北京市房地产业与建筑业发展情况与比较

东方企业文化·产业经济 2012年10月

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北京市房地产业与建筑业发展情况分析与比较

周 莹

（首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院，北京，100070）

摘 要：房地产业与建筑业在国民经济的发展过程中有着很大联系，两者共同完成房地产生产流通的全过程，两者活动紧密衔接，相互渗透和交叉。北京作为中国的首都，其产业发展的速度和特点与全国其他城市相比会有所不同，本文旨在分析目前北京市房地产业和建筑业的发展情况以及与其他城市相比的异同之处，从而为今后北京市产业发展政策制定提供依据。

关键词：房地产业 增加值 贡献率 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）10—0217—02 1.引言

房地产业因其产业贡献率大和带动作用强的特点长久以来被视为国民经济的支柱产业，国家和政府给予了房地产业极大的关注与支持，然而随着房价的不断疯长以及由此带来的一系列社会问题，有人开始对房地产业的支柱地位提出质疑，从对社会贡献的角度看，房屋的设计由设计院完成，而建造由建筑业完成的，与房地产业没有关系；从就业人数来看，建筑业的从业人数要远远大于房地产业，因此，国家应取消房地产业的支柱作用。本文通过对北京市房地产业与建筑业相关指标的对比分析，找出两者发展情况的异同，使读者对北京市房地产业与建筑业发展情况有清晰的认识，从而为房地产业定位问题提供理论依据。

2.房地产业和建筑业的概念与联系

房地产是指土地、房屋以及附属在土地与房屋上不可分割的各种权益，房地产由于其自身固定性和不可移动的特点，故又称为不动产。房地产业是基于土地与房屋之上，从事房地产的开发、经营、管理、维护以及一系列相关活动的总称，属于第三产业的范畴。房地产业在国民经济和社会发展中起着先导与基础性的作用，这主要取决于房地产在国民生产与生活中的必要性，在现代的社会中，几乎没有什么活动是能够离开土地和房屋这些基础要素而进行的。

建筑业是专门从事房屋建设以及安装相关工作的物质生产部门，在产业分类中属于第二产业，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，生产结果主要为建筑物和构筑物。建筑业提供了人们日常生活工作的物质基础，是国民经济发展的重要生产部门。

房地产业与建筑业在国民经济的发展过程中有着很大的联系，它们的劳动对象和经营对象都是不动产，但两者所起的作用不同，房地产业是在不动产的价值循环环节起作用，而建筑业则是在不动产的再生产环节发挥作用，两者共同完成房地产生产流通的全过程。

3.北京市房地产业与建筑业发展情况对比分析 3.1房地产业与建筑业的发展特点

在没有停止福利分房的制度之前，北京的房地产市场处于缺乏需求的发展阶段，1998年下半年的23号文，终止了福利分房的制度，同时也拉开了北京市房地产业飞速发展的大幕，迎来了房地产市场化的时代，从此以后，北京市的房地产市场迈入了另一个发展阶段，释放出了房地产市场强大的需求潜力。1999年9月，北京市发布了《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，进一步落实了中央住房市场化的政策部署。虽然在房地产业发展的三十几年中，北京市房地产市场几经起伏，但发展成果有目共睹，已经成为经济、社会等多方面讨论的热点，备受各界关注。

我国建筑业的发展存在以下几个特点：1.产业总值大；2.劳动密集型产业；3.受国家政策和环境影响大。建筑业是一个国家的基础产业，它的发展情况与国家经济发展有很大程度的关联，在发达国家，建筑业发展缓慢，建筑业增加值占GDP 的比重小，而在经济不发达或发展中国家，建筑业高速发展，增加值占GDP 的比重较大。目前我国的建筑业发展水平还较低，虽然在2000年到2010年这十年中，北京市的建筑业劳动生产率不断提高，但与国际水平相比，目前还有很大差距，1997年美国的建筑业企业数量相当于我国同期的15倍，从业人数却只有我国的1/4，而建筑业增加值却是我国的12倍多，劳动生产率是我国的46倍多。

3.2房地产业与建筑业的增加值

反应产业发展程度的一个重要指标是产业的增加值，为一定时期内产业总产出减去中间投入得到的产值，它能够直观的表达出一个产业发展的整体水平。表1.1是2000年到2010年北京市房地产业增加值（不变价）与建筑业增加值（不变价）统计结果：

表1.1 北京市2000年到2010年房地产业与建筑业增加值（不变价） 单位：亿元

年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 房地产业 144 193.9 270.9 299.9 360.4 395.0 建筑业 189.3 193.9 208.0 230.4 247.0 255.6 年份 2006 2007 2008 2009 2010 房地产业 514.3 604.0 599.0 758.9 684.7 建筑业 288.8 313.7 350.9 394.6 424.8

从表中可以看出，2000年到2010年这十年间，北京市房地产业的发展水平整体来说是不断上升的，2000年的增加值只有144亿元，而2009年就增长到758.9亿元，房地产业的增加值在短短不到十年的时间内增加五倍多，由此显示出了房地产行业在北京市场强大的发展潜力。由于房价上涨势头过快，2010年开始国家对房地产市场进行了严格的宏观调控，使得当年的房地产业增加值略有下降，但由于政策的滞后性，2010年房地产业增加值依然达到了684.7亿元，降幅不大；建筑业方面，建筑业的增加值在这十年间也是逐渐增加的，只是较房地产业发展情况来看，增长幅度没有那么大，2000年建筑业增加值为189.3亿元，2010年增长到424.8亿元，增长了2.2倍，这也说明了目前

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北京市的建筑业处于快速发展的阶段，但从2010年的数据能够看到，国家对房地产业的宏观调控对建筑业的影响并不大，2010年建筑业增加值仍保持了7.6%的增幅，这与之前房地产盲目开发，囤积大量土地与开发楼盘有较大关系。

3.3产业增加值对国民经济的贡献率

本文采用增加值贡献法来计算房地产业和建筑业对国民经济的贡献率，即测算产业增加值增量占国民生产总值（GDP ）增量的大小，以当年价格计算的GDP 叫做名义GDP ，由于相同商品在不同年份的价格会有所不同，因此名义GDP 没有剔除价格变化对GDP 的影响，无法进行历史比较，将GDP 换算成以某一年为基期的不变价GDP 可以消除价格变化的影响，各年的GDP 都会按照该年的价格水平来计算。同样，产业部门的增加值与贡献率也有现价和不变价的区分，由于经济增长率是按照不变价计算出来的，因此将各个产业每年的增加值按不变价计算出来，才能准确的分析各产业对国民经济的贡献率。选取2000年到2010年北京市的相关数据进行统计分析，计算两产业的贡献率情况，能够得到以下两点结论：（1）从贡献率大小来看，建筑业的平均贡献率为 3.57%，而房地产业达到了8.95%，房地产业的贡献率比建筑业高出5.38%，从对国民经济贡献的角度看，房地产业远远高出建筑业，这也说明北京市房地产业的发展速度快于建筑业；（2）从贡献率的变化趋势上来看，虽然建筑业的平均贡献率较低，但是它的贡献率变化较为稳定，在2008年与2010年房地产业增加值负增长时，建筑业的增加值不但没有大的降幅，反而

2008年的贡献率达到了十年中最高的5.7%。从以上两点能够看出，北京市房地产业发展潜力巨大，目前处于快速发展阶段，对国民经济贡献率大于建筑业，从支柱产业所具有的特征来看，北京市房地产业8.95%的贡献率，有力的支持了房地产业支柱地位的说法，但与房地产业相比，北京市的建筑业发展较为成熟，受环境与经济的影响较小，发展变化幅度不大。

从以上的分析中我们可以得出结论，既房地产业对国民经济贡献率高于建筑业，然而，这一结论在我们国家其他城市并不具有普遍适用性，相反，我国大多数城市房地产业增加值和对国民经济的贡献率都小于建筑业，从对2006年-2009年全国各行业增加值统计结果来看，建筑业的增加值都大于房地产业的增加值（见表 1.2），在全国统计的31个城市中，房地产业增加值大于建筑业增加值的城市只有四个，分别是北京、上海、江苏和海南，对这四个城市2010年的相关数据进行分析，能够看出北京市的建筑业增加值大于房地产业增加值的幅度最高（见表 1.3），达到了61.2%，而海南只有1.37%。显然，这四个城市的经济发展水平在全国范围内都是领先的，经济发达使得这些城市中建筑业所占的比重逐渐降低，房地产业飞速发展，这是城市实力的体现，而北京作为中国的首都，经济的发展尤其是第三产业的发展速度尤为突出，这一点可以从房地产业上清晰的看出，北京市房地产业的发展在全国具有突出性和代表性。

表1.2 全国2006年-2009年建筑业与房地产业增加值 单位：亿元

年份 房地产业增加值 建筑业增加值 建筑业增加值-房地产业增加值 2006 10370.5 12408.6 2038.1 2007 13809.7 15296.5 1486.8 2008 14738.7 18743.2 4004.5 2009 18654.9 22398.8 3743.9

资料来源：《中国统计年鉴2011》

表1.3 2010年各地区房地产业与建筑业增加值 单位：亿元

城市

房地产业增加值A1

建筑业增加值 A2

（A1-A2）/A2 （%）

北京 1006.52 624.39 61.2 上海 1002.50 682.11 46.97 江苏 2600.95 2476.28 5.03 海南 188.33

185.79

1.37

资料来源：《中国统计年鉴2011》

4、结论

综合以上分析，北京市房地产业对国民经济贡献率大于建筑业，2000年到2010年平均贡献率为8.95%，这种发展情况在全国具有超前性和不可复制的特点，因为北京作为中国的首都，经济发展速度在全国领先，产业结构也有自己的特点，只有经济发展较快，工业化程度较高的国家或地区，第三产业的发展才有可能快于第二产业，才会出现房地产业增加值或房地产业贡献率大于建筑业的情况。因此，有如下两个结论：（1）对于北京来讲，把房地产业作为支柱产业来看待，是有理由有依据的，房地产业的发展对国民经济影响很大；（2）我们在制定产业发展政策时，不应该制定全国统一的政策或目标，应根据地区经济发和产业发展的特点，按某一标准将地区进行分类，针对每类地区的不同情况，采取对促进产业发展和结构调整最有效的办法，不能一味的限制或鼓励某一产业的发展，因地制宜，才能促使国家或地区的经济又快又好的发展。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴2000-2011.http ：///tjsj/.

[2] 北京市统计局.北京市统计年鉴2000-2011.http ：///.

[3] 魏新亚，韩传峰.中美建筑业发展水平对比分析[J].建筑经济.2002年第9期.