2013年武汉城中村改造名单
武汉市城中村土地出让情况汇总表
387862
1.9-5.6
居住、商业金融业、公共设施兼容居住
住宅70年
商服40年
106930
184
737
人信房地产开发
2010. 2.25
P（2010）037号
江汉区贺家墩村
125335
4.81
居住兼容商业
住宅70年
商服40年
97740
519
住宅70年
商服40年
58800
647.67
1895.77
中森华世纪房地产开发
2010.12.28
P(2010)172号
武昌区家岭村
205900
1.5-5.29
商业金融业、居住
住宅70年
商服40年
178300
577.18
2295.17
尚文房地产开发
2010.12.28
P(2010)173号
江岸区跃进村（A包）
135600
3.06-3.96
居住、商业金融业
住宅70年
商服40年
63180
310
1340
市万科房地产开发公司
2010. 2.25
P（2009）138号
洪山区幸福村1、2号地块
137418
3.0-3.44
居住兼容商业
住宅70年
商服40年
80390
390
1776
市源福房地产开发
2010. 2.25
P（2009）139号A区
4.2-4.5
居住、商业
住宅70年
商服40年
102600
820.8
2877
2013-2014年度(第二批)湖北省建筑优质工程(楚天杯)项目 …
2013-2014年度（第二批）湖北省建设优质工程楚天杯项目名单
序号 57 58 59 60 61 工程名称 宇济·滨湖天地竹苑7#楼 美丽国际大酒店 孝感市第一人民医院新区外科大楼 万山科研综合楼 全洲盛世北城A1区-2#楼 荆门市（3项） 62 63 64 锦绣紫荆城35#楼 中建金象广场二期工程1#楼 中百集团钟祥购物中心 黄冈市（6项） 65 66 67 68 69 70 蕲春县妇幼保健院住院大楼 升华．翡翠一品12#楼 蕲春县交通运政综合大楼 罗田县人力资源和社会保障局办公楼 黄冈科技孵化器创业者公寓楼 黄冈科技孵化器综合楼 咸宁市（2项） 71 72 三江森林温泉度假公寓 赤壁·印象十五镇风情街公寓1#楼 随州市（3项） 73 汉东名居二期4#楼 剪力墙结构/34 26869 湖北城乡建设集团有限公司 汪三中 钢筋混凝土框架结构/10 框架-剪力墙结构 23863 37829 湖北三江航天建筑工程有限公司 湖北东升建设有限公司 郑俊 徐德欢 框架-剪力墙结构/12 框架-剪力墙结构/28 钢筋混凝土框架结构/11 钢筋混凝土框架结构/13 框架-剪力墙结构/17 框架-剪力墙结构/20 7802 18491 5003 13806 17438 35508 赤东建设集团有限公司 湖北长安建筑股份有限公司 湖北雅华建筑安装有限公司 湖北富华建筑安装有限公司 黄冈市松泰建设工程有限公司 湖北玉环建筑工程有限公司 董晓松 马骥 伊建文 王华春 黄小生 张正权 钢筋混凝土框架结构/6 框架-剪力墙结构/32 框架-剪力墙结构/8 5286 37435 103210 华太建设集团有限公司 中建三局第一建设工程有限责任公司 中国建筑第六工程局有限公司 颜良元 张欣 邵永美 结构/层次 框架-剪力墙结构/34 钢筋混凝土筒体结构/27 框架-剪力墙结构/15 框架-剪力墙结构/18 框架-剪力墙结构/32 建筑面积或 2 施工单位 规模（m 、 m、万元） 19032 华太建设集团有限公司 54522 45534 31000 26330 华太建设集团有限公司 湖北全洲扬子江建设工程有限公司 湖北三江航天建筑工程有限公司 湖北全洲扬子江建设工程有限公司 项目经理 王志林 姚琦 孙芳洲 杨敏 刘春满
武汉市人民政府关于妥善解决全市“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题的意见
武汉市人民政府关于妥善解决全市“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题的意见文章属性•【制定机关】武汉市人民政府•【公布日期】2019.01.28•【字号】武政规〔2019〕5号•【施行日期】2019.01.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文市人民政府关于妥善解决全市“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题的意见武政规〔2019〕5号各区人民政府，市人民政府各部门：根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于进一步加快推进城市更新暨“三旧”（棚户区）改造工作的意见》（武发〔2016〕29号）精神，为进一步加强“城中村”改造还建房建设和管理，妥善解决“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题，有序推进城市更新改造，经研究，特提出如下意见：一、适用范围《武汉市城乡规划条例》实施前（即2014年7月1日前），已建成并交付使用或者“城中村”改造项目用地已挂牌成交且已开工建设，但因规划建设等相关手续不齐全，无法直接办理不动产登记的“城中村”改造还建房项目，适用于本意见。
二、工作原则按照“尊重历史、区别对待、依法处置、确保实效”的原则，妥善解决“城中村”改造还建房项目规划建设手续及不动产登记历史遗留问题，依法保障群众合法权益，维护我市建设发展稳定大局。
三、办理程序和要求（一）项目清理各区人民政府（含开发区、风景区管委会，下同）组织“城中村”改造主管部门、相关街道和村集体经济组织，对辖区内“城中村”改造还建房项目建设情况进行全面清理，严格核实“城中村”改造项目土地挂牌时间和还建房项目开工建设时间或者建成交付使用时间。
对符合本意见适用范围的“城中村”改造还建房项目，由区人民政府负责汇总并制订历史遗留问题项目清单。
（二）完善项目规划建设手续“城中村”改造还建房项目建设主体（采取自主改造模式的建设主体为村集体经济组织；采取统征储备改造模式的建设主体为土地储备机构或者依照政府购买棚户区改造服务方式确定的承接主体）持区人民政府出具的同意纳入“城中村”改造还建房历史遗留问题项目清单的意见，向区相关部门申请完善以下规划建设手续：1．完善项目用地手续。
2013-2014年度第一批湖北省建设优质工程(楚天杯)项目名 …
2013-2014年度（第一批）湖北省建设优质工程项目名单
2013-2014年度（第一批）湖北省建设优质工程项目名单
序号 工程名称 四、荆州 6项 公安县人民医院住院大楼 公安县人民医院迁建工程门诊综合楼 洪湖市教育服务中心 天润· 中央花园3#楼 荆州南国城市广场南国大家装 荆州市第一人民医院神经精神疾病诊疗楼 五、宜昌 14项 湖北华欣城市建设工程有限责任公司钢构分公司办公综 合楼 宜昌新外滩商住小区1#楼 宜昌新外滩商住小区2#楼 新外滩商场及会所 东辰壹号· 御景A栋 宏峰上上城B-8#楼 墨池苑一标段商品房1#、2#楼 胜隆商都 锦绣星城5#、6#楼 宜昌市夷陵区法院审判综合楼 宜昌商业步行街B地块C1#商住楼工程 宏峰上上城B－12号楼 百丽集团秭归公司职工公寓综合楼 秭归县档案馆综合楼工程 六、十堰 9项 丹江口旅游港(半岛风情街项目)旅游接待中心 唐城置业市妇幼保健院综合楼 十堰市茅箭区人民法院办公楼 阳光栖谷9-10#楼 十堰市实验幼儿园教学楼工程 结构/层次 建筑面积或规模 2 （m 、m、万元） 25553 39021 9346 13371 50674 14853 4558 15546 12540 9865 14216 6374 36714 41628 27859 12907 35727 8214 11454 5073 29500 23906 13683 53865 5385 施工单位 项目经理
2013-2014年度（第一批）湖北省建设优质工程项目名单
序号 工程名称 一、武汉市 38项 武汉光谷生态艺术展示中心 蔡甸城关中心幼儿园 武汉光谷地产光谷桃花源E11号楼 武汉光谷地产光谷桃花源E12号楼 生物育种产业化基地（科技大楼） 光谷软件园六期4#楼 高尔夫城市花园五期8809#楼 江堤村城中村改造项目A地块4#楼 名都花园南区一期311#楼 美联· 奥林匹克花园一期三区19#楼 后湖花园一期工程 融科天城三期16#楼 武汉市行政服务中心（市民之家） 银泰· 大智嘉园A栋 武汉市老干部活动中心异地扩建工程 华南大厦（A座） 普爱医院创伤治疗中心综合大楼 青城国际1#楼 湖北省人防指挥通信大楼 华中国电大厦 武汉金都汉宫1#楼 长江紫都三期A片一标段10#楼 长江紫都三期A片一标段5#楼 武汉保利文化广场 复地东湖国际三期1#楼 复地东湖国际三期2#楼 长江紫都三期A片9#、14#楼 武汉市污水管理培训中心大楼 结构/层次 建筑面积或规模 2 （m 、m、万元） 18695 7901 13972 14039 6676 15477 18243 13632 22422 17289 130000 13608 122652 18224 17100 28332 45570 23089 16785 40386 52935 13619 13801 142742 28560 22166 24966 15360 施工单位 项目经理
武汉市江汉区城中村改造规划研究
通过以上分 析可 以反 映各 地块用地 条件 ， 作为下一步规划 改
江汉 区位于武 汉三镇汉 口一 方 ， 是武汉市最 繁华的商业 区域
造 的参考依据 。各地块用地条 件主要分为 以下 四类 ： 类用地 ： 可以保 留。现状建 筑质量 良好 ， 政设施 齐全 ， 市 所
江汉 区“ 中村 ” 城 改造的总体思 路是“ 改制先行 ， 改造 跟进 ， 科
有序推进” 。 各村基本 没有 农业 用 地 ， 住 用地 、 居 工业 用 地 、 业 用地 相互 交 学规划 ， 商
２ １ 开发模 式分析 ．
１ 自主开发 。有条件 的街 、 可以 自筹 资金 ， ） 村 自主开 发改 造。 行量化 ， 在 Ａ Ｃ Ｓ中分别建 立数 据层 ， 并 Ｒ ＧＩ 然后 将各 数据层 叠加 优点 ： 、 自主改造 ， 、 街 村 街 村集体利 益与村 民个人利益兼 顾 ， 改造 进行综合分析 与计 算 ， 将得 出的各 个 指 标及 综 合 评价 指 标制 的积极性高 ， 于改造工作 的顺 利进行 ； 、 自主独立 承担开发 并 利 街 村
城 用地 调整 规 划 “ 中村 ” 城 用地分散 ， 五个村一共 有 ５ ９片 自然 村湾 ， 大部 分村 ２ 江汉 区“ 中村 ”
湾都 处于插花状 态 ， 为城 市所包 围 ， 大部分地块 用地规模较小 。 且 织， 宅基地 、 集体用地管 理与建设混乱 。
选取与“ 中村” 城 改造 紧密相关 的六个 因子 ， 然后对各指 标进
一
之一 ， 具有 区位适 中、 交通便捷 、 贸发 达 、 商 人流物 流信息集 中、 土 处区位 不重要 ， 发条 件不 成熟 。二 类用 地 ： 开 改造 条件 不佳 。现 地级差 效应 显著 的区域 特征 ， 现辖 航侧 、 子湖 、 家墩 、 家墩 状建筑质量较好 ， 鲩 贺 唐 市政 设施条件一般 ， 地规模集 中 ， 用 所处 区位不
武汉市“城中村”的形成过程及改造对策分析
武汉市“城中村”的形成过程及改造对策分析[摘要]城中村形成的根本原因在于相互割裂的城乡二元经济社会结构，而城市化进程则是其产生的直接原因。
试图从城市化进程这一背景下来探讨武汉市城中村形成的过程，并针对武汉市目前“城中村”的现实状况和改造中存在的问题来有针对性地提出改造的建议和对策。
[关键词]城市化城中村改造一、引言改革开放以来，随着国民经济的持续快速发展和产业结构的调整，武汉市的人口、经济、规模等要素加速发展，从而导致该市城市化进程加快、城市化水平明显提高：2001年已达到59.2%，到2007年据规划将会达到68%。
但在这一过程中，武汉市和国内大多数城市一样采取了绕农民居住点而走的城市扩张道路：首先征用最易处理的农田、鱼塘和果园，从而使得越来越多原本在城市外围的村庄随着城市用地的不断扩展而被纳入到城市之中，但并未被消化吸收。
现在，随着城市各项事业进一步迅猛发展，在周围片区迅速崛起、呈现一片繁荣景象时，隐藏在背后的往往是令人头痛的环境脏乱差、黄赌毒现象大量存在的“城中村”，与几步之隔的城市景观形成鲜明对比，影响极差。
二、武汉市“城中村”形成的轨迹分析武汉市“城中村”产生的根源在于城乡二元相互割裂的管理体制，而城市化进程中城市建成区的迅猛发展和扩张直接促成了“城中村”的形成。
（一）近年来，武汉市城市化进程明显加快城市化是农村人口向城市集聚和乡村地区转变为城市地区的过程，以及人类产生、生活方式、思想观念由乡村型向城市型转化的过程。
一般来说，衡量城市化水平高低的标志大致有三个：（1）城市人口增加；（2）耕地不断减少，城市规模不断扩大；（3）户籍非农业人口占户籍总人口的比重上升，即城市非农业人口不断增加，农业人口比重不断下降。
其中第三个标志最为重要。
通过以上数据可知，武汉市的城市人口逐年增加，其中非农业人口比重不断上升，农业人口比重不断下降，其耕地也在逐年减少。
另外，武汉市的市域面积也由1950年3月的302.7平方公里扩展到现在的8494.41平方公里，这无疑地表明了武汉市城市化进程明显加快。
武汉市人民政府办公厅关于2013年度全市推进工业发展“倍增计划”
武汉市人民政府办公厅关于2013年度全市推进工业发展“倍增计划”考核情况的通报【法规类别】机关工作综合规定【发文字号】武政办[2014]10号【发布部门】武汉市政府【发布日期】2014.01.15【实施日期】2014.01.15【时效性】现行有效【效力级别】XP10武汉市人民政府办公厅关于2013年度全市推进工业发展“倍增计划”考核情况的通报（武政办〔2014〕10号）各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：2013年，面对严峻复杂的国际、国内形势，全市上下认真贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，大力实施工业强市战略，持续推进工业发展“倍增计划”，全市规模以上工业总产值突破万亿元大关，工业投资保持高位增长，150平方公里工业倍增发展区全面建成，中小企业民营经济活力进一步增强，全市工业经济平稳较快发展。
经对2013年度全市推进工业发展“倍增计划”情况进行综合考核，并报市人民政府同意，决定对神龙汽车有限公司等88户优胜企业、武汉经济技术开发区管委会等12个突出贡献单位、市国土规划局等31个服务企业和重大项目优胜单位、潘宇峰等11个工业重大项目招商能手（具体名单附后）予以通报。
2014年，各区、各部门、各有关单位要进一步深入推进工业发展“倍增计划”，努力促进全市工业经济持续较快发展，为建设国家中心城市、复兴大武汉作出新的更大贡献。
武汉市人民政府办公厅2014年1月15日2013年度全市推进工业发展“倍增计划”考核优胜单位和个人名单一、优胜企业（88户）（一）发展进步企业（78户）1．产值过500亿元的增长企业（4户）神龙汽车有限公司东风本田汽车有限公司湖北省电力公司湖北中烟工业有限责任公司2．产值在100亿元至500亿元之间的增长企业（8户）中国石油化工股份有限公司武汉分公司鸿富锦精密工业（武汉）有限公司武汉邮电科学研究院联想移动通信（武汉）有限公司武昌造船厂集团有限公司格力电器（武汉）有限公司冠捷显示科技（武汉）有限公司美的集团武汉制冷设备有限公司 3．产值。
武汉城规划协会【范本模板】
程明华、周艳妮、黄澍、吕梁、胡忆东、李延新、秦涛、李祥、王玲、何君、谢慧、杨凯、许立、
王波
武汉市武湖街“四化同步”试点规划
武汉市规划研究院
村镇规划类
马文涵、胡飞、胡冬冬、黄晓芳、袁建峰、周小虎、杨婷、余帆、朱小玉、杜瑞宏、唐古拉、王自峰、冯善炎、徐晶、石义
武汉市轨道交通线网规划修编(2014-2049年)
武汉市主城区无障碍设施建设规划
武汉市规划研究院
城市规划类
宋洁、董菲、李晓慧、李青、何浩、陈慧、吴巍、周霞、张剑、周庆、王转涛、王嵩、姚津伟、张进、徐磊
武昌大东湖地区污水厂集并及深隧系统规划
武汉市规划研究院
武汉市政工程设计研究有限责任公司
武汉市城市建设投资开发集团有限公司
城市规划类
叶青、康丹、汪国圣、胡华望、姜勇、陈雄志、吴志高、王海亮、高艳、石亚军、邹慧君、杨卫星、洪月菊、饶世雄、姚霏
武汉市新城组群控规导则
武汉市规划研究院
城市规划类
马文涵、郑振华、宋洁、游畅、代大胜、张瀚文、马方、聂东方、周小虎、徐龙、罗芳、王硕、张静、
胡怡婷、何玮
武汉市三环线绿化带建设规划
武汉市规划研究院
武汉市园林建筑规划设计院
城市规划类
马文涵、殷毅、季冬兰、宋洁、游畅、王玮、甄斌、代大胜、肖纯、张庆军、孟翎冬、章迟、黄永明、程望杰、李鹏
东湖国家自主创新示范区快速路系统建设规划
武汉市规划研究院
城市规划类
叶青、宋中英、龚星星、常四铁、何玮、李耀伽、严飞、刘凯、吴俊荻、吴梦蕾、焦文敏、吴思、陈书田
东湖国家自主创新示范区新型公交体系实施性规划
武汉市交通发展战略研究院
城市规划类
张本湧、刘东兴、陈光华、路静、宋辉华、张献峰、李耀伽、赖君毅、朱芳芳、沙建锋、龚全洲、黄广宇、刘进明、杨明、邱云
城中村改造
武汉市“城中村”改造现状研究摘要：关键词：1引言“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。
改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。
城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”[1]。
“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落[2]，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。
这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。
随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。
武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.6 6万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。
2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。
在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规①。
2009年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。
因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。
武汉市城中村改造历程回顾与总结
122城市建筑Urbanism and Architecture / 2023.18武汉市是我国首批进行城中村改造工作的城市之一，至今已经形成较为成熟的政策框架与改造方式[3]，但从改造的综合效应方面来看，仍有一定的缺失。
通过回顾与梳理武汉市城中村改造工作历程，可以更好地把握当下的改造工作重点，同时明确今后的改造方向。
1武汉市城中村概况根据《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》和《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997—2010）》，确定主城区范围内147个行政村和15个农林单位为城中村，面积约195 km 2，相当于现武汉市面积的1/4，涉及人口35.66万人，其中农业人口17.1万人[4]。
2武汉市城中村改造历程与特征2.1武汉市城中村改造历程2.1.1 1978—2003年，城中村问题显现阶段自改革开放以来，武汉市城市用地需求激增，城市迅速扩张，导致越来越多的村落被城市包围，在社会、经济、生态等多重因素的影响下，逐渐演化成为现今的城中村，并造成了诸多突出问题，严重影响城市建设与管理、城市用地规划等方面[5，6]。
为此，2003年，武汉市对全市城中村开展摸底工作，正式拉开了城中村改造的序幕。
2.1.2 2004—2009年，城中村改造探索阶段2004年，武汉市为解决城中村问题，加快城乡一体化进程，出台了两个城中村改造的纲领性文件，确定了整体工作思路，明确了改制工作“六个转变”的具体要求，规定了武汉市城中村的分类方法与改造方法，并公布15个村为改造“试点村”，标志着武汉市城中村改造工作的正式开始。
然而，由于改造经验匮乏、改造资金有限、改造摘要 武汉市作为我国中部崛起的重要城市，在一段时期内城中村问题尤为突出，武汉市城中村改造工作启动较早，也取得了不俗的成效。
研究回顾武汉市城中村改造历程，将其进行阶段性划分，总结其改造特征与成效，并为改造工作提出相关建议。
研究认为，今后的城中村改造工作应注重改造的综合效益，以社会效益提升为导向，注重保护城中村的原有价值，同时注重为弱势群体生活需求提供合理保障。
例谈城中村改造中的问题及解决思路
例谈城中村改造中的问题及解决思路城中村的改造工作极其复杂艰巨，不仅包括了村落建筑的改造，同时还涉及到村民的安置与赔偿，因此极大的提升了城中村改造的经济成本。
虽然目前国家已经出台了各项政策来完善对村民的补偿工作，但是考察实际情况，大部分的改造成本还是需要从改造后的土地收益中来支出，所以必须将改造前后的经济进一步的协调与平衡。
武汉市作为城中村改造的典型城市，在规划编制以及政策制定上有了较为丰富的经验，但是由于城中村改造的特殊性，在实际操作过程中，仍然存在着一些冲突与矛盾。
所以本文对武汉的38个城中村改造的案例进行了分析，并归纳总结，进而提出了相关的改造建议。
一、武汉城中村改造过程中所面临的问题剖析（一）改造规划用地的面积不足武汉城中村现状几乎已经没有耕地，村属用地主要由村民的宅基地构成，但村民建设一直游离于城市管理之外，乱搭、乱建行为严重，导致住宅建筑密度与建筑量非常大。
在当前城中村改造提倡原地拆迁、原址还建的背景下，住宅还建资金与用地显得十分紧张，加之改造后的城中村用地还需要承担多种功用，如控制用地用于改善城市整体功能、还建用地满足村民改建回迁的居住需求、产业用地用于解决村民就业需求、开发用地用于支付改造中的资金费用，城中村改造规划用地更是捉襟见肘。
从武汉市38个城中村总用地实际情况看，城市控制用地有1856平方米，所占村属用地的比例为68%。
相比之下，用以城中村改造内部平衡的还建用地、开发用地和产业用地只占建设用地的32%，占村庄总用地约1/30。
（二）规划控制指标不够科学在改造规划可利用地而积较原村庄用地少的现实条件下，为达到改造前后还建住宅建筑量的平衡，需要提高规划用地的容积率。
更为重要的是，对于大部分城中村改造而言，由于改造的经济成本存在缺口，规划需要增加引入而向市场的开发项目来弥补改造资金的不足，更加剧了对建筑量的需求。
因此，从武汉市的实际经验看，城中村改造规划用地的建设强度明显高于周边地块，常常有突破相关规划用地强度指标的现象发生。
武汉某城中村项目规划改造案例
①基本配置：合理交通组织；三级景观体 系；户型舒适升级；立面品质而简约
②特色配套：幸福街市（菜场）、幸福食 堂、幸福驿馆、幸福仓、幸福街区……
③人性服务：2人成排，3人成列；4张不 变的笑脸；10米安静距离；30分钟快速 响应；垃圾滞留时间2小时标准……
①项目分期，同步市场去化量 ②营销中心，设置在公园入口 ③首开区，靠近售楼部，到达便利 ④样板间，实体搭建，重视观景体验 ⑤导视系统，温馨路沿线导视指引 ⑥标准适配，合理控制成本
同鑫花园
鼎盛华城 紫竹园
P（2013）095号 楼面价：4096元/㎡
海赋江城天韵
P（2011）053号 楼面价：3757元/㎡
紫轩美佳
市场分析 04
聚焦幸福系；盈利在成本
市场、客户分析
➢东后湖片未开工土地储备约183万㎡，在售 项目可销售量（含未开发体量）81万㎡
➢市场未来客群以幸福系客群பைடு நூலகம்主，需求产品 80-130㎡两三房为主流
幸福时代 同安家园
后湖 汉广
同鑫花园
紫竹园 紫轩美佳
二七桥
二桥
汉阳
大桥
武昌
紫竹院 2001年
同安家园 2005年
同鑫花园 2006年
紫轩美佳 2011年
幸福时代 2011年
汉口城市广场 2012年
区域分析 01
后湖新城，开发热土
➢汉口：整体向北→后湖仍为热点开发区域
• 规划四大居住组团之一 • 城市功能配套齐全 • 区域开发成熟，板块住宅年销售量约占汉口中心
➢加快市民对岱山片区认知，提升后续开发地 块价值
需考虑因素：
➢ 道路改善带来额外的前期投入 ➢ 道路提前打通为其他项目带来利好
2013年武汉房地产市场分析报告
2013年武汉房地产市场分析报告
福星股份
2013年1月
目录
一、武汉市发展现状与未来 (4)
1、现状：武汉楼市发展势头稳健 (4)
（1）武汉市经济增长速度较快 (4)
（2）武汉市房地产市场稳步发展 (5)
（3）武汉市房地产泡沫化程度较低 (6)
2、未来：打造战略中心城市契机 (7)
（1）武汉是中部崛起的引擎 (7)
（2）武汉城市建设将催生巨大房地产需求 (8)
二、武汉城中村改造 (9)
1、城中村改造远未结束 (10)
（1）二环以内的城中村即将改造完毕 (10)
（2）二环以外的城中村资源依然可观 (11)
2、城中村模式盈利无忧 (15)
（1）城中村改造的难度的确越来越大 (15)
（2）城中村改造的优势依然存在 (16)
（3）案例分析——城中村改造的成本优势 (16)
三、未来三年业绩稳定增长 (18)
1、土地储备充足 (18)
2、财务风险可控 (19)
（1）当前公司资金压力有趋好的迹象 (19)
（2）未来公司资金压力依然可控 (20)
3、盈利预测 (21)
四、风险因素 (23)
1、政策风险：房地产调控趋紧 (23)。
武汉市城中村改造模式与流程-091014
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
被征收农用地中的耕地：属于中心城区基本农田保护区的3万元/亩；其他1.5万元/亩
被征收农用地中的耕地：50元/㎡ 被征收农用地中的耕地：1.5万元/亩
被征收土地中的全部集体所有土地：耕地2000元/亩，非耕地1500元/亩
集体所有土地征地成本：住宅类0.7%、非住宅类1.1% 土地面积×0.372元/㎡ 供地底价×0.65%
武规土资发 (2006)24号
依据《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试
行）》 （武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价T=
A+(B1+B2+B3)×1.15+B4×2+B5+B6+B7+C
武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知-武政[2009]37号
![武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知-武政[2009]37号](https://img.taocdn.com/s3/m/9581f70011a6f524ccbff121dd36a32d7375c7d5.png)
武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知（武政〔2009〕37号）各区人民政府，市人民政府各部门：为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村和旧城改造工作）步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下：一、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。
各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。
二、建立工作机构，明确工作职责（一）为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组（具体名单附后），主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。
领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任，承担城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务”的要求集中办公，实行“封闭运行”。
市城改办主要职责是：1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标；2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策；3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续；4.负责对各区城中村和旧城改造工作进行指导、协调和督促检查；5.负责研究解决全市城中村和旧城改造工作中出现的新问题；6.协调各成员单位的工作；7.承办市人民政府交办的其他工作。
最新城中村改造城市名单(21个)
最新城中村改造城市名单（21个）城中村改造城市名单城中村改造城市名单有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
城中村改造的影响的思考城中村改造对城市发展和社会生活产生了一定的影响，以下是一些可能的影响：改善城市环境：城中村改造可以改善城市的形象和环境，使城市更加整洁、美观、宜居。
改造后的城中村可以拥有更好的基础设施、公共服务设施和社区管理，提高居民的生活质量。
提升城市品质：城中村改造可以提升城市的品质和竞争力，使城市更加现代化和国际化。
改造后的城中村可以拥有更好的商业、文化、娱乐等配套设施，吸引更多的人才和投资。
推进城市化进程：城中村改造是城市化进程中的重要环节，可以推动城市化进程的进一步发展。
改造后的城中村可以更好地融入城市规划和发展，实现城市现代化建设的目标。
对居民生活的影响：城中村改造可能会涉及到居民拆迁安置、就业等问题，对居民的生活造成一定的影响。
同时，改造后的城中村也可能会因为环境、设施等方面的变化，对居民的生活方式和生活质量产生影响。
对经济发展的影响：城中村改造可以带动相关产业的发展，促进城市经济的发展。
改造后的城中村可以拥有更好的商业环境和投资机会，吸引更多的企业和商家入驻，增加就业机会和税收收入。
城中村改造的问题城中村改造虽然有一定的积极作用，但也存在一些问题和挑战，以下是一些可能的问题：资金筹措困难：城中村改造需要大量的资金投入，包括拆迁补偿、基础设施建设、商业开发等。
由于资金筹措困难，可能会导致改造计划无法实施或者进展缓慢。
社会稳定问题：城中村改造可能会涉及到居民的拆迁安置和就业问题，如果处理不当可能会引发社会矛盾和不稳定因素。
同时，改造后的城中村也可能会因为环境、设施等方面的变化，对居民的生活方式和生活质量产生影响，需要加强社区管理和服务。
规划管理问题：城中村改造需要制定统一的规划和管理制度，但现实中往往存在规划不合理、管理不到位等问题。
2015年武汉城中村拆迁出售还建房合同4篇
2015年武汉城中村拆迁出售还建房合同4篇篇12015年，武汉市政府出台了一项关于城中村拆迁出售还建的政策，旨在改善城中村环境，提升城市发展水平。
根据这项政策，城中村的房屋会被拆迁，而村民则可以选择出售房屋给政府，然后在规定的范围内选择新房。
对于这样的政策，既有赞成的声音，也有一些争议。
一方面，城中村拆迁出售还建政策给了村民选择的空间，他们可以自主决定是否出售房屋以及选择的新房类型。
对于那些希望改善生活条件的村民来说，这无疑是一个机会。
他们可以通过出售旧房，得到新的住房，改善住房条件，提高生活水平。
而对于政府来说，这也是一个机会，可以通过改善城市环境，提升城市形象，促进城市发展。
另一方面，城中村拆迁出售还建政策也存在一些争议。
一些村民担心政府购买房屋的价格无法满足他们的需求，导致无法购买到满意的新房。
同时，一些村民对新房的质量和位置也存在疑虑，担心不能得到同样或更好的住房条件。
此外，也有一些人质疑这项政策的公平性，担心政府买卖交易中的一些不公平现象。
为了保障双方的利益，武汉市政府出台了一系列相关规定，其中包括《2015年武汉城中村拆迁出售还建房合同》。
这份合同规定了双方的权利和义务，以及交易的具体流程和方式。
在签署这份合同之前，村民和政府都应该认真阅读并理解合同内容，确保双方的权益得到保障。
这份合同首先明确了房屋出售的价格和支付方式。
政府应该根据房屋的实际情况进行评估，并按照市场价格支付给村民。
同时，政府也会为村民提供相应的帮助，帮助他们选择新房，确保他们在出售旧房后能够得到满意的新房。
合同还规定了新房的质量标准和相关设施，确保新房的质量和居住条件能够得到保障。
此外，合同还规定了双方在交易中应该遵守的规定和注意事项。
政府需要严格按照规定的程序和流程进行购房，确保交易的公平和合法性。
而村民则需要如实提供相关信息，并积极配合政府工作人员的工作，确保交易顺利进行。
双方在签署合同之前应该认真阅读合同内容，确保理解和接受合同的全部条款。
武汉市人民政府关于进一步加强城中村综合改造项目管理的意见
武汉市人民政府关于进一步加强城中村综合改造项目管理的意见文章属性•【制定机关】武汉市人民政府•【公布日期】2013.04.09•【字号】武政规[2013]4号•【施行日期】2013.04.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文武汉市人民政府关于进一步加强城中村综合改造项目管理的意见（武政规〔2013〕4号）各区人民政府，市人民政府各部门：为加快推进全市“城中村”综合改造步伐，加强项目建设的规范管理，经研究，现提出如下意见：一、大力推进土地征收及还建房建设（一）各区人民政府作为推进“城中村”改造建设的责任主体，要在“城中村”综合改造项目取得改造规划方案和成本核算批复后1个月内，按照2年内完成整村土地征收，3年内完成整村还建房建设的要求，制订土地征收和还建房建设年度工作计划报市人民政府审定。
经审定的土地征收及还建房建设年度工作计划，纳入市级绩效目标进行考核。
（二）在办理“城中村”改造项目规划用地手续过程中，各区人民政府要根据审定的“城中村”土地征收及还建房建设年度工作计划，向市国土规划局出具包含“城中村”综合改造按计划推进、维护社会稳定和综合改造后不遗留集体土地等内容的承诺函。
对于本意见下发之前已经取得“城中村”综合改造批复但没完成改造工作任务的项目，各相关区人民政府要根据上述完成全部任务的时限要求，于2013年4月底之前制订完成“城中村”土地征收及还建房建设年度工作计划报市人民政府审定。
（三）在项目征地拆迁过程中，无正当理由不服从已经村民代表大会依法通过的拆迁安置方案或者补偿标准，拒绝腾退房屋及占用土地的，依法实行强制腾退。
具体工作程序由市法制办、市国土规划局商市中级人民法院另行制定。
二、加快项目审批进度（一）“城中村”综合改造项目原则上实行统一规划、整村推进。
确需分期办理土地规划审批手续的，需经项目所在地的区人民政府审核同意，并由区人民政府向市国土规划局出具按要求进度完成后续土地征收和还建房建设工作的承诺函。
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武汉市土地整理储备中心
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征收土地地点 用地项目名称 花山镇后山村、何董村 建设乡黎明村、建设乡四新村、湖北省拆船轧钢 清潭湖土地储备项目 厂 临江大道(八吉府路—北湖闸路) 建设乡群联村、群力村，花山镇联丰村 临江大道(北湖闸路-清潭湖路) 建设乡向家尾村、武汉市国营青山良种场 乙烯路(吴沙大道-临江大道) 青菱乡建阳村 武汉市救灾物质储备援助中心 和平乡北洋桥村 杨春湖综合整治储备土地 和平街武丰村 城中村改造武丰村产业用地 和平街武丰村 统征杨春湖地区602号地块 和平街和平村 东湖新城和平村 洪 红霞村土地储备项目 山 青菱乡红霞村 建和村城中村改造 区 青菱乡建和村 青菱乡光霞村 光霞村城中村改造 张家湾街光霞村 城中村光霞村还建用地 张家湾街长江村 三环线(白沙洲大桥至青菱立交 洪山乡板桥村 中国人民武装警察部队武汉指挥 南湖渔场 东亭村城中村改造整合用地 南湖渔场 南湖综合整治打包地块 洪山街卓刀泉村 南湖综合整治打包地块 洪山街卓刀泉村 卓刀泉村城中村改造 洪山街板桥村 板桥村城中村改造 市良种场 HY-SX-K4统征地块；HY-SX-I统 江堤乡红卫村 HY-SX-B统征地块 永丰乡汉城村 江堤乡丰收村、江堤乡渔业村、永丰乡汉城 HY-SX-F统征地块；HY-SX-H 村 土地统征-HY-SX-LYZL 汉 江堤乡太山寺村 武汉新区BL-K地块 阳 永丰乡铁桥村 铁桥村储备用地 区 永丰乡五里墩村 汉桥村城中村改造 永丰乡汉江村 汉江村城中村改造 永丰街四台村 四台村储备地块 米粮村城中村改造用地 米粮村城中村改造用地 桥梁村 桥梁村城中村改造用地 东 滨湖村城中村改 西 九峰乡滨湖村 和平乡先锋村 先锋村城中村改造用地 湖 鼓架村城中村改造用地 风 九峰乡鼓架村 建强村城中村改造用地 景 九峰乡建强村 东湖村还建工程 区 东湖村 杨园街柴林头村 柴林头村城中村改造用地 武昌区 水果湖街姚家岭村 武昌区沙湖路、体育南路道路 青 白玉山街努力村 上海宝冶混凝土储备项目 山 武东街五星村 五星村土地储备(东彭休闲) 区 白玉山街火官庙村、白玉山街五一村 白玉山环保科技园 硚口区 舵落口村、额头湾村、东风村、长丰村 武汉至宜昌铁路建设项目 谌家矶街先锋村 先锋村改造地块
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