珠海市城中旧村更新实施细则

珠海市城中旧村更新实施细则

（征求意见稿 2020年6月22日）

第一章总则

第一条【背景及依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的策划、规划、建设和管理工作。

第三条【规划原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第四条【自主原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第五条【权益保障原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第六条【保护传承】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条【部门职责】市自然资源行政主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）政府（管委会）负责明确城中旧村更新年度目标、计划、实施策略及进度，履行相关审批职责。

各区城市更新行政主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作，履行相关审查、审批职责。

市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定

第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。

第九条【实施范围】城中旧村用地，包括旧村场、生活留用地及生产留用地，应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。

行政村不具备整村改造条件的，可按程序报经区政府（管委会）同意后，以自然村（经济社）为单位进行单独改造。

城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行联动，实施统一规划及开发建设。

第十条【实施方式】政府组织实施城中旧村更新，并采取以下方式之一选择确定申报主体和实施主体：

（一）以公开表决方式确定村集体经济组织作为申报主体和实施主体；

（二）以公开交易方式确定市场主体作为申报主体和实施主体；

（三）市政府收储并通过土地公开出让方式确定实施主体；

（四）市政府、区政府（管委会）成立、授权城市更新实施机构作为申报主体和实施主体。

本实施细则所称公开交易方式，是指通过区级或镇级农村集体资产交易平台进行公开招商。

第十一条【重大事项决策方式】城中旧村更新项目的更新意愿、更新区域、更新类型、实施方式、村集体资产拆迁补偿安置方案、招商文件、评审表决代表确定方式等事项，须提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过。

权益人拆迁补偿安置方案及评审表决代表委托书事项，须获得占更新区域内房屋认定总面积80%以上且占全体权益人总人数80%以上的权益人书面同意方能通过。

更新区域内存有国有资产房屋的，按照我市相关规定处置。

公开表决及书面同意须在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。

本实施细则所称更新区域，是指纳入城中旧村更新规划

条件及更新单元规划研究范围的城中旧村用地。

本实施细则所称权益人，是指在更新区域内，具有不动产权益的被征地农民、世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、港澳台居民、侨民，以及其他不动产权利人。

本实施细则所称的被征地农民，是指所在村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的农民，以被征地农民原始户为单位进行权益人统计。

本实施细则所称世居居民，是指所在村初次被统征土地时户籍已登记在本村的城镇居民。

本实施细则所称非征地农民，是指户籍登记在本村但不属于被征地农民的农民。

本实施细则所称渔民，是指户籍登记在本村，历史上从事渔业生产的村民。

本实施细则所称蚝民，是指户籍登记在本村，历史上从事养蚝的村民。

本实施细则所称港澳台居民，是指已取得香港、澳门或台湾地区永久性身份证明的居民。

本实施细则所称侨民，是指所在村初次被统征土地时已侨居国外的村民或居民。

第十二条【房屋面积认定原则与要求】城中旧村更新涉及的权益人房屋及村集体资产，应由政府部门根据村集体经济组织申请，按照相关规定及规则，组织开展房屋面积认定和补偿工作。

权益人房屋面积认定，应当坚持依法依规、实事求是，

尊重历史、照顾现实的原则，综合考虑权益人身份、现状建设情况、已批未建情况、产权登记情况、解决历史遗留问题等因素实施。

权益人及村集体经济组织利用地下空间实施的开发建设，以及权益人的临时性建筑物或构筑物、青苗及地上附着物等，不得作房屋面积认定及补偿核准。

本实施细则所称已批未建，是指已办理用地及规划许可手续，未完成规划许可内容的建设。

各区政府（管委会）应结合辖区实际及项目情况，制定房屋面积认定和补偿的具体操作规则及程序；未出台相应规则及程序前，不得受理房屋面积认定或补偿安置方案核准申请。

第十三条【补偿方式】城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。

第十四条【权益人房屋面积认定】权益人房屋面积认定标准如下：

（一）被征地农民，以所在的被征地农民原始户为单位，按照每户（含原始户及分户）最高不超过400平方米的标准，对现状不超过5层的房屋及已批未建的建设指标整体予以认定；

（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、港澳台居民、侨民，以用地凭证、报建凭证或不动产产权证，按照每人（即凭证登记人）最高不超过240平方米的标准，对现状房屋及已批未建的建设指标整体予以认定；