2019杭州临安地产项目开发思路策略沟通
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15
产品供应丰富：
案名 香墅 坤和.西溪里 西园 西溪.锦园 西溪.望庄 溪上.凰庭 西溪风情 留庄 坤和.和家园 华元.和庄 闲湖城 新湖.果岭 青枫墅园 广瑞.瑞城 西溪山庄 桃花源
规模 3.6 25 10 5.6 7 12 50 7.8 100 3.8 100 43 50 30 75 48
容积率 1.2 1.8 1.06 0.89 1 0.6 0.6 1.17 1.2 1.0 1.25 1.2 0.92 1.2 0.56 0.27
“差异化”战略，同样是房产开发的不二法宝。
3
项目本体分析
4
项目之交通
?地块位于临安的西面，距离市区仅有6-7公里，沿13省道，可以直 接抵达；
?按照路程来计算，本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的 直径范围，从杭州市区驱车，路程仅需1小时车程，交通便利，可达 性强。
本案
临安市区
5
项目之地块
论 差异
临安项目开发思路策略沟通 九木广告 2009.8
在澳门做人很难， 没有金表不行， 不是别人看不起你， 而是别人看不到你。
——电影《伊莎贝拉》
2
与此同时， IPOD不再是音乐播放器，而是音乐时尚； SWATCH不再是手表，而是腕上时装； STARBUCKS不再是咖啡，而是艺术情趣的第三空间； 之后，消费者呈现出巨大的追随热情……
1、市场别墅受众有限，开发信心面临不足； 2、在同等情况下，于临安市区开发别墅比开发普通公寓利润来得低；
13
2、西溪&闲林别墅排屋市场
?西溪湿地原本就是该板块的最大 卖点，加上文一西路、文二西路的 开通，使得这一板块既有独一无二 的城市湿地资源，又不欠缺四通八 达的城市交通，这一板块距市中心 仅10余公里，是近两年在售别墅、 排屋项目中最紧邻市区的区块。目 前在售的别墅类物业项目高达近二 十个之众，竞争程度可见一般
? 从环境和地势地貌上看，是属于适合人居发展的理想高度， 并且规模达到了132.9亩，具备山中造城、山中造园的条件。 ? 由于项目远离集镇，缺少生活配套的支撑，第一居住场所 价值不高，做公寓类产品，销售市场势必将受限； ? 山林自然资源丰富，自然人文资源优势明显，具备别墅类 地产开发的先决条件；
8
经过综合考虑，我们认为： 本项目具有面向别墅类产品发展潜力
?项目共分为三大地块，一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号 地块8.4亩，总计开发面积可达132.9亩，成一定开发规模； ?整体地块地形为山地地貌，区块内有一定的高差起伏，并且形状 呈不规则，这对后期物业的设置会有影响； ?目前地块内仍布满树木与竹林，虽然属于毛地之状，但景观资源 优厚，生态条件较佳；
主力面积 290-350 255-320 250-350
350 180-350 280-320 280-380 285-450 250-280 340-540 180-406 300-350 200-280 195-200 280-300 330-5000
总价 800-1000 650-800 500-700
15万方 —
20万方 —
楼盘 状态 已售
已售
已售
建筑类型 交付时间 电话
多层/别墅/ 排屋
别墅/多层
别墅/多层
2019.7 — —
6371089 8
8883706 7
6371478 8
目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘，某种程度上而言，临安市 场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间，但仍然 迟迟不见别墅类物业跟进推出，这样的现象反应了两点：
6
项目之环境
?项目周边山林资源丰富，自然景色优势明显，但缺少生活配 套，居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布，并无可依托 的配套资源，基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的集镇。 ?项目外围区域散布一些规模的葡萄园，目前有一农家观光园 在附近经营，说明区域农家旅游消费会有一定的市场；
7
本体总结：
9
别墅类市场分析
10
?临安市区别墅类物业少，缺少参考价值，考虑到区位与1小时交 通圈等因素，杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的 来源。
?鉴于此类情况，本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大 城西范围区块。因此，我们需要把研究的对象放大，进行综合的 考虑。
11
1、临安别墅排屋市场
?一直以来，临安市区的别墅物业并不多见，各开发公司对其反 应较为冷淡，这主要受到其开发周期过长，别墅市场受众有限等 因素的影响。以玲珑花园为例，不到3万方的别墅物业部分，销售 周期达到了3年半之久，并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟 而后推动；
?临安市区近年开发的别墅项目，离市心的位置并不远，属于城市 别墅的概念，对临Baidu Nhomakorabea市区的别墅消费者而言，生活配套是不可缺 少的组成部分，这一点从玲珑花园销售中也可以佐证；
12
市区开发的别墅项目：
楼盘名称 林水山居 吴越山庄 玲珑花园
区域 临安 临安 临安
总建筑 面积
13.5万 方
开盘 时间
2019. 1
14
板块内产品、客群呈现三极化：
?顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以 整个浙江省内的高端私营企业主为主， ?其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为 代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源 及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高 层领导，个体私营业主等。 ?再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成 花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教 老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性 的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。
16
未来供应量大：
开盘时间 2009年4月17日 2019年10月23日 2019年11月8日 预计2009年10月 预计2009年5月 2009年4月11日 预计2009年4月底
\ \ 500-600 700-1000 940-1400 800-1000 1000 \ 300-350 320-460 195-200 300-500 1300-2000
?供应的别墅产品种类丰富，面积 多样。既有200方以下的经济类排屋， 又有数千方的豪华独立别墅，其中 供应市场主要集中在三大面积段， 200～250㎡、250-300㎡、300～ 350㎡的之间，以中高端产品为主。
产品供应丰富：
案名 香墅 坤和.西溪里 西园 西溪.锦园 西溪.望庄 溪上.凰庭 西溪风情 留庄 坤和.和家园 华元.和庄 闲湖城 新湖.果岭 青枫墅园 广瑞.瑞城 西溪山庄 桃花源
规模 3.6 25 10 5.6 7 12 50 7.8 100 3.8 100 43 50 30 75 48
容积率 1.2 1.8 1.06 0.89 1 0.6 0.6 1.17 1.2 1.0 1.25 1.2 0.92 1.2 0.56 0.27
“差异化”战略，同样是房产开发的不二法宝。
3
项目本体分析
4
项目之交通
?地块位于临安的西面，距离市区仅有6-7公里，沿13省道，可以直 接抵达；
?按照路程来计算，本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的 直径范围，从杭州市区驱车，路程仅需1小时车程，交通便利，可达 性强。
本案
临安市区
5
项目之地块
论 差异
临安项目开发思路策略沟通 九木广告 2009.8
在澳门做人很难， 没有金表不行， 不是别人看不起你， 而是别人看不到你。
——电影《伊莎贝拉》
2
与此同时， IPOD不再是音乐播放器，而是音乐时尚； SWATCH不再是手表，而是腕上时装； STARBUCKS不再是咖啡，而是艺术情趣的第三空间； 之后，消费者呈现出巨大的追随热情……
1、市场别墅受众有限，开发信心面临不足； 2、在同等情况下，于临安市区开发别墅比开发普通公寓利润来得低；
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2、西溪&闲林别墅排屋市场
?西溪湿地原本就是该板块的最大 卖点，加上文一西路、文二西路的 开通，使得这一板块既有独一无二 的城市湿地资源，又不欠缺四通八 达的城市交通，这一板块距市中心 仅10余公里，是近两年在售别墅、 排屋项目中最紧邻市区的区块。目 前在售的别墅类物业项目高达近二 十个之众，竞争程度可见一般
? 从环境和地势地貌上看，是属于适合人居发展的理想高度， 并且规模达到了132.9亩，具备山中造城、山中造园的条件。 ? 由于项目远离集镇，缺少生活配套的支撑，第一居住场所 价值不高，做公寓类产品，销售市场势必将受限； ? 山林自然资源丰富，自然人文资源优势明显，具备别墅类 地产开发的先决条件；
8
经过综合考虑，我们认为： 本项目具有面向别墅类产品发展潜力
?项目共分为三大地块，一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号 地块8.4亩，总计开发面积可达132.9亩，成一定开发规模； ?整体地块地形为山地地貌，区块内有一定的高差起伏，并且形状 呈不规则，这对后期物业的设置会有影响； ?目前地块内仍布满树木与竹林，虽然属于毛地之状，但景观资源 优厚，生态条件较佳；
主力面积 290-350 255-320 250-350
350 180-350 280-320 280-380 285-450 250-280 340-540 180-406 300-350 200-280 195-200 280-300 330-5000
总价 800-1000 650-800 500-700
15万方 —
20万方 —
楼盘 状态 已售
已售
已售
建筑类型 交付时间 电话
多层/别墅/ 排屋
别墅/多层
别墅/多层
2019.7 — —
6371089 8
8883706 7
6371478 8
目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘，某种程度上而言，临安市 场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间，但仍然 迟迟不见别墅类物业跟进推出，这样的现象反应了两点：
6
项目之环境
?项目周边山林资源丰富，自然景色优势明显，但缺少生活配 套，居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布，并无可依托 的配套资源，基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的集镇。 ?项目外围区域散布一些规模的葡萄园，目前有一农家观光园 在附近经营，说明区域农家旅游消费会有一定的市场；
7
本体总结：
9
别墅类市场分析
10
?临安市区别墅类物业少，缺少参考价值，考虑到区位与1小时交 通圈等因素，杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的 来源。
?鉴于此类情况，本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大 城西范围区块。因此，我们需要把研究的对象放大，进行综合的 考虑。
11
1、临安别墅排屋市场
?一直以来，临安市区的别墅物业并不多见，各开发公司对其反 应较为冷淡，这主要受到其开发周期过长，别墅市场受众有限等 因素的影响。以玲珑花园为例，不到3万方的别墅物业部分，销售 周期达到了3年半之久，并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟 而后推动；
?临安市区近年开发的别墅项目，离市心的位置并不远，属于城市 别墅的概念，对临Baidu Nhomakorabea市区的别墅消费者而言，生活配套是不可缺 少的组成部分，这一点从玲珑花园销售中也可以佐证；
12
市区开发的别墅项目：
楼盘名称 林水山居 吴越山庄 玲珑花园
区域 临安 临安 临安
总建筑 面积
13.5万 方
开盘 时间
2019. 1
14
板块内产品、客群呈现三极化：
?顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以 整个浙江省内的高端私营企业主为主， ?其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为 代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源 及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高 层领导，个体私营业主等。 ?再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成 花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教 老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性 的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。
16
未来供应量大：
开盘时间 2009年4月17日 2019年10月23日 2019年11月8日 预计2009年10月 预计2009年5月 2009年4月11日 预计2009年4月底
\ \ 500-600 700-1000 940-1400 800-1000 1000 \ 300-350 320-460 195-200 300-500 1300-2000
?供应的别墅产品种类丰富，面积 多样。既有200方以下的经济类排屋， 又有数千方的豪华独立别墅，其中 供应市场主要集中在三大面积段， 200～250㎡、250-300㎡、300～ 350㎡的之间，以中高端产品为主。