2013解读新规定住宅偷面积

面积尚可“偷”，只是要适当】解读《新规范》

■大露台小于12 平米继续做

■主卧露台受限制

■空中廊院只剩廊，难成院

■大露台进深以2.5 米为宜

■法式阳台允许“偷面积”

■顶层露台照样“偷”

■露台上方盖板宽度值得商榷

■入户花园功不可抹

■凸窗与香港接轨

■取消伪落地凸窗

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深圳地产之所以有“全国样板房”之说，是深圳地产人素以“创新为深圳地产之生

命力”而不懈努力的结果。“偷面积”之作，与其说是在钻国家测绘规范的空子，还不如说是深圳地产人对我国当代住宅产品的创新之举。霓裳魅影[ 专栏]曾经说过深圳的产品创新，一个实用的方式，就是“偷面积”的创新。至少，“偷面积”在

某种程度上改善了居住环境，普遍受了市场的欢迎；同时也激发了发展商和建筑设

计师们创造新产品的激情，推动了住宅建筑产品的发展

业界曾经探讨过“深圳的富人们为什么一而再、再而三地换房”？最后得出的结论

是，这是深圳商品房的不断创新，越来越多的更适宜居住、更合理格局、更优美环

境的住宅商品不断地推陈出新的结果。完善居家户型设计，适度允许“偷面积”，鼓励和保护深圳地产的创新能力，是树树解读“新规范”的深刻体会。

下图是“偷面积”登峰造极的鼎太风华5 期的05 户型，“偷面积”高达41%

( 2006-4-1 23:21:37 )(建

筑和户

■ “偷面积”过度适得其反

一般而言，“偷面积”的设计手法，对大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之必要。试想，如果你买的是60 平方米的两房两厅户型，享受到的是80平方米的住房，该是觉得有多爽。

国家税收是按照合同总价核定的，所以“偷面积”对国家税收应该没有影响。据说有影响的话，只是国家征收的补交楼面地价款少了；如果是拍卖地，则由于拍卖地一般是按照总价拍卖的，因此对拍卖地而言，国家也没有损失。

而业主得到的益处，除了居家环境更加宽敞外，“偷面积”部分的管理费可以节省，是由于管理费是按建筑面积核计的。而近年来“偷面积”愈演愈烈的结果，使得有的居家变得不论不类，甚至不少大露台的出现

带来了诸如隐私、安全等问题。政府有关部门有必要对此做出引导。“新规范”在引导深圳的住宅新产品方面，做出了必要的规定。相信在“新规范”的引导下，深圳的住宅产品将走向更健康发展的道路。

■ 大露台大露台小于12 平米继续做

大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的错层阳台（两层高阳台）。而建筑术语上的“阳

台”指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。市场上所讲的大露台，实

际上是错层阳台，或两层挑高阳台。

图4-1

“新规范”对有关大露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（1）阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；阳台由凸凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）。

图4-2

“新规范”对有关大露台的规定:

4.2.2阳台、露台（2）有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。

图4-3不圭寸闭阳台面积计算图示

解读（1）:

对于悬挑露台，在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台的面积可以继续不计入建筑面积，可以继续“偷”。

悬挑露台能够挑出多长进深，将考验结构设计师的设计水平和采用预应力等技术的施工水平。不过从结构安全和成本考虑，悬挑露台的挑出进深长度毕竟有限。

解读（2）：阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。

今后在一般情况下，将不会再出现露台上方有水平镂空楼板或连接横梁的设计。“新规范”对有关大露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（3）对面积大于12.0 平方米有柱凸阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按

其围护结

构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。

解读（3）：

对于有柱露台（有框架露台），只要面积大于12.0 平方米，“新规范”规定要计算

全部面积。今后则象水榭花都，鼎太风华3期、5 期，可园1 期的20 多平方米的大露台，将会在市场中消失。

解读（4）：

对于有柱露台（有框架露台），如果面积小于12.0 平方米时，“新规范”没有说明是允许“偷面积”，还是则要计算50%面积。从以往的惯例来说，这给出了一个“偷面积”的空子和余地。事实上，目前市场上绝大多数的大露台，都没有达到12.0 平方米。所以说，今后的大露台只要控制面积在12.0 平方米以下，则可继续做。10 平方米左右可以做出一个房间的空间，其空间的舒适度已经不错了，深圳今后的住宅商品将仍然具有“偷面积”的生命力！

■ 主卧露台受限制

“新规范”对有关凹露台的规定：

4.2.2阳台、露台

（4）对凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0 米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0 米。

解读（5）：

对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0 米的凹阳台，一般是处于外墙凹井井道里的生活阳台（也有主卧在井道中的凹阳台），作为一般与厨房相通的生活阳台，其进深2.0 米应该足够。但对于鼎太风华5 期那样的主卧在井道中的凹阳台，其进深将受到限制。此类产品今后将会在市场中消失。

■ 空中廊院只剩廊，难成院

当对外开敞面宽度大于或等于2.0 米且小于5.0 米时，其凹入深度不应超过2.5 米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0 米时，其凹入深度不应超过3.0 米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。

图4-4

解读（6）：

对外开敞面宽度大于或等于2.0 米且小于5.0 米时，其凹入深度不应超过2.5 米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0 米时，其凹入深度不应超过3.0 米。实际上，这是控制了诸如“中信．红树湾”（一层高）、“天悦龙庭”（两层高）、“香蜜山” （两层高）、“左庭右院”的空中廊院或空中院馆。此类所谓的空中廊院在市场中将不会再出现。按照zyx 设计师［专栏］的说法，中信红树湾的空中院馆户型将成为绝版了。

“天悦龙庭”（两层高）的空中廊院，也将不复存在。

“香蜜山”（两层高）创造的“偷面积”凹“露台花园”，没过两年就成了历史。