常用逼定技巧
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
For personal use only in study and research; not for commercial use
常用逼定技巧
一、逼定意义
客户定购下定金,它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。任何产品的推荐过程这个步骤是必不可少的,而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志。
二、逼定时机
1、已经激发客户的兴趣
2、置业顾问已经赢的信任和客户的依赖
3、有同一客户看该套房屋或者制造这种场景
4、现场气氛较好
三、购买信号
㈠语言上的购买信号
1、客户的问题转向有关商品的细节,如费用、价格、付款方式等;
2、对推荐员的介绍表示积极的肯定与赞扬;
3、询问优惠程度, 有无赠品时;
4、一位专心聆听、寡言少语的客户,询问付款及细节时;
5、讨价还价,一再要求打折时;
6、对商品提出某些异议,关心楼盘的某一优点和缺点时;
7、接过推荐员的介绍提出反问;
8、询问同伴的意见时;
9、对目前正在使用的商品表示不满;
10、询问售后服务时。
㈡行为上的购买信号
1、客户的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然大方、随和、亲切;
2、眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神采,从若有所思转向明朗轻松;
3、嘴唇开始抿紧,似乎在品味、权衡什么;
4、用几套户型反复比较挑选后,话题集中在某单位时;
5、关注销售人员的的动作和谈话,不住点头时;
6、突然用手轻声敲桌子或身体某部分,以帮助自己集中思路,最后定夺;
7、反复/认真翻阅楼书、定购书等资料细看时;
8、离开又再次返回时;
9、实地查看房屋有无瑕疵时;
10、客户姿态由前倾转为后仰,身体和语言都显得轻松;
11、出现放松姿态,身体后仰,擦脸拢发,或者做其他放松舒展等动作;
12、转身靠近推荐员,掏出香烟让对方抽表示友好,进入闲聊;
13、当客户靠在椅子上,左右相顾突然双眼直视你。
㈢逼定注意事项
1、观察客户对楼盘的关注情况,确定客户的购买目标;
2、不要再介绍其他单位,让客户的注意力集中在目标单位上,进一步强调该单
位的优点及对客户带来的好处;
3、让客户相信此次购买行为是非常正确的决定;
4、切忌强迫客户购买,或表示不耐烦情绪:“你到底买不买? “;
5、注意成交信号,必须大胆提出成交要求,进行交易,干脆快捷,切勿拖延;
6、关键时刻可以主动邀请销售主管加入。
四、逼定方式
1、正面进攻,反复强调产品和环境的优点,重复购房手续、步骤,逼其下定。
2、步步紧逼,找出问题,各个击破,完美成交。
3、举例保证,现在定购是对他最有利,告诉客户不定而可能发生的利润损失。
4、提供某项特殊的优惠作为下定鼓励。
5、假设一切已解决,草拟付款、合同、交房日期等。
6、商议细节问题,多投入、了解,彼此付出。
7、诱发客户惰性。
五、逼定技巧
在实际销售过程中,应坚持进可议、退可守的原则。举例来说,假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好、那么如何根据经验向客户推荐其满意的单元再加以逼定呢?
1、锁定唯一可让客户满意的一个单元,然后促其下决心:
①抢购方式;
②直接要求下决心;
③引导客户进入议价阶段。
2、重复强调优点:
①地理位置好;②产品品质优越;产品配套完善;③开发商、物业服务好等。
3、直接强定:
①客户经验丰富,二次购房,用于投资的同行;
②客户熟悉附近房价及成本,直截了当要求以合理价位购买;
③客户对竞争个案非常了解,若不具优势,可能会失去客户。
4、询问方式:
在接待客户的过程中通常采用询问的方式,了解客户的心理,并根据其喜好,重点突出产品的优点,打消其购房时可能存在的疑虑。
六、逼定话术
1、富兰克林成交法
这种主法适用于善于思考的人,如:“xx先生,在美国人们把富兰克林看成是最聪明的人。他遇到问题举棋不定时,会拿出一张纸,从中间划一道,将‘利好’和‘坏因素’全都列出来,分析得失……。现在看来,出除了你觉得项目稍微远一点外,小产权在未来还是能够转正的,其余的都是周边社区所不及的,您还犹豫什么?”
2、非此即彼成交法
这是常用的、非常受欢迎的方法。
“不是A,就是B”。记住!给顾客选择时一定不能超过两个,否则他会迷茫不容易下决定。可以这样问:“您是一次性付款呢还是首付50%呢”/“您是交现金还是刷卡”,/”您是。。。还是。。。
3、“人质”策略成交法
在销售中,尽量说服客户交定金,先交50000元大定。。交小订也可以的并且可以退的,只是保留房号用的。这样,客户反悔的机率会小很多。
4、单刀直入法
当您和客户僵持一段时间,就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下,你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次永远都是对等的,买房和买菜不一样,就像你不可能花1.2元/月的管理费得到专业的酒店管理服务一样,你别让我为难,我们经理也来了(当经理介入而客户提出过分折扣等时),最多xx折。实在你不满意,咱们就当交个朋友吧”。
备注:这是一种冒险的谈判方式,但这使交易能继续下去,因为压力是双方的。
5、决不退让一寸成交法
房地产不同其它行业,它的定价,规则和内涵丰富得多,都说“一生幸福与一次选择”,没有听说过客户上来就要求5折的。因此,在价格上要一口价,决不退让,要退让,也得假装去请示,因为只有这样,客户才觉得珍惜。否则让价太顺,客户反而觉得有水分,反而不客易成功。(你多去找经理几次没有问题)
可以的可求得经理的协助谈判。
6、家庭策略成交法
有人说,大家子一起来买房时最难对付,七嘴八舌,不知所云。这时置业顾问要用心。你一定要观察出谁出钱?他买房的目的?是为儿女,还是为老娘?那个“影子”就是最有发言权的人。
7、蜜月成交法
是指在一方(男方或女方)犹豫之际博得另一方的好感,由另一方来说服犹豫的那方。这实际上是“战略联盟”,对年轻的夫妻尤为有效。
夫妻也要看谁做主,利用两个的感情是可以成就你的最少一套房子的
8、退让成交法
当客户快要被说服了,还有一点动摇,需要一点外力时可运用这种方法。在房地产销售中,客户的着眼点往往在折扣、付款方式、是否送装修、是否免1—2年的物业管理费等。退让成交法需要销售主管和经理的配合。如:“您今天能交足定金,3天内签约的话,我去向领导申请看能不能帮您申请到97折”。客户在表面上占了上风,因此他会乐意接受。
9、恐惧成交法
这是一种用来创造紧迫感的压力成交法。这种成交法对那种心动而豫不决的客户最管用。这要求一开始就要真诚用心地展示项目的主要细节和卖点,解答客户关心的问题,等客户心动了,可用这种方法。创造紧迫感不三种方法:
①项目热销,不赶紧定,就要失去这种权力
②某一经典户型快销售完了
③价格马上升或折扣期限已到期。
备注:任何时候都要强调项目热销。一般的做法是要求置业顾问尽量将客户统一约到某一时段去售楼处。只要有客户认购,其余的客户就感到压力。
10、ABC所有问题解决成交法