房地产企业破产对购房人的影响

房地产企业破产对购房人的影响

房地产行业与国计民生关系紧密。房地产企业一旦破产将给周遭行业带来影响的同时，也会切实关系到购房人的利益。而新《破产法》颁布以来，其中的制度安排又会在房地产企业破产过程中对购房人的利益，对房屋的权利归属产生哪些影响，也是理论和实务界所需关注的话题。《物权法》颁布之后，关于房地产企业破产制度的适用和相关法律制度之间的衔接更需阐明。本文试从现行法的角度，用法解释学的方法，通过逐层逻辑分析，对相关制度进行理顺，从不同房屋建设进度、不同购房方式、不同价金支付比例、不同房屋占有主体、是否预告登记等方面对制度的安排进行阐述，以对现行的制度和存在的问题做一归纳分析。

房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。以下将分这两种情况进行讨论。

房屋已建成的情况下，房地产企业破产对购房人的影响

房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能。若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。在第一种情况下，根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。

一、按揭贷款所购房屋的权利归属。

第一，按揭的含义与按揭法律关系。按揭又可以分为期房按揭和现房按揭两种。所谓期房按揭，又称为预购商品房按揭，根据建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，期房按揭是指在房地产开发建设过程中，购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。现房按揭，是指在商品房建成后，购房者与房产开发商签订商品房买卖合同时支付一定比例的购房款，不足部分由购房者向银行申请贷款，并将所购商品房的有关权属证书交给银行作为购买商品房的一种担保方式。两者不同之处在于，期房按揭中，由于房屋尚未建成，所以在按揭银行已经替购房人支付足额价金时，房地产企业并不能立即为购房人申请办理产权登记。现房按揭则不同，只要按揭银行已经支付了足额价金，购房人就有权要求房地产企业及时申请办理权属登记。商品房按揭都包括购房人、开发商和按揭银行三方主体，他们之间构成了三个基本关系：开发商和购房人之间的买卖合同关系、购房人和按揭银行之间的借款合同关系，购房人和按揭银行之间的按揭贷款担保关系。

第二，企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商得到全部价款后，转移房屋所有权于购房人。此时购房人为房屋所有权人，按揭银行享有房屋的担保物权，房地产企业在房屋上不享有物权，其破产也对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，因而不能成为物权的标的，购房人仅享有对开发商的债权，不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清（购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款），购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。但是如果房屋建好后，尚未办理房地产权属证书，企业即宣告破产或申请破产，这种情况将在后文讨论。

二、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。

与按揭买房不同，在分期付款购房的情形下，直到购房人未付清全部价款时，企业有不能获得全部价款的风险，所以通常企业直到购房人付清价款才会转移所有权。在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房人是否足额支付价款可以分为以下两种情况讨论：

第一，购房人已经付清全部价款的情况。此种情况下，破产管理人没有权利选择是否继续履行合同，所以其不能解除合同。如果购房人只能以普通债权人的身份申报债权在全并参与以货币形式进行的破产分配，其利益很难得到维护。我国现在虽无法律对房地产企业破产进行专门规定，或者对购房人的特殊保护，但2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）中第71条中第5项规定特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。据此以言，购房人已经足额付款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。但破产财产与债务人财产毕竟有别。“破产财产”是清算主义立法的概念，“债务人财产”是再建主义立法的概念。按照再建主义的立法理念，对企业应当尽可能地提供拯救的机会。即使是被申请破产清算的案件，在受理后也存在转为重整或和解的可能性。因此，在破产宣告以前，债务人的财产管理都应服从于债务清理和企业拯救这两个目的。只有在破产宣告以后，债务人财产管理才仅以清算分配为目的，债务人财产才成为破产财产。由此可见，债务人财产和破产财产的区别之处在于财产的用途和企业是否已经宣告破产。2006年新颁布的《破产法》中，没有提及破产财产，而是规定了债务人财产。既然两概念不同，那么《规定》第71条第5项“尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，是否属于债务人财产呢？应当认为，这类财产在破产宣告之前也不属于债务人财产，但除非权利人已经行使权利或已经转移占有的以外，债务人可以合法占有。这是因为在购房人已经付清价款后，房地产企业已经就该房屋完全实现了经济利益，此时对于房地产企业而言该房屋已经实现其作为债务人财产的功能，因而将房屋排除在债务人财产之外，企业没有损失。购房人所申报的债权无非是请求债务人为申请变更登记的行为，没有为债务人增添任何经济负担，对其他债权人也无损害。然而，购房人一般在经济上处于弱势，一旦仅赋予其普通债权人的地位，使其仅能等待破产分配，其将遭受难以承受的损害。为了实现法律正义的价值，法律须对弱势群体给予特殊保护。同时，如果一个房地产企业破产引起大量的购房人受到巨大经济损失，可能使潜在的购房人出于对交易安全的考虑而放弃购房计划，从而抑制房地产行业的发展。基于对正义和交易安全的考虑，法律应对购房人给予更多保护。所以，应该将房屋应当排除在债务人财产和破产财产之外，购房人可以请求债务人个别清偿，转移房屋的所有权，而不必因企业破产遭受损失。

第二，购房人尚未付清全部价款的情况。在此情况下，根据《破产法》第18条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”管理人有待履行合同是否继续履行的选择权。因此，如果购房人尚未付清全部价款，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。如果房屋属于债务人财产，破产管理人就有权选择解除合同，