限额设计指标
地库设计限额指标值
地库设计限额指标值主要包括以下几个方面：
停车效率：平均每车位面积，小型车应为30~35平方米，中型车应为35~40平方米。
单车道出入口宽度不应小于5.5m，双车道出入口宽度不应小于7.0m。
经济性指标：单方造价应小于或等于2700元/m²，钢筋含量应小于或等于85kg/m²，混凝土含量应小于或等于0.8m³/m²。
停车数量：一类区建筑配建停车泊位应达到 1.1~1.3车位/100m²建筑面积，二类区应达到1.0~1.2车位/100m²建筑面积，三类区应达到0.9~1.1车位/100m²建筑面积。
防火设计：地下汽车库内不应设置修理车位、喷漆间、充电间、乙炔间和甲、乙类物品库房。
汽车库内不应设置汽油罐、加油机、液化石油气或液化天然气储罐、加气机。
地下汽车库与甲、乙类危险物品库房的距离不应小于30m。
以上信息仅供参考，具体指标值可能因地区和具体情况有所不同。
在进行地库设计时，应参照相关规范和标准，并结合实际情况进行合理的设计。
EPC项目设计管理中的限额设计
EPC项目设计管理中的限额设计一、限额设计概念按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。
它包括两方面内容，二方面是下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求；另一方面是局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。
二、限额三指标限额设计的指标一∙般分为三类，硬性指标、经济型技术指标和柔性指标。
硬性指标满足现行国家规范及标准、设计任务书、合同约定的参数要求，设计需依规选择，不得突破。
经济性技术指标:是为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如单位建筑面积钢筋含量、混凝土含量等指标。
应重视限额设计指标的合理性，指标设置的过低设计难以实现,指标设置的过于宽松则会失去限额设计的意义。
柔性指标即依据业主对美观性、功能性等重点诉求为保证客户满意度，提供高性价比建筑产品,设计可根据实际情况合理选择的参数。
三、限额设计两阶段EPC工程总承包项目一般采用两级限额设计原则。
首先确定一级限额控制指标（项目总投资、各单项工程投资限额）,然后分解到二级限额控制指标（单位工程和分部工程投资限额）。
以经济性技术指标及造价指标作为基本导向,根据项目可研报告/批复、设计任务书、投资估算、类似案例参考及相关行业技术经济标准等，结合施工单位诉求及项目初步设计进度计划，分区域、分单体，逐级对经济指标进行讨论、核算、确定，制定项目一级限额控制指标。
基于一级限额控制指标，结合项目初步设计深化情况,对一级限额控制指标进行深化及调整，分专业制定二级限额控制指标，从而达到管理项目造价及指导设计开展的目的。
四、限额设计四原则(1)目标合理：合理的限额设计指标是实现造价有效控制的前提。
在建设项目设计阶段造价控制过程中，后一阶段均以前一阶段批准的投资额为控制目标，后一阶段的工作要保证前一阶段的造价目标不被突破。
限额设计目标应随着建设项目各设计阶段的深入而由粗到细分阶段设置、由粗略到准确逐步推进。
从项目前期开始，就要注重目标值的合理性。
限额设计指标
限额设计标准项目定位：中高档设计标准一、面积指标二、前期费用1、咨询调研费：计入营销费用2、勘查设计费：以总建筑面积为计算基础，设计费用单价为60元/平米（建筑20元、结构18元、景观8元、精装修交楼14元），设计费用共计276.626万元，预留晒图等零星费用8万元，由于前期项目定位过程中已经发生了344万元无效成本，因此民主路项目最终设计费用控制总额为628.626万元。
精装样板房设计费用计入样板房装修费用另外计算，室内交楼标准设计费不包含在其中。
3、前期及后期手续费：总额应控制在514万元以内，具体内容包括：档案摄像（档案服务费）、环境影响分析报告、人口资料调查、土地勘丈定界、规划红线定界、土地评估费、土地测绘、界桩、拆除人防工程、补偿费人防工程结建费（异地建设316万元）、绿地补偿费、日照分析、防雷检测、地名费、绿化保证金、质监费、施工招标代理费、施工招标管理费、监理招标代理费、监理招标管理费、桩基招标管理费、晒图费、白蚁防治费、墙体材料专项用费、公共消防设施配套费、散装水泥专项资金、生活垃圾处理费、市政工程质量监督费、工程定额测定费、建筑合同鉴证费、教育配套费、专业劳务分包服务费、代收印花税、商品混凝土交易费、商品混凝土保证金、建筑意外伤害保险、建设施工安全技术服务费、城市道路占用费、城市道路挖掘修复费、建设用地调查勘丈服务费、1：500地籍图费、道路放线及提供道路坐标、红线定位与红线验线、抗震设计审查咨询费、深基坑设计审查咨询费、水土流失防治费。
4、前期工程费：总额应控制在132万元以内。
内容包括临水、临电、临时道路围墙、费路、绿化迁移、地盘开办费、场平及地障清除。
根据集团关于前期工程费的参考数据，前期工程费应为30元/平米，计算依据为总建筑面积。
即三通费用5元/平米、场地平整费用20元/平米，临建费用5元/平米。
标杆企业参考标准为23.5万元/平米，目前民主路的制度标准为27.84元/平米。
限额设计指标
户内门面 积比 防火门面 积比
m2/m2 m2/m2
钢筋含量 kg/m2
1.2 0.01 0.02
40
砼含量 m3/m2
0.3
模板含量 m2/m2
3
砌体含量 m3/m2
0.12
限额审批控制要点
设计任务 书中应列 入各主项 指标限量
定性规定
备注
每平方米建筑面积外墙基面含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑 面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积天棚饰面含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑 面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积结构含钢量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑面 积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算，含钢量计算中的钢 每平方米建筑面积混凝土含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑面 积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积模板含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑面积 计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积砌体含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑面积 计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积楼地面饰面含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建 筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积内墙饰面含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑 面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积外墙基面含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑 面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积天棚饰面含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑 面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算 每平方米建筑面积屋面面积含量，“建筑面积”原则上按《建筑工程建筑 面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算
万科限额设计的8大指标(学习)
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
3.钢筋、混凝土限量设计标准 由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个
指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积” 为基数，即采用 GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积 计算规范》计算的建筑面积。
（1）地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为 三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼 地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较 小。
二、设计限额指标的下达
1.限额指引的适用阶段
在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本 限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时， 成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算 及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标 测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。
2.限额指标的下达
a.工程单价调整系数：一线城市系数为 1，二线城市系数为 0.9，其他城市系数为 0.8，山地景观视情况可按展开面积作 适当调整。 b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额 指标范围内。 c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景 观费用适合本限额范围内。 d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按 100 元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。 e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等。
限额设计参考指标表
一类地区二类地区三类地区四类地区北京、西安、太原、丹东、营口、潍坊、瓦房店上海、沈阳、郑州、鞍山、大连、辽阳、本溪、盘锦、太仓、铁岭深圳、合肥、郑州（新郑）、珠海、中山、广州、佛山、普宁、成都、常州重庆、南昌、南宁、哈尔滨、无锡、江阴、惠州、博罗、东莞、长沙、武汉、杭州、绥中、德州、衡阳、周口、吉安、襄阳上部结构48454241独栋自带全埋地下室(无人防）107105100100上部结构47454139独栋自带全埋地下室(无人防）117115110110办公大楼及酒店(建筑高度＜60M)上部结构48464442办公大楼及酒店(60M≤建筑高度＜80M)上部结构49474643办公大楼及酒店(80M≤建筑高度＜100M)上部结构52504847办公大楼及酒店(100M≤建筑高度≤120M)上部结构55535150上部结构49474441独栋自带全埋地下室1021009595上部结构51494543独栋自带全埋地下室97959090一层地下室147145140140二层及二层以上地下室137135130130连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）结构部分集团商业类项目限额设计钢筋及混凝土限额设计指标各地区含钢量限额指标（kg/m 2）建筑类型交易广场(6层或24m及以下)办公大楼及酒店（7层＜建筑层数＜12层）独立商铺独立商铺（双首层）说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。
3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4S1= 建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的外挑阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；凹阳台应、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。
限额设计指标值
限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
限额设计指标值参考值
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
设计成本控制——限额设计控制指标参考值。
限额设计标准
限额设计标准限额设计是建设项目控制系统中的一个重要环节，一项重要措施。
在整个设计过程中，设计人员与造价控制人员需要密切配合，两者的关系相辅相成。
下面我们就分享一篇限额设计标准是如何编制的。
限额设计标准1编制说明(1)住宅按照新版《建筑抗震设计规范》(2)本次修订含钢量以HRB400为依据，HRB500或其它高强度钢筋的设计指标另出(3)钢筋选用原则如下：在经济的前提下，仅满足构造要求的钢筋优先采HRB335、HRB400；以强度控制的钢筋优先采用HRB500（如按强度控制的基础底板或人防结构）；严禁采用HPB300钢筋；(4)联排别墅的钢筋、砼含量在独栋别墅的基础上调减4%；(5)若主楼地下室为二层的，其钢筋、砼指标调减15%；(6)除特殊注明外，标准层层高统一按3米计算，地下部分层高统一按3.0米，层高每改变0.1m，指标增减1%；(7)表中钢筋限额指标含二次结构钢筋，包含屋面造型和立面饰线等钢筋量, 本数据不包括施工损耗量；(8)会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三层以上3.6米综合考虑；商业步行街的层高按4.2米综合考虑；普通梁板式地下车库的层高按3.5~3.6米综合考虑（原则按3.5考虑，如特殊；人防地库层高按3.6米综合考虑；无梁楼盖车库层高按3.3米综合考虑；对于地下车库的层高严格按此标准执行，不可随意调整（特殊情况必须事先申报评审），其余建筑类型如层高发生变化时，钢筋、砼的设计指标按每增减0.3米调整3%【叠加】；(9)普通地下车位的面积控制在28~32平米/辆以内，人防地库的车位控制在32~35平米/辆以内；(10)本指标适用于基本风压≤0.6kPa以下地区；(11)结构限额设计变更指标：别墅、多层为已完工作量1.0%；小高层为0.8%；高层为0.6%；(12)100米以上的超高层结构的限额指标，根据结构形式，由优化公司评定其合理性进行确定；(13)当地有特殊的地方标准，对成本影响比较大的情况，由成本管理中心针对具体项目另行确定；(14)售价配置的标准选择不包括精装修售价。
施工图设计限额指标
施工图设计限额指标( 试行版 )二Ｏ一四年七月二十三日前言为统一施工图设计思路，有效控制集团住宅项目土建安装工程造价，特制定建筑施工图设计成本控制指标，明确施工图设计中建筑、结构、电气、给排水、暖通专业等相关设计控制参数，施工图设计单位在设计过程中需严格遵照执行。
城市公司在与设计单位签定设计合同时，应将满足本控制指标作为必要条件列入合同要约，并将本文件作为合同附件，如设计成果相关指标低于本文件规定的关键指标（钢筋、砼含量），可以给予奖励，如高于本文件规定，必须有详细的数据论证与说明以证明其必要性，否则视情节轻重予以处罚。
第一部分设计限额指标一、建筑专业二、结构专业1.基础设计应至少选择3个基础型式进行经济测算，测算内容为砼、钢筋和土方，选择综合造价低者，并提交本项目公司审核确定。
桩基础的优先选择次序为：预应力管桩→长螺旋钻孔灌注桩→泥浆护壁灌注桩。
桩基用量：单体建筑桩基总承载力/上部标准组合总荷载高层＜1.05，多层＜1.1；总荷载/总建筑面积＜17.5KN。
2.优先选用承台基础，当采用桩筏时应充分比选且应有书面报告提交甲方审核。
各种类型承台不得选用图集，应按规范根据桩反力图，取实际承受荷载大小进行计算及设计，不可简单地取单桩承载力特征值对应的设计值进行设计。
3.结构施工图的钢筋、砼含量应按下表所列控制指标进行设计，实际设计值最多不得超过限额的5%。
上表含钢量指标，按采用HRB400及以下等级钢筋测算。
三、电气专业1、负荷计算1.1根据楼盘档次、当地生活水平按60~80W/m2确定套内负荷。
一般参考值：60m2以下取4kW ；60m2至120m2取6kW；120m2至150m2取 8kW。
（以当地供电局的要求为准，否则电气设计可能作废，造成材料和设备间的报废）1.2暖通、给排水专业在满足扬程、风量全压等指标下采用性价比合适的较小功率节能型电机，包括消防水泵、风机，以减小电缆、配电及控制元器件、变压器等设备规格。
万科限额设计的8大指标(学习)
案例四：节能环保技术应用展示
1 2
高效节能建筑技术
采用高效节能的建筑结构、墙体材料、保温隔热 技术等，降低建筑能耗和温度波动，提高室内舒 适度。
可再生能源利用技术
利用太阳能、风能等可再生能源为建筑提供电力 和热水等能源需求，减少对传统能源的依赖。
3
智能化控制技术
采用智能化控制技术对建筑设备进行集中管理和 控制，实现能源的优化配置和高效利用。
建筑高度
根据项目规划和城市设计要求，控制建筑高度。
容积率与绿地率
容积率
反映项目用地范围内建筑总量与用地 面积的比值，影响城市环境和居住舒 适度。
绿地率
反映项目用地范围内绿化用地的比例 ，提升居住环境品质。
建筑密度与高度控制
建筑密度
反映项目用地范围内建筑物的密集程度，影响城市景观和通 风采光。
建筑高度
万科限额设计的8大指标(学习)
汇报人：XX 2024-01-23
目录
• 限额设计概述与背景 • 8大指标详解 • 案例分析：成功实践分享 • 挑战与对策：应对现实困境 • 总结与展望：持续学习，共创美好明天
01
限额设计概述与背景
限额设计定义及意义
定义
限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求 的设计，包括两方面内容，一方面是项目的下一阶段 按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求， 另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计 技术要求。
未来发展趋势预测
房地产行业将更加注重精细化管理
随着房地产市场的不断成熟和竞争的加剧，企业将更加注重精细化管理，通过限额设计 等手段有效控制项目成本，提高投资效益。
限额设计将更加注重个性化需求
随着消费者需求的多样化和个性化，限额设计将更加注重满足不同消费者的个性化需求 ，提供更加定制化的产品和服务。
房地产项目结构设计限额指标表
商业
幼儿园
地下车库
非人防
人防
项目结构设计限额指标表
说明：
①核算界面：±0.000板（地下室顶板）计入到地下。
②本指标为实际的结构含量，所有地下部分均包含基础；地下车库包含基础；分项不含桩基础、基础垫层、建筑节点大样、二次结构，施工损耗等钢筋。
③地下车库顶板覆土按1.2米考虑，覆土每增加0.1米，含钢量增加1.5kg/㎡。
项目名称
业态
钢筋指标（kg/㎡）
砼指标 （m³/㎡）
备注
XX项目（6度，0.05g）
高层（X层）
地上
1、地下部分指标是按照一层考虑。
2、地下部分指标均包含基础部分。
3、车库指标包含基础部分，车库覆土按照1.2m考虑。
4、表中钢筋、砼指标均不含建筑节点大样、二次构件施工损耗及施工措施的含量。
5、表中均按照建筑面积计算指标。
限额设计指标值
限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
限额设计指标值参考值
说明：1、以上所列住宅项目是指首层层高3.0米，标准层层高2.9米，对于存在特殊情况的，根据实际情况适当增减，标准层层高超出或降低，可在表中基础上
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
设计成本控制——限额设计控制指标参考值。
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万科限额设计的8大指标(学习)
（3）室内装修档次提升（包括大堂、标准层电梯厅、 会所装修及入户门），项目增加精装修交房的内容属于项目 定位问题，不在本调整范围之内，应另行报批；
（4）设备（包括电梯品牌、电梯装修、可视对讲）。
上述调整内容，总额在成本目标二至六项总和3%以 内的，须详细列明增量成本细项，经公司成本管理委员会预 审小组初审后，报备成本管理委员会；超出3%额度的，须 报批成本管理委员会。
在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的 就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中 涉及到多部门的，应由城市公司总经理或项目总负责整体协 调。可调整的增量成本仅限于提升项目档次的范畴，其他刚 性不可调，可调整的增量成本内容包括：
（1）建筑效果该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）： 适用标准层及不含转换层的地上结构。
备注：
（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。
（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建 筑构件内钢筋及砼。计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿 墙及其他建筑构件。
（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不 合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准， 以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的 限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减， 应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计 及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适 用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
2.营销费用限额 本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销
设计限额指标标准
设计限额指标标准编制单位：上海保集集团成本合约部编制时间：2013年11月第一部分总说明众所周知，房地产项目的开发成本60%-70%取决于前期设计阶段，而设计限额指标的确定和把控将直接影响项目成本控制。
本次编制的《设计限额指标标准》结合保集成熟产品的经验指标和先进企业的控制指标，将探索前期设计限额的标准统一。
标准建立后，设计条线和成本条线将在土地阶段、方案阶段、扩初阶段、施工图阶段等各设计阶段快速建立起成本限额指标、设计任务书等指导性文件。
一、设计限额指标标准的分类：设计限额标准的控制包括低效资产设计指标控制、结构设计指标控制、材料设备性价比控制、建筑（立面、室内精装修）和景观设计控制。
1.低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。
2.结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。
3.材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。
4.建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制：目标成本是确定方案和评标的重要依据之一；在设计任务书中对设计单位采取限额设计控制。
二、产品的设计限额档次限额设计标准中第3项材料设备高性价比控制，与第4项建筑立面、室内精装修和景观环境设计的控制应根据产品的定位进行建造标准和设计限额档次的控制。
档次根据产品的售价为标准，分为超高档项目、高档项目、中档项目、低档项目和政府保障房项目。
1.超高档项目：售价为当地平均房价的200%。
2.高档项目：当地平均房价的140%。
3.中档项目：80-140%。
4.低档项目：80%以下。
5.政府保障房项目项目成本利润率如小于15%，则降低一个档次的选材标准。
第二部分指标标准一、低效资产设计指标控制1.由于各城市的规划要求、土地招拍挂条件有较大区别，本标准根据不同省市规范要求进行设计，应争取控制在规划要求的最低值。
万科限额设计的8大指标(学习)解答
（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的， 可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品， 不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。 （3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。
5.外立面用材 影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工
艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择 和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成 本作为限额控制上限。
备注： （1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限 额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导， 并在成本目标下达时提供专业意见。 （2）地下部分限额的范围： a.无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不 含基础垫层量。 b.地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基 础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室 或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水 池等）钢筋及混凝土。
考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准， 以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的 限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减， 应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计 及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适 用于本《项目限额设计成本》。
3.限额设计的操作
万科限额设计的八大标准
对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业 带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提 下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这 些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无 接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限 额设计的。
一、设计限额指标 主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以
（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及 中档住宅项目的样板房限额。
设计限额指标
设计限额指标
设计限额指标是指在设计过程中设定的一些限制性数值指标，以控制项目成本和提高经济效益。
以下是一些常见的设计限额指标：
•建筑业态划分/层高限额：根据项目的建筑功能和层高要求，确定不同业态的划分和层高限额。
•赠送面积系数：根据项目的赠送面积大小，确定赠送面积系数。
•使用面积系数：计算住宅部分的套内面积与建筑面积的比值。
•体型系数：根据不同地区的气候条件，确定居住建筑的体型系数限额。
•外立面率：设定外立面率限额，控制建筑外立面的成本。
•窗地比：计算住宅部分的洞口门窗面积与建筑面积的比值。
•栏杆指标：计算住宅部分的栏杆长度与建筑面积的比值。
•车库层数、层高及覆土高度：确定车库的层数、层高和覆土高度限额。
•地下单车位面积：计算地下单车位的面积大小。
•小区及车库出入口数量：设定小区及车库出入口的数量限额。
•设备房面积：确定设备房的面积限额。
在设计过程中，可以根据项目的具体情况和需求，确定不同的设计限额指标，并在设计过程中进行严格的控制和管理，以保证项目的经济效益和成本控制。
限额设计指标与措施
限额设计指标与措施限额设计指标是指为了实现特定目标或保护特定利益而设定的上限或下限数值。
限额设计措施则是为了确保限额的有效实施而采取的具体措施。
以下是一些常见的限额设计指标与措施：1. 资金限额：根据企业经营规模和风险承受能力，设定资金上限或下限，防止超出经营能力或风险承受能力。
- 措施：建立资金监控系统，定期检查并控制资金流动，确保企业资金运作在限额范围内。
2. 生产限额：为了控制生产量、保持供需平衡或遵守环保标准，设定生产上限或下限。
1- 措施：制定生产计划，对生产过程进行监控和控制，确保生产量在限额范围内，并合规运行。
3. 消费限额：为了控制个人或家庭的消费水平、节约资源或减少浪费，设定消费上限。
- 措施：制定消费计划，合理安排购买和使用物品，控制消费总量，遵守消费限额。
4. 能源限额：为了节约能源、减少污染或推动可持续发展，设定能源使用上限或下限。
- 措施：加强能源监测和管理，通过科技手段或政策措施，限制能源使用量，并推动能源的合理配置和可再生能源的开发利用。
25. 债务限额：为了避免过度负债、维护经济稳定或保护投资者利益，设定债务上限。
- 措施：加强债务管理和监管，设立债务审批机制，确保债务规模控制在限额范围内，并合理分配资金用途。
6. 汇兑限额：为了控制外汇需求、维护汇率稳定或防止资本外逃，设定汇兑上限或下限。
- 措施：实施外汇管制政策，设立外汇交易限制，限制个人或企业外汇交易额度，以及限制跨境资金流动。
以上仅为一些常见的例子，实际的限额设计指标与措施还需根据不同领域的具体需求和情况进行灵活设计和实施。
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限额设计标准项目定位：中高档设计标准一、面积指标二、前期费用1、咨询调研费：计入营销费用2、勘查设计费：以总建筑面积为计算基础，设计费用单价为60元/平米（建筑20元、结构18元、景观8元、精装修交楼14元），设计费用共计276.626万元，预留晒图等零星费用8万元，由于前期项目定位过程中已经发生了344万元无效成本，因此民主路项目最终设计费用控制总额为628.626万元。
精装样板房设计费用计入样板房装修费用另外计算，室内交楼标准设计费不包含在其中。
3、前期及后期手续费：总额应控制在514万元以内，具体内容包括：档案摄像（档案服务费）、环境影响分析报告、人口资料调查、土地勘丈定界、规划红线定界、土地评估费、土地测绘、界桩、拆除人防工程、补偿费人防工程结建费（异地建设316万元）、绿地补偿费、日照分析、防雷检测、地名费、绿化保证金、质监费、施工招标代理费、施工招标管理费、监理招标代理费、监理招标管理费、桩基招标管理费、晒图费、白蚁防治费、墙体材料专项用费、公共消防设施配套费、散装水泥专项资金、生活垃圾处理费、市政工程质量监督费、工程定额测定费、建筑合同鉴证费、教育配套费、专业劳务分包服务费、代收印花税、商品混凝土交易费、商品混凝土保证金、建筑意外伤害保险、建设施工安全技术服务费、城市道路占用费、城市道路挖掘修复费、建设用地调查勘丈服务费、1：500地籍图费、道路放线及提供道路坐标、红线定位与红线验线、抗震设计审查咨询费、深基坑设计审查咨询费、水土流失防治费。
4、前期工程费：总额应控制在132万元以内。
内容包括临水、临电、临时道路围墙、费路、绿化迁移、地盘开办费、场平及地障清除。
根据集团关于前期工程费的参考数据，前期工程费应为30元/平米，计算依据为总建筑面积。
即三通费用5元/平米、场地平整费用20元/平米，临建费用5元/平米。
标杆企业参考标准为23.5万元/平米，目前民主路的制度标准为27.84元/平米。
5、前期及后期其他费：总额应控制在154万元以内。
内容包括商品房面积预测、商品房面积实测、城市综合开发行业管理费、公共维修基金、房屋产权初始登记备案费、房屋交易手续费。
三、建安工程费1、高层（范围：一层及二层住宅门厅+三层及以上住宅）1）、土方及基础处理工程：计入高层地下室工程中，此处费用为零。
2）、土建工程：A、基础形式：尽可能采用天然基础，费用控制在50元/平米，内容包含桩基工程施工费用，桩基施工过程中的施工检测、地基处理等费用。
B、结构工程：（以实际施工面积作为计量基数）钢筋含量不超过40-48KG/平米，砼含量不超过0.35-0.39M3/M2，砌体工程含量0.2 M3/M2；C、建筑初装修：地面找平做法厚度应控制为20厚；天棚结构面不做初装修，即要求施工过程中严格把关地面天棚都应该达到精装修的平整度要求，由精装修单位施工顶棚的二次装修；墙面由总包施工抹灰即可，精装修单位施工腻子及内墙乳胶漆；防水工程施工厨卫、屋面部位、阳台施工管道周边，外墙防水尽可能采用防水砂浆施工；屋面工程施工保温及防水+水泥砖或普通地砖饰面；3）、外立面装饰：A、保温工程:采用外墙外保温，做法采用30厚挤塑聚苯板（厨卫尽可能不做外保温）。
B、门窗工程：窗地比（以可售面积作为标准）应控制在0.27以内，可以采用的铝合金门窗标准为：铝型材表面处理工艺为粉末喷涂、小五金采用南海“合和”或其他国产品牌；或者可以采用塑钢型材代替。
单价500元/平米以内。
C、外墙饰面：外墙总施工面积墙地比（以可售面积作为标准，不包含内天井）应控制在1.1以内，外墙饰面除开结构面找平及保温外，综合单价（包括施工单价及损耗、分格缝等）需控制在100元/平米以内；内天井若改为开口天井，饰面材料可采用普通外墙涂料，含量控制在25%以内。
D、屋面装饰性构架预留总价50万元。
4）、门类及小五金工程：乙级防火防盗入户门控制在1300元/樘。
5）、精装修工程：A、室内精装修：户内精装修以建筑面积作为计算基础，费用标准为1000元/平米，内容包括户内基本装修成本、配套家具、洁具、电器及其他毛坯完成后增加的设备或设施。
不包含样板房装修。
B、电梯厅及公共走道装修：电梯厅及公共走道需装修的地毯面积应控制在高层住宅总建筑面积的10%以内，地面墙面铺贴材料采用玻化砖，以凤凰城装修标准作为参考指标，费用标准为1400元/平米。
C、大堂装修：按照大堂建筑面积4000元/平米标准控制，标准可参考凤凰城高层住宅大堂装修。
6）、机电工程A、强电：a) 小区高压开闭所、公变供电、专变供电（供电公司部分）；费用标准为453.7万元内。
b) 专变低压出线，消防、公共部分电力及照明、水泵、泛光等供电；；费用标准为188.5万元内。
c)精装修房户配电箱及开关、室内照明、插座；费用标准为181.5万元内。
B、给排水a)给水：小区给水报装及施工、室外给水、泵房、室内给水；精装修冷、热水到用水点；费用标准为196.6万元内。
b)排水：排水许可办理、小区室外雨污水系统，建筑雨水、空调冷凝水.费用标准为42.9万元内。
C、暖通：送排风系统；（已包含在消防系统中）D、煤气：每户燃气供应系统；费用标准为2300元/户。
7）、消防：室外消火栓系统、室内消火栓及喷淋系统、配电房气溶胶灭火系统、消防联动报警系统、防排烟系统；费用标准为98万元内。
8）、弱电工程：CCTV监控系统、周界防范系统、停车场管理系统、背景音乐系统、电视、电话系统、巡更系统、信息发布系统、可视对讲系统、设备监控系统、电梯远程呼叫系统、家居安防报警系统；费用标准为39.64万元内。
9）、电梯工程：6部，品牌为广州日立。
费用标准为210万元内。
2、多层（范围：一层架空层及五层住宅）1）、土方及基础处理工程：采用自然放坡开挖，尽可能场内取土回填，不考虑支护工程。
2）、土建工程：A、基础形式：尽可能采用天然基础，不做桩基；B、结构含量：（以实际施工面积）钢筋含量不超过30-38KG/平米，砼含量不超过0.25-0.28M3/M2，砌体工程含量0.2 M3/M2；C、建筑初装修：地面找平做法厚度应控制为30厚；天棚结构面不做抹灰，即要求施工过程中严格把关地面天棚都应该达到精装修的平整度要求，见白；墙面由总包施工抹灰，见白即可；防水工程施工厨卫、阳台、屋面部位，外墙防水尽可能采用防水砂浆施工；屋面工程施工保温及防水+水泥砖或普通地砖饰面；3）、外立面装饰：A、保温工程采用外墙外保温，做法采用30厚挤塑聚苯板，（厨卫尽可能不做外保温）。
B、门窗工程：窗地比（以可售面积作为标准）应控制在0.27以内，窗型选择标准与高层相同；C、外墙饰面：外墙总施工面积，包含之后会改成房间的墙及局部墙地比（以可售面积作为标准，不包含内天井）应控制在1.8以内，外墙饰面除开结构面找平及保温外，综合单价（包括施工单价及损耗、分格缝等）需控制在100元/平米以内；验收后会变更成为房间的外墙及飘窗板、阳台线条等尽可能采用普通涂料；内天井若改为开口天井，饰面材料可采用普通外墙涂料，含量控制在1.2以内。
4）、门类及小五金工程：乙级防火防盗入户门控制在1300元/樘。
5）、精装修工程：A、室内精装修：毛坯交房。
B、电梯厅及公共走道装修：电梯厅及公共走道需装修的地毯面积应控制在高层住宅总建筑面积的7%以内，地面墙面铺贴材料采用玻化砖，以凤凰城装修标准作为参考指标，费用标准为750元/平米。
C、大堂装修：按照大堂建筑面积1800元/平米标准控制，标准可参考凤凰城多层住宅大堂装修。
6）、机电工程A、强电：a) 小区高压开闭所、公变供电、专变供电（供电公司部分）；费用标准为25.2万元内。
b) 专变低压出线，消防、公共部分电力及照明、水泵、泛光等供电；费用标准为4万元内。
c) 毛坯房户配电箱及开关、室内照明；费用标准为4.61万元内。
B、给排水a)给水：小区给水报装及施工、室外给水、泵房、室内给水，毛坯房给水到厨房、卫生间，每户设一个水龙头；费用标准为7.75万元内。
b)排水：排水许可办理、小区室外雨污水系统，建筑雨水、空调冷凝水；费用标准为2.4万元内。
C、暖通：无排风；D、煤气：每户燃气供应系统。
费用标准为2300元/户。
7）、消防：室外消火栓系统、室内消火栓、配电房气溶胶灭火系统、消防联动报警系统；（无）8）、弱电工程：CCTV监控系统、周界防范系统、停车场管理系统、背景音乐系统、电视、电话系统、巡更系统、信息发布系统、可视对讲系统、设备监控系统、电梯远程呼叫系统、家居安防报警系统；费用标准为2.4万元内。
9）、电梯工程: 2部，品牌为广州日立。
费用标准为22.1万元内。
3、小高层（范围：一层架空层及十层住宅）1）、土方及基础处理工程：采用自然放坡开挖，尽可能场内取土回填，不考虑支护工程。
2）、土建工程：A、基础形式：尽可能采用天然基础，不做桩基；B、结构含量：（以实际施工面积）钢筋含量不超过40-46KG/平米，砼含量不超过0.30-0.34M3/M2，砌体工程含量0.2 M3/M2；C、建筑初装修：地面找平做法厚度应控制为30厚；天棚结构面不做抹灰，即要求施工过程中严格把关地面天棚都应该达到精装修的平整度要求，见白；墙面由总包施工抹灰，见白即可；防水工程施工厨卫、阳台、屋面部位，外墙防水尽可能采用防水砂浆施工；屋面工程施工保温及防水+水泥砖或普通地砖饰面；3）、外立面装饰：A、保温工程采用外墙外保温，做法采用30厚挤塑聚苯板，（厨卫尽可能不做外保温）。
B、门窗工程：窗地比（以可售面积作为标准）应控制在0.25以内C、外墙饰面：外墙总施工面积，包含之后会改成房间的墙及局部墙地比（以可售面积作为标准，不包含内天井）应控制在2.4以内，外墙饰面除开结构面找平及保温外，综合单价（包括施工单价及损耗、分格缝等）需控制在100元/平米以内；验收后会变更成为房间的外墙及飘窗板、阳台线条等尽可能采用普通涂料；内天井若改为开口天井，饰面材料可采用普通外墙涂料，含量控制在1.1以内。
4）、门类及小五金工程：乙级防火防盗入户门控制在1300元/樘。
5）、精装修工程：A、室内精装修：毛坯交房。
B、电梯厅及公共走道装修：电梯厅及公共走道需装修的地毯面积应控制在高层住宅总建筑面积的7%以内，地面墙面铺贴材料采用玻化砖，以凤凰城装修标准作为参考指标，费用标准为750元/平米。
C、大堂装修：按照大堂建筑面积1800元/平米标准控制，标准可参考凤凰城多层住宅大堂装修。
6）、机电工程A、强电：a) 小区高压开闭所、公变供电、专变供电（供电公司部分）；费用标准为33.6万元内。
b) 专变低压出线，消防、公共部分电力及照明、水泵、泛光等供电；费用标准为4.8万元内。