讲座综述--任一民：房地产企业破产疑难问题
企业破产的讲座心得体会
近年来，随着市场经济的发展，企业破产现象日益增多，引起了社会各界的广泛关注。
为了更好地了解企业破产的相关知识，提高自身对企业经营管理的认识，我参加了最近举办的企业破产讲座。
通过这次讲座，我对企业破产有了更深入的了解，以下是我的一些心得体会。
一、企业破产的原因分析讲座中，讲师详细介绍了企业破产的原因，主要包括以下几个方面：1. 市场竞争激烈：随着市场经济的不断发展，市场竞争日益激烈，企业面临巨大的生存压力。
在竞争中，一些企业由于产品滞销、市场份额下降等原因，导致经营困难，最终破产。
2. 经营管理不善：部分企业由于管理水平低下，导致决策失误、资源浪费、成本失控等问题，使企业陷入困境。
3. 财务风险：企业财务风险包括流动性风险、偿债风险和财务结构风险等。
当企业财务风险积累到一定程度时，就会引发破产。
4. 法律法规限制：我国法律法规对企业破产有严格的限制，如企业破产申请、破产清算程序等。
部分企业由于不符合法律法规要求，无法顺利实施破产。
5. 经济环境变化：宏观经济环境的变化对企业的生存和发展产生重大影响。
如经济危机、通货膨胀等，都可能使企业陷入破产。
二、企业破产的预防和应对措施针对企业破产的原因，讲师提出了以下预防和应对措施：1. 提高企业管理水平：企业要注重人才培养，提高员工素质；建立健全管理制度，优化管理流程；加强企业文化建设，增强企业凝聚力。
2. 加强市场调研：企业要密切关注市场动态，了解市场需求，及时调整产品结构；提高产品竞争力，拓展市场份额。
3. 优化财务结构：企业要合理规划财务预算，降低财务风险；加强现金流管理，确保企业资金链安全。
4. 依法经营：企业要严格遵守国家法律法规，确保经营活动的合法性；加强企业合规管理，防范法律风险。
5. 建立破产预警机制：企业要建立健全破产预警机制，及时发现和化解潜在风险；加强破产预案制定，提高应对能力。
三、企业破产的法律程序讲座中，讲师详细介绍了企业破产的法律程序，主要包括以下几个阶段：1. 破产申请：企业或债权人向人民法院提出破产申请。
企业破产讲座心得体会
近年来，随着市场经济的发展，企业破产的现象日益增多。
为了更好地了解企业破产的相关知识，提高自身的法律素养，我参加了近期举办的企业破产讲座。
通过这次讲座，我对企业破产有了更加深入的认识，以下是我的一些心得体会。
一、企业破产的定义及原因讲座首先介绍了企业破产的定义，即企业因资不抵债或者不能清偿到期债务而无法继续经营，经人民法院依法宣告破产。
企业破产的原因多种多样，主要包括以下几种：1. 市场竞争激烈，企业产品滞销，经营困难；2. 企业管理不善，导致成本过高，效益低下；3. 企业负债过高，财务风险过大；4. 国家政策调整，行业衰退，企业无法适应；5. 自然灾害、突发事件等不可抗力因素。
二、企业破产的程序企业破产程序分为以下几个阶段：1. 破产申请：债务人或债权人可以向人民法院提出破产申请；2. 人民法院受理：人民法院对破产申请进行审查，决定是否受理；3. 建立破产财产管理组：人民法院受理破产申请后，应当指定破产财产管理人；4. 债权申报：债权人应当在规定的时间内向破产财产管理人申报债权；5. 债权确认：破产财产管理人应当对申报的债权进行审查，确认债权；6. 债权分配：破产财产管理人应当根据债权确认情况，对破产财产进行分配；7. 破产终结：破产财产分配完毕后，人民法院裁定终结破产程序。
三、企业破产的法律责任企业破产涉及的法律责任主要包括：1. 债务人：债务人应当依法承担清偿债务的责任，对于故意隐瞒财产、转移财产、虚构债务等行为，应当依法承担相应的法律责任；2. 管理人：破产财产管理人应当依法履行职责，对于滥用职权、玩忽职守等行为，应当依法承担相应的法律责任；3. 债权人：债权人应当依法行使债权，对于恶意申报债权、滥用债权等行为，应当依法承担相应的法律责任。
四、企业破产的风险防范为了避免企业破产，企业应当采取以下措施：1. 加强内部管理，提高企业竞争力；2. 合理负债，控制财务风险；3. 关注行业动态，及时调整经营策略；4. 建立健全的风险预警机制；5. 加强与债权人的沟通，及时解决债务问题。
任一民期房效力MicrosoftWord文档(11)汇编
任一民：期房交易合同在破产法上的效力研究作者简介：任一民浙江京衡律师事务所副主任、合伙人，中国人民大学破产法研究中心研究员。
原文出处：《法律适用》2016年第5期。
摘要房地产公司破产所面临的主要法律问题往往都与期房交易合同效力的维持密切相关。
我国现行法律确立了基于生存权保障的购房消费者优位于工程款债权人的顺位机制，也确立了预告登记这一用以保全购房者取得房屋所有权的保障机制。
不同类型的期房交易合同进入破产程序后是否可以要求继续履行，如何继续履行，履行过程中购房者权利与其他债权人的权利如何排序，合同解除后的后果如何界定等等，亟待明晰。
这些问题的剖析，既不应脱离期房买卖有别于现房买卖的背景，也不应无视外部交易环境变化对合同履行带来的冲击；不同类型的期房买受人是否承担破产风险，可以结合其信用授予的不同而予以区别对待。
>>>>【关键词】期房交易购房消费者预告登记信用授予一、问题的提出近年来，随着中国房地产市场供过于求的矛盾日渐突出，进入破产程序的房地产公司有增无减。
由于房地产销售主要推行的是商品房预售（期房交易）模式，这些房地产公司进入破产程序时往往都面临其在建期房无法交付的问题。
加之期房的购房者类型复杂多样，既有涉及生存权保障的消费者，也有出于投资目的之普通购房者；既存在办理了房屋预售预告登记的购房者，也有未办理预告登记、备案登记的购房者；既有已经付清购房款的购房者，也有只是支付了部分款项的购房者；既有以房抵债的购房者，也有以购房合同作为担保措施的名义购房者。
房地产公司进入破产程序后，因对期房是否能建成、何时能交付、交付的房屋是否符合约定、拒绝交付后果如何等问题无法判断，形态各异的购房者往往诉求不一，有主张继续履行合同并索要延期交房赔偿的，有主张解除合同要求全额退返购房款本息并赔偿损失的，也有因对房地产公司后续走势不明、法律后果不清而不知如何选择的，如此等等，使得期房交易合同在破产程序中的处理更为复杂。
房地产破产的第一次债权人会议手册
房地产破产的第一次债权人会议手册摘要：I.引言- 介绍房地产破产的背景和意义II.第一次债权人会议的基本情况- 会议的目的和议程- 会议的主要参与者和角色III.第一次债权人会议的流程- 会议的筹备和通知- 会议的召开和议程安排- 会议的决议和结果IV.第一次债权人会议的法律效力- 会议决议的法律效力- 会议对破产程序的影响和作用V.房地产破产的后续处理- 破产清算和资产处置- 债权人的申报和清偿VI.结论- 总结第一次债权人会议的重要性和必要性- 对房地产破产的未来展望正文：房地产破产是指房地产企业因负债无法偿还，申请破产清算，以保护债权人和股东的合法权益。
在这个过程中，第一次债权人会议是至关重要的环节。
第一次债权人会议是房地产破产程序中的第一次会议，通常由法院召集。
会议的主要目的是让债权人了解破产企业的状况，决定是否同意破产清算，以及选举债权人委员会。
会议的议程通常包括：破产申请的审查、破产原因的确认、破产清算的必要性、债权人委员会的选举等。
参加会议的主要参与者包括破产企业的法定代表人、破产清算人、债权人、债务人等。
其中，债权人是会议的主角，他们的出席和表决对会议的结果至关重要。
会议的流程通常包括：会议的筹备和通知、会议的召开和议程安排、会议的决议和结果。
在会议筹备阶段，法院会通知债权人会议的时间、地点和议程，同时也会公告破产企业的状况。
在会议召开阶段，主持人会按照议程进行安排，让各方发表意见和建议。
在会议决议阶段，债权人会就会议议题进行投票表决，决定是否同意破产清算，以及选举债权人委员会。
第一次债权人会议的决议具有法律效力，对破产程序具有重要的影响和作用。
如果债权人会议通过破产清算的决议，那么破产程序将进入清算阶段，破产企业的资产将被拍卖，以清偿债务。
如果债权人会议未通过破产清算的决议，那么破产程序将终止，破产企业将有机会进行重组或重整。
房地产破产的后续处理主要包括破产清算和资产处置。
破产清算是指清算人负责对破产企业的财产进行清查、评估、拍卖等，以清偿债务。
房地产企业破产疑难课程
房地产企业破产疑难课程第一章:引言房地产行业作为经济的重要组成部分，在推动经济发展和就业创造方面发挥着重要作用。
然而，由于种种原因，一些房地产企业可能面临破产的风险，这给企业和整个行业带来了巨大的挑战。
本课程旨在探讨房地产企业破产的疑难问题，并寻求解决方案，以促进行业的稳定和可持续发展。
第二章:房地产市场的破产风险2.1 市场周期性波动引发的破产风险房地产市场的周期性波动是房地产企业破产的一个主要原因。
在房地产市场上涨期间，房地产企业可能会过度扩张和借债，以满足市场需求。
然而，一旦市场转向下降，企业面临的压力会快速增加，导致债务违约和破产风险的上升。
2.2 土地变化引发的破产风险土地的变化也可能导致房地产企业面临破产风险。
领导在调控房地产市场时对土地供应、用地规划和土地价格等方面的调整，可能会对企业经营和项目开发产生重大影响，进而导致企业资金链断裂和破产的风险。
第三章:房地产企业破产的影响3.1 对房地产企业的影响房地产企业破产会导致企业资金链断裂、项目停工、职工失业等严重后果。
企业管理层需要承担责任，并通过各种措施尽量减少破产对企业和员工的影响。
3.2 对整个行业的影响房地产企业的破产也会对整个行业产生辐射效应。
一旦某家企业破产，其合作伙伴和供应商的利益也会受到损害，进而影响到行业的稳定和可持续发展。
第四章:房地产企业破产应对策略4.1 管理风险和减少负债房地产企业应该加强对市场风险的预估和管控，通过建立灵活的资金管理机制、优化债务结构等手段，降低企业负债水平并减少破产风险。
4.2 多元化业务和拓展市场房地产企业可以通过多元化业务和拓展市场来分散风险。
通过开展物业管理、商业地产开发等其他业务，降低企业对纯住宅项目的依赖，从而减少破产风险的可能性。
4.3 加强内部控制和企业管理房地产企业需要加强内部控制和企业管理，完善内部审计和风险管理体系，及时发现和解决企业运营中的问题，减少破产风险。
4.4 寻求领导支持和合作伙伴帮助房地产企业在面临破产风险时，可以积极与领导合作，争取领导的支持和优惠。
破产法实务--破产法的核心问题
第二条 企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏 清偿能力的，依照本法规定清理债务。 企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定 进行重整。
3.申请主体
u 破产清算→债权人、债务人、清算组（自 行清算、司法清算）
u 和解→债务人
u 重整→债务人、债权人、出资人
u 申请目的必须明确，有上述三种情形出现， 法院可以要求当事人协商，协商不成时， 由人民法院决定。
案例：债权人申请A公司破产清算，人民法院裁定受理破产清算案
A公司是因法定代表人突然跑路而引发的债务危机，A公司现有的厂房、设 备等生产设施均完好无损，只要投入一定的资金，组织好生产经营团队，就可 以恢复生产。根据A公司现有的资金和负债情况，如直接破产清算，不但有财产 担保的银行等债权人的利益都大打折扣，普通债权人的清偿率更是为零。如恢 复生产，进行重整，则盘活了资产，且给债权人带来更大的利益。依据《企业 破产法》第70条规定，A公司法定代表人及出资股东均已失联的情况下，一方 面是众多债权人迫切希望重整，另一方面是提出重整的主体缺失，管理人应如 何启动重整程序？
（二）当事人的异议权
1.程序启动时，债务人的异议权 第10条 （召开听证会） 2.职工对清单有异议的，可以要求管理人更正。 第48条 3.债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向 受理破产申请的人民法院提起诉讼。 第58条
案 例：
长沙志宇公司起诉重庆豪杰公司，经长沙法院判决，豪杰公司应付 给志宇公司3800万元货款，判决生效后，长沙法院委托重庆法院执行， 重庆A法院通过将豪杰公司土地、厂房等拍卖后得价款7200万元，重庆 A法院遂将其中的3600万元执行款汇至长沙法院，长沙法院付至志宇公 司账上。
乳山光谷新力房地产有限公司破产重整案(1)上课讲义
乳山市富寓装饰工程有限公司破产清算案管理人阶段性工作报告乳山市人民法院：债权人会议：2015年5月13日，乳山市人民法院以（2015）乳商破字第2-1号民事裁定书，裁定受理债务人乳山市富寓装饰工程有限公司的破产清算申请。
同日，以（2015）乳商破字第2-2号决定书，指定山东北斗星辰律师事务所担任债务人的管理人。
2015年5月21日，管理人收到乳山市人民法院送达的裁定书与决定书。
自接受指定以来，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第23条、27条的规定，在法院的监督及指导下，勤勉尽责、忠实履行法定职责，积极开展债务人的破产清算管理工作。
现将管理人前阶段工作情况及下一步工作安排报告如下：一、进行破产清算常规程序性工作1、组建管理人团队2015年5月21日，我所组建了由宋利民、高进华、邵军、倪伟、常大杰、孙大鹏、徐美丽、郑丽丽8名律师组成的管理人团队，团队负责人为主任律师宋利民。
根据每名律师的专业特长和工作需要，进行了综合组、资产调查组、债权审查组、诉讼组、送达组等工作分工；制定了完善的管理人规章制度，严格规范管理人履行职务，以保证本次破产清算工作顺利、高效进行。
管理人团队建立了周例会及日报制度，定期召开工作会议，通报工作进展，总结经验查找问题，提出意见并布署下一步工作，并派专人就管理工作遇到的具体问题随时向法院进行汇报，接受法院对管理人工作的有效监督与及时指导。
2、刻制管理人印章、开立管理人账户根据《最高人民法院关于审理企业破产案件指定管理人的规定》第29条，管理人应当依法刻制管理人印章，并交法院封样备案后启用。
2015年5月23日，我们开始管理人印章的刻制工作，5月25日印章取回启用；2015年5月25日我们开始管理人账户开立工作，5月26日管理人账户开立成功。
管理人账户由山东北斗星辰律师事务所进行管理，破产费用经法院审核后由山东北斗星辰律师事务所通过管理人账户统一支出。
房地产破产的第一次债权人会议手册
房地产破产的第一次债权人会议手册摘要：一、房地产破产的第一次债权人会议手册的概念和重要性二、第一次债权人会议的流程和内容三、债权人的权利和义务四、会议的决议和监督五、会议对于房地产破产案件的影响正文：房地产破产的第一次债权人会议手册，是针对房地产企业破产案件中，第一次债权人会议的组织、流程、内容、债权人的权利和义务等方面的详细指南。
在房地产破产案件中，第一次债权人会议是至关重要的环节，因此，该手册对于确保会议的顺利进行，保障债权人的合法权益，以及推动破产案件的妥善处理具有重要的现实意义。
第一次债权人会议的流程和内容主要包括以下几个方面：首先，会议的召集。
根据我国《企业破产法》的规定，第一次债权人会议应当在人民法院受理破产案件公告三个月期满后召开。
会议由破产管理人负责召集，债权人应当在接到通知后按时参加。
其次，会议的议程。
第一次债权人会议主要涉及以下几个方面的内容：破产管理人的报告，包括破产财产的清理、债权的审核等；债权人的提问和发言；选举债权人委员会成员等。
再次，债权人的权利和义务。
债权人有权参加第一次债权人会议，并享有表决权、选举权等权利。
同时，债权人也有义务遵守会议的规则，如按时参加会议、遵守会议纪律等。
最后，会议的决议和监督。
第一次债权人会议可以就破产财产的管理、债权的清偿等问题作出决议。
会议的决议应当经过债权人委员会的审核，并在破产管理人的执行下得到落实。
此外，债权人委员会还应对破产管理人的工作进行监督，确保破产程序的公正、公平。
第一次债权人会议对于房地产破产案件的影响主要体现在以下几个方面：首先，会议可以明确债权人的权益，确保债权人在破产程序中得到公平对待。
其次，会议可以就破产财产的管理、债权的清偿等问题作出决议，为破产案件的处理提供明确的方向。
最后，会议可以对破产管理人的工作进行监督，确保破产程序的公正、公平。
破产管理人业务讲座(提纲).doc
破产管理人业务讲座（提纲）刘学灵一、管理人基本常识1、管理人的产生[1]管理人由法院指定。
[2]最高法院制定管理人指定办法。
[3]高级法院或中级法院编制辖区内管理人名册。
[4]通过轮候、抽签、摇号等随机方式指定。
[5]全国性、复杂、财产分散的金融机构案件，通过竞标方式指定。
[6]经清算的金融机构破产案件，在金融监管部门的推荐下指定。
2、管理人的范围[1]清算组。
[2]律师事务所。
[3]会计师事务所。
[4]破产清算事务所。
[5]个人管理人。
A、个人管理人的条件有三：相关专业知识、取得执业资格、投保执业责任险；B、管理人名册之外的中介机构从业的合格者可以申请；C、管理人名册之内的中介机构从业的合格者可以申请；D、指定个人为管理人须征询其所在中介机构的意见；E、适用简易破产案件。
3、管理人职务的开始、更换和终止[1]法院受理破产案件的同时指定管理人。
[2]债权人会议依法申请更换，获得法院批准。
[3]发现不得担任管理人的情形，由法院依法更换。
[4]发现管理人及其成员存在法定利害关系，管理人未依法申请回避的，由法院依法更换。
[5]管理人有正当理由辞职（如出现“规定”第25、26、33、34条情形），获得法院批准。
[6]管理人出现法定情形，未提出辞职的，法院可根据债权人会议的申请或依职权直接决定更换。
[7]坚持辞职未获准被法院决定终止职务。
[8]完成工作而终止职务。
二、《企业破产法》载明的管理人职责1、管理人职责的范围[1]一般职责。
[2]具体职责。
2、管理人的法定职权[1]决定未履行完毕的合同是否解除。
[2]决定债务人的营业是否停止。
[3]请求撤销债务人一年内涉及财产的法定受限行为。
[4]请求撤销债务人个别清偿行为。
[4]追回债务人的财产。
[5]要求债务人股东出资。
[6]追回非正常收入和被侵占财产。
[7]取回质物和留置物。
[8]聘请债务人的人员管理财产和营业事务。
[9]拟订破产财产变价方案、变价出售破产财产。
讲座笔记任一民：重整计划的制定、表决、审批与执行
讲座笔记任一民：重整计划的制定、表决、审批与执行重庆破产法庭学习讲座任一民主讲：重整计划的制定、表决、审批与执行10月29日，重庆破产法庭举办第二十期“每月一讲”学习讲座，本次讲座邀请了浙江省破产管理人协会会长、浙江省破产法学研究会常务副会长任一民前来授课。
重庆破产法庭干警和破产管理人协会会员代表现场聆听讲座。
重庆破产法庭副庭长陈秀良主持学习讲座。
任一民会长以“重整计划的制定、表决、审批与执行”为题，首先从总体上阐述了对重整制度的认知，并讲解了重整计划中投资者的选定，重整计划草案的制定主体、内容以及重整计划的价值取向和利益平衡等重整计划制定中的重要内容。
同时，对重整计划表决、审批、执行中的重点内容做详细介绍，如多个重整计划草案的评价方式，表决权的计算，强制批准的边界，重整计划的效力、变更，重整计划执行中的争议问题等。
任一民会长授课陈秀良副庭长点评指出，任一民会长为大家带来了一场充实、精炼和充满实用性的讲座。
任一民会长阐释了相关核心概念，提出了重整的基本理念，并就重整计划的制定、表决、审批与执行提出了全面、具体、明确的观点并加以论证，具有很强的实用性，带给大家很有益的借鉴和启发。
陈秀良副庭长主持讲座重庆破产法庭副庭长陈唤忠、重庆市破产管理人协会会长徐丽霞、副会长张涌等出席讲座。
课堂笔记•重整的总体性思考债权人之间的关系，即充分竞争+公平清偿。
债权人的清偿顺位大致可分为“超级”优先权、有财产担保债权、优先债权、普通债权、劣后债权（私债优于公债）。
泛担保化困境。
当几乎所有的财产被用于担保后，注定会挤占其他各类债权人获得保障和救济的空间，特别是非意定类债权人。
不动产类优先权：土地上的权利竞存、在建工程上的权利竞存，购房者权利保障的争议。
动产类优先权：民法典最重要的革新，引进了功能性担保，消灭隐形担保。
权利类优先权：或腐朽或神奇的权利，债权转让、保理、质押；股权质押、融资融券、抵销，终止净额结算等。
权利类资产可能是未来实现债务人资产增长的突破口。
房地产破产的第一次债权人会议手册
房地产破产的第一次债权人会议手册【最新版】目录一、介绍房地产破产第一次债权人会议的概念和重要性二、房地产破产第一次债权人会议的流程和参与者三、房地产破产第一次债权人会议的议程和决定四、房地产破产第一次债权人会议对债权人的权利和义务五、房地产破产第一次债权人会议的法律依据和效果正文一、介绍房地产破产第一次债权人会议的概念和重要性房地产破产第一次债权人会议是指在房地产企业破产程序中，全体债权人按照法律规定组成的会议。
该会议在破产程序中扮演着非常重要的角色，是债权人行使对破产程序的参与权和监督权的场所。
在这里，债权人可以就破产财产的管理、变现和分配等问题进行讨论和决定，以保障自身权益的实现。
二、房地产破产第一次债权人会议的流程和参与者房地产破产第一次债权人会议的流程主要包括以下几个步骤：1.会议的召集：会议由破产企业的管理人或者债权人委员会召集。
2.会议的通知：会议召开前应当将会议的时间、地点和议程通知所有已知的债权人。
3.会议的召开：会议按照规定的时间和地点召开，债权人可以亲自参加或者委托代理人参加。
4.会议的表决：会议对各项议程进行表决，表决结果应当按照多数原则确定。
5.会议的决定：会议根据表决结果做出决定，并形成会议记录。
房地产破产第一次债权人会议的参与者主要包括以下几类：1.债权人：债权人是会议的主体，有权参加会议并行使表决权。
2.破产企业的管理人：管理人是会议的重要参与者，负责会议的召集、组织和主持工作。
3.债权人委员会：债权人委员会是会议的常设机构，代表全体债权人行使对破产程序的参与权和监督权。
4.其他相关人员：如破产企业的股东、职工代表等，可以根据会议的议程和需要参加会议。
三、房地产破产第一次债权人会议的议程和决定房地产破产第一次债权人会议的议程主要包括以下几个方面：1.审查破产企业的财产状况：包括破产企业的资产、负债和所有权状况等。
2.讨论破产财产的管理方案：包括破产财产的保管、清理、估价和变现等。
论房地产开发企业破产中的购房者利益保护
论房地产开发企业破产中的购房者利益保护
王欣新;张思明
【期刊名称】《江汉论坛》
【年(卷),期】2015(0)10
【摘要】房地产开发企业的破产较之其他企业具有一定的特殊性,涉及更多复杂主体的多重利益,目前与之相关的一些法律、法规在适用实践中还存有不协调之处.在房地产开发企业破产程序中,需要平衡协调购房者与建设工程承包人、建设工程抵押权人等相关当事人之间的利益.应按不同情形保护破产程序中购房者的物权性正当利益以及作为预告登记权利人的利益;妥善处理因房地产开发企业的欺诈行为、违约行为产生的购房者的普通债权清偿利益.
【总页数】5页(P118-122)
【作者】王欣新;张思明
【作者单位】中国人民大学法学院,北京,100872;民政部与清华大学,北京,100872【正文语种】中文
【中图分类】D922.29
【相关文献】
1.商品房包销的法律规制——基于保护购房者利益的角度
2.论财产中的人格利益保护--一个值得关注的民法问题
3.论房地产开发企业破产中购房者利益的正当保护——以浙江宁波为主要研究对象
4.浅论购房者的利益保护-以烂尾楼为例
5.房地产开发企业破产中的购房者权益保护——生存利益抑或交易安全?
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浅谈房地产企业破产实务中的“以房抵债”问题
浅谈房地产企业破产实务中的“以房抵债”问题发布时间：2021-12-25T15:48:17.504Z 来源：《论证与研究》2021年11期作者：贾伟娜 苗立新[导读] 一、讨论“以房抵债”问题的必要性房地产开发企业在经营过程中，由于偿债现金流出现困难，但为了履行对外债务的清偿义务，经常会与债权人签订以房抵债协议，以保证项目开发的顺利进行和持续。
如果房地产开发商与各债权人之间的债权债务关系处理顺畅，无论是以交房的方式还是以现金清偿的方式终结债权债务关系，法律均不会介入其中，更无需对其之间的法律关系进行评价。
但如果房地产开发企业进入破产程序，管理人对相关债权应当如何审查、认定，则是关乎各债权人利益的重要问题。
该问题讨论的主旨和意义在哪里？破产法立法宗旨之一是为保护债权人的利益，解决在债务人丧失清偿能力时对全体债权人的公平清偿问题。
当面对有限资源的争夺时，债权人内部利益之间的冲突不可避免地出现了，破产法为实现公平清偿，打破了形式意义上债权的平等，规定了不同种类债权的清偿顺序，以保证实质平等。
我们讨论破产当中的“以房抵债”问题，实质就是在讨论与之相关债权应当如何清偿以实现破产法的立法宗旨问题。
浅谈房地产企业破产实务中的“以房抵债”问题贾伟娜 苗立新（河北冀华律师事务所 050000）一、讨论“以房抵债”问题的必要性房地产开发企业在经营过程中，由于偿债现金流出现困难，但为了履行对外债务的清偿义务，经常会与债权人签订以房抵债协议，以保证项目开发的顺利进行和持续。
如果房地产开发商与各债权人之间的债权债务关系处理顺畅，无论是以交房的方式还是以现金清偿的方式终结债权债务关系，法律均不会介入其中，更无需对其之间的法律关系进行评价。
但如果房地产开发企业进入破产程序，管理人对相关债权应当如何审查、认定，则是关乎各债权人利益的重要问题。
该问题讨论的主旨和意义在哪里？破产法立法宗旨之一是为保护债权人的利益，解决在债务人丧失清偿能力时对全体债权人的公平清偿问题。
破产案件讲座发言稿范文
破产案件讲座发言稿范文
尊敬的各位听众，大家好：
今天我很荣幸能够在这里和大家分享有关破产案件的一些观点和看法。
破产是一个经济社会中无法回避的现象，它涉及到企业、个人及整个社会生态系统的问题。
对于企业来说，破产可能意味着重新开始，也可能意味着停业破产。
对于个人而言，破产可能是一个痛苦的过程，但也可能是一个重新做人的机会。
所以，我们要对破产有一个全面的认识，并做好相关的预防和处理工作。
首先，对于企业来说，要时刻注意自身的经营状况，要建立健全的财务制度和内部控制体系，避免因为经营失误而导致破产。
其次，在企业面临困难时，要及时寻求专业的法律、财务及经营咨询，寻求出路，避免不必要的破产。
最后，在企业破产时，要以开放的心态面对现实，找出破产的原因，吸取教训，为重新出发做好准备。
对于个人来说，要保持理性的消费观念，不要盲目追求物质享受，避免因为过度消费而导致破产。
遇到困难时，要及时向亲朋好友求助，也要主动向专业的咨询机构寻求帮助，避免破产的发生。
对于已经破产的个人，要以积极的心态面对现实，审视自身的问题，寻找改进的空间，重新规划未来的生活和事业。
总之，破产是一个严肃的问题，我们都要对其引起足够的重视。
无论是企业还是个人，都要认真思考和预防破产的发生。
同时，对于已经面临破产的情况，我们也要有很好的心态，寻找合适
的方法来解决问题，重新开始人生的征程。
谢谢大家！。
房地产破产的第一次债权人会议手册
房地产破产的第一次债权人会议手册摘要：I.引言- 介绍房地产破产的背景和影响II.第一次债权人会议的基本信息- 会议时间、地点和议程- 债权人的权利和义务III.第一次债权人会议的流程- 入场和签到- 会议主席宣布会议开始- 破产管理人报告- 债权人提问和发言- 债权人表决- 会议主席宣布会议结束IV.第一次债权人会议的重要环节- 破产管理人的报告- 债权人提问和发言- 债权人表决V.第一次债权人会议的意义- 破产程序的正式开始- 债权人参与破产程序的权利和机会VI.结论- 总结第一次债权人会议的重要性- 展望破产程序的未来发展正文：房地产破产的第一次债权人会议手册随着房地产市场的不断发展和变化，房地产破产案件也越来越多。
对于债权人来说，参加第一次债权人会议是非常重要的。
本文将为您介绍房地产破产的第一次债权人会议手册，帮助您更好地了解会议的流程和重要环节。
一、引言房地产破产是指房地产企业因负债无法偿还，导致企业破产清算或者重整。
房地产破产案件涉及多个债权人，因此，第一次债权人会议是非常重要的。
在会议上，债权人可以了解破产案件的基本情况，参与表决，表达自己的意见和建议。
二、第一次债权人会议的基本信息第一次债权人会议通常由破产管理人召集，会议时间、地点和议程在会议前应当通知各位债权人。
债权人有权参加第一次债权人会议，并享有表决权。
在会议上，破产管理人应当报告债务人的资产和负债情况，以及破产程序的进展情况。
三、第一次债权人会议的流程第一次债权人会议的流程通常包括以下环节：1.入场和签到：债权人在会议开始前应当入场，并进行签到。
2.会议主席宣布会议开始：会议主席通常由破产管理人担任，他宣布会议开始，并介绍会议议程。
3.破产管理人报告：破产管理人应当报告债务人的资产和负债情况，以及破产程序的进展情况。
4.债权人提问和发言：债权人有权提问和发言，对破产管理人的报告提出自己的意见和建议。
5.债权人表决：债权人就会议议程进行表决，例如选举债权人委员会、通过破产财产的管理方案等。
房地产破产的第一次债权人会议手册
房地产破产的第一次债权人会议手册【实用版】目录一、介绍房地产破产的第一次债权人会议二、债权人会议的流程和参与人员三、债权人会议的重要性和作用四、债权人会议的法律依据和制度设计五、债权人会议对房地产破产案件的影响正文一、介绍房地产破产的第一次债权人会议房地产破产的第一次债权人会议，是指在房地产企业破产程序中，全体债权人按照法律规定组成的会议。
在这个会议上，债权人们可以就破产企业的财产管理、破产清算、债务重组等事项进行讨论和表决。
这一会议对于维护债权人的合法权益、促进破产程序的公开透明和公正公平具有重要意义。
二、债权人会议的流程和参与人员债权人会议的流程主要包括以下几个环节：1.会议的召集：一般由破产企业的破产管理人负责召集。
2.会议的通知：破产管理人需要在会议召开前通知所有已知的债权人，告知会议的时间、地点、议程等内容。
3.会议的召开：在指定的时间和地点，债权人们出席会议，就相关事项进行讨论和表决。
4.会议的表决：对于会议讨论的事项，债权人们可以进行表决，表决结果将决定破产程序的走向。
5.会议的记录和报告：会议结束后，破产管理人需要将会议的讨论内容、表决结果等记录下来，并向法院报告。
参与债权人会议的人员主要包括：全体债权人、破产企业的破产管理人、法院指定的监督人等。
三、债权人会议的重要性和作用债权人会议在房地产破产案件中具有重要作用，主要体现在以下几个方面：1.维护债权人的合法权益：债权人会议是债权人表达意愿、维护权益的重要平台。
在会议上，债权人们可以就破产企业的财产管理、清算、债务重组等事项进行讨论和表决，以确保自己的合法权益得到最大程度的保障。
2.促进破产程序的公开透明：债权人会议的召开和表决结果，都需要向法院报告，并向全体债权人公开，这样可以确保破产程序的公开透明，防止暗箱操作。
3.保障破产程序的公正公平：债权人会议的召开，可以让全体债权人了解破产企业的实际情况，对破产清算、债务重组等事项进行公开、公平的讨论和表决，确保破产程序的公正公平。
公司破产讲座心得体会总结
一、讲座背景在我国市场经济快速发展的今天，企业破产现象日益增多。
为了提高企业风险防范能力，增强企业应对破产危机的能力，我国政府和社会各界高度重视企业破产问题。
近期，我有幸参加了一场关于公司破产的讲座，以下是我在讲座中的心得体会总结。
二、讲座内容概述本次讲座主要围绕以下几个方面展开：1. 企业破产的定义、原因及类型2. 企业破产的法律程序及法律责任3. 企业破产重整与清算的区别4. 企业破产重整与清算的实务操作5. 企业破产重整与清算的法律风险防范三、心得体会1. 深刻认识企业破产的原因及类型通过讲座，我了解到企业破产的原因主要包括：经营管理不善、市场竞争激烈、投资决策失误、财务风险控制不力等。
企业破产的类型有：清算破产、重整破产、和解破产等。
这些知识使我对企业破产有了更加全面的认识，为今后在工作中预防和应对企业破产提供了理论依据。
2. 掌握企业破产的法律程序及法律责任讲座详细介绍了企业破产的法律程序，包括申请破产、受理破产、破产宣告、破产财产分配等环节。
同时，明确了企业在破产过程中的法律责任，如企业负责人、财务人员、债权人等在破产过程中的法律责任。
这些知识使我明白了企业破产的法律规定，有助于我在工作中依法行事，保障各方合法权益。
3. 理解企业破产重整与清算的区别讲座对比了企业破产重整与清算的区别，使我认识到两者在程序、目的、效果等方面的差异。
企业破产重整旨在挽救企业，使其恢复正常生产经营；而清算则是将企业资产变现，偿还债务。
这一认识有助于我在工作中根据企业实际情况选择合适的破产程序。
4. 学习企业破产重整与清算的实务操作讲座通过案例分析，详细介绍了企业破产重整与清算的实务操作。
这使我掌握了相关实务技能，为今后在实际工作中处理企业破产问题提供了参考。
5. 重视企业破产重整与清算的法律风险防范讲座强调，企业在破产过程中要注重法律风险防范。
这包括：依法申请破产、规范破产程序、保障债权人权益、防范破产欺诈等。
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讲座综述任一民：房地产企业破产疑难问题
2018年5月20日晚，中国人民大学法学院“破产法前沿系列讲座”第十九期在明德法学楼601报告厅举行。
浙江京衡律师事务所执行主任、管理合伙人任一民律师应邀做了题为“房地产企业破产疑难问题”的精彩演讲。
中国人民大学法学院徐阳光副教授、北京工业大学文法学院王斐民教授、北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭邹明宇副庭长、北京市海淀区人民法院金融与清算审判庭邹玉玲副庭长、江苏新中伦律师事务所主任邵吕威律师等嘉宾应邀出席本次活动并做了精彩点评。
本次活动由中国人民大学破产法研究中心、北京市破产法学会共同主办，由中国人民大学法学院经济法专业博士研究生范志勇主持。
来自校内外的110余位嘉宾参加了本次活动。
任一民律师同时兼任中国人民大学破产法研究中心兼职研究员，中国人民大学律师学院兼职教授，上海交通大学破产保护法研究中心兼职副主任，浙江省律师协会企业破产管理专业委员会主任，中华全国律协企业破产与重组专业委员会委员，入选浙江省首批个人管理人。
讲座中，任一民律师以两个实务案例引入房地产企业破产的疑难问题。
首先，房地产企业破产具有其特殊性，体现在四个方面：一是债务人财产形式的特殊性，房地产企业通常采取项目公司的做法，以期房销售为主，其资产具有多样性；二是
债务人负债形式的特殊性，在房地产开发过程中存在大量有待继续履行的合同，如购房合同、售后返租合同、施工合同、物业服务合同等等，这导致了债权人的多样性，包括购房者、拆迁安置户、工程款优先权人、信托融资股东、按揭贷款银行、税务机构、非法集资受害者等，其中各权利人的位阶如何处理，是房地产企业破产案件的重点问题；三是债权人实现权利的特殊性，一般债权通常以货币进行清偿，而购房者则更多期待房屋交付和物业管理等长远利益的保障；四是房屋开发“不退市”问题，即在建的房屋最终大都会续建完工，只是在破产程序中续建还是程序终结后续建的问题，这涉及到项目规划变更、房地产企业财务投资、新接手房地产企业延续等问题。
任一民律师接下来具体讨论了房地产企业破产中关于权利人结构的重要问题。
首先是权利人的种类多样，包括土地出让中的权利人、施工建设中的权利人、开发销售中的各类购房者，以及担保物权人、预告登记权利人等四类共十多种类型不一的债权人。
其次是土地出让过程中的权利人问题，主要有三类债权，包括未足额缴纳的土地出让金债权、开发企业代建房和待拆迁户、拆迁安置户享有的债权。
这带来两个较有争议的问题，一是拆迁安置户的优先权来源与效力，二是附条件出让土地的权利人是否享有以及何以取得优先权。
再次是房屋建设环节的争议问题。
主讲人重点讨论了如何评价施工单位为破产房企转移监管的预售资金，如
何处理正在或已完成添附的、保留所有权的设备设施与担保物权之间的冲突，如何划分不同施工单位间的权利边界等三个方面的问题。
最后是房地产企业破产中“担保物权”的有关问题，主要涉及土地使用权与在先的拆迁户、附条件出让土地的权利人间的关系，土地使用权抵押与在建工程抵押权间的冲突，以及抵押权预告登记等问题。
在期房交易合同中利害关系人权益保障方面，主讲人通过总结地方高院纪要、司法案例、司法解释、民事审判会议纪要等文件中的不同观点，对不同的购房者作了类型化分析，并提出了相应的保护方式。
对于享有优先权的购房消费者认定问题，通过比较最高法院的观点与实践中的不同做法，从房屋买卖合同、是否已入住、付款比例、生存权保障等多个角度进行了阐述。
最后讨论了房屋买卖合同在破产法中效力的问题，主要包括合同是否可以解除、依据何种法律解除、不同主体行使解除权的不同后果，合同继续履行的违约金计算、履行标的物调整、继续履行是否需要承担费用、如何承担等，以及预告登记在房地产企业破产中的效力、不同信用授予人如何承担破产风险等等问题。
讲座中，主讲人还分析了房地产企业继续营业的选择与应对问题。
房企是否继续营业，应在充分考虑企业资产现状、行业形势、是否适于继续销售、是否已有投资者等因素的前提下做出决定。
若企业决定继续营业，则须谨慎处理以下重点问题，包括待履行合同的应对和处理、新合同
订立、续建以及物业维护。
若决定停止营业，也应重点关注项目的续建问题，如是否需要续建、如何续建、续建中如何融资、如何决策、续建费用的适度分担等。
此外还有企业资债情况的变动问题，该部分涉及重整计划的设计，以及股东会与债权人会议制度间的平衡。
对于房地产企业破产中优先权实现的问题，主讲人指出，破产清算中对购房消费者的分配不外乎交房与退款。
其中交房需要注意与新开发商重新签订买卖合同；在退款的情况中，由于按揭银行往往会主张优先权，因此需要注意设计退款流程。
最后，主讲人谈到了对房地产企业破产中施工单位权益保护、购房者权益保护、拆迁安置户保障、按揭银行权益保护等若干问题的思考，并希望大家在这些方面做进一步的研究。
主持人范志勇博士对讲座进行了总结，并谈了自己的三点感受：一是对破产程序中的许多疑难问题，破产法必须给出最终的答案，这使得破产法在一定程度上成为了解决部分民商问题的兜底性的最终手段；二是破产法往往会对其它部门法的制度进行二次评价，一定程度上迫使其它部门法进行反思并推动其完善；三是破产法可以协调不同的部门法，体现了法律体系的统一性。
在评议环节，王斐民教授首先高度赞扬了任律师对房地产企业破产疑难问题的梳理，表示本次讲座具有很强的启发性。
同时，通过本次讲座，可以明显看到破产程序中理论与实践应紧密结合的特点。
最后王斐民教授分享了对区分真正
的购房消费者与以房抵债问题的思考。
邹明宇庭长对北京市第一中级人民法院清算与破产审判庭进行了简单介绍，指出破产法越来越受到重视，并谈了自己的几点收获：一是对房地产企业破产的复杂性有了更深刻的认识；二是本次讲座对一些问题进行了深入地探讨，如购房者的优先权，引发了大家对这些问题更深层次的思考；三是讲座具有高度实务性，如重整计划中标的物的调整和表决中的分组安排等，有重大现实意义。
邹玉玲庭长分享了对讲座的感受：首先是本次讲座信息量丰富，获益匪浅；其次是讲座逻辑清楚，具有很强的启发性，期待任律师对相关问题的后续研究成果；最后是深刻认识了房地产企业破产实践中的尖锐问题，尤其是优先权与责任财产对应、购房者身份识别等。
邵吕威主任表示在本次讲座中收获很大，心中许多疑惑和问题得到了解决，对任律师的发言表示由衷的感谢。
在互动环节，现场同学与嘉宾踊跃提问，如在房屋限购限售的背景下，如何处理“炒房团”的购房者身份识别问题；如何处理在建工程抵押与购房者的优先权问题；实务中如何处理房地产企业破产中涉及到的土地和产权登记问题；如何认定和应对破产程序中的虚假诉讼问题；如何判断识别民间借贷与以房抵债等。
任一民律师对此逐一做出了专业的解答。
最后由徐阳光副教授对讲座进行总结性发言。
徐阳光老师指出，本次讲座吸引了全国各地的许多嘉宾参与，充分体现了实务界对破产法的热情。
主
讲人具有丰富的实践经验与深厚的理论储备，形成了一个专家型的破产管理人团队，这种模式值得大家学习。
徐阳光老师对房地产企业破产中的购房消费者的认定、优先权保护排序中的价值判断等问题发表了自己的看法。
破产法与其它部门法密切相关，需要从法律体系的层面对破产程序做整体的考虑，对此，当前破产法实施中应该在以下几个方面予以关注：一是让破产法实施中遇到的各种法律问题充分问题暴露出来；二是在现有法律框架对这些问题进行解释论层面的分析和司法适用；三是系统梳理解释论解决不了的制度性障碍，从而推动有关立法和顶层设计规则的完善。
此外，我们还需要大力普及破产法知识，破产审判的市场化法治化目标的实现，任重道远，需要破产法理论界与实务界以及圈内圈外的共同努力。
经过本次讲座，各位同学与嘉宾对房地产企业破产中的疑难问题有了深刻的理解，进一步认识到了破产程序的复杂性。
讲座在热烈的掌声中圆满结束。
（谢一帆/文中国人民大学破产法研究中心/图）。