上海市大型居住社区规划设计导则

上海市大型居住社区规划设计导则(试行)主编单位:上海市规划和国土资源管理局2009年7月目录第1章总则1、目标2、理念3、规划原则第2章功能布局1、多元化居住类型2、综合性城市功能3、多样化社会生活4、多层级布局结构第3章开发控制1、适宜的人口密度2、高效复合的土地使用3、合理的开发强度4、舒适的居住建筑5.地下空间的综合利用第4章道路交通1、高密度的支路网系统2、适宜的支路道路宽度3、便捷的公共交通接驳4、完善的慢行交通出行系统5、合理的交通组织模式6、合理布局的停车设施7、适宜的交通宁静化措施第5章公共设施1、多层次的城市服务设施2、综合利用的公共服务设施3、多类型的的产业设施4、高效安全的市政基础设施第6章空间特色I、中小尺度街坊2、增强街坊的围合度3、有序的街道界面4、适宜的街道尺度5、整体建筑风貌6、怡人的公共开放空间第7章生态环境1、自然的生态环境2、省地节能环保3、安全应急防灾第8章实施对策1、开发模式2、分期实施3、规划深化第九章附则1、适用范围2、适用期限3、解释权第1章总则第一条目标大型居住社区是指用地规模约为5平方公里，人口规模约10万人，以居住功能为主体、生活与就业适当平衡、功能基本完善的城市社区。

大型居住社区规划设计的目标，是构建社会和谐、功能完善、交通便捷、自然宜居、活力繁荣的城市社区。

第二条理念大型居住社区是贯彻落实科学发展观，实施上海城市总体规划、完善城乡规划体系、优化城市空间布局、满足特大型城市人口发展需求的重要举措。

大型居住社区规划建设，突破传统居住区概念，突出城市社区的整体发展理念，突出社会和谐和以人为本的理念。

第三条规划原则社会和谐，是大型居住社区发展的核心目标。

大型居住社区中应当保证各种城市活动能相容共存，并为多样化的城市活动综合布局空间资源，以保证经济多样性、空间多样性、社会多样性和文化多样性。

功能完善，是大型居住社区发展的重要途径。

大型居住社区应当纳入新城.、新市镇的发展范围，充分依托现有居住空间，考虑未来就业安排，符合上海城市总体规划以及上海市市域"1986"城镇体系规划的战略发展要求。

交通便捷，是促进大型居住社区发展的重要保障。

大型居住社区应当具备良好的交通出行条件，大型社区的选址和布局应与轨道交通站点、高速公路布局以及其他公共交通设施配套相结合。

自然宜居，是满足大型居住社区居民生活的重要措施。

大型居住社区应当充分利用现有自然条件，因地制宜、营造良好的人居环境;应当集约节约利用土地资源，符合节能环保的要求。

活力繁荣，是促进大型居住社区可持续发展、提高社区吸引力的根本目的。

通过城市魅力塑造，吸引高中低各层次的劳动力，吸引产业、公共服务和休闲开发的投资，促进大型居住社区的可持续发展。

第2’章功能布局第四条多元化居住类型目标:鼓励、倡导住房类型的多样性，提倡不同收入水平的居民适度混合居住。

策略:(1.)普通商品住房及配套商品住房约占社区住宅供应总量的70%，经济适用房约占住宅供应总量的20%，廉租房约占住宅供应总量的5%，其他类型约占5%。

(2.)合理控制户型规模和类型，满足不同类型居民的居住需求。

大型居住社区的住房面积标准以90 m2以下的2居室或小3居窒为主，户型设计应紧凑、经济适用。

(3)鼓励建立多类型、多标准的公共出租住房体系，包括:老年公寓、人才公寓、青年公寓、工人公寓以及学生公寓等，以吸引人口定居、就业与就学。

(4)提高保障性住房的建设标准和居住水平。

经济适用房和廉租房的面积标准可以在中心城区面积标准的基础上提高5--10%。

第五条综合性城市功能目标:确保城市功能的完整性，加强土地的合理安排和使用，提供满足多种居住需求的高质量住房、功能齐全的公共及配套服务设施、高品质的城市公共空间、便捷的公共交通体系、有特色风貌的城市环境。

策略:(1)鼓励多种功能兼顾发展。

大型居住社区应当包含城市社区中心功能、住宅、产业、公共游憩绿地等不同功能。

居住用地约占总建设用地的30%-40%，公共服务设施用地约占12%-20%，产业用地约占15-25%，道路广场用地约占10%-20%，绿地约占10-18%。

(2)鼓励结合轨道交通站点形成公共活动中心，加强功能的混合，发展城市商业、商务功能。

优先安排90 平米以下的小户型居住类型。

适度提高规划容积率。

(3)适度安排就业岗位。

大型居住社区范围内应提供占总人口15%以上的就业岗位数量，预留相应的用地空间，以保证社区内居住与就业平衡、减少跨社区的通勤交通。

(4)住宅用地布局应当考虑各种不同收入群体的居住生活需要。

必须考虑老龄人口、儿童、残障人士等特殊人群的出行、交往和日常生活需求。

(5)针对不同大型居住社区的特定条件，可形成特殊功能区:高等教育区(如高校)、研究与开发区(科技园区)等。

第六条多样化社会生活目标:结合城市空间的多样性。

促进经济多样性、社会多样性和文化多样性。

策略：（1）经济多样性重点是提供多种的经济活动空间，整合和保护现有的就业资源，吸引新的就业资源，鼓励发展创新性产业类型。

（2)社会多样性重点是提供多元化的社区类型，促进不同背景社会群体的融合。

(3)文化多样性重点是加强社会公共服务，弓}入优质的教育、文化、科技和产业设施与资源。

第七条多层级布局结构目标:根据大型居住社区不同街区的发展区位、交通条件、空间布局，形成不同空间层次的街区。

策略:（1)大型居住社区从中心向外依次为中心街区(A区)、一般街区(B区)和外围街区 (C区)。

(2)依照分级、分类原则，对各级街区的人口密度、土地开发强度、街坊用地规模、路网密度分别进行控制。

（3)中心街区(A区)以轨道交通站点或公共中心为核心，约500米半径范围，面积约1平方公里。

商业、文化等公共设施和小户型居住相对集中设置，作为城市公共活动的核心区间。

(4)一般街区((B区)主要布局普通商品房和配套商品房。

根据地区功能布局，合理安排居住区级、小区级、街坊级公共服务设施。

(5)外围街区(C区)可结合区位条件，布置适量的大户型住宅类型，适当控制开发强度和建筑密度。

第3章开发控制第八条适宜的人口密度目标;为塑造社区的宜居环境，建议采用适宜的人口密度。

策略:(l)大型居住社区平均人口密度参考值为1.5万人/平方千米，不同地段的平均人口密度有所差异。

（2)有效人口密度参考值，中心街区为1.5万人/平方千米-2万人/平方千米;一般街区及特殊功能地区为1.3万人/平方千米-1.5万人/平方千米；外围街区为1.1万/平方千米-1.3万人/平方千米。

（3)大型居住社区应避免过低的人口密度，并相应地禁止过低的住宅套密度。

第九条高效复合的土地使用目标:为保证大型居住社区持续的活力，中心街区及主要街道两侧鼓励土地的复合使用，街坊宜采用复合功能的开发模式。

策略:(1)根据街区的主导功能，对复合性用地比例予以分类指导。

居住功能为主导功能，居住建筑面积占60-80%，可适当混合商务、商业功能;商业、商务为主导功能，鼓励混合其它公共活动功能，按照有关规定可适当混合居住功能。

(2)复合功能的开发模式可采用混合布局和邻近布局模式。

混合布局模式，外围布置商业服务，内部为住宅;或下部为公共服务设施，上部为住宅，并应根据卫生、安全、私密性等要求采取一定区隔措施。

邻近布局模式，居住、商业、教育、运动休闲等地块邻近布局，实现城市功能在微系统上的小分区、大融合。

（3)通过住房类型的混合，保持邻里不同时段的户外活动频率，保持对公共服务设施的使用频率。

可针对不同类型家庭提供相应的住宅类型(核心家庭、空巢家庭、丁克家庭和单身人群)，并适当混合新的居住模式(如SOHO等)。

(4)大型居住社区住房应避免面向单一的社会群体，原则上应禁止低收入居住街坊的连绵开发。

第十条合理的开发强度目标:为促进大型居住社区的土地集约利用，根据街区的等级和类型，对开发强度进行分类指导。

策略:(1)在大型居住社区内，围绕轨道交通站点，在合理的半径范围内进行从高到低强度的开发。

(2)开发强度分区分为三个等级，中心街区住宅用地容积率建议为 2.0-3.0一般街区住宅用地容积率建议为1.5-2.5}，外围街区住宅容积率不低于1.0。

(3)根据地块所处的不同地段和区位，合理确定建筑密度和绿地率。

开发项目应综合考虑场地疏散、停车、公交换乘等实际需要，满足有关消防、防灾等市政规定;根据地段的等级和类型，对建筑密度和绿地率进行分类指导，详见表3-1表3-1:大型居住社区不同地段建议建筑密度、绿地率（4)鼓励集中绿地沿街布置并对公共开放，中小型街坊住宅用地原则上不控制集中绿地率。

(5)大型居住社区应避免过低的建筑密度和容积率，原则上禁止独立别墅的开发，其他的特定许可须由土地、规划行政主管部门根据相应程序另行规定。

第十一条舒适的居住建筑目标:创造宜居生活环境，鼓励多样化居住空间和人性化设施配置。

策略:（l)住宅建筑应注重设计品质，传承当地的建筑文脉，考虑与周围建筑特征、屋顶形式和材料色彩等要素的协调，并确保通风、日照、卫生防疫等要求。

(2)鼓励小户型住宅设计。

一室户(或一室一厅)建筑面积不超过60平米，两室户(或二室一厅、二室二厅)不超过75平米;三室户(或三室一厅、三室二厅)，建筑面积不超过90平米。

（3）住房厨房间应设计为独立可封闭的空间，应有直接采光、自然通风或开向公共外廊的窗户，但不得开向前室或楼梯间。

（4)卫生间宜自然通风，如无通风窗口，应设置通风换气设施。

每套住宅至少应设置一间具备自然通风条件的卫生间。

（5)鼓励增加储藏空间和晾晒空间。

各种不同形式的阳台均按照一半面积计入建筑面积，禁止设置超过8平米的阳台。

第十二条地下空间的综合利用目标:为促进大型居住社区的土地集约利用，缓解空间资源紧张的矛盾，在保证工程安全的前提下，应当充分、合理地利用地下空间资源。

策略:(})大型开发项目一般采取综合开发模式，形成地下的商业购物中心，纵向分层、横向连通，在轨道交通站点和地下停车场库之间形成便捷的地下步行通道;有条件的地段，地下步行通道沿线可以形成地下商业街。

（2）鼓励公交优先，尽可能限制私人小汽车的交通方式。

地下停车场库应该采取规模合理和相对分散的均衡配置策略，以避免局部区段的交通过度集聚造成城市路网的交通堵塞。

(3)地下停车场库的出入口尽可能设置在城市支路沿线，以避免对于城市交通干道的干扰。

(4)地下空间开发还应当满足人防设施的需求，同时也要考虑平战结合，在确保满足人防设施需求的前提下，充分利用地下人防空间作为非战时用途，特别是需求量很大的地下停车场库。

(5)地下空间开发还应当满足工程地质的条件，禁止在不适宜开挖的地段(如河洪、池塘、暗涌等邻近地段)布置地下空间。

第4章道路交通第十三条高密度的支路网系统目标:加强街坊的城市性和可达性，进一步完善城市道路系统，适当加大城市支路网密度，避免形成封闭化的住区交通组织模式。