深圳商业市场的经营模式
深圳市场报告
深圳市场报告
一、市场总体情况
深圳市场是中国重要的商业中心之一，经济实力、市场规模均
居全国前列。
截至2021年6月底，深圳市场共有商铺4.5万余家，商业面积超过1500万平方米，商业业态多样，主要包括批发市场、综合商场、超市等。
二、商圈分析
1.罗湖商圈
罗湖商圈是深圳市最为成熟且繁华的传统商业街区之一。
罗湖
区域内商家以经营电子产品、服饰鞋包、珠宝饰品等为主，同时
也包括美食、珠宝、地产等业态。
2.福田商圈
福田商圈位于深圳中心区域，是深圳新兴的商业中心之一。
福田商圈内有各种大型综合商场、金融机构、公司及中小型商家，成为了购物、休闲和商务活动的重要场所。
3.南山商圈
南山商圈位于深圳市南部，以科技型产业企业为主，包括有多家高校和高新技术企业，吸引了大量年轻人经常到此消费，形成了餐饮、休闲等特色商业业态。
三、市场趋势
虽然受到疫情和消费结构转变的影响，深圳市场的发展也出现了一些波动，但整体来看仍然表现出积极的趋势。
未来，随着数字化、智能化、绿色化等新一轮变革浪潮的到来，深圳市场将在不断升级和创新中持续发展。
四、结论
综合各方面数据分析，深圳市场的规模、消费者需求、商业业态、新一轮变革趋势等各方面因素都带来了市场发展的新机遇和挑战。
建议商家及时了解市场动态和消费者需求，科学分析商业环境，积极创新发展模式，构建持续健康发展的市场生态。
深圳商圈调研报告
深圳商圈调研报告深圳商圈调研报告（一）随着深圳经济的蓬勃发展，深圳商圈也逐渐成为全国乃至全球的重要商业中心之一。
为了了解深圳商圈的发展现状以及未来趋势，我们进行了一次全面的调研。
一、商圈概况深圳商圈位于深圳市中心地带，集聚了大量国内外知名品牌和企业总部。
商圈内有多个商业写字楼、购物中心和酒店，形成了独特的商业氛围。
商圈的交通便利，周边有多条地铁线路和公交线路，满足了人们的出行需求。
二、人流量调查我们针对深圳商圈的人流量进行了调查。
结果显示，商圈平均每天的客流量超过十万人次。
周末和节假日，商圈的客流量更是呈现爆发式增长，吸引了大量游客和消费者前来购物和休闲。
三、品牌分布商圈内有众多国内外知名品牌的旗舰店和专卖店。
调研发现，奢侈品牌在深圳商圈的占比较高，其中包括国际大牌以及国内知名奢侈品牌。
此外，快时尚品牌也拥有不少粉丝，年轻人是其主要消费群体。
四、消费水平深圳商圈的消费水平较高。
调研显示，消费者在商圈内的人均消费金额达到了较高水平。
这与深圳市的经济实力和人均收入水平密切相关。
深圳商圈提供了各类商品和服务，包括高端奢侈品以及餐饮、娱乐等，满足了不同消费者的需求。
深圳商圈调研报告（二）五、店铺经营现状在深圳商圈，店铺经营形式多样，既有直营店，也有加盟店。
直营店多由知名品牌自主经营，加盟店则由独立经营者经营。
调研发现，直营店的数量相对较多，这与品牌形象和品质的保证密切相关。
同时，加盟店也有一定市场份额，提供更多元化的消费选择。
六、商圈竞争状况深圳商圈的竞争激烈，各大品牌为了争夺市场份额，纷纷推出促销活动和特色服务。
店铺之间的竞争主要体现在产品、价格和服务上。
部分知名品牌通过不断创新推陈出新，获得了市场与消费者的青睐。
不过，也有一些中小品牌难以在激烈的市场竞争中生存下来，经营压力较大。
七、商圈未来发展趋势深圳商圈作为一个充满活力的商业区域，未来发展潜力巨大。
随着科技的不断进步和消费者对品质和体验的追求，商圈将进一步提升服务水平和产品质量。
深圳公园商业运营方案
深圳公园商业运营方案1. 引言深圳作为中国经济发展的重要城市之一，拥有众多的城市公园，这些公园既是人们休闲娱乐的场所，也是城市文化和自然生态的重要组成部分。
然而，目前深圳的公园商业运营存在一定的问题，包括经营不善、设施陈旧、缺乏特色等。
因此，本文将提出一套深圳公园商业运营方案，旨在提升公园的服务质量和商业价值。
2. 问题分析深圳公园商业运营存在以下问题： 1. 经营不善：目前公园商业运营主要依靠票务收入和零售业务，缺乏多元化的盈利模式和创新的经营理念。
2. 设施陈旧：一些公园内的设施已经存在一定年限，出现老化和破损现象，无法满足游客的需求。
3. 缺乏特色：深圳的公园缺乏独特的特色和吸引力，无法形成自己的品牌形象和差异化竞争优势。
3. 商业运营方案3.1 多元化盈利模式为了提升深圳公园的盈利能力和经营效益，建议引入多元化的盈利模式，包括但不限于以下几个方面： - 场地租赁：公园内的一些开放区域可以出租给商户，如餐饮、咖啡馆、花店等，增加商业活动和服务设施。
- 活动举办：定期在公园内举办各类文化活动、庙会等，吸引更多的游客和参与者，提高公园的知名度和吸引力。
- 品牌合作：与一些知名品牌合作，开展联合营销活动，增加公园的曝光度和客流量。
- 社区服务：与周边社区密切合作，在公园内开展一些社区服务活动，如健身操、手工艺品展示等，增加公园的社会价值。
3.2 设施升级与改善为了提升公园的吸引力和服务质量，建议进行设施升级与改善，具体包括以下几个方面： - 游乐设施更新：定期更新游乐设施，引入新颖、刺激的游乐项目，满足游客的需求和期待。
- 景观设计优化：对公园的景观进行重新设计和优化，营造出更加美丽、舒适的环境，提供更好的视觉体验。
- 设施维护与保养：加强对公园设施的维护和保养工作，确保设施的正常运行和安全性。
- 卫生清洁管理：加强对公园的卫生清洁管理，定期进行清洁和卫生检查，提供良好的环境卫生。
深圳商业计划书
深圳商业计划书一、项目概述本项目是一家以新零售为主的商业企业，旨在提供一系列创新的商业服务和产品，服务于深圳市消费者。
二、市场分析深圳市场消费需求日益增长，终端消费者对于产品品质、服务和购物环境的要求也越来越高。
而且，近年来随着新科技和新业态的不断涌现，商业市场竞争越来越激烈。
新零售的出现为商业行业注入新的活力，打破了传统商业模式的束缚。
因此，我们相信，在深圳新零售领域开展商业计划存在巨大的市场潜力。
三、经营计划本项目的主要经营计划如下：1. 提供多样化产品和服务：我们将考虑消费者的实际需求，为其提供多样化的产品和服务。
龙虎斗、沙发照以及其他线上线下的娱乐项目都在我们的考虑范围内。
2. 引入高科技设备：我们将引入一系列高科技设备、软件来完善客户体验。
例如，智能购物篮，VR体验区等等。
3. 建立顾客数据快速响应系统：我们将采用会员管理制度，即进行RFID技术设备安装，提高购物环境的安全性，并可以及时反馈顾客需求，更好地了解消费者心理。
同时，我们将通过顾客分析的数据，将其付诸实践，逐渐实现商品的增值、个性化推荐、顾客维护等系统化操作。
4. 打造品牌形象：我们将强调品牌形象和口碑的建立。
通过广告宣传、客户联盟、网站、微信公众号等多种方式，让更多的消费者知道我们的品牌和服务。
四、财务预测本项目的年度经济预期收支如下：预期年销售额：1000万元预期年毛利率：30%预期年税后净利润：240万元五、风险分析随着市场的竞争加剧，我们需要更有竞争力的服务和产品，以吸引更多消费者消费。
同时，为了确保产品的质量和售后服务的完善，我们需要加强对供应链和管理团队的把控，以减少风险。
六、投资计划本项目预计总投资300万元，其中，260万元作为启动资金，主要用于场地租赁、设备采购、装修等方面；40万元作为流动资金，用于日常经营和运作。
七、团队介绍我们携手走来的团队都是有着多年从业经验的资深从业者，团队之间充分利用各自的专长和经验，共同合作推进项目进展，努力实现商业计划的目标。
深圳五金批发市场
深圳五金批发市场引言深圳，位于中国广东省的一个国际化大都市，被誉为中国经济特区的发源地。
作为一个快速发展的城市，深圳拥有着众多的商业机会和批发市场，其中五金批发市场就是其中之一。
深圳的五金批发市场为本地和国际买家提供了丰富多样的五金产品，并因其优质的商品和服务而备受赞誉。
本文将对深圳五金批发市场进行详细介绍，包括市场概况、主要产品、经营模式以及购买指南等方面的内容。
一、市场概况深圳五金批发市场是深圳市域内最大的集中式五金批发市场之一，位于深圳市福田区和宝安区。
市场分布广泛，拥有众多的商铺和展厅，建筑面积达到数万平方米。
这些市场提供了良好的采购环境，吸引了全国和国际上各类五金买家。
二、主要产品深圳五金批发市场的产品种类繁多，涵盖了大量的五金类别。
主要产品包括建筑五金、机械五金、家居五金、汽车五金、电子五金等。
市场上的产品质量普遍较高，供应商也提供了多种不同规格和品牌的商品。
这些产品能够满足各种需求，无论是个人消费者还是企业采购代表。
三、经营模式深圳五金批发市场有着多种经营模式。
市场上的供应商可以是独立的个体户，也可以是五金制造商或批发商。
供应商之间竞争激烈，因此他们通常会提供竞争性的价格和服务，以吸引更多的顾客。
在市场里，买家可以直接与供应商协商价格和交货条件，以获取最具竞争力的产品。
四、购买指南1. 选择信誉好的供应商：在深圳五金批发市场购买五金产品前，建议买家在选择供应商时仔细考虑其信誉和口碑。
可以通过与其他顾客交流或查看供应商的评价来获取有关供应商的信息。
2. 比较价格和质量：深圳五金批发市场上有许多供应商提供相同或类似的产品。
为了获得最好的价值，买家应该比较不同供应商的价格和产品质量，并选择最适合自己需求的供应商。
3. 配货和运输：在购买五金产品时，买家还应仔细考虑货物的配货和运输。
有些供应商提供免费或廉价的运输服务，这对于距离市场较远的买家来说可能非常有吸引力。
4. 了解产品权威认证：在购买五金产品时，买家应该了解相关产品的权威认证和标准。
成功的会所经营模式
成功的会所经营模式一、现下会所经营趋式一是独立化连锁经营。
有资料表明，在深圳，经营状况比较好的会所都有一个共同点，就是他们都成立了会所公司，会所的管理经营权是独立的，包括财务、管理制度都是独立操作。
在相对独立的基础上，如果能实现连锁经营，不但可以有效的整合、利用资源，而且有于树立品牌，形成规模化经营。
二是走专业化的道路。
具体体现在设计专业化，程序专业化和制度专业化三个方面。
三是全面推行会员制。
社区会所的消费者绝在部分来自于本小区的为主，客户资源是很有限的。
实行会员制度，可使会所适当向社会开放，扩大消费群体，以保障会所的营业收入。
二、会所经营成功案例·餐饮主题会所如名都城，目前其会所在沪上餐饮界已名气不凡。
有关人仕如此分析名都城会所的成功经营：首先，其会所位于小区迎门处，有利于灵活的对内对外同时开放；其次，会所内部装饰富丽豪华，直接针对周边古北地区的高消费群体；另外，以餐饮为主打，做特色做品牌，跳出只为业主生活便利服务的经营模式。
三点成功秘诀是否可被更多的会所经营者所借鉴？·设施共享小区会所经营可以适度根据不同的项目档次、居住人群、周边环境等情况实行不同的经营模式。
高档楼盘采用社区专属或会员制，并可利用周边已有的成熟环境完善会所服务。
如香榭丽花园与其邻居通贸酒店共享酒店的温水泳池及健身房等设施，最大程度的优化了资源组合；打规模品牌的大开发商可以让旗下各项目的所有业主共享这些社区会所的使用权。
这一点在外地的一系列开发的社区中已有体现。
物业管理提供菜单式服务标准，业主根据个人具体情况进行选择，并按服务种类缴纳相应费用。
·会所加盟在开发商与会所独立运营商之间建立相互加盟的运营伙伴关系，即一个楼盘有多个会所加盟，一个会所服务于多个楼盘。
这样就避免了一个楼盘建一个会所的画地为牢的经营，而成为一种高效率的交叉运营模式。
应该强调，这是开发商与会所运营商之间的主动联盟，是对业主休闲消费需求的主动式服务。
深圳商铺的发展现状
深圳商铺的发展现状
深圳作为中国经济特区的先行示范区，商铺发展取得了长足的进步。
近年来，深圳商铺的发展现状呈现出以下几个特点。
首先，深圳商铺的数量不断增加。
随着城市的不断扩张和经济的不断发展，深圳商铺呈现出蓬勃的发展态势。
大型商业中心、购物广场、超市等各类商铺层出不穷，丰富了市民的购物选择，也为商业发展提供了更多的机会。
其次，深圳商铺的品牌力逐渐提升。
随着国内外知名品牌的进驻以及本土品牌的发展壮大，深圳商铺的品牌力得到了提升。
一些国际一线品牌纷纷进入深圳市场，同时，本土品牌也在市场中崭露头角，为深圳商铺带来了更多的消费者和关注度。
再次，深圳商铺的经营方式不断创新。
为应对新时代的消费需求和消费者的多样化需求，深圳商铺积极探索经营方式的创新。
其中，线上线下融合、体验式购物等新型商业模式逐渐兴起，通过创新的经营方式，提升了消费者的购物体验和消费粘性。
最后，深圳商铺的服务水平不断提高。
随着市场竞争的加剧，深圳商铺注重提升服务水平，努力提供更好的消费体验。
在服务方面，商铺普遍加大培训力度，提升员工的专业素质和服务意识，同时也注重引入先进的科技手段，提高服务的效率和质量。
总体来看，深圳商铺的发展现状呈现出蓬勃发展、品牌力提升、经营方式创新和服务水平提高的良好态势。
这些积极的变化为
深圳商业发展注入了新的活力，也进一步推动了深圳经济的持续快速发展。
深圳万象城调研报告
深圳万象城调研报告《深圳万象城调研报告》深圳万象城作为深圳市中心商圈的重要地标之一，是中国南方地区最大的综合性购物中心之一。
作为全球观光城市之一的深圳，万象城以其现代化的设计、丰富的商业配套和繁华的商业环境吸引着众多消费者和游客。
为了更好地了解万象城的运营情况和消费者需求，我们对该购物中心进行了一次调研。
首先，万象城的商户种类丰富多样，满足了不同消费者的需求。
从国际奢侈品牌到国内知名品牌，从高端餐饮到时尚娱乐，万象城汇聚了众多知名品牌和商家，为消费者提供了多元化的购物选择。
同时，万象城还拥有丰富多彩的文化娱乐活动，吸引了大量市民和游客参与。
这些均为万象城的成功经营提供了有力支持。
其次，万象城在服务方面也表现出色。
购物中心内部清洁整洁，服务人员态度亲切周到，购物环境安全舒适。
此外，万象城还针对消费者的需求推出了会员制度、购物优惠和活动促销等多种服务方式，积极提升了消费者的购物体验。
这种以顾客为中心的服务态度为万象城赢得了良好的口碑和忠实的消费者群体。
然而，万象城也存在一些需要改进的地方。
例如，购物中心内部的交通指引不够清晰，容易让消费者产生迷路的感觉；停车位较为紧张，需要更加便利的停车服务。
此外，一些商户的质量和服务水平也有待提高，以满足消费者更高的品质需求。
总体来说，深圳万象城作为南方最大的综合性购物中心，以其多元化的商业配套和优质的服务水平吸引了众多消费者和游客。
然而，为了保持其竞争力和吸引力，万象城还需要在交通指引、停车便利等方面加以改进，并提升商户的质量和服务水平，以满足消费者的更高需求。
通过本次调研，我们对深圳万象城的经营情况和市场需求有了更深入的了解，希望未来购物中心能够不断改进自身的经营模式，提升服务水平，为消费者创造更好的购物体验。
深圳市商业概况
第一章深圳市商业概述一、深圳市商业概况1、零售商业行业规模不断扩大，集约化程度越来越高据统计，目前深圳市拥有商业网点约8万个，零售总面积超过500万平方米，5000平方米以上的大型商场60余家，其中1万平方米以上的大商场49家，居广东省之首；深圳市零售企业的集约化程度也不断加强，2000年深圳市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的22%，其中超过10亿元的有4家。
万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百，雄居广东省零售额的第一、二位。
2、社会消费品零售总额跃居全国十强过往五年期间，深圳全市社会消费品零售总额急剧攀升，商业经济开展十分迅猛。
2000年深圳全市社会消费品零售总额列全国第8位。
因为深圳的人口数无法和拥有上千万的上海、广州相比，否那么人均排名会更靠前。
3．建成区域商贸中心深圳商业“十五〞目标：通过５年建设，进一步强化商业在全市经济开展中的支柱地位，并在区域经济开展中发扬枢纽作用，初步形成与现代化国际性都市相习惯的区域性商贸中心。
4、深圳市商业市场供求关系量表1）深圳市近五年商业用房开发和销售情况〔单位：万M2〕截止2000年底全市商业用房竣工总量已累计达454.12万平方米，销售总量仅累计178.47万平方米，占竣工总量的%，空置情况较为严峻，讲明深圳市商业市场的总体供求关系极不平衡，后市销售压力较大。
2）深圳市特区内2000年新开工面积分区构成图〔资料源自统计局〕3）深圳市特区内2000年竣工面积分区构成图〔资料源自统计局〕以上图表讲明：商业用房不管是从新开工面积依然从竣工面积来瞧，福田区都居首位，依次为南山区和罗湖区，深圳市商业开发的重心已随着都市开发的重心开始西移，并逐步确立了福田区的中心地位，东部与西部商业的开展趋向均衡。
二、深圳市商业类型分析目前，深圳市的商业类型要紧有以下几种：1、 综合性百货商场。
盐田区1.614.05%罗湖区5.0436.04%福田区12.8640.56%如友谊城百货、国际商场、天安、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场、罗湖商业城等，其特点是经营规模较大、经营品种较为齐全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采纳专柜经营的方式。
八种商业经营模式
八种商业经营模式
根据多年从业经验我认为、 根据多年从业经验我认为、商业主要的经营模式因消费者的阶层或群 类分化，各种商品的售卖或供应方式各种各样， 类分化，各种商品的售卖或供应方式各种各样，从而形成了各不相同的销 售经营方式。商业经营的模式有： 售经营方式。商业经营的模式有： 批发市场: 批发市场: 各类建材,服装,电器及日杂消费品等较为适合. 各类建材,服装,电器及日杂消费品等较为适合.如广州的白马和虎门的 服装批发市场,顺德的家私城等。 服装批发市场,顺德的家私城等。 混合型: 混合型: 如深圳的茂业商业商业城,东门步行街,此类商业模式规模大( 如深圳的茂业商业商业城,东门步行街,此类商业模式规模大(相关面积 万平方米以上),大批相似或相近的商品与小店面集中营业,批零结合, ),大批相似或相近的商品与小店面集中营业 在3万平方米以上),大批相似或相近的商品与小店面集中营业,批零结合,比 较灵活的价格折扣吸引中低档次客户的青睐. 较灵活的价格折扣吸引中低档次客户的青睐.区别于批发市场的是此类型以 百货商城的形象出现,组成专门商场管理公司大规模的小店面集中于卖场, 百货商城的形象出现,组成专门商场管理公司大规模的小店面集中于卖场, 统一着装,统一结算,统一形象形成独特的商业风景线。 统一着装,统一结算,统一形象形成独特的商业风景线。
八种商业经营模式
根据多年从业经验我认为、 根据多年从业经验我认为、商业主要的经营模式因消费者的阶层或群类 分化，各种商品的售卖或供应方式各种各样， 分化，各种商品的售卖或供应方式各种各样，从而形成了各不相同的销售经 营方式。商业经营的模式有： 营方式。商业经营的模式有： 超市型: 超市型: 如深圳的万佳百货、法国的家乐福， 如深圳的万佳百货、法国的家乐福，以10万—15万人口分布在周边居 万 万人口分布在周边居 住区为商圈核心。在大中城市渐成主导，经营效益良好。 住区为商圈核心。在大中城市渐成主导，经营效益良好。 专卖店： 专卖店： 如各类名牌服装服饰，美容等，强调时尚与个性， 如各类名牌服装服饰，美容等，强调时尚与个性，对选点与店面形象特 别讲究。如深圳的G2000、经典故事〈JANESTORY〉等专卖店。 别讲究。如深圳的 、经典故事〈 〉等专卖店。 MALL〈摩尔〉型： 〈摩尔〉 有多个〈多种〉精品店或专卖店“扎堆”形成，故有“流行总站” 有多个〈多种〉精品店或专卖店“扎堆”形成，故有“流行总站”， 时尚王国”的美誉，如深圳的铜锣湾广场、紫荆城、 “时尚王国”的美誉，如深圳的铜锣湾广场、紫荆城、北京的燕莎等 中文摩尔、 〈MALL中文摩尔、指集购物、休闲于一体，规模宏大连成一体，包罗众多 中文摩尔 指集购物、休闲于一体，规模宏大连成一体， 专卖店和店铺的购物中心，加盖的林荫道商业街〉 专卖店和店铺的购物中心，加盖的林荫道从业经验我认为、 根据多年从业经验我认为、商业主要的经营模式因消费者的阶层或群类 分化，各种商品的售卖或供应方式各种各样， 分化，各种商品的售卖或供应方式各种各样，从而形成了各不相同的销售经 营方式。商业经营的模式有： 营方式。商业经营的模式有： 主题型专业市场: 主题型专业市场: 如深圳的女人世界、顺电、电子市场、电脑城等， 如深圳的女人世界、顺电、电子市场、电脑城等，目前已出现品牌输出 或各地“克隆”的趋势、主要经营某一类（ ）、一体化全方位的消费品为 或各地“克隆”的趋势、主要经营某一类（群）、一体化全方位的消费品为 主。 百货型： 百货型： 即各地的百货商场，经营面积在8000平方米以上、以百货为主、如深 即各地的百货商场，经营面积在 平方米以上、以百货为主、 平方米以上 圳的天虹商场、美国的沃尔玛及各地的百货大楼等。 圳的天虹商场、美国的沃尔玛及各地的百货大楼等。目前此类仍是主导的商 业模式。 业模式。 杂货店型： 杂货店型： 即中小型，主要分布在大型居住区的超市，士多店、 即中小型，主要分布在大型居住区的超市，士多店、此类型以满足日常 生活需要为目标，个体、连锁经营为主导，生命力极强。 生活需要为目标，个体、连锁经营为主导，生命力极强。此类店铺在各地数 量最多。 量最多。
深圳商圈介绍
深圳商业圈分布九大商圈1.罗湖东门商圈深圳规模最大的商业中心，深圳商圈最初的繁衍地之一。
每天都至少有６０万人在此穿梭。
茂业百货、天虹商场、太阳百货等综合性百货和一批重量级的专业商场、潮流商铺在此构成了深圳商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。
其以前卫、实惠、丰富的特点吸引了众多青少年、本地人士、香港人。
2.华强北商圈深圳商圈最初的繁衍地之一。
福田区的华强北原是厂房集中的工业区，20世纪90年代，由于不断有新的商城在华强北拔地而起，使华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区，也促使该区域以前的厂房全部改造成商业用房，带来了滚滚人流。
华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐发展，成为与东门商圈比肩而立的深圳两大核心商圈之一。
华强北商圈以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。
铜锣湾百货、茂业百货是龙头，主力商场包括紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、女人世界等。
华强北作为潮流的主导，则逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。
它汇集了百货、服装、珠宝、电子、餐饮、酒楼等几十个行业，已成为深圳商业经营模式容纳最多的地区，是深圳“业态最全”的商圈。
3.人民南商圈深圳商圈最初的繁衍地之一国贸商业中心以人民南路为主轴，北起深南东路，南达罗湖口岸，东到东门南路，西至和平路。
人民南商业区是深圳最早开发的大型商业区，主要以经营高档百货为主，是深圳档次最高的商业中心区，是境内外游客和深圳高收入阶层的首选购物场所。
包括国贸商场、金光华购物中心、国际商场、友谊百货、钻石广场、佳宁娜国际珠宝广场等购物中心。
作为深圳曾经的标志性区域，人民南商圈拥有金光华、佳宁娜、国贸、西武、友谊城等多个知名商业品牌，是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。
4.深南中商圈城市西移托起的商圈之一深南中以华润万象城、中信城市广场为核心，深圳中心区以星河ＣＯＣＯＰＡＲＫ、深圳中心城、天虹购物广场为核心，带动区域商业元素，形成各自的商圈。
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
1139
音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
306
万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
2023年对京润珍珠三深圳市场直营模式的思考方案模板
市场前景分析:深圳市场直营模式
Market prospect analysis: Shenzhen market direct sales model
分享人-Niki
2023/9/4
目 录
Contents
市场环境分析 京润珍珠在深圳市场的表现 深圳直营模式的优势与挑战 京润珍珠三年深圳市场直营模式的总结 京润珍珠未来在深圳市场的发展规划 对其他企业的启示和建议
直接掌握市场情况
深圳市场直营模式的前景分析
市场前景分析:深圳市场直营模式
直接掌握市场情况，决策更精准
直接掌握市场情况
深圳2019年GDP同比增长6.7%: 竞争激烈的市场对产业发展至关 重要
深圳作为中国改革开放的前沿城市，是国内外企业竞相争夺的重要市场。根据深圳市统计局数据显示，2019年深圳市的GDP为 2.7万亿元，同比增长6.7%，其中第二产业增加值8,854.50亿元，同比增长7.3%。这表明深圳市场的发展潜力巨大，对于企业来 说具有重要的战略意义。
需要独立承担成本
深圳市场直营模式的前景分析
市场前景分析:深圳市场直营模式
深圳市场直营模式运营成本高企，企业需具备强大财务实力
在深圳市场直营模式中，企业需要独立承担所有的运营成本，包括租金、人力成本、营销费用等。这些成本是相对较高的，尤其是在竞争激烈的市场环境中。据统计，深圳的租金水平在全国范围内处于较高水平，而人力成本和营销费用也在不断上涨。因此，企业需要具备强大的财务实力和运营管理能 力，才能在深圳市场直营模式中获得成功。
经营风险自负
1. 市场竞争压力：深圳市场作为珠宝行业的一个重要市场， 竞争激烈。京润珍珠需要面对其他珠宝品牌的竞争，如周边 地区的珠宝零售商以及国际知名品牌的强势进入。这种市场 竞争带来的风险包括价格战、产品同质化、市场份额损失等。 2. 需求市场波动：深圳市场的珠宝需求可能受到多种因素的 影响而波动，如宏观经济环境、政策调整以及消费者心理等。 京润珍珠需要密切关注市场动态，并及时调整策略，以应对 需求波动带来的经营风险。 3. 运营成本管理：在直营模式下，京润珍珠需要承担更多的 运营成本，包括人力资源、店面租金、市场推广等。这些成 本对企业的盈利能力和资金流动性提出了挑战。京润珍珠需 要通过合理的成本控制和效率提升，保持盈利能力并降低经 营风险。
深圳地下商业空间经营管理模式探讨
深圳地下商业空间经营管理模式探讨地下商业空间是指建筑基底下的商业空间，在城市中有广泛的应用。
深圳地下商业空间以购物中心、超市、餐饮等为主力业态，有多个营业面积超过5000平米的大型商业地下空间，例如华润万象城、CBD、海岸城等。
深圳地下商业空间的经营特点主要包括：1.租金较低：相较于地面商铺，地下商业空间的租金相对较低，能够为商户降低成本，从而优化经营效益。
2.环境舒适：地下商业空间通常设有中央空调系统，可以为商铺顾客提供更加舒适的购物环境。
3.商业集聚度高：地下商业空间通常会聚集较多的商家，使购物者可以在一个相对较小的区域内完成各种需求的消费，相对于散布在城市中的商家而言，更加的方便。
1.消防安全问题：地下空间的消防安全问题尤为重要，因为遇到火灾等灾难，难以逃生，消防安全必须保障。
2.人流管理：地下空间的人流量较大，如不进行管理容易造成人员拥堵，增加安全隐患。
4.设备维护：地下商业空间的中央空调系统、排水系统等设备维护成本较高。
1. 消防安全管理：个体商家必须按照相关的消防法规配备相应的消防设施，如灭火器等。
商业地下空间的整体消防设备要保持良好的工作状态。
2. 人流管理：人流量大的地下商业空间可以通过设立安全通道、分流等措施进行管理，保证人员安全。
3. 环境卫生：对环境卫生问题要提高关注，商业地下空间定期进行清洁，保持空气流通和卫生状况。
4. 设备维护：商业地下空间设备要经常维护，并配置备用设备，以备不时之需。
5. 物业管理：商业地下空间由物业公司进行统一维护管理，保证各商铺能够得到及时支持与保障。
结语深圳地下商业空间是一个拥有广阔发展前景的市场，为商家提供了更便捷、更经济的商业交易通道。
针对其管理难度，需要综合考虑各种因素，制定相应的管理模式，在实践中不断完善和改进，才能更好地促进其健康、稳定发展。
写字楼商业业态发展模式案例
深圳市规模最大、项目最齐 全的多样化商业俱乐部 深圳20家最受欢迎的西餐厅 之一
世界金融中心商业业种比例
地王大厦位于深圳市罗湖 区深南路、解放路及宝安路 的交汇点，处于蔡屋围金融
商场区 深南东路
大厦基本情况
占地面积 总投资 绿化覆盖率 总建筑面积 绿化总面积 停车场面积 18000m2 40亿港币 36%
商场 建筑面积 34000平米
266784万m2
单层面积
净层高 单元总数
7000平米
3.7m 88个
餐饮 79%
餐饮档次比例
低档 0%
260㎡
50㎡ 40㎡ 30㎡ 100㎡
中档 4%
9㎡
4㎡
高档 96%
销售普通办公用品
普通干洗店
18
深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融商务圈，裙楼 以深圳发展银行办公自用为主
• • 区位：位于深圳市 深南中路蔡屋围金 融中心 指标：大厦楼高 183.8米，地面33 层，地下3层半， 总建面76668平米 1996年10月建成使 用，为深圳发展银 行总行所在地，除 总行自用部分其余 约4万平米对外出 租，出租层数是10 层到27层，基本单 元为150平米，每 层面积在2000平米 左右 租金为120元/平米 /月，30元/月/平米 的物业管理费 落成时间：1997年
4
合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项 目规划5.1万平米大体量商业
•开发商： 合肥新鸿意房产 •属性： 综合性购物中心， 集吃、喝、玩、购为一 体的现代化shoppingmall； •位置： 广场位于合肥市马鞍 山南路100号，毗邻 安徽省体育馆，周围聚集了众多档住宅区及高等 院校，人口密集，地理位置优越。 • 规模：广场整体商业建筑面积达51000多平方米 •单层面积：约12500多平米
深圳公园商业运营方案
深圳公园商业运营方案一、概况深圳作为中国改革开放的先行者和经济腾飞的代表城市，拥有众多优质的公园资源。
这些公园不仅是市民休闲旅游的好去处，也是城市商业运营的发展机遇。
本方案旨在通过深圳公园商业运营，提升公园的品质和吸引力，创造经济效益和社会价值。
二、目标1. 提升公园体验：通过商业运营手段，改善公园基础设施和服务，提升市民和游客的休闲体验。
2. 创造经济效益：充分利用公园资源和品牌影响力，打造公园商业模式，实现经济效益和可持续发展。
3. 促进城市发展：将深圳公园打造成城市文化、旅游和商业的重要节点，促进城市经济和社会发展。
三、策略1. 提升公园设施和服务水平（1）打造特色景点：在公园范围内打造符合公园主题的特色景点，如观景台、湖畔休闲区、儿童游乐场等，丰富公园体验。
（2）改善基础设施：对公园内的道路、灯光、厕所等基础设施进行升级改造，提升公园整体品质。
（3）完善服务设施：设立便民服务点，提供便利的停车、租赁、咨询等服务，为游客提供更好的体验。
2. 拓展商业业态和产品（1）引入特色商业业态：围绕公园主题和特色，引入符合公园定位的商业业态，如家庭餐饮、康体健身、文创产品等。
（2）推出定制产品：针对不同类型的游客，推出私人定制产品和服务，如家庭聚会服务、企业团建活动等，提升公园商业价值。
（3）打造公园IP：策划公园IP形象和产品，推出主题周边商品、文化演出等，提升公园的品牌价值和知名度。
3. 加强营销和推广（1）整合资源合作：与当地文旅、商业、文化机构合作，共同推广公园品牌和产品，扩大公园影响力。
（2）举办主题活动：定期举办公园主题活动，如文化节庆、户外演出、手工艺市集等，增加公园的人气和吸引力。
（3）开展线上营销：通过社交媒体、电商平台等线上渠道，进行公园产品和服务的推广和销售，扩大公园商业覆盖面。
四、运营模式1. 商业运营主体设立深圳公园商业运营管理公司，负责公园商业化运营工作。
该公司应由政府主导并引入民间资本，建立专业化的管理团队，制定商业运营规划和方案，推动公园商业化发展。
深圳地下商业空间经营管理模式探讨
深圳地下商业空间经营管理模式探讨1. 引言1.1 深圳地下商业空间经营管理模式探讨深圳地下商业空间一直是城市经济发展中备受关注的一环，经营管理模式更是其中的重要内容。
地下商业空间的兴起，标志着城市商业环境的不断升级和完善。
深圳作为中国改革开放的先行者，其地下商业空间的发展情况备受瞩目。
本文旨在探讨深圳地下商业空间的经营管理模式，深入分析其特点、经营模式和面临的管理挑战，并提出相关的发展建议。
通过对深圳地下商业空间的经营管理模式进行探讨和分析，旨在优化其经营管理模式，促进地下商业空间的健康发展，为深圳市经济建设作出更大的贡献。
2. 正文2.1 地下商业空间的兴起随着城市化进程的加速和商业需求的不断增长，地下商业空间逐渐成为城市商业的重要组成部分。
在深圳这座现代化城市中，地下商业空间的兴起可以追溯到20世纪80年代初。
那时，深圳经济特区的建设带来了大量商业机会，商家们纷纷把目光投向了地下空间。
地下商业空间不仅可以有效利用地下空间资源，还可以缓解地面商业拥挤和交通压力。
随着深圳地下商业空间的不断发展和完善，其规模和品质也逐渐提升。
地下购物中心、地下美食街、地下文化艺术空间等各种类型的地下商业空间应运而生，为市民提供了更多元化的消费选择。
地下商业空间的兴起也促进了城市商业的多元化发展，使消费者享受到更加便利和舒适的购物体验。
地下商业空间的兴起不仅符合城市商业发展的趋势，也是深圳城市发展的必然选择。
随着城市化进程的不断推进，地下商业空间将会在未来发挥更加重要的作用，成为城市商业的重要组成部分。
2.2 深圳地下商业空间的特点一、多元化经营：深圳地下商业空间的特点之一是经营业态多样化。
在地下商业空间内，既有传统的商铺和超市，也有各种特色的小吃店、美容美发店等。
这种多元化经营模式不仅能够满足消费者不同的需求，还能够吸引更多的顾客。
二、空间利用灵活：深圳地下商业空间通常拥有较大的空间，这为商家提供了更多的经营空间。
广东服装批发市场调查报告
广东服装批发市场调查报告在经济日益发展的今天，服装行业始终保持着旺盛的生命力。
作为中国服装产业的重要基地之一，广东拥有众多规模庞大、品类丰富的服装批发市场。
为了深入了解广东服装批发市场的现状和发展趋势，我进行了一次全面的调查。
一、广东服装批发市场的分布广东的服装批发市场主要集中在广州、深圳、东莞等地。
其中，广州的白马服装市场、十三行服装批发市场、沙河服装批发市场等闻名全国；深圳的南油服装批发市场以高端女装为主；东莞的虎门服装批发市场则在女装和童装方面具有一定的优势。
广州白马服装市场位于广州市越秀区，是广州地区规模较大、装修较好、配套较完善的高档服装市场。
这里汇聚了众多国内知名品牌，服装款式新颖，品质优良，价格相对较高，主要面向中高端消费群体。
十三行服装批发市场位于广州市荔湾区，是一个以中低档服装批发为主的市场。
这里的服装款式更新速度极快，价格实惠，深受广大中小批发商和零售商的喜爱。
沙河服装批发市场则是广州最大的服装批发集散地之一，以低价服装批发为主。
市场内商家众多，商品种类繁多，但质量参差不齐，需要仔细挑选。
深圳南油服装批发市场位于深圳市南山区，以其高端的女装批发而闻名。
这里的服装款式时尚、品质上乘，很多都是原创设计，价格相对较高，主要面向高端女装零售商和品牌商。
东莞虎门服装批发市场涵盖了女装、男装、童装等各类服装，其中女装和童装的品类较为丰富。
市场规模较大，价格适中，在全国范围内具有一定的影响力。
二、广东服装批发市场的经营模式广东服装批发市场的经营模式主要包括批发和零售两种。
批发业务是市场的主要经营方式，批发商通常会从厂家直接采购大量的服装，然后再批发给各地的零售商。
零售业务则主要是针对一些散客和本地消费者，价格相对批发价会有所提高。
此外，一些市场还采用了线上线下相结合的经营模式。
通过建立自己的电商平台或者与电商平台合作，将线下的服装批发业务拓展到线上，扩大了销售渠道和客户群体。
在交易方式上，现金交易仍然是主流，但随着电子支付的普及，微信支付、支付宝支付等方式也逐渐被广泛接受。
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一、商业的常见经营模式目前国内外所存在的比较常见的经营模式主要有综合性百货商场、主题性商场、超市、专卖（专业）店、分零经营的独立街铺、SHOPPING MALL、情景商场等。
A、综合性百货商场：如友谊城百货、国贸商场、岁宝百货、天虹商场、贸业百货等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用专柜经营的方式。
B、主题性商场：如女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、金海马家私、好百年家居广场、赛格、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。
C、超市：特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。
D、专卖（专业）店：主要涉及服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等，这类经营规模普遍较小。
E、分零经营的独立街铺，面街、独立。
F、SHOPPING MALL：香港太古城、广州天河城等。
此类经营模式以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体，经营范围广，极易形成强大的核心吸引力。
同时也意味着其规模也相当大。
G、情景商场是目前国际上最流行的一种全新的商场模式，这种商场的特点是集购物、娱乐、旅游、文化为一体的多功能、多元化综合商场，商场的商品定位为潮流、时尚和极具个性化。
商场特色鲜明，有别于传统的百货商场和超市，具有强大的生命力和竞争力。
如昆明金碧辉煌。
二、深圳市商业现状目前，深圳市内的商业区主要集中在人民南和东门，华强北及南山。
人民南和东门商业区以深南路为界，分踞罗湖区中心地带的南北，华强北商业区在福田东与罗湖区相邻处形成。
南山商业区则是一个新兴的商业中心。
（一）人民南及东门商业区人民南商业区靠近罗湖火车站一带，东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路，南至沿河南路。
是深圳形成的最早的商业中心。
拥有独特的区位、口岸、交通等方面的资源优势，使其成为深圳最早的商业中心。
人民南、东门商业圈主要以经营服装、皮具为主，各层品种的分布非常相似。
如一层主要为服装、皮具、化妆品、饮食、超市等；二层经营服装、皮具、工艺品、眼镜；三层则主要是服装、皮具、居家饰品、照相机、电器等。
表现业态雷同，经营品种缺少细分。
但在经营服装、皮具中，人民南多数以经营中档为主，而东门的档次相对要低一些。
人民南目前在售、招商的较少，其商铺的经营方式主要有三种，一是发展商直接招租，经营者入场交租金；二是发展商自营或联营（保底扣点方式抽取租金）；三是发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对外租赁、经营。
而东门以出售铺位为主，且多采用返租形式。
人民南东门商场1楼的平均租金1050元/平米；2楼平均租金350元/平米；3楼平均租金为200元/平米；4楼平均租金为100元/平米。
人民南、东门商场空置率有四分之一多，特别是高层部分，甚至一半以上是空置的。
各层平均空置率：一层：2％；二层：20％；三层：35％；四层：60％。
（二）华强北商业圈：华强北商业区的业态分布以店铺和主题商城为主，经营品种形式多样，涵盖服装，化妆品，鞋类，电子元件，通讯产品，电脑及配件，餐饮，珠宝等。
这些经营品种具有互补的优势，吸引了多层次、多方位的商业人流，各业态的商业机会也比其他商业区大。
华强北商业圈的经营主要以租赁为主，租赁收益和经营的好坏关联度较大，发展商一般将商铺出租给经营管理公司，再由经营管理公司负责经营。
如顺电家居广场，女人世界等。
华强北的总体租金相比人民南和东门稍低些，但其各层的租金相差较小：一层约850元/平米；二层约350元/平米；三层约250元/平米；四层约150元/米。
空置也比人民南和东门少，一层空置2％左右；二层也只有5%; 三层、四层约25％。
（三）南山商业圈南山的商业起步相对较晚，但随着中心区的西移和新建住宅社区的日益增多，市场需求不断扩大，吸引了大量的品牌商业纷纷抢驻，如沃尔玛、家乐福、顺电、友谊城、曼哈、金海马、万佳等。
目前，南山商圈已形成以海雅百货为核心的南油商业文化中心区商圈，以沃尔玛为核心的蛇口商圈，以家乐福、曼哈以及即将加盟的万佳为核心的南头商圈，形成三足鼎立之势。
南山商业区业态主要以超市和专业市场为主，如沃尔玛、家乐福、万佳、顺电、集美堂家居广场、国兴苑家居中心，金晖电器家居广场等。
南山商业处于分散状态，尚未形成具规模的商业圈，相比人民南、东门和华强北等市级商业中心，南山商业区属于区级商业中心，缺乏浓厚的商业氛围、人气相对不旺，顾客也仅局限于本区域的居民。
南山商场的租金相对也低得多，一般位于100-150元/平米之间。
三、东门商业市场分析（一）东门商业圈的发展及现状东门为深圳老城区，是早期集中居住地、交易活动场所，深圳早期日常用品集中地。
东门商业格局的演变经历了几个阶段：传统墟市——综合商贸中心——改造外迁——重建后以特色产品带动复兴。
随着人口的不断增长和城市经济的发展建设，东门的商业规模日益扩大并形成了人民路以东，深南东路以北，文锦中路以西，笋岗东路以南约5平方公里的商业圈。
商业最密集的区域在以东门步行街为中心占地约1平方公里的区域内，这里汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，已投入使用的商业零售面积达50万平米，每年的营业额达50亿元，实现税收2亿元。
是深圳规模最大、商铺最密集的商业旺区。
九十年代初，东门经营品种较丰富，包括服装，皮具，化妆品，书店，海鲜，电器等。
由于旧城改造后，绝大多数分割成小铺出售，博取高额的销售单价，导致后期经营权分散和租金居高不下，一些低收益的经营品种如书店、海鲜由于缺少利润支持渐渐淡出；一些需要统一经营的品种，如电器也退出东门。
造成东门目前品种趋向简单。
（二）深圳商业发展走势及东门商业圈的定位长久以来，东门商业区因历史久、规模大、名店多，成为本地居民的习惯购物区，也是外地游客在市区游览购物的首选区域，东门在香港乃至国外都有着较大的影响。
尤其是改造后的东门拥有全国面积最大的商业步行街，随着雕塑广场等文化设施的落成，东门步行街人气日增。
改造后的东门日均人流量达60多万人次，新东门已经成为一个成熟的商业中心地带和旅游购物胜地。
然而在繁荣的背后，东门还存在着不少问题，如商业组团定位不明确，总体风格不够明确，购物环境较差，而且商业设施集中在沿街店铺，影响了交通。
其中一个重要的问题在于经营雷同，缺乏个性。
东门应走商品多元化的路线，把东门商圈做成旅游消费的旺区。
在《深圳市城市规划罗湖分区规划1998-2010》公共设施规划中，将商业设施特别是东门商业区的规划作为一个重点。
规划中表明，将继续保留东门商业区功能，并且规划新园路以东，立新路以南，东门中路以西，水新街及深南大道以北范围为完全的步行街区，面积约20万平方米。
步行街区定位为对城市居和旅游者提供商业及旅游服务，突出地方风貌特色和民族风味的精品街区。
街区改造要改善拥挤的购物气氛，增加公共开敞空间，规划建设三个公共休闲广场；一是人民北路风貌街东侧的老街广场；二是深南东路北侧的时代广场；三是解放路与新园路交叉口南侧的西入口广场，安排南洋风味的座椅，电话亭等城市小品，保留大面积铺装硬地，可安排庙会等传统风俗的风光旅游项目。
设立风味小吃街、高档民俗专卖店、土特产商店等，建筑形式上，对一些保留的老建筑要进行修复，新建筑一律沿用老街一贯的建筑符号和传统手法，例如骑楼形式、女儿墙上的风貌符号，并且在高度上也与之统一。
在保留历史特色的前提下，与时代结合，大力发展商业和旅游光观业，振兴罗湖旧城市。
（三）东门商业圈在建在售商服物业调查分析1．总体状况东门商业圈最主要集中在新园路以东，立新路以南，东门中路以西，水新街及深南大道以北范围的步行街区。
是商业最密集的区域，汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，投入使用的商业零售面积近50万平米。
据统计，仅2001年以来，该区域在售、招商的商铺就有面积达近十万平方米（见下页）：2001年东门商业物业供应一览2．空置情况东门商业区的商铺面积居全市之首，然而其空置面积也大于其它商业区，通过实地调查显示，该区域商铺空置率达25％。
整体而言，一层的空置较少，空置率约为5％；二层、三层空置稍高，分别为20％和28％；四层以上空置相当多，占42％。
可以看出，商场高楼层普遍空置较严重，除茂业、天虹和太阳广场等百货商场空置较小外，其他各种业态的商铺两层以上的空置都相当大。
3．经营业态东门商业区的业态有百货、超市、主题商场、专业市场、批发市场和商场。
主要以商场、百货和批发市场为主，三者占到了所有业态的80％以上。
其中，商场占三分之一，百货和批发市场分别占30.24％和20.01％。
而以商场的形式经营的有方海商苑、天龙商城、鸿展商城、德奥商城、名仕商城、东龙商楼、顶尖广场、九龙城、旺角、永新大厦、新安商业大厦、汇商名苑、南塘商业广场、银都大厦、友谊城东门店、越港商业中心、新时代时装、中威广场等。
以百货形式经营的有茂业百货、天虹商场和太阳广场。
以批发市场形式经营的有白马时装、大世界批发市场、骏马时装和宝华楼。
5．经营方式东门商铺的经营方式一般采取出售、出租和自营联营的方式，但更多的是采用出售的方式，尤其是新建的商铺，基本以出售为主。
部分不好出售的铺位发展商出租，但个别发展商的自营表现不俗。
东门商铺的平均租金约600元/平米，其中一层的平均租金约1000元/平米；二层约350元/平米；三层约200元/平米；四层约100元/平米。
7．销售方式东门的大型商业主要用以销售，销售方式以返租为主，一般是返租率为8％，返租期为3年。
如：八达商城、金世界、新2000等都采取此种营销手段。
8．东门商圈存在的问题：（1）东门的商铺面积在深圳首屈一指，是深圳规模最大，商场最密集的商业区，但其高层（却二楼以上）的空置问题却极其严重。
（2）东门的经营品种比例不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。
（3）太阳百货、茂业百货和天虹商场等知名商场外，其余均经营中档产品，影响了整个东门商业的形象。
（4）东门的商业缺乏统一的整体规划，经营不规范带来了无序的竞争。
四、消费者心理分析1．投资意图及利润水平期望商铺投资属于长远投资，其投资收益是一种长期的租金收益或自我经营的商业利润。
投资者投资商铺主要是为了获取长远的投资价值，追求低租金、高知名度和低成本。
其对利润的期望一般介于自己直接经营的收益和将钱存入银行的利息之间。
由于银行的存款利率已降到了相当低的水平，多数投资者都在积极地寻找各种投资途径，以获取可观的利润。
但相对于商铺的直接经营者，其成本和风险都相对较小，回报期望也相对小些。
这些投资者一般将名下已购物业委托中介、代理公司寻找客户出租，由发展商和物业管理公司统一管理，而从中很快获取收益；也可以在物业的成熟阶段将名下物业再次转让它人，获得巨额升值。