吉安市商业地产市场调研报告

吉安市商业地产市场调研报告

按李总指示,

对吉安市商业地产进行调研,

现将调研结果综述如下:

2006年6月12日

目录

一、吉安市城市背景介绍

二、吉安经济概况

三、吉安房地产分析

四、吉安商业地产调研情况分析

●基本情况

●吉安商业租金水平分析

●经营状况分析

●商业配套分析

●商业物业目标客户群分析

一、目标客户群结构、特征分析

二、投资客户群分析

三、自购经营客户群

五、项目SWOT分析

●优势

●劣势

●机遇

●挑战

六、吉安建材市场分析

一、吉安市城市背景介绍

吉安位处江西中部、赣江中游、是一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江城市。全市现辖2区10县和1县级市，总人口466.46万，面积2.5万平方公里，属亚热带季风湿润气候，年均气温18.3度、年均日照1762.3小时、年均降水量162703mm，7—9月局部地方性雷阵雨，偶有台风降雨。地质为红壤，水源充足，未受污染。

从交通地势上看，吉安属罗霄山脉中段。境内有南北向的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和东西向的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、

福建、港澳地区，在江西省地理上占有特殊位置。

地理上，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。市政府驻地吉州距省会南昌里程为219公里。2000年5月11日，经国务院批准，撤销吉安地区设立地级吉安市，辖吉州区、青原区、井冈山市、吉安县、吉水、安福、峡江、新干、永丰、泰和、万安、遂川、永新共一市二区十县。

二、吉安经济概况

初步核算，2006年全市生产总值303.14亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%。按抽样调查人口计算，当年人均GDP达到6455元，比上年增长15.5%，是2000年的1.79倍。全年财政总收入27.54亿元，比上年增长21.4%。其中，地方财政收入17.84亿元，增长20.6%。全年完成地方财政支出48.16亿元，比上年增长29.5%。全市居民消费价格指数为101.5%，比同期回落2个百分点。

全市居民消费价格总指数为103.5,比上年上涨3.5%，增幅同比提高4.5个百分点；商品零售价格上涨1.6%。八大类商品及服务中，食品类、烟酒及用品类、娱乐教育文化用品服务类以及居住类价格分别比上年同期上涨10.8%、2.1%、6.2%、3.9%，食品类中粮食增幅最高，达33.4%。价格总水平涨幅增高。

吉安作为江西省一个直辖市，吉安经济社会各项事业得到了长足的发展。全市现已培植起优质粮油、名特果茶、蚕桑、烟叶、药材、笋竹两用林、特种养殖、反季节及高山蔬菜8大特色农业基地，形成了食品、药品、化工、电子、纺织、建材、冶金、煤炭、电力、机械、造纸等14个工业门类。全市生产总值在2003年跃上200

亿元台阶后，2004年继续攀升，完成242.86亿元，可以增长14.5%，增速比上年提高0.9个百分点。人均生产总值5225元，比上年增加745元，同比增长13.8%。

三、吉安房地产分析

吉安作为江西省一个地级市，房地产开发热潮刚刚掀起，处于开发的初级阶段，这意味着吉安房地产市场的不成熟，更意味着吉安房地产市场有很大的潜力可以挖掘，市场空间广阔。

随着宏观调控政策的持续作用下，我省房地产开发投资增幅理性回落。吉安房地产进入相对低迷。2006年商品房均价为1450元/㎡，商铺的均价为6500元/㎡，同期开发项目较多，市场竞争较大，近两年吉安经济发展较快，人均收入有所提高，购房的积极性也随之高涨。政府有效的城市规划与城市建设政策，以及投资环境的改善，境内外一些地产开发商陆续登陆，这些公司凭其良好的资金优势和丰富的操作经验，必将给吉安房地产市场带来强大的冲击，市场格局将会出现较大的演变，开发企业将重新洗牌，市场的蛋糕将重新分配，未来吉安的房地产市场的竞争也必将日益激烈。

价格是消费者购房时考虑的首要因数，吉安属于地级市，虽然近两年经济发展很快，人均收入有所提高，购房积极性也随之高涨，但受经济规模的限制，外来流动人口较少，商业仍不繁荣，人们的生活水平仍不是很高。因此消费者购买物业时考虑的首要因数就是价格。

吉洲大道是吉安现在投资和未来发展的热点，现已有在建和在售的房地产项目10余个，该区域生态环境较好，交通便利，离城区相对较近。随着政府的极力打造，大量人流将会汇集在该区域，形成以吉洲大道为中心的吉安新城。

四、吉安商业地产调研情况分析

1、基本情况

吉安目前现有的专业市场及大型商业网点有：阳明商城、河东贸易市场，香江国际装饰家私城、天一圆家居广场、文山路步行街、金罗湾女人世界、鼎泰商城等。现将这些主要的专业市场及大型商业网点简单的介绍如下：

2、吉安商业租金水平分析：

从上表可以看出，吉安市专业市场及大型商业网点布局相对集中，其商业经济横向发展，导致商业集中点整体租金价位偏高，且租金价格差异较大，透析其根本原因：一、是地理位置的影响过大，导致各专业市场及大型商业网点价格分布不均匀。二、是政府部门的政策倾向所至，致使部分的专业市场现有结构及经营业态与预期构想不是很协调。

3、经营状况分析

阳明商城和文山路步行街，受片区经济辐射力影响，经营状况较好，且升值潜力巨大，鼎泰商城和金锣湾步行街虽同属此片区，但其经营业态属同质化竞争，且地理位置相对较偏，目前该市场经营状况较差，入住率较低。河东贸易市场位于青原大道，受政府发展策略影响，商业氛围尚未聚集，发展潜力受阻。香江装饰家私城受自身建筑格局的影响，发展举步维艰。中山路和人民路因地处市中心，零售商业较为强劲，经营状况较好，但发展空间较小。

4、商业配套分析

吉安目前商业配套比较匮乏，能够满足物流配送的目前只有河东贸易市场，至于停车场、产品会展中心等吉安市均不具备，宾馆、餐饮等在吉市均不发达，虽然已经具备部分星级宾馆和餐饮，但中低档较少，说明消费需求不旺盛。吉安市目前商务意识较为加强，但在规模和具体设施上还未完善，存在概念模糊、针对性不强等弱点。真正意义上的成熟完善的商务配套设施还未出现。