开发法估价需要具备的条件
•
假设开发法运用的内部条件
• 使用假设开发法得出的估价结果，其可靠程度取决于估价过程中的三 个方面：
• （１）坚持房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确设定房 地产的最佳开发利用方式，包括用途、建筑规模、档次等。
• 通过对估价对象的现状及规划前景、开发投资市场前景等因素的分析 ，确定最佳开发经营方式。最佳开发经营方式包括确定用途、建筑容 积率、土地覆盖率、建筑式样、规模、档次等方面。
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第一节 假设开发法的基本原理
• 这些内容的确定都要在城市规划允许的范围内进行，也就是说在这个 许可范围内选择开发经营的最佳方式。
• 选择最佳的开发经营方式，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途 的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度 和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在 项目建成后最需要什么类型的房地产。
• 五、假设开发法的估价步骤
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第一节 假设开发法的基本原理