世联：综合体四种模式案例
合集下载
世联研究-综合体发展模式专题研究-PPT精品文档
成本构成 土地成本 写字楼
功能构成 商业、写字楼、酒店、住宅 等综合物业 国际标准5A甲级写字楼
开发周期 2019-2009年 2019.10-2019.12
酒店
非住宅 物业 购物中心
6
18.8 9.5 38.5 1.5 9
8.4
17 4.7 33.5 1.2 7.2
君悦酒店，五星级酒店
深圳最大、超大型室内购物中心
计算 数据
数据 依据 计算 数据
万象城年利润表
年利润
1337 9 1456 4 1492 2 1585 7 1620 1 1656 1 1746 3 1765 8 1765 8 ...... ...... 2827 0 9008
租金
万象城 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
2019.12-2009.12
2019.10-2019.12 2019.12-2019.12 2019-2019年 2019.12-2019.12 2019-2009年
商业街
合计 住宅 物业 公寓 住宅
万象城二期
华润综合体持有型物业总投资 引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、 精致零售店 定位顶级精装修豪宅
2027
计算 数据 数据 依据
租金
写字楼 租金增 净利率 折现率 面积 长率 实际 行业 水平 预估 行业 水平
华润中心年利润表
年利润 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 4252 6808 2169
合同
折现值(将所有2019年后利润折现为2019年的现值)
综合体开发模式专题研究
目前国内较为成熟的综合体开发模式主要有3种，代表系列华润万象城、万达广 场、soho中国（以开发次序、持有和销售比例作为区分维度）
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联上海loft产品案例
11
“海上海”四大看点
看点一：引领“十年浦东，十年沪东”新板块格局内，汇 聚三大效应，未来发展直逼陆家嘴
看点二：以创意商业街+创意LOFT，以及海上讲堂、海上 剧院、海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境
看点三：最高层达5.3米，面宽8.4米，错层3层的涉外产权 办公
看点四：“上实发展”品牌与“九个和首位”荣誉
28
蓝城的概念及模型
• 初衷：用最合理的解决方法解决 急需解决的城市化问题
• 蓝城（基本结构）：是一种“由 一条地铁连接若干个居住区与功 能区组成的线形城市”
• 特点： • 在就业上，蓝城是城市而不是小
区，提供大量就业机会非常重要。 • 在交通上，简化城市交通结构，
蓝城中划分若干个相互独立的居 住区，居住区内主要依靠步行和 电动车 • 在环境上，具有良好的治安条件， 没有噪音和污染，垃圾处理高效， 提高绿化率和生活环境 • 在配套设施，蓝城的每个小区可 以提供人均 3 平方米的室内体育 设施，提供小区内便捷廉价的快 递和商业配送系统，高速的宽带 网络 • 功能区的是指中学大学城、工业 城、商业城等具有一定功能的建 筑群。蓝城的核心是居住区。
“海上讲堂”是传播世界最新学术成果和人文 思考结晶的场所，它不是宗教建筑，但具有宗 教建筑的圣洁感，每一位讲演者的大幅照片将 在讲堂内永久悬挂，成为超越时代和国度的人 类文明象征。
“海上剧场”以典雅为内涵，展示原创文化的 艺术情调。日后小剧场上演的剧目，一是试验 性的现代艺术作品，一是“海上海”大社区本 身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相 辉映。
海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在 这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从 购房、入住、消费的所有循环过程。海上海创意 商业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居 产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、 难得、不可复制。
综合体四种模式及案例
太古广场座落于香港核心地带，香 港的重要地点，例如香港公园、香 港政府办公大楼、高等法院、英国 领事馆及英国文化协会等都近在咫 尺，占尽地利优势；
太古广场向北可拥览浩瀚的海景， 而向南则面对占地十公顷香港公园 宁静的环境。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
16
案例（1/3）
——香港太古广场
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
香港太古广场
北京东方广场
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
北京华贸中心
15
案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点；
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
12
案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
13
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
14
模式一案例
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
3
事实上，项目的关键在于：
我们是否意识到综合体项目的复杂性和其 同单一物业的不同点
我们在合适的时机，掌握了合适的资源
“我们能否做对”
本报告所有权归世联房地产顾问（上海位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
内因
太古广场向北可拥览浩瀚的海景， 而向南则面对占地十公顷香港公园 宁静的环境。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
16
案例（1/3）
——香港太古广场
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
香港太古广场
北京东方广场
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
北京华贸中心
15
案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点；
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
12
案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
13
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
14
模式一案例
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
3
事实上，项目的关键在于：
我们是否意识到综合体项目的复杂性和其 同单一物业的不同点
我们在合适的时机，掌握了合适的资源
“我们能否做对”
本报告所有权归世联房地产顾问（上海位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
内因
(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性
立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中 建筑风格统一；单体相互配合；
与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免过 于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
住家消费人流
第20页，共71页。
1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
综合体
城市功能
区域经济 城市中心
城市形象
第21页，共71页。
1
综合体的理论模型
2
综合体策划思路辨析
3
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
4
综合体案例库
写字楼可以与酒店共享大堂
第12页，共71页。
1.5.综合体发展模式
上海，上海商城
深圳，华润中心
日本，博多运河城
商业核心 模式
酒店核心
模式
发展模式
住宅核心 模式
写字楼核心
模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
均衡发展
模式
深圳，星河国际
第13页，共71页。
香港，太古广场
1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
第7页，共71页。
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综 合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场 组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区 购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功 的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态 的特色购物中心，本项目是新泽西最大的奥特莱斯 购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼 哈顿车程为半个小时距离 。
城市综合体的四种发展模式
城市综合体的四种发展模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 【案例实操】香港太古广场 太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中 心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级 酒店、购物商场和会议中心等，定位为香港最顶级的综合体物业。
定位
上海顶级国际化综合体" city within a city "，五星级酒店+ 豪华公寓+写字楼+商场 五星级酒店为主导，以五星级 酒店带动高档公寓、写字楼及 商业 酒店：公寓：写字楼：商业 约 为45%：30%：15%：10%
核心功能
功能配比
关键驱动因素
处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西 路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模 及档次 内因 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位
北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方 米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中 1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28 层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包 含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由 超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜 冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期 规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个 车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 【案例实操】香港太古广场 太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中 心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级 酒店、购物商场和会议中心等，定位为香港最顶级的综合体物业。
定位
上海顶级国际化综合体" city within a city "，五星级酒店+ 豪华公寓+写字楼+商场 五星级酒店为主导，以五星级 酒店带动高档公寓、写字楼及 商业 酒店：公寓：写字楼：商业 约 为45%：30%：15%：10%
核心功能
功能配比
关键驱动因素
处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西 路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模 及档次 内因 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位
北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方 米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中 1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28 层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包 含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由 超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜 冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期 规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个 车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成
城市综合体现状与发展及案例解析(世联)
蓬勃发展，问题频现——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择摘1. 2. 3. 4.要包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。
大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。
摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。
项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。
这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。
必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。
重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。
基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。
项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。
业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。
招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。
有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。
在三年的培养期内做到收支平衡。
世联_综合体中商务公寓与写字楼分合栋设计案例研究_14p_专题分析报告
C栋公寓 建筑面积：20272.2 m2 高度：100m，32层 发售日期：2006.1.6 10层以下还迁 建筑面积34709 m2 高度：100m， 32层 发售日期：2005.10.1 B栋公寓
产品
CBD公寓 写字楼
建筑面积配比
54981m2 /35% 39999m2 /25% A栋写字楼 建筑面积：39581m2 高度170m 39层 标准层面积：1200 m2 发售日期：2005.12.10
写字楼与商务公寓整合在一栋楼中，目前深圳市场上多采用写字楼在中高区，
商务公寓在低区的布局方式。保障写字楼可享受到更高的景观和视野资源。 商务公寓平面设计上应预留自由组合的灵活性，建议采用毛坯交房，增大使 用者功能转换的可行性，扩大潜在客户群。
商务公寓与写字楼应设计各自独立的进入大堂，进行有效的人流分隔保证物
主楼（8－24F) 商务公寓 16000元/㎡ 附楼（7－15F) 酒店式公寓 18000元/㎡ 主楼（25－48F) 纯写字楼 16000元/㎡
附楼装修豪华的五星级酒店式公寓销
售缓慢。扣除精装修，实现价格与商 务公寓持平。但销售周期明显长于商 务公寓及写字楼。
本报告是严格保密的。
10
合栋设计
结构层数
主楼8－24F 主楼25-48F 附楼7-15F 裙楼 -1-5F
地上48层，地下3层
商务公寓（空中OFFICE） 纯写字楼（金中环1号） 酒店式公寓（金中环王座） 商业 20000元/㎡ 75元/㎡ 22000元/㎡ 80元/㎡ 23000-25000元/㎡ 120元/㎡
本报告是严格保密的。
2008.12.5
综合体中商务公寓与写字楼
分合栋设计案例研究
本报告是严格保密的。
世联研究-综合体发展模式专题研究
228127
0
2012年的现值)
52
69
折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)
1765 ...... 9008
8
商业街年利润表
年利润
1428
0
0
0
0
0
8368 8824 8923 ...... 6
折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)
8923 ...... 4552
君悦酒店年利润表
运营准备阶段
投资额8.4亿 君悦酒店开发面积6万平米
投资额4.7亿 国际商业休闲广场开发面积9.5万平米
投资额1.2亿 酒店式公寓开发面积1.5万平米
投资额7.2亿 幸福里开发面积9万平米
2009年8月 2009年12月 幸福里开盘 二期落成启用
快速发展阶段
数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈
华润万象城
万达收入构成图（2007年）
3.14 , 7.4%
0.07 , 0.2%
万达毛利构成图（2007年）
2.49 , 15.7%
0.06 , 0.4%
39.07 , 92.4%
13.28 , 83.9%
房地产销售收入（亿） 物业出租收入（亿） 酒店餐饮住宿收入（亿）
房地产销售毛利（亿） 物业出租毛利（亿） 酒店餐饮住宿毛利（亿）
上市或套现以支持公司的规模扩张
万达资金运作模式总结—— “现金流滚资产模式”：
以自有资金和银行贷款 进行开发建设；
低地价支撑低租金，大 型综合体建筑提升房价；
住宅、写字楼、社区商 业的销售回款用以归还银 行贷款；
购物中心的租金收益用 以归还利息，多余的钱形 成自有资金；
【房地产】世联：综合体四种模式案例
综合体案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
都市综合体的价值体系和开发模式
ü ü 项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城 项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城
CBD
金融服务、商务交流等功 能向城市核心聚集
市其他功能区的关系 市其他功能区的关系 ü ü 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴
6
综合体中的商业、办公等收益性物业的发展 与经济发展水平和产业结构密不可分
项目核心驱动力是最能 代表综合体属性、对其 他物业有推动作用，并 对项目的收益状况有较 大影响的物业类型。
作为自用办公楼。 2.租赁：北京银泰中心西侧写字楼由银泰置业有限公司自持出租经营， 目前已经有思科、北美银行信托有限公司、东京证券交易所等20多家 国际公司进驻；目前租金价格约为9-10元/天/平米，成熟后每年的租 金收入在2亿元以上（85%入住率），比照市场同类物业价格，其资产 价值预计在24亿人民币以上，并将逐年增长。
以酒店物业为例：
开工前签约酒店管理公司，参与 设计、融资等筹备环节。并为后 续公寓物业销售打下营销基础。
20
开发综合体如同经营企业， 经营能力重于产品能力。
21
案例：银泰中心的发展历程
公寓 以 城市 顶 级 豪 宅 的 姿 态出现， 实 现了市场热销 通 过超五星级酒店 的 打造树立 项目 顶 级形象 在 前期铺垫下 ， 银 泰 中心 成为 CBD新 宠，写字楼/商业顺 利招租 2003 2004 签约柏悦酒店； 开始项目施工。 2005 2006 2007 2008 升值 曲线
引入南方科学城 合作开发柏悦酒 店及柏悦府
PICC订金40% 7亿
2003年前
2003
2004 工程10% 4亿
2005
2006
土地款10亿
CBD
金融服务、商务交流等功 能向城市核心聚集
市其他功能区的关系 市其他功能区的关系 ü ü 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴 类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴
6
综合体中的商业、办公等收益性物业的发展 与经济发展水平和产业结构密不可分
项目核心驱动力是最能 代表综合体属性、对其 他物业有推动作用，并 对项目的收益状况有较 大影响的物业类型。
作为自用办公楼。 2.租赁：北京银泰中心西侧写字楼由银泰置业有限公司自持出租经营， 目前已经有思科、北美银行信托有限公司、东京证券交易所等20多家 国际公司进驻；目前租金价格约为9-10元/天/平米，成熟后每年的租 金收入在2亿元以上（85%入住率），比照市场同类物业价格，其资产 价值预计在24亿人民币以上，并将逐年增长。
以酒店物业为例：
开工前签约酒店管理公司，参与 设计、融资等筹备环节。并为后 续公寓物业销售打下营销基础。
20
开发综合体如同经营企业， 经营能力重于产品能力。
21
案例：银泰中心的发展历程
公寓 以 城市 顶 级 豪 宅 的 姿 态出现， 实 现了市场热销 通 过超五星级酒店 的 打造树立 项目 顶 级形象 在 前期铺垫下 ， 银 泰 中心 成为 CBD新 宠，写字楼/商业顺 利招租 2003 2004 签约柏悦酒店； 开始项目施工。 2005 2006 2007 2008 升值 曲线
引入南方科学城 合作开发柏悦酒 店及柏悦府
PICC订金40% 7亿
2003年前
2003
2004 工程10% 4亿
2005
2006
土地款10亿
世联：综合体四种开发模式收益分析总结共82页
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
世联：综合体四种开发模式收益分析 总结
、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
世联：综合体四种开发模式收益分析 总结
、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹