物业全生命周期管理

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物业设施设备全生命周期管理

物业设备全生命周期管理一、定义由物业办理入伙之日起，全面对物业内的设施、设备，进行有计划性的维护，维修，改造，更新直至报废的全过程管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。

二、设备生命周期各个阶段1、运行维修管理阶段2、更换报废管理阶段三、物业设备生命周期管理1、设备评估1.1评估依据1.1.1国务院《国有资产评估管理办法》1991.111.1.2原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.51.1.3财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.61.2评估方法1.2.1成本法的计算公式资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值1.2.2重置成本的计算机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用以及因资金占用所发生的资金成本设备的直接成本一般包括设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本设备的间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等1.2.3实体性贬值的计算实体性贬值的计算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。

1.2.3.1观察法：通过观察或借助少量的检测工具对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断可以采用德尔菲法、模糊综合判断法、专家会议法。

1.2.3.2使用年限法：若不考虑设备的残值αp＝L1／L其中,αp 设备的实体性贬值率；L1 已使用寿命；L 总使用寿命若考虑设备的残值αp＝)1(1－ΔLL其中, Δ设备的残值率设备的使用寿命可以用时间、使用次数以及行驶里程等表示。

1.2.3.3修复费用法：若设备所发生的实体性贬值是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于补偿实体性损耗所发生的费用。

1.2.4功能性贬值的计算设备的功能性贬值分为两种，一种反映为更新重置成本低于复原重置成本；另一种反映为新设备的运营费用低于老设备。

物业全生命周期客户服务标准

物业全生命周期客户服务标准物业全生命周期客户服务全程体验是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程，融创地产针对与客户的每一个触点开展体系化、标准化的服务，搭建客户服务全程体验平台。

这不仅可以实现客户服务关键触点标准化，还有利于打造融创地产服务品牌，推动客户满意度、忠诚度提升。

客户服务全程体验所涉及的组织机构有项目公司销售部、客服部、项目管理部、物业公司及集团公司营销中心、物业管理部(客服部)。

集团营销中心、物业管理部是服务统筹、管理及监督部门，项目公司销售部、客服部、项目管理部及物业公司是具体服务的执行部门。

一、签约前体验(一)项目推广应客观、准确地反映项目及公司信息1、服务目标：满足客户初步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户真实、全面、高效地了解项目产品与公司品牌。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、项目成本部、广告公司、制作公司及媒体发布公司。

4、实现方式：销售说辞、楼书、海报、户型图、规划沙盘、单体模型、工地围档及广告发布等。

5、服务要点：销售说辞、销售道具及宣传推广文件应严格按照项目自身特点及国家法规进行设计、制作、展示、发布，并经项目管理部设计工程人员、法务人员审核确认后方可执行。

(二)销售现场应真实、系统地展示公司与项目形象1、服务目标：满足客户进一步了解项目信息、公司信息的愿望，帮助客户选择理想产品。

2、牵头部门：项目公司销售部。

3、参与部门：项目管理部、物业公司。

4、实现方式：售楼处、样板示范区及工地现场等。

5、服务要点：(1)售楼处、样板示范区、工地现场应严格按照设计图纸及产品配置进行施工展示，样板示范区需经项目管理部设计人员、工程管理人员检验后方可开放;(2)售楼处——应严格按照集团要求摆放公司品牌及“客户俱乐部”宣传资料;陈列公司及项目荣誉证书;公示企业资质证书、项目五证、销售人员上岗信息、销售房源及价格信息、签约合同文本、项目风险提示、投诉渠道等;(2)样板示范区——应根据项目自身情况，尽可能做到毛坯样板间、精装样板间、园林示范区、工法展示区的全面展示，使客户能够全面真实地体验所购买的产品;示范区应严格按照设计图纸进行施工，禁止为追求展示效果而任意放大、缩小空间尺寸，样板间及工法展示中与设计图纸或实际配置不一致地方，应设置公示牌提醒客户;(4)工地现场——应实施规范化管理，包括施工材料摆放、工地人员着装、行为举止等;现场包装应严格按照视觉识别手册执行。

工程项目全寿命周期管理

• 项目的PM系统=OPM+DPM+CPM+SPM
工程项目全寿命周期的管理系统
一工程项目全寿命管理系统
有建设意图
项目立项设计准备设计阶段施工阶段阶段
项目正式动用动用前保修期准备阶段
项目拆除
时间
编制项目建议书
编制可行性研究报告
项目评估
编制设计任务书
方案设计
扩初设计
业主代表运营经理全寿命周期经理
投资经理
进度经理
质量经理
合同经理
信管经理
开发管理经理
项目管理经理
物业管理经理
LCIM矩阵项目组织结构
业主代表运营经理
全寿命周期经理
投资经理
进度经理
质量经理
合同经理
信管经理
开发管理经理项目管理经理物业管理经理

全寿命周期管理是一个系统工程
可对工程项目全寿命管理手册的编制和工程项目全寿
命管理信息系统的建立进行研究。
DM、PM、FM在项目的不同阶段进行，它们是各自独立的管理过程，并往往由不同的组织执行。值得思考的是，其工作有区别，但有着密切的联
系。
工程项目全寿命管理(Lifecycle Management，简称 LM）应对项目建设和运营的全过程进行管理，即从项目的决策阶段、实施阶段、直至运营阶段进行管理。
之一
DM、PM、FM、LM的关系和区别
（1）DM、代表业主利益的PM、FM和LM都属于为业主的服务，它们的目标是统一的，即通过有效的管理使项目增值，它们之间并没有根本的利益冲突，但其工作目标和任务不同。

物业全生命周期管理-2023年学习资料

2-销售配合期-项目部-里程碑享件-物业管理方案审批通过
2销售配合期-工作记录-项目服务方案-分户验收启动会议纪要及标准-前期介入阶段成果
2销售配合期-参考文献-分户验收启动会模板-服务方案设计模板-集团前期介入专业指引-前期介入设模板-前期介入相关专业标准和作业文件-地产与物业的收支界面-招投标地方法律法规
3集中交房期-准业主-服务敏感点-与项目团队的配合效率-分户验收团队达到专业能力-交房准备
3集中交房期-准业主-关键指标-准业主满意度-户均报事率-整改完成率-集中交房率-文房满意率管费代扣办理率
3集中交房期-准业主-“里程碑事件-工地开放日-集中交房日-交房启动日-返修启动会-园区接管日前期介入成果技术部与物业项目团队交底
6服务成熟期-重点问题-全面预算管理-现场品质提升和保持-满意度调查分析和改进计划-围绕业户需创新服务设计-设施设备的升级改造-变革管理-业委会关系维护-经营拓展
6-服务成熟期-难点问题-合同谈判和签订-物业费调价-大修资金的使用-变革管理-业委会关系维护公共系统及设施改造的记录-报事及投诉-业主档案完善
①前期介入期-产品研发-服务敏感点-物业专业化能力-物业对意见反应速度

①前期介入期-产品研发-关键指标-前期介入计划达成率-前期介入满意度
①前期介入期-产品研发-里程碑享件-项目启动会
①前期介入期-营销-服务敏感点-营销意识-服务亮点
①前期介入期-营销-里程碑享件-物业管理费备案
①前期介入期-工作记录-项目启动会物业篇-前期介入成果（现场点评纪要、-读图纪要、会议纪要-前物业服务合同和物管备案文件
5-服务稳定期-重点问题-全面预算管理-现场品质提升和保持-满意度调查分析和改进计划-社区活动组织节能降耗-业委会成立-客户分级管理-难点问题-非物业服务的投诉处理

房屋全生命周期管理平台建设的探索与实践

房屋全生命周期管理平台建设的探索与实践【摘要】房屋全生命周期管理平台是一种集房屋信息管理、数据分析与维护服务于一体的平台。

本文通过对平台的背景介绍，功能设计，数据管理与分析，实践经验总结和技术创新应用的阐述，探索了房屋全生命周期管理平台建设的实践路径。

在平台功能设计方面，提出了实时监测、故障诊断、维护保养等关键功能，并对数据管理与分析进行了深入探讨。

通过实践经验总结，总结了平台的优缺点和改进方向，并展望了未来的发展趋势。

结论指出房屋全生命周期管理平台的建设对于提升房屋管理效率和保障居民生活质量具有重要意义。

【关键词】房屋全生命周期管理平台建设、探索、实践、引言、背景介绍、平台功能设计、数据管理与分析、实践经验总结、技术创新应用、结论。

1. 引言1.1 引言随着社会经济的不断发展，房地产行业也迎来了蓬勃的发展，房屋建设、销售、管理等环节逐渐形成了一个完整的生命周期。

在传统的管理模式下，房屋全生命周期的信息和数据往往分散在各个环节中，缺乏统一的管理和分析平台，给房屋管理和运营带来了很大的困难。

为解决这一问题，建立一套房屋全生命周期管理平台变得尤为重要。

该平台将整合房屋建设、销售、租赁、维护等环节的信息和数据，实现一站式的管理和分析，为房屋所有者、物业管理者、开发商等提供更加便捷、高效的管理服务。

本文将对房屋全生命周期管理平台的建设进行探索与实践，包括背景介绍、平台功能设计、数据管理与分析、实践经验总结、技术创新应用等内容。

通过对该平台的建设和应用，可以为房地产行业提供更具竞争力和创新性的解决方案，推动行业的发展和进步。

2. 正文2.1 背景介绍在房屋全生命周期管理平台建设的背景介绍中，我们首先要明确房屋在日常生活中的重要性。

房屋不仅是人们生活的居所，也是重要的资产和投资方式。

随着房屋数量的增加和管理的复杂性不断提升，传统的房屋管理方式已经无法满足当下的需求。

建立一个全生命周期管理平台可以帮助房屋所有者和管理者更有效地管理他们的房产。

房地产项目开发全生命周期运营管控要点

房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着中国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产行业作为国民经济的支柱产业，一直以来都备受关注。

随着城市规划的不断完善和人们对居住环境的不断提升，房地产项目开发的全生命周期运营管控变得更加重要。

本文将从项目开发的各个阶段出发，深入探讨房地产项目开发全生命周期运营管控要点。

一、前期规划与立项阶段在房地产项目开发的前期规划与立项阶段，项目的成功运营与否离不开一个良好的规划与立项。

在这一阶段，需要充分考虑项目的地理位置、周边环境、交通便利程度、规划指标等诸多因素，以确保项目的可行性。

需要对市场需求进行深入的调研分析，确定项目的产品定位与需求定位，确定项目的总体规划和发展方向。

前期规划与立项阶段还需要充分考虑项目资金的筹措与投入，合理制定项目的投资计划和资金使用方案。

二、开发设计阶段在房地产项目开发的开发设计阶段，运营管控要点主要包括两个方面，一个是项目的开发设计方案的合理性和科学性，另一个是项目的施工管理。

开发设计方案的合理性和科学性是保障项目品质的重要保障，需要充分考虑项目的建筑风格、景观设计、功能布局等各个方面，确保项目的建设质量和可持续性。

项目的施工管理也是项目运营管控的重要环节，需要充分考虑项目的施工进度、质量管控、安全生产等方面，确保项目的施工质量和进度。

三、销售与营销阶段在房地产项目开发的销售与营销阶段，需要充分考虑项目的销售策略与营销手段，制定营销方案和销售计划。

销售策略要根据项目的产品特点和市场需求，确定合适的价格策略和销售方式，制定销售计划和目标。

需要采取有效的营销手段，进行宣传推广和品牌建设，吸引客户，提升项目的知名度和美誉度。

四、交付与投入使用阶段在房地产项目交付与投入使用阶段，需要充分考虑项目的交付质量和服务水平，确保项目的真正交付给客户。

需要做好项目的后期服务和售后管理工作，包括物业管理、维修保养等方面，提升项目的用户满意度和口碑。

需要制定项目的物业管理规划和维护保养计划，确保项目的长期稳健运营。

全生命周期

将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论(Life Cycle Costing —LCC)和全生命周期成本控制(Life Cycle Cost Control —LCCC) 。

全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。

按照全生命周期造价管理，应在项目前期的策划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本，使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一体化，从而实现全生命周期成本最低。

要实现信息流向前集成，就要运用早期价值管理思想，因为成本问题的实质就是价值的缺失或过剩
仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价和成本的控制要求，项目前期设计阶段是节约投资可能性最大的阶段，且项目运营和报废阶段都会带来费用的累积增加，因而应对项目的前期设计阶段、施工阶段、运营阶段和拆除报废阶段进行全生命周期的造价管理。

原因：
业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服务。

因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造价控制。

投资/费用累积投资节约可能性约12%
全部投资/费用 (不包括土地成本)。

物业全生命周期管理的重要性

物业全生命周期管理的重要性引言：物业管理是指对房地产项目进行规划、建设、运营和维护的全过程管理。

随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，物业管理在社会发展中扮演着越来越重要的角色。

本文将探讨物业全生命周期管理的重要性，以及它对于提升居民生活质量和保护环境的作用。

第一部分：规划与设计阶段的管理在物业项目规划与设计阶段，物业全生命周期管理的重要性就显现出来。

首先，合理的规划与设计能够最大限度地利用土地资源，提高土地利用效率。

其次，物业的规划与设计不仅关乎建筑的外观和功能，更重要的是考虑到居民的需求和舒适度。

物业全生命周期管理可以确保规划和设计的科学性和可持续性，为居民提供更好的居住环境。

第二部分：建设与交付阶段的管理物业全生命周期管理在建设与交付阶段同样至关重要。

合理的项目管理能够确保建设进度和质量的控制，减少建筑过程中的问题和纠纷。

此外，物业全生命周期管理还可以对建筑材料和装修工艺进行严格的把控，确保居民的安全和健康。

在交付阶段，物业全生命周期管理还能够协助居民进行房屋验收和入住手续，提供便利和保障。

第三部分：运营与维护阶段的管理物业的运营与维护阶段是物业全生命周期管理的重点。

良好的运营管理能够提供高效的物业服务，满足居民的各类需求。

物业全生命周期管理还可以对物业设施和设备进行定期检查和维护，确保其正常运行和延长使用寿命。

此外，物业全生命周期管理还应关注环境保护和资源节约，推动绿色物业的发展。

第四部分：改造与更新阶段的管理物业的改造与更新是物业全生命周期管理的延续和升级。

随着时间的推移和居民需求的变化，物业需要进行改造和更新，以适应新的环境和市场需求。

物业全生命周期管理可以提供专业的改造和更新方案，并进行有效的项目管理，确保改造和更新的顺利进行。

通过改造与更新，物业可以焕发新的活力，提升价值和竞争力。

结论：物业全生命周期管理是确保物业项目顺利进行和居民满意的关键。

从规划与设计到建设与交付，再到运营与维护，最后到改造与更新，物业全生命周期管理贯穿于整个物业项目的各个阶段。

前期物业管理实施方案

2.物业管理规章制度建设
（1）制定物业管理服务规范，明确服务内容、服务标准、服务流程等。
（2）制定物业管理考核办法，确保服务质量。
（3）制定物业收费标准，合理收费，公开透明。
（4）制定员工培训计划，提高员工业务能力和服务水平。
3.物业服务实施
（1）开展前期物业接管工作，确保物业服务质量。
（2）加强物业设施设备维护，保障设施设备正常运行。
（2）引进有品质、有特色的商业品牌，提升小区商业氛围。
（3）合理布局商业设施，避免对业主生活造成干扰。
2.便民服务
（1）提供家政、维修、配送等便民服务，方便业主生活。
（2）设立服务中心，集中处理业主的各类服务需求。
（3）通过线上线下相结合的方式，为业主提供一站式的便民服务体验。
十五、质量保障与售后服务
（2）实现物业管理信息的实时更新，便于业主查询和监督。
（3）通过信息化手段，提高物业服务质量和满意度。
2.信息化服务
（1）提供在线报修、投诉、咨询等服务，方便业主生活。
（2）通过短信、微信等渠道，及时发布物业通知和社区活动信息。
（3）建立业主数据库，分析业主需求，提供个性化服务。
七、紧急预案与风险管理
（2）对重要设施设备进行定期检查、保养，预防故障发生。
（3）建立设施设备维修快速响应机制，及时处理故障，减少业主不便。
2.管理与监督
（1）加强对设施设备维护人员的培训和管理，提高维护质量。
（2）建立设施设备档案，实现全生命周期管理。
（3）定期对设施设备运行情况进行评估，确保安全、高效运行。
十、业主沟通与满意度调查
（3）定期对物业人员进行绩效考核，根据业绩和服务质量进行奖惩。
2.培训与发展

物业全生命周期管理

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物业全生命周期管理的阶段
物业全生命周期管理的实施
物业全生命周期管理的概念
物业全生命周期管理的策略
物业全生命周期管理的效果评估
物业全生命周期管理的定义
物业全生命周期管理是指对物业进行全面的规划、设计、建设、运营、维护、改造和报废等全过程的管理。
它旨在提高物业的品质和价值降低物业的维护成本和风险实现物业的可持续发展。
评估物业全生命周期管理效果的指标
物业价值提升：全生命周期管理能够提高物业的保值增值能力提升物业的市场价值。运营效率提高：通过有效的管理降低物业的运营成本提高运营效率。设施设备寿命延长：科学的维护和管理能够延长设施设备的使用寿命降低维修更换成本。能源消耗降低：合理的管理措施能够降低物业的能源消耗减少碳排放实现绿色可持续发展。
提高物业全生命周期管理效果的措施
制定科学合理的评估指标体系定期进行评估和反馈针对问题采取有效措施进行改进持续优化管理流程和制度
物业全生命周期管理的发展趋势
数字化转型：利用大数据、物联网等技术提升管理效率
绿色化发展：注重环保、节能推广绿色建筑和可持续性发展
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物业后期管理策略
定期维护和保养：确保物业设施设备的正常运行延长使
用寿命。
安全管理：制定安全管理制度加强安全防范措施确保物
业安全。
环境卫生管理：定期清扫保洁保持物业环境
卫生整洁。
能源管理：合理控制能源消耗降低运行成
本。
实施物业全生命周期管理的步骤
制定物业全生命周期管理计划建立物业全生命周期管理组织实施物业全生命周期管理培训建立物业全生命周期管理流程

物业全周期服务指引

物业全周期服务指引一、目的物业全生命周期服务是指客户从“潜在客户”转变为“成交客户”，直至“收房装修”、“长期居住”这一全过程。

为了不断提升房源爱城物业全生命周期服务，实现客户服务关键节点标准化，打造全周期服务品牌，推动业主满意度、忠诚度提升，特制定本指引。

二、阶段划分前期介入期：项目启动至案场开放，包含拿地、定位、规划、物业服务方案、物业费定价、物业服务前期介入方案。

销售配合期：案场开放至分户验收，包含案场服务、大区服务前置、营销风险监督。

集中交付期：包含承接查验、交房策划、交付前预验房、交付陪验。

服务磨合期：项目最后一批次交楼未满一年。

服务稳定期：项目最后一批交付超过一年不足五年。

服务成熟期：项目最后一批交付超过五年以上。

三、各阶段服务重点（一）前期介入期1.参与项目拿地、定位、规划阶段，了解知悉建立项目基础信息。

2.确定物业前介规划设计方案，对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、给排水管网、设备配套、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

3.施工图纸会审：总规划图纸、土建/建筑施工图（单体）、电气施工图、给水排水施工图、电梯系统图、消防系统图、智能化系统图、园林景观图、安全防范类设计图、公建配套设计图。

4.一阶段启动会：研究物业费定价政策、费用组成、政府是否限价、审批报备资料要求。

5.二阶段启动会：质量进度、客服风险等梳理，会议决策上报。

（二）销售配合期1.物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。

物业管理概念研究完成后需要报公司备案。

2.物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。

物业全生命周期管理课件

• 日常维护：定期检查、清洁、保养物业设备设施，确保正常运行 • 维修：对损坏的物业设备设施进行及时修复，恢复功能 • 更新改造：根据技术进步和市场需求，对物业进行更新改造，提高使用价值
03
物业全生命周期管理的实施策略
构建物业全生命周期管理体系
建立物业全生命周期管理组织，明确各部门职责，提高管理效率
XX
谢谢观看
THANK YOU FOR WATCHING
小无名制度、人才培养等方面的管理经验
案例分析与启示
通过案例分析，总结物业全生命周期管理的规律和特点，为实践提供指
导
01
• 规律：探索物业全生命周期管理的内在规律和外在表现 • 特点：分析物业全生命周期管理的独特性和优势
启示：从案例中提炼启示，为其他项目提供借鉴和参考
加强人才培养，提高物业全生命周期管理的专业素质和服务水平
• 人才培养：通过培训、教育、引进等方式，提高物业管理人员的专业素质 • 服务水平：提高物业管理人员的服务意识、服务技能和服务质量
04
物业全生命周期管理的案例分析
国内优秀物业全生命周期管理案例
• 分析国内优秀物业全生命周期管理案例，提炼成功经验，为其他项目提供借鉴
机遇：抓住政策扶持、消费升级、国际合作等方面的机遇，推动物业全生命周
期管理的创新发展
• 政策扶持：利用政策优势，推动物业全生命周期管理的健康发展 • 消费升级：满足居民高品质、绿色化的消费需求，提高物业服务水平 • 国际合作：加强与国际先进企业和机构的合作，提高物业全生命周期管理的国际化水平
物业全生命周期管理的新时代挑战与机遇
新时代挑战：面对市场竞争、客户需求、技术进步等方面的挑战，提高物业管理水平

物业全生命周期管理

分供方的选择和培训员工培训及团队搭建交叉施工的现场管理
开荒清洁的配合整改工作的推进
3 集中交房期准业主
服务敏感点
与项目团队的配合效率
分户验收团队达到专业能力
交房准备
3 集中交房期准业主
关键指标
准业主满意度户均报事率整改完成率集中交房率交房满意率
物管费代扣办理率
3 集中交房期准业主
现场品质感
报事反应速度
社区氛围
5 服务稳定期业户
关键指标
人均管理面积客户满意度收费率
满意率、离职率报事完结率
返修整改完结率代扣率
5 服务稳定期业户
里程碑事件
评优的达成质保期到期业委会的成立项目后评估服务合同
5 服务稳定期
工作记录
报事及投诉记录业主档案完善
5 服务稳定期
参考文献
企业文化手册
五
服务稳定期（蜜月期）
5 服务稳定期
时间段
服务对象
集中交房后2—3年业户
项目团队
5 服务稳定期
重点问题
难点问题
全面预算管理现场品质提升和保持满意度调查分析和改进计划
社区活动组织节能降耗
业委会成立客户分级管理
业委会成立非物业服务的投诉处理
5 服务稳定期业户
服务敏感点
沟通平台的搭建
4 服务磨合期
关键指标
准业主满意度收费率
满岗率、离职率报修完结率
返修整改完结率代扣率
4 服务磨合期
里程碑事件
第一户业主的入住
第一次大型社区活动
交房总结报告
4 服务磨合期
工作记录
报事及投诉记录

物业项目全生命周期课介

难点问题
合同谈判和签订物业费调价
大修资金的使用变革管理
公共系统及设施设备改造
06 全生命周期服务成熟期（集中交房3年后）
设施设备老化、故障动用维修资金
商写活动新鲜感较低业务收入压力大物业调费业主随意性很大
钱！
06 全生命周期服务成熟期（集中交房3年后）
保证设备正常运行活动刺激客户
第三部分
集中交房期
03 全生命周期集中交房期（分户验收至交房）
服务对象
准业主、施工单位、项目及营销
重难点问题
分户验收整改工作的推进交房前的准备装修管理预案的编制（精装准备二装方案）设施设备及工程资料的交接分供方的选择与培训员工培训及团队搭建交叉施工的现场管理开荒清洁的配合整改工作的推进
前介营销
前期介入计划达成率前期介入满意度项目启动会
营销意识、服务亮点物业管理费备案
01 全生命周期前期介入期（项目启动至案场开放）
前期物业服务合同和物管备案文件前期介入成果（现场点评纪要、读图纪要、会议纪要）
01 全生命周期前期介入期（项目启动至案场开放）
包干制or酬金制
01 全生命周期前期介入期（项目启动至案场开放）
第一部分
全生命周期时间轴
01 全生命周期时间轴
前期介入期（项目启动至案场开放）
集中交房期（分户验收至交房）
服务稳定期（交房后2-3年）
销售配合期（案场开放至分户验收）
服务磨合期（交房后1年）
服务成熟期（集中交房3年后）
01 全生命周期时间轴
1
规划设计
工程介入
2
营销
服务 3
物业机构组建

工程项目全寿命周期管理

设计工作
不正确或差错
施工经验
组织问题
设计方
施工困难和影响施工进展超投资、拖进度
可能的质量问题
策划过程和设计过程的集成
策划过程介入主持
设计方
设计过程
设计与施工的集成
设计
设计方介入介入承包商
项目总承包
施工
设计、施工和动用前准备的集成
设计
施工
介入
动用前准备
使用者
介入
建设过程的集成
工程项目全寿命周期的管理系统
一工程项目全寿命管理系统
有建设意图
项目立项设计准备设计阶段施工阶段阶段
项目正式动用动用前保修期准备阶段
项目拆除
时间
编制项目建议书
编制可行性研究报告
项目评估
编制设计任务书
方案设计
扩初设计
使用阶段
DM PP PC
FM
PM = PP + PC
项目管理的增值
投资利息
办公楼运行费 39% 42 办公楼的 %
建设成本
19% 1
39% 2.05
42% 2.21
19 %
工程建设增值
确保工程建设安全提高工程质量投资（成本）控制进度控制确保工程使用安全有利于环保有利于节能满足最终用户的使用功能有利于降低工程运营成本有利于工程维护
可对工程项目全寿命管理手册的编制和工程项目全寿
命管理信息系统的建立进行研究。
DM、PM、FM在项目的不同阶段进行，它们是各自独立的管理过程，并往往由不同的组织执行。值得思考的是，其工作有区别，但有着密切的联

物业管理有几种方式

二十二、信息化建设
1.定义：信息化建设是指利用信息技术手段，如物业管理软件、客户服务系统等，提高物业管理的自动化、智能化水平。
2.特点：信息化建设能够提高工作效率，实现信息资源共享，为业主提供更加便捷的服务。
3.适用范围：适用于追求现代化管理的物业服务企业，特别是大型物业服务企业，信息化建设是提升服务品质的重要途径。
十四、全周期管理
1.定义：全周期管理是指从物业的设计、建设、交付、使用到维护、更新、改造等全过程进行系统管理。
2.特点：全周期管理能够确保物业在整个生命周期内保持良好的使用功能和价值，延长物业使用寿命，降低长期运营成本。
3.适用范围：适用于所有类型的物业，特别是大型公共建筑和工业厂房，通过全周期管理实现物业价值的最大化。
二十三、品牌建设
1.定义：品牌建设是指通过塑造物业服务企业的品牌形象，提升企业知名度和美誉度，增强市场竞争力。
2.特点：品牌建设有助于吸引业主，提高业主忠诚度，为企业的长远发展奠定基础。
3.适用范围：适用于有志于在物业管理市场长期发展的企业，品牌建设是提升企业核心竞争力的关键。
二十四、持续改进
1.定义：持续改进是指不断审视和优化物业管理过程，通过创新和改进，提高管理服务的质量和效率。
八、专业服务外包
1.定义：专业服务外包是指物业管理公司将部分专业性较强的服务内容，如保洁、绿化、保安等，通过招标等方式外包给专业服务提供商。
2.特点：通过外包，物业管理公司可以专注于核心管理职能，提高整体管理效率，同时降低运营成本。
3.适用范围：适用于对专业服务有较高要求，且物业管理公司自身不具备相应专业能力的物业项目。
二十、人力资源管理
1.定义：人力资源管理是指对物业管理团队进行招聘、培训、激励和绩效管理等，确保团队的专业性和高效性。