建筑业与房地产业的协作

项目一
项目二
项目三
采 购
生 产
营 销
采 购
生 产
营 销
采 购
生 产
营 销
等级关系
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
战略采购平台未来的设想：
• 转变反应性采购为主动性采购
反应性采购 采购中心是成本中心 采购接收产品规格 采购拒绝不合格材料 买方对市场情况做出反应 解决问题是供应商的责任 价格是关键变量 强调目前 规格由用户和设计者制定 谈判是成功／失败型 大量的供应商＝安全 大量的存货＝安全 信息就是力量 主动性采购 采购可以增加价值 采购（和供应商）提出规格 采购避免不合格材料 采购有助于形成市场 解决问题是共同的责任 总成本和价值是关键变量 强调战略性 买方同供应商共同提出规格 谈判是双赢的或者更好 大量的供应商＝失去机会 大量的存货＝浪费 分享信息是非常有价值的
一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持
2、与房地产开发项目在资金上的协作 • 房地产项目销售期 ——约1年左右之后，房地产项目销售取得回款，资金宽裕，支 付施工方垫款。 ——施工方使用的银行承兑汇票、流动资金贷款等也相应到期， 从甲方取得回款正好支付银行贷款。
——通过双方的协作，取长补短、相宜得章，完成甲、乙双方 各自的资金循环。
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
• 由于基建项目的单件性、不可重复性、项目实施的循序 渐进性和阶段性，与其他行业相比，基建行业的战略采 购模式有自己的特殊之处。 • 公司目前战略采购的特点： 1、采用ABC分类法，目前仅关注A类物资，即 对工程质量影响大且项目急需的重要物资， 如：钢材、商品混凝土； 2、供应商提供1个月以上的商业信用（账期）， 行业最优惠价。 3、账期满后，以银行承兑汇票支付，循环使用综 合授信额度，基本上不用追加运营资金。
• 事实上，由于市场的变化，包括房地产售价和建材价格常常与筹划时 的假设相差甚远，所以，只有完全属于自己控制的施工企业，才能完 全配合通过技术手段和商务手段，及时调整相应建造成本，确保筹划 方案得到实现。
二、全面配合房地产项目纳税筹划，实现筹划与实 施的无缝对接
• 鉴于目前公司的股权结构问题（外部股东的利润无法转回），造 成难以利用《企业所得税法》“分红免税”的税收优惠，使得转 移过来的利润要回转到甲方的额外成本开支太高，影响了税务筹 划的成效。 • 但如下的一些筹划仍可以起到节税的作用，虽然些不足之处： 1、甲方转移部分利润到施工方，同时转移相应金额的费用 给施工方。缺点：涉及的交易不能太大。 2、甲方转移部分利润到施工方后，以服务合同的方式转回， 缺点：额外成本太高。 3、在甲方的若干个项目中调节成本，以期高低相抵，达到 节税目的。缺点：不一定能刚好找到有可以转移成本的 项目。 4、通过施工方战略采购平台，替甲方采购相应设备、建材， 或者通过非货币交易的方式，与甲方转移过来的利润相抵。 5、通过施工方拓展土地，利用定价转移，与甲方转移过来的 利润暗中相抵。
产品质量 的改善 供货可靠 性和准确性 的提高 服务范围 的扩大和服 务质量的改 善
货源上得 到保证 降低总体 风险
技术开发的 信息和进度
技术队伍的 建设 技术革新
管理理念和管理方法的共享，团队精神的培养
一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持
2、与房地产开发项目在资金上的协作： • 房地产项目开发前期 ——项目前期往往是开发商资金的瓶颈：银行须等到项目资本 金完全投入后才会发放开发贷款。 ——在此阶段，施工企业可以通过免除甲方应支付的备料款、 预付款来支持项目的开发，一则缩短工期，二则帮助甲方 渡过资金瓶颈期。
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
战略采购平台未来的设想： • 甲定乙购 甲方组织设计选型定板，供应商考察、选择、评估； 编制技术标书，制定技术标准验收标准，编制 项目 材料总体计划；确定价格、合同，由总包施工单位 具体与供应商签定经济合同。
乙方组织商务谈判，组织招标；编制商务标书，编 制招标计划；参与商务评标，参与供应商考察、选 择、评估。
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
１、优化采购模式的原因
• 上下游产业面对着同一采购对象，存在着资源优化整合 的需要； • 项目多时甲定乙购材料数量增大，从成本控制考虑公司 应制定长期采购战略; • 有利于对供应商的管理，从供应商获得更多的服务、更 多的技术持、更高折扣、更优质量的商品; • 供应商提前介入项目，对材料选型定板提供专业意见； • 节约人力，完善标准化范本； • 为产品标准化打下基础
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
2、建议采用混合型采购模式的理由
• 地产项目的材料有通用性也有特意性； • 允许从区域公司、项目公司层面制定材料采购战略，集 中采购节约成本，达到“以量制价”的效果，兼顾全局 与局部的效益； • 与少量供应商建立战略合作伙伴，从战略合作伙伴获得 更高的附加值； • 材料工程师有更多的时间进行新产品、更优价替代品及 产品优化的调研； • 简化、优化材料采购流程； • 更优的供应商管理；
二、全面配合房地产项目纳税筹划，实现筹划与实 施的无缝对接
• 房地产开发项目税务筹划的核心在于土地增值税和企业所得税。 • 房地产开发项目税务筹划所利用的税法依据：《企业所得税法》 第26条第二款“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益 性投资收益”为免税收入，即利用免税的税收优惠政策；另外， “普通住宅增值率在20%以下免征土地增值税”也是筹划重点。 • 房地产开发项目税务筹划的技术方法：利用定价策略，实现利 润转移，将利润从高税负率的房地产行业转移到低税负率的建 筑行业，并利用《企业所得税法》第26条的免税规定，使节约 下来的税款转为自由现金流。 • 房地产开发项目税务筹划的程序：根据预测的销售收入和可接 受的税负水平，计算出可扣除成本的总额，再根据合理的原则， 层层分解到各个分部工程、分项专业工程、配套项目等进行转 移定价，施工方完税后，通过利润分配的方式，将经定价转移 的利润移交母公司调配。
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
战略采购平台未来的设想： • 采用混合型采购模式 兼具分散形采购模式和集中型采购模式的长处， 凡属大宗或共用物件应集中采购，其余授权分 公司（或项目）自理。
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
战略采购平台未来的设想：
• 混合型采购模式
总公司 战略采购部 公司职员
合计
2,000
10,000
5,000
17,000
• 在没有备料款、预付款的情况下，进度支付比例75%的情 况下，可以满足3—4个施工项目的资金需求。 • 2013年预期融资规模将超过2012年的50%，争取能到2.5亿 元左右。
一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持
4、中航建筑融资策略展望 • 积极拓展政府工程或者BT项目 ——政府工程利润率普遍优于房地产项目，既有利于改善公司 获利能力，同时可以拓展新的融资途径。 ——公共设施施工项目可以申请搭桥贷款，BT项目可以申请基 建贷款，融资额一般为总投资预算的50%-65%。 ——这些项目可以通过引入带资分包商、或者带资联营，从而 节省部分资金支援其他业务的发展。 ——这也是充分利用公司资质、快速扩张业务，以期获取规模效应 行之有效的办法。
建筑施工企业与房地产开发业 务的协同效应
一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持
1、利用建筑施工行业的政策优势： • • • 在融资的领域了，十多年来，房地产业一直是货币政策的严格控制点； 相对房地产业而言，货币政策对建筑施工企业的管控力度较低，从事公 共建设的施工合同，仍能得到货币政策上的支持； 从融资的金融产品来说，可供选择的金融工具更多，目前建筑业一般综 合授信下可选择的产品有： 保函（L/G）； 信用证（L/C）； 银行承兑汇票（BAD） ； 保理贷款（Factoring） ； 流动资金贷款（Loans for Working Capital） ； 固定资产担保贷款（Fixed Assets Loan Guarantee）； 搭桥贷款（Bridge loan）； 基建贷款（Construction loan）； 其中：公共建设项目（政府工程）施工合同可申请搭桥贷款； BT项目（政府代建工程）可申请基建贷款
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
• 战略采购是基于供应链管理理论的新采购模式。通过战 略采购创立一种基于战略协作层面的合作伙伴关系，采 购方与供应商之间从此前对立、竞争的关系，开始转向 协同、共赢的关系。 • 无论是在房地产企业还是在施工企业，物资成本占工程 项目成本的比重较大，约占总成本的50%—70%，因此 在基建行业里，物资成本管理是企业管理的关键部分。 它直接关系到整个工程项目和企业的经济效益。 • 随着企业的集团化运作，上下游产业链整合更加紧密， 实施战略采购已成为企业加强工程项目采购管理、成本 控制的有效途径，企业从而也大大缩短了采购时间，降 低了采购成本，保障了产品供应，保证了产品的质量和 服务，是建立集团化发展规模优势的关键管理工具之一。
二、全面配合房地产项目纳税筹划，实现筹划与实 施的无缝对接
• 下面以一个真实案例，展示税务筹划的显著成效。
• 通过本案例，说明利用定价转移控制建造成本对纳税金额的影响非常 显著；
• 控制建造成本的额外开支，相对于纳税节约金额是微乎其微的，利益 回报却是巨大的； • 通过施工方全方位配合甲方控制建造成本，操作简单易行，准确性好、 安全性能最高。
一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持
3、目前融资情况
• 2012年，公司业务刚刚起步，当时公司净资产仅6111.75 万元，却取得1.7亿元的银行综合授信：
单位：万元
流动资金贷款 交通银行 招商银行 2,000
银行承兑汇票 5,000 5,000
银行保函 5,000
合计 1ຫໍສະໝຸດ Baidu,000 7,000
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
战略采购平台未来的设想：
• 提升采购事项至 策略层次
策略层次
采购研究 长远计划 评估供应能力 制定政策 管理层次 采购方法 谈判 预算 训练员工 減少成本
工作层次
跟催 做纪录 处理付款 处理物料申请 处理报价单 比较价格
传统方法：比较被动
现今方法：比较积极及具策略性
三、利用融资平台，整合双方战略采购业务
• 目标： 与供应商建立战略联盟，立足于追求“总体价值最大化”
总体价值最大化
•
1
技术
2
•
成本
•
3
速度
•
4
质量
•
5
安全
优先获得最新 的研究成果 联合开发
降低物料成本 降低流程成本 降低机会成本
加快新品上市 (time-tomarket) 提高总体价值 链的反应速度 缩短采购周期 简化流程、提 高效率 快速把握市场 契机
——施工企业在此阶段可利用金融工具解决自身资金问题： 保函：用于支付各种高额保证金，如民工工资保证金； 银行承兑汇票：主要建材的货款； 流动资金：劳务工资、项目开办费。
一、利用金融工具，在财务上对房地产业务的支持
2、与房地产开发项目在资金上的协作： • 项目建设期 ——施工方可以配合甲方及时提取开发贷款； 通过降低进度款支付比例来减轻甲方的资金占用； 通过施工方战略采购平台，减少订货预付款； 甲方可以利用资金结余加快其他项目的拓展。 ——施工方在此阶段可利用金融工具解决自身资金问题： 保理：应收账款质押贷款； 银行保函：大型设备（如：电梯等）定金； 银行承兑汇票：战略采购物资货款、主材货款； 流动资金贷款或固定资产担保贷款：视情况选择。