商业物业资产证券化结构分析
资产证券化的几种模式
资产证券化的几种模式资产证券化是一种金融工具，它将资产转换为可分割的证券，以便投资者能够通过各种形式的风险分散投资。
资产证券化方式多种多样，本文将介绍几种常见的模式。
一、抵押贷款证券化（MBS）抵押贷款证券化是最常见的也是最受欢迎的证券化模式之一。
它是指将多个抵押贷款捆绑成一个池子，再将该池子划分为不同的证券等级并出售给投资者。
每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。
该模式的目标是将已有的抵押贷款转换为现金流，以便更容易出售。
抵押贷款证券化的最大风险是质量不良的抵押贷款，这些贷款可能无法支付本金和利息。
从2008年次贷危机中可以看出，抵押贷款证券化可能对整个经济体系产生严重影响，因此需要监管机构的合理监管和规制。
二、资产支持证券化（ABS）资产支持证券化是将不动产、汽车贷款、信用卡贷款和其他分期支付的款项等现金流合并在一起，并将其分割成不同的证券等级。
与抵押贷款证券化类似，每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。
该模式的目标是将未来的现金流转换为现金，以便更容易出售给投资者。
与抵押贷款证券化相同，资产支持证券化也存在质量不良的风险，尤其是在信用卡和汽车贷款领域，并造成恶性循环，导致经济崩溃。
因此，在监管机构的严格检查下，资产支持证券化是一项有利的工具。
三、商业房地产证券化（CMBS）商业房地产证券化通常用于转换商业不动产的货币价值，例如零售店、办公室和酒店等。
该模式的目标是将现金流转化为可出售的证券，以便吸引更多的投资者。
商业房地产证券化的最大风险是租户违约和物业价值下跌，这可能会导致投资者无法收回投资。
但由于在商业房地产证券化过程中规则比较严格，并且投资者的风险可以通过不同证券等级的选择获得一定程度的控制，因此商业房地产证券化是一种相对安全、有效、受欢迎的投资方式。
四、未来流动资产证券化（FA）未来流动资产证券化是一种将未来流动资产转化为可交易的证券的模式。
资产证券化分析
其他国家或地区的资产证券化实践
国际比较
不同国家和地区的资产证券化发展程度和运作模式存在差异，如欧 洲、日本等地的资产证券化市场也较为发达。
经验教训
各国在发展资产证券化的过程中积累了丰富的经验教训，对于中国 资产证券化市场的发展具有一定的借鉴意义。
未来展望
随着全球金融市场的不断发展和创新，资产证券化市场仍有较大的 发展空间和潜力。
06
资产证券化的未来发展与趋势
技术创新与金融科技的应用
区块链技术
区块链技术可以提高资产证券化的透明度和可追溯性，降低操作 风险和成本。
大数据和人工智能
通过大数据分析和人工智能技术，对资产进行更精准的评估和定价， 提高资产证券化的效率和准确性。
云计算
云计算技术可以提供高效的数据存储和处理能力，支持大规模的资 产证券化交易和风险管理。
中国汽车贷款证券化
背景与意义
随着中国汽车市场的快速发展， 汽车贷款规模不断扩大，资产证 券化成为一种有效的融资方式。
运作模式
汽车贷款发放后，通过设立资产 支持专项计划，将贷款打包成证 券并出售给投资者。
成果与挑战
为中国汽车市场提供了新的融资 渠道，但也需要面对风险管理等 方面的挑战。
高收益债券与资产证券化
发行与交易
定价与发行
根据市场环境和投资者需求，确定证券的发行价格和利率。
交易与流通
在证券交易所或场外交易市场进行证券的交易和流通，确保市场的活力和流动性。
03
资产证券化的风险与控制
信用风险
定义
信用风险是指在资产证券化过程中，由于借款人违约或评级机构调低评级等原因，导致资产支持证券 的信用评级下降，给投资者带来损失的风险。
苏宁云商商业物业资产证券化的案例分析
苏宁云商商业物业资产证券化的案例分析苏宁云商商业物业资产证券化的案例分析近期商业环境的变化,使得持有商业物业的公司需要得到长期稳定的现金流,这个行业的特点是开发企业严重依赖银行的短期贷款, 而持有企业的投入非常大,持有过多的固定资产。
但是本身这类项目的回收期比较长,产生了一定程度的期限错配。
现有的融资环境无法满足企业的融资需求,创新型融资工具的需求日趋紧迫。
经过把中国与外国的资产证券化进行对照,相比于中国,美国对于商业物业多元化资金融通方式更为成熟,种类非富得多,包括发行股份、债券、REITs 等多种融资方法在实际中得到了综合的应用,中国有很多可以学习和模仿的地方。
国内当前商业物业资产证券化才刚开始试水,商业物业融资困难的问题和商业物业长期需要长期融资的特征。
商业物业进行资产证券化,房产投资类信托产品将来发展市场广阔。
当前在中国, 资产证券化还处于发展的初始阶段,有很多问题亟待解决,只有这样才能顺利把这种新型的融资方式推广开来。
这篇文章以苏宁云商集团与中信证券合作开展的专项计划为例,根据资产证券化和企业融资的有关理论,研究了本专项计划对获取稳定现金流、产品增信、风险隔离等方法进行案例分析,得到一些重要结论,为其它持有商业物业的企业开展创新型融资提供参考。
本文分为四章。
第一部分是本文的绪论,介绍了中国及外国关于商业物业资产证券化的发展情况,归纳出有必要推行资产证券化的原因,对相关的文章和观点进行概念的介绍,最后指出本文的研究思路,方案以及创新的观点。
第二部分是详细说明了本文研究的案例,从苏宁云商的公告,证券监督管理委员会披露的文件,华夏资本官方网站上整理与本文有关的官方资料,依照项目背景,专项计划各部分构成的设计,专项计划运作当前情况几个方面整理本案内容。
第三部分着重分析专项计划的特点及实施效果,重点提炼以租金收益权为依托的现金流具有稳定可预期特点,适合拥有优质商业物业项目的商业地产公司进行资产证券化融资,以信托和资管计划双层结构的交易设计既实现了二级市场的流动性,也拥有信托的法律主体地位,同时提出商业地产可通过超额覆盖、股东担保等措施增信,降低融资成本。
资产证券化之双SPV结构分析（附案例）
资产证券化之双SPV结构分析（附案例）1什么是SPV以及设⽴SPV的⽬的SPV指特殊⽬的实体（Special Purpose Vehicle），其职能是在资产证券化的过程当中承接发起⼈转让的基础资产并以基础资产的现⾦流为⽀撑发⾏资产⽀持证券。
在标准的资产证券化当中，设⽴SPV的⽬的在于实现所谓的“真实出售”与“破产隔离”，简单来说就是将基础资产的风险与收益与原本拥有基础资产的发起⼈完全隔离开，也可以理解为把基础资产从发起⼈的资产负债表中完全剥离出来。
2双SPV出现的原因双SPV主要是为了应对美国在法规和税收上的⼀系列规定⽽创设的，⽬的是实现“破产隔离”与“税收中性”。
1.破产隔离在证券化过程中，最关键的是“真实出售”问题。
因为根据美国破产法规定，⼀旦原始权益⼈(Originator)陷⼊破产，SPV 只能拥有在被破产法庭认定是“真实出售”的交易中所获得的帐户应收帐(Receivables)，如果破产法庭认为原始权益⼈和 SPV 之间的交易不能算作“真实出售”，那么原本由SPV 拥有的应收帐也将被归⼊原始权益⼈的破产财产(Estate)。
这意味着原始权益⼈的破产将会波及SPV, 从⽽使SPV 丧失偿还债券的能⼒；这种情况下，SPV 的破产远离性(Bankruptcy Remoteness)也就被破坏了。
在美国资本市场上，如果不能认定 SPV 有破产远离性, 资信评级机构将不能对SPV 发⾏的债券给出AAA 的⾼等级。
可以看到保证“真实出售”的性质是保证SPV 破产远离性的⼀个关键。
如上述⽂字所⽰，为了使发⾏的资产⽀持证券获得更⾼的评级，必须实现“破产隔离”，实现“破产隔离”⼜必须实现所谓的“真实销售”。
⽽问题就产⽣于此：2.税收问题如果原始权益⼈和SPV 之间的应收款的转让交易是被算作“真实出售”，那么原始权益⼈因转让⽽获得的收⼊将被认为是计⼊征税的范围内；如果转让交易被认为是“抵押贷款“，那么这不会被计⼊征税的范围中。
资产证券化及信托计划、资管计划解读
资产证券化政策解读与分析2013年3月15日，证监会颁布了《证券公司资产证券化业务管理规定》。
一、资产证券化业务定义资产证券化业务是指以特定基础资产或资产组合产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
其中，基础资产或资产组合指的是符合法律法规，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产权利或者财产，可以是企业应收账款、信贷资产、信托受益权、基础设施受益权等财产权利，商业物业等不动产财产，以及证监会认可的其他财产或财产权利。
基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。
证券公司通过设立特殊目的载体，即为证券公司为开展资产证券化业务专门设立专项资产管理计划，开展资产证券化业务。
二、专项计划的设立（一）专项计划设立申请条件1、证券公司设立专项计划应具备以下条件：具备证券资产管理业务资格；最近1年未因重大违法违规行为受到行政处罚；具有完善的合规、风控制度以及风险处置应对措施，能有效控制业务风险。
2、投资者应当为合格投资者，合计不得超过200人。
交易转让后也不得超过200人。
合格投资者标准证监会另行规定。
（二）专项计划中基础资产的要求— 1 —1、基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制。
能够通过专项计划相关安排，解除基础资产相关担保负担和其他权利限制的除外。
2、原始权益人不得侵占、损害专项计划资产。
必须确保基础资产真实、合法、有效，不存在任何影响专项计划设立的情形；必须依照法律、行政法规、公司章程和相关协议的规定或者约定移交基础资产。
3、列入专项计划的基础资产应当按照法律法规规定办理转让批准、登记手续。
法律法规没有要求办理的，专项计划管理人应当采取有效措施，维护基础资产安全。
4、以基础资产产生现金流循环购买新的同类基础资产方式组成专项计划资产的，专项计划的法律文件应当明确说明基础资产的购买条件、购买规模、流动性风险以及风险控制措施。
商用物业全面资产管理实例剖析
$number {01}
目 录
• 引言 • 商用物业资产管理概述 • 商用物业全面资产管理实例分析 • 商用物业资产管理的挑战与对策 • 商用物业全面资产管理的未来展
望 • 结论与建议
01 引言
目的和背景
1 2
3
应对市场挑战
随着商业竞争的加剧，商用物业资产管理面临越来越多的挑 战，需要更加精细化、专业化的管理策略。
资产组合优化与调整
资产结构调整
融资策略选择
通过出售非核心资产、购入 优质资产等方式优化资产结 构，提高整体资产质量。
01
02
综合考虑融资成本、融资期 限、还款方式等因素选择合 适的融资方式，确保资金链
安全。
03
04
投资策略制定
根据市场趋势和自身发展战 略制定投资策略，包括投资 方向、投资规模、投资回报
资产证券化探索
将商用物业资产进行证券化，拓宽融资渠道，降 低融资成本，提高资产流动性。
跨界合作与创新
积极寻求与其他产业、领域的跨界合作与创新， 为商用物业资产管理注入新的活力和动力。
06
结论与建议
对商用物业全面资产管理的总结
资产管理策略的重要性
通过实例分析，我们强调了制定和执行全面资产管理策略对于商用 物业长期成功和可持续发展的重要性。
效率。
完善管理制度
建立健全的资产管理制 度和流程，确保各项管 理工作有章可循、有据
可查。
强化风险管理
建立完善的风险管理体 系，对潜在风险进行及 时识别、评估和应对， 降低资产损失风险。
05
商用物业全面资产管理的未 来展望
数字化与智能化技术的应用
01
商业保理资产证券化项目的风险评估模型分析
商业保理资产证券化项目的风险评估模型分析我国于2012年在上海及天津地区开展了商业保理行业相关试点工作，在商业保理行业发展的这10年中，随着我国市场经济规模的不断扩大，商业保理行业也随之进行了相应的扩张。
我国在2014年迎来了资产证券化项目的高峰时段，随着相关政策的支持，越来越多的商业保理企业开始重视资产证券化业务。
但在实际操作过程中由于交易结构相对复杂，会存在一定的风险因素，本文就风险评估方面做以分析。
一、商业保理资产证券化项目具体内涵商业保理资产证券化项目按照类型分析，属于应收账款资产证券化项目。
其交易结构相对复杂，主要服务对象为缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产，运作形式是通过将此类资产转化为可出售和流通的证券，投入到金融市场之中。
保理公司通过将持有的应收账款资产设立专项计划，最终变为证券产品，供投资者选择，形成交易。
通过此种交易形式可以使得保理公司将原本缺乏流动性的应收账款资产变现，而投资者也可以从中获取稳定收益。
其操作流程主要分为四个部分：一是资产证券化项目的发起者即商业保理公司组建资产池；二是形成资产支持专项计划（SPV）；三是中介机构协助下发债券，投资者进行购买与融资；四是对存续资产池进行管理和到期清债结算工作[1]。
二、商业保理资产证券化项目风险识别（一）基础风险即基础资产相关风险。
资产证券化项目主要面临以下三种基础资产相关风险：一是资金混同风险；二是现金流不足风险；三是资产业务不规范风险。
首先，在实际交易中，监管方很难按照项目标准就募集资金执行相关要求，最终会导致后期所产生的现金流与原始权益人所持有的其他经营现金混同；其次，证券化项目底层资产借款人无法及时偿还本金和利息时，则会使得证券化资产现金流量不足；最后，部分商业保理公司的底层资产业务也存在包装和不符合规定的现象[2]。
（二）管理风险即商业保理公司的管理风险。
由于我国商业保理行业起步较晚，发展较为迅速，部分商业保理公司存在人力资源与规模扩张不匹配的现象，加之人员专业水平不足，最终导致商业保理公司对证券化项目整体缺乏防控和应对风险的能力。
商业物业租赁租金资产证券化项目方案设计
信贷资产证券化（CLO/MBS）
指银行业金融机构作为发起机构， 将信贷资产信托给受托机构，由 受托机构以资产支持证券的形式 向投资机构发行资产支持证券， 以该财产所产生的现金支付资产 支持证券收益的结构性融资活动
资产支持证券（ABS）
指证券公司以资产支持专项计划 为特殊目的载体，以计划管理人 身份面向投资者发行资产支持证 券，按照约定用受托资金购买原 始权益人能够产生稳定现金流的 基础资产，将该基础资产的收益 分配给资产支持证券持有人的专 项资产管理业务
计划管理人/推广机构 （证券二分） 担保方 监管银行/托管银行 （XX银行） 资信评级机构 登记机构 / 支付代理机构（中国证券 登记结算有限责任公司） 律师事务所
发行资产支持证券、设立专项计划，并为资产支持证券持有人的利益受让和管理计划资产
为优先级提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 为收款账户提供资金监管服务；为专项计划开立专用资金账户，监督、核查计划管理人对 计划资产的管理和运用 对资产支持证券进行初始评级和跟踪评级并出具信用评级报告 为资产支持证券提供登记、托管、结算和代理支付服务 为计划发行出具法律意见书 对基础资产出表发表会计处理意见；出具现金流预测报告、会计处理意见书；出具年度资 产管理报告和清算报告的审计意见
3
• 原始权益人下属项目子公司将基础资产产生的现金流划入托管银行的指定账户
4
• 托管银行按照合同约定进行现金流的分配，并向证券登记结算机构转付相应金额用于资产支持证券的本息偿付
5
• 证券登记结算机构将收到的资金用于投资者的本息偿付
• 原始权益人以及担保人为优先级资产支持证券的收益按时足额支付提供保障，流动性支持机构应在必要的时候为原始 6 权益人的正常持续经营、交易结构的稳定提供支持
我国商业地产资产证券化的金融模式分析
回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。
尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。
头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。
展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。
1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。
CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。
与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。
不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。
自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。
CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。
特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。
2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。
1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁 温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。
物业费资产证券化实务操作解析
物业费资产证券化实务操作解析2015年8月12日,“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上海证券交易所完成发行,为国内市场上首物业服务费资产证券化项目，后续又有华发物业、中南建设等企业开展了此类业务。
本文从发行情况、基础资产特点及产品交易结构等方面对物业服务费资产证券化进行了分析。
一、物业费资产证券化的发行情况物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，因此较难获得传统的银行融资。
但从物业公司的经营特点来看，其物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，为物业公司开拓了一条新的融资渠道。
自“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”成功发行后，此类融资模式被广泛复制，截至2016年9月末，市场上一共发行了17单物业费资产证券化产品，累计发行金额达到176.2亿元。
从已发行的情况来看，不仅融资金额高，尤其是远高于物业公司自身资产规模；而且发行期限长，一般发行期限在5-10年，远高于物业公司传统融资期限。
二、物业费资产证券化的基础资产特点物业费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。
可作为证券化基础资产的物业费一般具备以下几个特点：一是，原始权益人（即物业公司）已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务；物业合同规定了双方的权利义务，物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应的服务。
二是，物业费的持续稳定；一方面，基础资产所对应的任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费率均已到达一定的标准（比如80%），另一方面，在物业公司为履行其在物业合同中的义务时，业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；此外，入池的物业项目越多，如多个城市的物业项目，物业合同之间的关联性越低，则基础资产的现金流越稳定。
房地产资产证券化的商业模式
商业抵押担保证券（CMBS）
总结词
CMBS是一种将商业房地产抵押作为担保的证券化产品，旨在为投资者提供相对稳定的收益。
详细描述
CMBS以商业房地产抵押作为担保，通过证券化方式发行债券。CMBS的收益主要来源于抵押贷款的利息收入， 投资者可以通过购买CMBS获得相对稳定的收益。
住宅抵押担保证券（RMBS）
产品创新不断涌现
为了满足投资者多样化的需求，未来 将有更多创新的房地产资产证券化产 品涌现，如REITs、CMBS等。
风险管理得到重视
随着市场规模的扩大和产品创新的增 加，风险管理在房地产资产证券化中 的重要性将更加凸显，市场将更加注 重风险控制和信息披露。
2023
PART 05
房地产资产证券化的案例 分析
REPORTING
定义与特点
定义
房地产资产证券化是指将房地产投资 直接或间接地转换为资本市场上的证 券产品的过程。
特点
通过将房地产资产证券化，可以实现 资产的流动性，降低投资门槛，分散 投资风险等。
证券化过程
选择资产
选择适合证券化的房地产资产 ，如住宅、商业地产等。
资产打包
将选定的资产进行打包，形成 一个资产池。
CMBS案例
总结词
CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是 一种以商业房地产抵押贷款为支持的证券化 产品。
详细描述
CMBS的发起机构通常是商业银行或专门的 抵押贷款机构，他们将商业房地产抵押贷款 打包成证券化产品，并通过证券市场向投资 者发行。CMBS的收益主要来源于抵押贷款 的利息收入和资产处置收益，投资者则通过 购买CMBS获得投资回报。
总结词
RMBS是一种将住宅房地产抵押作为担保的证券化产品，旨在为投资者提供与 房地产相关的投资收益。
企业资产证券化模式分析
企业资产证券化模式分析企业资产证券化是指将企业的固定资产、应收账款等无形资产通过发行证券的方式进行融资的一种金融工具。
企业通过将资产进行证券化，可以获得更多灵活的资金运作方式，并且可以将企业的风险分散到各个投资者中去，减轻自身的财务压力。
以下将从模式分析的角度对企业资产证券化进行详细说明。
一、资产证券化发行模式资产证券化的发行模式分为公开发行和私募发行两种方式。
1.公开发行模式：指企业通过发行公开可转让的债券、股票等金融工具的方式，将资产进行证券化，并面向公众进行募集。
这种模式的优点是可以快速筹集大量的资金，但其缺点是需要遵循证监会等相关机构的监管要求，并且需要支付高昂的发行费用。
2.私募发行模式：指企业以特定的投资人为对象进行发行，通常包括基金、保险公司、信托等机构投资者。
这种模式的优点是可以更加灵活地制定发行计划，同时可以减少发行费用和监管成本，但其缺点是需要面临较高的投资门槛和融资成本。
二、资产证券化的操作流程资产证券化的操作流程通常包括资产选择、资产转化、资产信用增级、证券发行和证券交易等环节。
1.资产选择：企业首先需要对其资产进行筛选和评估，选择符合证券化要求的资产。
通常会选择具有较高流动性和稳定回报的资产作为证券化对象。
2.资产转化：企业将选定的资产进行转化，包括将固定资产进行分割、抵押或租赁等操作，将应收账款转让给专门的资产证券化平台等。
通过这种方式，企业将资产转化为可以发行证券的形式。
3.资产信用增级：为了提高证券的信用评级和吸引更多的投资者，企业可以通过将资产进行担保、保险或其他信用增级方式，增加证券的信用风险防范能力。
4.证券发行：企业发行证券化产品，包括债券、股票等，并根据投资者需求和市场状况进行定价和募集。
发行后的证券将在证券市场上进行交易，提供给投资者进行购买和交易。
5.证券交易：发行后的证券可以在证券市场上进行交易，投资者可以根据市场需求进行买卖。
证券市场提供流动性和二级市场交易的机会，为投资者提供更灵活的投资选择。
地铁物业资产证券化浅析
一、地铁企业开发房地产背景简介 房地产属于资金密集型产业，对资金的需求量大且周期较 长。导致这种特点的原因，一方面是房地产企业要持续发展必 须要不断地进行圈地储备,目前土地拍卖水涨船高，而且政府要 求中标的房地产企业限期内必须足额缴纳土地出让金，这更是 进一步加剧房地产企业的资金压力；另一方面是房地产企业资 金运转具有很强的周期性，这体现在房地产开发销售的周期 性，这很容易导致资金的真空期，资金及时补充十分重要。 现阶段房地产行业的外部资金的主要来源仍是依赖银行 等传统投资渠道，因此一旦国家政策性收紧了银行针对房地产 项目的资金投放，很容易就压制了房地产行业的发展，这也是 地铁房地产面临的一个难点。国家收紧银行直接贷款，目的固 然是想通过收缩投放房地产的资金去平缓过热的房地产经济， 同时也是因为房地产行业在银行放贷的比重过大，一旦房地产 行业出现波动很容易造成牵涉银行造成较大的金融风险，因此 国家大力倡导金融创新，倡导使用更多的社会资本去补充经济 发展所需要的资金。拓展房地产企业的融资渠道是一个大势 所趋的结果，而且房地产行业由于高回报率，更容易被社会投 资者所青睐。房地产资产证券化作为其中一种创新的融资方 式，逐渐被大多数房地产企业所接受和运用 . 本文就从地铁的房地产行业的融资方式出发，对比各种融 资方式的利弊，重点分析资产证券化的融资模式，对融资规模、 融资流程和存在风险进行探索。 二、地铁行业房地产融资情况 南方 A 地铁企业，一直以“地铁+物业”发展战略去构建产 业布局，希望依靠房地产高利润去弥补地铁运营所产生利润缺 口，但是近 10 年来总共开发的项目不足 10 个，包括了商业及住 宅项目，虽然这些项目已经或者预期能够为地铁创造丰厚的利 润，但是同时看到目前房地产业务发展乏力，远不能与专业的 房地产企业相比，这一方面是房地产土地储备的战略及政府的 土 地 开 发 政 策 相 关 ，另 一 方 面 就 是 房 地 产 开 发 的 资 金 缺 乏 问题。 对于常见的资金融资，按照融资渠道可以分为内部融资及 外部融资，内部融资包括自有流动资金、留存收益及折旧资金， 外部融资则包括银行借款、债券、信托及发行股票等；按照融资 时间可以划分为短期融资及长期融资，短期融资包括自有流动 资金、短期借款及融资券、商业票据等，长期融资则包括留存收 益、折旧资金、长期借款及债券、发行股票等。 如果进一步结合对于房地产开发行业及地铁自身情况，典 当融资、发行普通股及优先股等方式显然是不合适的，因此以
商业地产中自持物业的资产证券化分析
商业地产中自持物业的资产证券化分析李琪晔【摘要】资产证券化是以基础资产未来收益为偿付支撑的融资行为,资产证券化的核心是预期现金流的稳定性和增长型。
随着地产行业从规模增长发展阶段,转入附加价值增长阶段,商业地产中自持物业资产通过有效经营,能够获得乐观的物业服务收入现金流,从而具备了资产证券化的融资需求以及发行的必要条件。
本文分析了商业地产自持物业资产的发展现状,并介绍了资产证券化的条件和运作流程,进而探讨了商业地产自持物业资产证券化操作的关键点。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)035【总页数】2页(P30-31)【关键词】商业地产自持资产运营证券化【作者】李琪晔【作者单位】信阳市富华置业有限公司【正文语种】中文【中图分类】F832商业地产的物业资产主要包括办公物业、商贸物业、娱乐物业和酒店物业。
办公楼即写字楼，根据规模、科技化程度、所在区位和建设规格可以分为不同的等级，其物业资产配置和物业管理服务自然也存在差异；酒店物业只是为商旅或娱乐酒店服务的设施和功能，包括提供居住、娱乐、餐饮的场所以及相关设施；商贸物业是为商品交易者开展交易活动提供的场所、设施以及服务。
商贸物业是商家和消费者都比较熟悉的类型，包括综合性商场、批发市场及街道商铺等物业资产和服务；娱乐休闲物业是KTV、体育馆、歌舞厅等场所提供服务的设施、人员和设备等。
我国商品化地产发展较晚，在资产运营方面不仅意识落后，也不具备足够的高层次从业人员和成熟的商业模式。
当然，也受到我国家庭关系以及收入水平的特殊性影响，我国物业行业发展的需求基础还需要进一步挖掘。
随着地产行业规模扩张空间逐渐缩小，国民收入水平和消费层次的提升，商业地产的价值经营成为越来越多的地产公司和专业服务机构的投资青睐。
其中自持物业资产的精细化经营是核心发展领域之一，具有战略眼光的企业如万科、绿地、碧桂园等经过多年的自有物业服务，到造出具有市场牵引力的物业品牌，对地产项目销售或租赁带来了巨大的拉动作用。
研究论文：优质商业地产资产证券化模式及影响分析
109090 证券投资论文优质商业地产资产证券化模式及影响分析20xx年，中信证券使用资产证券化方式“售后返租”了自有物业大楼并回笼大笔现金。
此外，其还帮助面临电商经营模式冲击而进行转型的苏宁集团进行了类似操作，达到了“沉睡盘活”、改善企业财务状况的效果，并为苏宁发展自身实体店提供了一种可供尝试的“资金-商业地产-证券化”循环模式。
一、文献回顾1、我国资产证券化基础资产分类与REITs综述以银行信贷为主的各类债权无疑是我国资产证券化资产最重要的组成部分。
此外，非金融企业未来收益权作为另一类主要证券化资产，其发展也受到了人们的关注和辨析（徐昕、郭翊，2008;吴越，20xx年收益率，σS为资产价格的波动率，dzS为标准维纳过程。
在时间段△t内，资产价格增值的平均收益为μ?△t，收益的标准差为σ?。
这里与股票的不同点在于，资产本身的价值存在升值（物价）和实际折损两个方面的作用。
考虑我国商业地产资产的现实情况，价值增值仍占主要作用，故μ>0。
同时，当假设0―T之间的连续复利收益率为x时，即ST=S0?e^（x?T）时，收益率服从分布x～?（μ-σ^2/2，σ^2/T）。
这里，收益率的方差存在随着时间T的增长减小的趋势。
考虑对未来资产价值收益的一个近似表述，即忽略波动率影响，以期望值进行替代，则我们可以得到近似的表达式：E（ST）=S0?e^[（μ-σ^2/2）?T] （2）设租金与资产价格完全相关的，起始租金率为q，则每期租金为：E（Ri）=q?S0?e[（μ-σ^2/2）?Ti] （3）这里Ti为证券化发起（0期）到各租金支付期（i 期，i=1，2…，n）的时间。
证券化产品的发行总额为Z，并设其物业未来现金流收益的折现率为d，则：Z=S0=q?S0?e^[（μ-σ2/2-d）?Ti]+S0?e^[（μ-σ^2/-d）?Tn] （4）这里折现率d体现了物业资产收益全部转化为资产证券化产品收益时的收益率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业物业资产证券化结构分析
——以中信华夏苏宁云创资产支持专项计划为例
一、专项计划的基本情况
（一）资产支持证券的基本情况
中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（简称“专项计划”）属于基金子公司资产支持专项计划，存续期限为18个计划年度，A类资产支持证券存续期间为18个年度，评级为AAA；B类资产支持证券的存续期间为3+1个计划年度，评级为AA，根据情况可能延长。
A类资产支持证券的金额为20.85元，B类资产支持证券的金额为23.10元。
A类、B类资产支持证券均销售各合格投资者。
（二）基础资产与目标资产
1、基础资产
基础资产是指原始权益人（苏宁云商）直接持有的，并由计划管理人代表专项计划的利益，向原始权益人收购的私募投资基金全部基金份额及优先债收益权。
2、项目公司
接或间接持有全部股权的11家公司。
3、门店物业
指各项目公司分别持有的房屋。
4、目标资产
指各项目公司持有的门店物业的合称。
二、专项计划的交易结构
（一）交易前的准备动作
1、苏宁云商集团股份有限公司（简称“苏宁云商”）与基金管理人签署《基金合同》，约定双方在私募投资基金设立、投资、收益分配和清算等过程中的权利和义务。
基金管理人设立“中信苏宁云创私募投资基金”。
中信金石基金管理有限公司作为基金管理人。
苏宁云商作为基金份额持有人，在私募投资基金设立
时认购全部私募投资基金份额。
2、基金管理人代表私募投资基金设立11个全资的资产管理公司（也称项目公司），并持有11个门店物业。
3、基金管理人、委贷银行及各项目公司分别签署11份《委托债权代理投资合同》。
私募投资基金委托银行向各项目公司提供借款，项目公司以其持有的门店物业作为债权的抵押担保，并将物业抵押给提供委贷的银行，使基金管理人代表私募投资基金对项目公司享有优先债权，基金管理人将优先债收益权作为对价向苏宁云商支付部分私募投资基金份额赎回对价，苏宁云商仍保留着部分基金份额。
4、经过上述运作，苏宁云商作为原始权益人已拥有优先债的收益权及部分的私募投资基金份额。
（二）专项计划的交易结构
1、计划管理人发起设立“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”，并与投资者签署《认购协议》或《申购协议》，向投资者募集资金。
2、苏宁云商、基金管理人与计划计划管理人签署《基金份额转让协议》，由苏宁云商向计划管理人转让其持有的全部私募基金份额。
苏宁云商、基金管理人
与计划管理人签署《优先债收益权转让协议》，由苏宁云商向专项计划转让苏宁云商持有的优先债收益权。
3、计划管理人、基金管理人、监管银行与各项目公司分别签署《监管协议》，委托监管银行对各项目公司的银行账户实施资金监管，以监督各项目公司严格按照其章程和专项计划文件的约定运用各项目公司门店物业的租金收入。
4、计划管理人与托管银行签署《托管协议》，委托托管银行对专项计划账户内的资金进行管理。
三、信用增级措施
1、苏宁云商各下属子公司、苏宁集团作为承租人与各项目公司分别签署了期限为20年的不可撤销租约，并对租金的调整做了约定。
2、私募投资基金发放的优先债，各项目公司均以门店物业作为抵押，专项计划收购优先债收益权后，如发生借款人违约，可行使担保物权。
3、苏宁云商出具承诺函，承诺载专项计划存续期内，若A类资产支持证券的评级低于AA+（不含），则在评级报告发布日7个工作日内，苏宁云商将向计划管理人支付相当于截至评级下调日后10个工作日A类资产支持证券持有人未分配本金和预期收益的现金，由计划管理人终止A类资产支持证券。
四、专项计划的退出与参与。