地产开发价值链模型
房地产行业标杆企业模式借鉴及简单的价值链分析
混沌期：伴随改革开放宏观经济形势的发展，万科经 历了多元化扩张
70
营 业 收 入 和 关 联 公 司 数 目
66.1
60
万 科 膨 胀 期 的
50 40 30 20 10 0 5.7 1984
营业 收入(千万)
38 18 1 1988 1992
关联公司数目(个)
14
84-91年万科没有明确的战略定位，处于盲目扩张期，很多项目都是短期收益项目，虽然在此 期间公司净利润、净资产收益率连年保持20%以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。所有 项目规模都很小，市场占有率极低。 面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模， 集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。 业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。 资料来源：北大纵横数据库
珠江投资是珠江地产组合中的成 本控制中心，由于涉及的价值链过 长，部分管理职能的优势已经丧失， 比如物业管理水平低下已经对珠江 品牌造成很大负面影响
注重政府关系的营造
获取政府关系
通过为政府开发基础设施或建 设形象工程与政府建立攻守同 盟，合生在广州的第一个项目-广州天河项目就是通过开发大 面积的偏僻土地取得政府信任
顺驰在天津以外地区的项目分布（截至2004年9月）
城市 北京 上海 南京 无锡 苏州 石家庄 榆次 高唐 郑州 进入时间 2003年3月 2003年5月 2003年8月 2003年9月 200年10月 2003年12月 2004年2月 2004年2月 2004年2月 项目个数 3 2 1 1 2 2 1 1 1 拥有土地面积 79万平方米 33万平方米 18万平方米 73万平方米 103万平方米 30万平方米 16万平方米 16.8万平方米 24万平方米
基于价值链的房地产开发企业盈利模式分析
维普资讯
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程园园
（ 中南大学商学院 湖南 长沙 ４０８） １０ ３
摘 要： 价值链 与盈利模 式之 间有 着密不可分的关系 企
业关注的核心业务及 利润增 长点， 往往 从识别价值链 的构成 开始入手 ，企业创造 的价值产 生于其 自身的一 系列活动 中， 但是 只有某些特定 的价值活 动才真正创造价值 ， 它们 构成 了
立 在 行 业 中的 位 置 。
并集 中资源从 中获取收益 以维持企业 的生存与发展 。盈利模
式是 业 开拓经营活 动过程 中获取 利润 的标准 套路 和方式 方法 。企、往往会将经 营的成败 归结 为企业战略制定和实施 ｌ 的成败 ， 但事 实 上， 是盈利 模式而 小是 企、 战略对 企 业的经 ｌ 营成果起直接 的作用 。 对房地产 行业价 值链 的分析可 以使 企业确 定长远 的战 略定位， 而对房地产 开发企业 内部 价值链 的分析 可以使企业
关键 词： 产； 房地 价值链； 利模 式 盈
现 代企业 的一项重大经营 决策， 是合理选择盈 利模式 就
行业 价值链 分析 是指分析 仓业 所在行 业 内所 有创造 价
值 的活动 ， 包括从 基本原材料的生产到产 品消亡 的全过程嘲。 行 价值链始 于基本 原材料 的生产 者 ， 丁最终产 品运送 至 ｋ 止 顾客手中 。行业价值链分析 的关键是理解并利用企、 在本行 Ｉ 业 中的相对优势 ， 过对行 业价值 链 的分 析 ， 通 有助 于企业 确
制订 的依据∞ ］
寻找到适合 自身特 点的价值 增值环节 ， 创造 出独特 的竞争优
势。基于 Ｋ远发展战 略， 使得企业 在 内部 的价值 链上必须有
房地产行业的价值链分析(一)2024
房地产行业的价值链分析（一）引言概述:房地产行业作为一个重要的经济部门，涉及到房屋开发、建筑施工、物业管理等多个环节。
在这个文档中，我们将对房地产行业的价值链进行分析。
通过深入了解房地产行业的各个环节，我们可以更好地理解这个行业的运作机制，为相关企业的发展提供参考和指导。
正文:一、土地开发阶段分析：1.市场调研和土地评估2.土地收购和合规审批3.规划设计和项目开发策划4.土地平整和基础设施建设5.预售和市场营销策略二、房屋建设阶段分析：1.建筑设计和施工图纸制定2.施工资源采购和供应链管理3.施工队伍管理和施工过程监控4.质量控制和工程验收5.竣工维护和交付管理三、房地产销售与物业管理阶段分析：1.定价策略和销售渠道选择2.市场推广和品牌建设3.购房合同签订和贷款安排4.物业配套与维护管理5.售后服务和用户满意度调查四、资产管理与投资运营阶段分析：1.资产评估和投资风险分析2.投资组合管理和风险分散3.资金筹集和财务管理4.项目管理和运营监控5.资产增值和退出策略五、政策环境与社会责任阶段分析：1.政府政策支持和监管环境2.社会公益和环保责任履行3.法律合规和合同执行4.诚信经营和企业责任感5.品牌形象塑造和企业文化建设总结:通过对房地产行业的价值链分析，我们可以看到房地产行业是一个复杂而庞大的系统，由土地开发、房屋建设、销售与物业管理、资产管理与投资运营以及政策环境与社会责任等多个环节组成。
每个环节都扮演着重要的角色，相互之间紧密联系。
对于房地产企业来说，只有在各个环节中做好工作，才能实现企业的持续发展和盈利。
同时，应注重合规管理、社会责任履行以及品牌形象的塑造，提升企业整体竞争力，为行业发展做出积极贡献。
价值链模型分析及应用(共26张PPT)
分析价值链的目的
在降低成本的同时维持价值（收 入）不变
提高客户价值或降低
生产成本(增强企业竞 争力)
降低工序投入的同时有保 持成本收入不变
在提高价值的同时保持成本 不变
价值链分析的内容
企业横向 价值链分
析
企业内部 价值链分
析
企业纵向价值链 分析
9
企业内部价值链分析
企业内部价值链的分析旨在找出企业在内部价值链各个环节上 的不增值的作业和成本与价值不适配的作业予以消除和改进， 从而降低成本。内部价值链分析是对企业内部设计、开发、生 产、销售及服务等互相影响的价值活动进行分析，寻找企业成 本发生动因和价值增值的分布情况。
价值链分析的实例——咸阳钢绳 厂
咸阳钢绳厂通过实施“模拟市场核算、实现目标利润”的成本管理模式。
1
（1）在内部后勤环节原材料价值是关键，在采购上，采取
（2）在生产作业环节上，该厂通过全员、全过程的的全面成 本管理，把降低成本的重点首先放在充分挖掘现有设备潜力上；其 次放在技术改造上，对钢丝绳生产线进行五次技术改造，提高生产 效率和产品质量。
在具体的分析过程中，引入作业成本法，将内部作业链作为内部 价值链的物质载体，对作业链上的每项作业进行分析，根据作业 变动与价值变动的关系，将作业区分为增值作业和非增值作业， 剔除非增值作业，从而实现内部价值链的最大增值。通过对企业 内部价值链的分析，还可以考虑以内部价值链为基础，在横向和 纵向价值链上寻求降低成本的新途径。
采购与 业生产原料的采购，也包括支持性活动相关的购买行为，
物料管 理
如研发设备的购买等；另外亦包含物料的的管理作业
价值链实例——莱钢
这些真正创造价值的经营活动，就是企业价值链的“战略环节”。 另外亦包含物料的的管理作业 所谓“大办公”是针对机构客户（企业和政府）的需求而言，机构客户所需要的文具并不是某几个单品，而是包括办公所需的品种繁多的 办公系列产品。 在具体的分析过程中，引入作业成本法，将内部作业链作为内部价值链的物质载体，对作业链上的每项作业进行分析，根据作业变动与 价值变动的关系，将作业区分为增值作业和非增值作业，剔除非增值作业，从而实现内部价值链的最大增值。 因为它意识到随着人们生活水平的提高，人们对于饮用水的要求不再仅仅停留在干净这个概念上，而是更多关注有益于身体健康，富含 微量矿物元素的矿泉水恰恰符合这个趋势。 在餐饮业，这种战略环节主要是餐馆地点的选择。 但齐心文具在其中能够脱颖而出，与其在价值链中的正确定位有关。 然而，竞争对手在价值生成过程中的定性信息以及其战略通常是可以获得的。 包括各种涉及所有类型人员的招聘、雇佣、培训、开发和报酬等各种活动。 企业横向价值链分析主要是对同行业竞争对手的价值链进行分析。 企业在竞争中的优势，尤其是能够长期保持的优势，说到底，是企业在价值链某些特定的战略价值环节上的优势。 提高客户价值或降低生产成本(增强企业竞争力) 企业通过了解竞争对手在生产价值链的每一环节上是如何完成任务以及其成本情况，将结果同本企业的价值链分析结果进行比较，就可 以利用定性分析的方法明确企业的相对成本地位，即同竞争对手相比是处于成本竞争优势还是劣势，从而采取一定的战略行动，消除成 本劣势、创造成本优势。 如会计制度、行政流程等 服务：与提供服务以增加或保持产品价值有关的各种活动，如安装、维修、培训、零部件供应等 中国的天然水行业是一个竞争十分激烈的行业，目前有农夫山泉、娃哈哈、乐百氏、康师傅、屈臣氏、可口可乐、雀巢和伊云等数十个 国内外品牌，而生产的天然水也包括了矿泉水、纯净水和蒸馏水等众多产品类型。 齐心文具很早就认识到大型企业和政府部门成为了文具的日益增长的需求者，文具品牌和文具定制服务已经成为了文具行业中核心环节 ，而价格（成本）反而并不是第一位的因素。 企业横向价值链分析主要是对同行业竞争对手的价值链进行分析。 这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。 企业在竞争中的优势，尤其是能够长期保持的优势，说到底，是企业在价值链某些特定的战略价值环节上的优势。
(完整版)房地产行业的价值链分析
房地产全程营销的价值链分析1.1、房地产全程营销价值链根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程，利用迈克尔·伯特的基本价值链方法，我们可以画出房地产全程营销价值链可见，房地产全程营销的价值链也包括两个方面——房地产开发企业的价值活动和企业利润。
与其他经济活动一样，房地产开发企业的价值活动，是房地产企业创造对购房者价值的房地产商品的基石，开发商的利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。
房地产开发企业的价值活动，同样分为两大类——基本活动和辅助活动。
基本活动是涉及房地产商品的营销策划、开发经营、销售、物业管理服务的各种活动；辅助活动是辅助房地产开发经营的基本活动并通过提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施以支持基本活动的。
点划线可以反映了这样的事实；采购、技术开发、人力资源管理都与各种具体的基本活动相联系并支持整个价值链。
房地产开发企业的基本设施虽不与各种特别的基本活动相联系，但也支持整个价值链。
1.2、识别房地产全程营销价值链的价值活动基本活动；1)内部后勤：与接受、存储和分配相关联的各种活动。
房地产开发商在获得使用权前，一定要对所选地进行选址论证，要对周边楼盘的竞争情况作详尽的市场调研，确定开发楼盘的市场定位，明确消费主体，进行项目投资分析。
这是房地产全程营销的第一环节，也是最重要的环节。
这个环节操作好了，项目的成功就有了基础。
作为全程营销来讲，这一十七尤为重要的是在此时就要介入营销策划，对未来的项目开发有一个前瞻性的展望，这恰是全程营销的精髓所在。
所以，房地产开发企业的内部后勤，主要包括选址论证、市场调研、营销策划三个方面。
2)生产作业：与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动。
全程营销策划方案制定后要付诸实施，首先就要进行房地产的开发，即工程项目的建设。
在工程项目建设过程中，房地产开发商要注重工程项目建设的管理，如质量管理、进度控制管理等，我们统称为工程项目的建设管理。
房地产行业产业链与价值链
06 案例分析
CHAPTER
万科企业股份有限公司
产业链分析
万科在房地产行业中形成了完整的产业链， 从土地开发、规划设计、建筑施工、销售策 划到物业管理等环节都有涉及。这种全产业 链的经营模式有助于提高效率和降低成本， 同时也有利于企业掌握更多的资源和市场信 息。
价值链分析
万科的价值链主要体现在品牌建设、产品创 新和服务优化等方面。公司注重品牌形象的 塑造，通过提供高品质的产品和优质的服务 来提升客户满意度，进而实现企业价值的最 大化。
建设施工
按照规划设计进行施工建设，包括基础设施建设、房屋建设等。
房地产销售
营销策划
制定销售策略，进行市场推广和品牌宣传。
销售执行
通过各种渠道销售房产，实现资金回流和利润回报。
物业管理
物业服务
提供物业维护、清洁、安保等服务，确保房产的正常使用和 保值增值。
资产管理
对物业进行资产管理和投资运营，实现长期稳定的收益。
分类
根据不同的分类标准，房地产行业可 以分为不同的类型。如按用途分类， 可以分为住宅地产、商业地产、工业 地产等；按产权分类，可以分为商品 房、保障性住房等。
房地产行业的发展历程
起步阶段
20世纪80年代初，我国开始进行住房制度改革，房 地产行业开始起步。
快速发展阶段
20世纪90年代至21世纪初，随着城市化进程加速和 经济发展，房地产行业进入快速发展阶段。
03 房地产行业价值链
CHAPTER
价值链基本理论
价值链定义
价值链是一个企业或行业创造价 值的流程，包括产品设计、生产 、销售等环节。
价值链分析方法
通过分析价值链，可以了解企业 在行业中的竞争地位，发现潜在 的竞争优势和改进空间。
地产开发价值链模型
房地产开发价值链（AVC）模型房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。
从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。
各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。
图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。
其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。
关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。
从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。
我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。
）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。
）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。
）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。
即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。
）关键成果文件推进跟踪表。
房地产开发价值链概述-
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一、房地产开发的概念
6
2、房地产业——自2019年以来的10年时间9次调控
。
在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至
2019年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2019-2019年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期
”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元/平方米飙升至15000元/平方米，涨幅达200
％。
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5/2/2021
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二、房地产开发价值链的概述
13
1、房地产开发价值链的主要环节
财务、计划
房地产开发价值链是基于 “价值链”模型，结合地产 开发的自身特点从而衍生出 来。 房地产开发的最大特点与 价值体现就在四个字“资源 整合” 其大致模型如左图所示
支援性 业务
战 略
投资估算
项目取得 项目策划阶段
项目策划会 方案评审会 方案设计阶段 初设-施工图阶段
主体结构开工
开盘销售
工程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段
用地规划许可证 国有土地使用证
项目定位
《规划许可证》、《建筑工程规划 许可证》、《施工许可证》（ 基础
提前施工报建）
项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）
房地产产业链与价值链分析
汇报人：可编辑 2024-01-06
目 录
• 房地产产业链概述 • 房地产价值链分析 • 房地产产业链与价值链的关系 • 我国房地产产业链现状与问题 • 我国房地产价值链现状与问题 • 未来房地产产业链与价值链的发展趋势
CHAPTER 01
房地产产业链概述
产业链定义
产业链是指围绕某一核心产品或服务 ，从原材料的供应到最终消费品的生 产与销售过程中所涉及的一系列相互 关联的产业活动的集合。
竞争激烈
房地产市场参与者众多，竞争激烈， 利润空间有限。
价值链优化建议
加强成本控制
通过精细化管理、技术创新等方式降低成本 。
拓展融资渠道
积极探索多元化的融资方式，降低融资成本 。
关注政策动向
及时了解和应对政府政策变化，规避政策风 险。
提高产品品质
通过提高产品质量和服务水平，增强竞争力 。
CHAPTER 06
产业链的各个环节之间存在紧密的上 下游关系，形成了一个完整的价值链 条。
房地产产业链构成
01
02
03
04
土地获取
土地资源的供应和拍卖，房地 产开发企业通过竞拍获得土地
使用权。
规划设计
根据市场需求和土地条件，进 行项目规划和建筑设计，确定 产品定位和目标客户群体。
建设施工
按照规划设计方案进行建筑工 程施工，包括地基、主体结构
规划设计
规划设计环节的价值创 造主要体现在提升项目 品质和满足消费者需求 方面，优秀的设计方案 能够提升项目的市场竞
争力。
建设施工
建设施工环节的价值创 造主要体现在施工质量 控制和成本控制方面， 优质的施工质量能够提 升项目的品牌形象和市
房地产开发企业的价值链与企业发展战略
房地产开发企业的价值链与企业发展战略摘要：随着我国市场经济的不断发展，城市化建设日益深入，房地产行业也赢得了广阔的生存空间，在新的时代背景下，房地产市场要想实现自身的稳健发展，必须从开发建设为主转向以投资金融为主。
在其影响下，市场环境将进一步发生变化，以房地产金融与投资为主导，相应的市场体系也会发生变化，而房地产业务环节也会转变成以资产全寿命周期管理为主，作为一种新增的价值链，其能够为房地产企业的进一步繁荣作出重要贡献，因此本文在研究中将主要围绕房地产开发企业的价值链和企业发展战略展开，在对其开发价值和价值链管理进行充分介绍的基础上，为相关工作人员提供可行性建议。
关键词：房地产开发企业；价值链；企业发展战略；开发价值引言：我国的房地产事业已经有了几十年的历史，在其发展进程中，不但要在内部进行激烈的竞争，实现企业的优胜劣汰，而且需要面临着外部环境变化的挑战，因此在现代化体系的建设中，房地产企业必须进行积极的更新和变革，通过管理等各方面的创新在竞争中赢得优势地位，从而为自身创造更大的经济收益。
随着投资一体化发展进程的不断加快，区域市场的垄断形式在某种意义上已经被打破不复存在，尤其是在进入信息化时代之后，开发商在进行房地产生产建设时，要想使用户能够达到满意，还要求对产品和服务的附加价值进行不断更新和完善。
因此，企业在实际发展过程中，要在对现实环境充分考量的基础上，充分使用内部和外部资源，确保用户可以得到优质的服务体验，与此同时也实现自身的利润目标，促进全面发展。
一、房地产开发企业的价值链房地产开发企业从有投资意向开始，到整个项目建设完毕出售，都需要实现相应的管理，实施全寿命周期的物业管理，通常情况下，其包括的程序众多，主要有投资机会寻找和筛选、细化投资方案以及正式签署相关合作协议等。
在对其进行管理的过程中，房地产企业必须具体问题具体分析，使用科学合理的管理途径，确保每个步骤都能够顺利开展和正常实施。
在对整个价值链进行确认时，需要结合企业发展的实际情况，对整个业务的的一般特点进行完整的分析和评价，从而在深入研究的基础上，归纳出普遍的价值链体系。
某地产策划常用十大模型概述
某地产策划常用十大模型概述1. SWOT分析模型SWOT分析模型是一种常用的地产策划工具。
它通过对项目的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)和威胁(Threats)进行综合分析，以确定地产项目的发展方向和策略。
通过分析项目的内部优势和劣势以及外部机会和威胁，地产策划者能够制定出相应的发展计划，以求在激烈竞争中取得优势。
2. PEST分析模型PEST分析模型用于分析地产项目所处的政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)环境。
通过对这四个方面的综合分析，地产策划者能够了解项目所面临的外部环境，从而制定相应的策略和计划。
政治环境、经济环境、社会环境和技术环境的变化都会对地产项目产生重要影响，因此了解和把握这些环境变化对于地产策划至关重要。
3. 五力模型五力模型是由波特提出的一种地产行业竞争分析工具。
它通过对供应商的议价能力、买家的议价能力、潜在竞争者的威胁、替代品的威胁以及行业竞争程度进行分析，揭示了地产行业的竞争力量和竞争结构。
地产策划者可以通过对五力模型的分析，了解到行业的竞争状况，从而制定出相应的竞争策略。
4. 波士顿矩阵模型波士顿矩阵模型是一种用于分析地产项目的产品组合的策划工具。
它通过对地产项目的市场增长率和市场占有率进行综合分析，将产品分为四个象限：明星产品、拳头产品、问题产品和瘦狗产品。
地产策划者可以通过对波士顿矩阵模型的分析，确定项目的产品组合策略，如加大投资明星产品、解决问题产品的问题等。
5. 生命周期模型生命周期模型是一种用于分析地产项目的生命周期的工具。
它通过对地产项目从诞生到消亡的各个阶段进行分析，揭示了项目不同阶段的特点和需求。
地产策划者可以根据项目所处的不同阶段，制定相应的策略和计划，如开发阶段的市场推广、运营阶段的增值服务等。
6. BCG矩阵模型BCG矩阵模型是一种用于分析地产项目的业务组合的策划工具。
基于价值链的产业地产开发模式探讨_王振坡
■ 王振坡 １、２ 教授 单贺明 １、２（１、天津城建大学经济与管理学院 天津 ３００３８４ ２、天津城建大学京津冀协同发展研究中心 天津 ３００３８４）
▲ 基金项目：天津市科技计划项目“新型城镇化进程中科技地产商业
的重要因素之一。 ２．运营管理模式。主题型产业地产专
业性较强，行业特色鲜明，规模上可以形 成工业园区的形式。由于集聚了多家企业， 运营管理主体不再由某个企业负责，而多
向综合型、复合型四种不同产业地产模式 节 点 ， 开 发 商 从 行
（见表 １）。
业的角度做整个产
资料来源：作者整理
《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊 １２７
产业观察 Estate Observation
商面临的风险主要是前期开发风险和后期 运营风险。开发风险主要体现在涉足产业 的准确定位方面，包括市场风险、资金风 险、政策风险等。运营风险主要体现在对 整条产业链需求的定位与企业个体需求的 确定，如何使服务模式能够与产业链竞争 力的提升形成良好互动，降低上下游企业 之间的信息交流的成本。
参考文献：
１ ． 刘群． 我国工业园区的发展现状及 建议［Ｊ］．国情观察，２０１１（５）
２ ． 王珍莲． 基于政府视角的产业地产 发展研究［Ｊ］．河北经贸大学学报，２０１２（３）
３ ． 贾广葆． 产业地产运行中的矛盾与 对策［Ｊ］．上海房地，２０１３（５）
４ ． 茵明杰等． 论产业链整合［ Ｍ ］ ． 复旦 大学出版社，２ ０ ０ ４
（四）产业地产商业模式创新是开发 商竞争的重点
产业地产开发不仅仅是将客户企业 “引进来”，更重要的是能“走出去”。产业
地产商通过提供配套增值服务，如为入驻 企业提供资金支持、提供 ＰＥ、ＶＣ 服务、资 产委托管理服务、人才招聘服务等，为企 业成长营造良好的软环境。企业的入驻不 仅看重区位、产业市场环境等因素，企业 成长软环境的构造将是吸引目标客户入驻 的重要因素，特别是在当今互联网时代背 景下，如何利用互联网等资源，为入驻企 业提供优质、方便快捷的服务，是产业地 产开发商核心竞争力的体现。
基于价值链理论的房地产开发企业核心竞争力分析
三、房地产开发企业核心竞争力分析
4、销售与市场营销能力：销售环节是实现项目价值的关键环节。房地产开发 企业需要具备优秀的销售团队和市场营销能力，包括精准的市场定位、创新的营 销策略以及良好的品牌形象。
三、房地产开发企业核心竞争力分析
5、物业管理能力：物业管理是房地产项目的后期服务环节，对于维持项目的 价值和提高客户满意度至关重要。房地产开发企业需要具备高效的物业管理能力， 包括专业的物业管理团队、完善的服务体系以及良好的与业主的沟通渠道。
三、房地产开发企业核心竞争力分析
2、项目策划与设计能力：成功的项目策划和设计能够使产品满足消费者的需 求，提升产品的附加值。房地产开发企业需要具备优秀的策划和设计团队，进行 深入的市场调研和客户需求分析。
三、房地产开发企业核心竞争力分析
3、施工管理能力：施工环节是房地产项目的重要环节，施工管理能力的强弱 直接影响到项目的质量、进度和成本。房地产开发企业需要具备高效的施工管理 能力，包括合理的施工计划、严格的施工质量把控以及良好的与施工单位的合作 关系。
一、价值链理论概述
一、价值链理论概述
价值链理论是由哈佛商学院教授迈克尔·波特提出的，他认为企业创造价值 的过程可以分解为一系列互不相同但又相互关联的增值活动，这些活动构成了 “价值链”。价值链理论对于分析企业的核心竞争力提供了有效的工具。
二、房地产开发企业的价值链构 成
二、房地产开发企业的价值链构成
基于价值链理论的房地产开 发企业核心竞争力分析
目录
01 一、价值链理论概述
02
二、房地产开发企业 的价值链构成
03 三、房地产开发企业 核心竞争力分析
四、提升房地产开发
04 企业核心竞争力的途 径
商业地产项目开发的价值链
商业地产项目开发的价值链商业地产开发是指开发商将空地或已有建筑物改建成商业用途的过程。
在这个过程中，每一个步骤的完成都会带来新的价值，最终产生的利润也不尽相同。
而在整个价值链上，商业地产项目开发过程中的每一个环节都是相互依存，缺失其中任何一个环节都可能导致项目失败。
本文将对商业地产项目开发所涉及的每一个环节进行介绍，以分析商业地产项目开发的价值链。
策划与设计每一个成功的商业地产项目的开端都是一个好的策划与设计。
这个阶段主要包括市场研究、定位策略、设计等工作。
在这个阶段，开发商需要根据市场需求以及竞争对手进行分析，确定开发项目的定位和战略。
同时，开发商也需要配合设计师进行整体的项目规划，确定建筑样式和布局，并根据规划确定开发预算和风险控制等。
而在这个过程中，当地政府和市场监管部门也需要配合开发商进行规划验收和审批工作。
这个环节的完成将为后续的开发工作打下基础，决定着后续项目的成功与否。
土地购买土地购买是商业地产项目开发的一个重要步骤。
在这个阶段，开发商需要选择适当的土地，并进行交易。
而在交易过程中，开发商需要考虑到不同的因素，例如土地的交通便利程度、周围配套设施、土地开发政策以及市场需求等。
同时，购买土地也需要考虑到对资金的影响，开发商需要进行资金的规划和控制。
在这个阶段，开发商需要与业主和当地政府部门进行交流，达成共识，完成土地购买的所有手续。
建筑施工建筑施工是商业地产项目开发的最重要的环节之一。
在这个阶段，开发商需要寻找合适的建筑承包商，并进行合同签署。
建筑承包商需要根据开发商提供的施工图进行建筑施工，同时开发商也需要进行现场的监理和管理，确保建筑进度的控制和质量的保证。
而在施工过程中，开发商需要进行资金的控制，确保建筑工程的完成和后续的项目投入。
营销与推广营销与推广是商业地产项目开发的最后一个环节。
在这个阶段，开发商需要根据之前的市场调查分析和定位策略，进行产品定位和品牌推广。
开发商需要寻找正确的渠道并选择合适的销售方案。
房地产价值链简析
■
从资本市场融资能力
∆
品牌营销能力
∆
产品品质
∆
策划设计能力
□
■表示敏感，∆表示一般，□表示不敏感
新型价值链 ■ ■ ■ ∆ ■ ■ ■ ∆ ∆ ■ ■ ■ ∆
11
战后美国住宅开发商公司税 前利润率和同期经济增长率
– I、II…代表经济周期 – 每个周期分为三个阶段：A（扩张前期）、B（扩张后期）、 C（收缩期） 观点： 美国住宅开发行业的税前利润率变动趋势基本和GDP增长趋势吻合，扣除税收，
数值基本和GDP增长率持平（在制造业主导时代高30%）；对香港的研究结 果也相类似（比GDP增长率高30%）
建筑 设计
招标 管理
工程 管理
利润高位：土地投资策划环节
营销 推广
客户服务
销售 管理
物业 管理
品牌 塑造 与传
播
利润高位：住宅销售客服环节
住宅房地产开发微笑曲线
利润凹部：楼盘工程建造环节
通常而言，房地产领先企业一般会将资源集中在微笑曲线高位，即集中在价值链前端 的投资策划、融资拿地以及后端的楼盘营销和品牌推广方面，而在利润凹部即工程建造 及成本控制等方面则有不同程度的侧重。
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4、新型价值链模式
进入 土地获得
传统工厂式的房地产开发价值链
项目策划
规划设计
建造
资金管理
退出 销售
价值链新方向： 1. 资产管理型价值链 2. 项目模式一：前期介入+
对接分阶段实现利润 3. 项目模式二：后端介入+
资产经营整合 4. 突出全程资产管理能力 5. 投资策划——品牌营销
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进入 投资管理
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3、行业的利润水平及变化趋势
商业地产运营全价值链模式
商业地产运营全价值链模式课程精髓与收益：新商业地产浪潮背景下新政频出，崭新风险正在行程，如何像李嘉诚等商业巨头一样化险为夷、全身隐退开发商如何寻找多点盈利，迅速提升可持续性盈利能力。
本课程将从商业地产开发运营管理、购物中心商业运营管理两个层面并结合相关成功案例、操盘经验为广大学员诠释新观点、开拓新思维、尽量规避各类行业风险，深度挖掘商业地产全价值链模式，完成从开发理念提升至社会地位及收益提升的重大转变：掌握商业地产开发企业运营的模式掌握地产领袖对开发项目管理把控能力的方法熟悉商业地产全价值链模式的深耕模式熟悉购物中心商业运营模式了解香港商业地产运营模式思路整理课程大纲第一讲：意识形态的升华方略1）认清商业地产与住宅开发的不同2）商业地产理性开发行为的黄金法3）商业地产短、中期项目开发收益的方法第二讲：商业地产开发成功模式借鉴1）商业地产领袖的开发行为解析战略定位、战术举措1.商业地产开发企业的a.运营管控b.资金管控c.人力资源管控d.资源管控e.流程管控第三讲：二、三线房地产商资源整合路径1）地产全价值链模式的深耕模式2）站在不动产管理的角度提升盈利能力3）不同开发阶段利润贡献点第四讲：全价值链品牌价值体现手段1）多赢局面创造流程2）以运营的理念吸引终端客户3）后开发时代品牌文化的规划、建设及维护宝典第五讲：购物中心的商业运营1）城市综合体的概念2）城市综合体商业的价值体现3）商业价值的体现4）地产开发价值的体现5）如何造就金融价值6）运营管理对项目成功要素解析业态规划的评估模式业态调整的评估模式业态价值的评估模式第六讲：运营管理项目1）核心管理内容的诠释运营收支平衡的测算决定运营的结果2）业态管理如何控制零售、休闲、娱乐的比例3）营销管理如何制定不同的推广计划、评估的方法、促销的模式4）物业管理管理模式管理内容管理要点5）服务管理6）五星级服务模式、服务内容提升销售额张志东老师--曾任中粮凯莱副总经理--主管中粮大悦城中国项目物业运营,城市综合体负责人◆住建部中国房地产研究会主任专家委员；◆全国知名实战商业地产操盘手；◆上海复旦大学商业地产研究所研究员；◆房地产、物业管理领域客户服务专家；◆中国房地产策划师联谊会首席培训专家；◆清华、北大、复旦、交大等房地产总裁班；◆MBA\EMBA班特邀教授；◆曾任中粮凯莱副总经理曾任中粮置业凯莱高管参与《大悦城》城市综合体运营工作。
商业地产项目开发的价值链
商业地产项目开发的价值链商业地产项目开发的价值链商业地产开发流程的差异◆ 国内典型的商业地产开发商开发流程：◆ 国际购物中心的开发流程：二、商业地产的发展趋势◆ 商铺与住宅产品性质的差异◆ 商铺与住宅产品用途的差异◆ 商铺与住宅产品价值判断的差异 1、住宅产品的差异商铺是一种中间型产品，其价值需要通过经营销售各个环节中的商业价值被最终体现出来；住宅是一种消费型终端产品。
住宅和商铺是截然不同的房地产产品，房地产规则的制订主要针对住宅。
商铺是生产资料，在使用过程中会生成新的价值，并且还有商圈地价的增值；住宅是一种生活资料，在使用的过程中是完完全全的消耗过程，不存在价值转移过程。
只有地价增值。
商铺关注价值转移的方向、方式、附加值的提升，由此而产生的商铺外延性、派生性事项比较多。
住宅使用者关注的是产品的本身，而重视产品本身的住宅，其派生的事项比较少。
2、产品用途的差异商铺的最终用途是用于商业经营；住宅的最终用途是居住。
商铺在使用过程中表现为开放空间；住宅在使用过程中表现为封闭空间。
商铺用于接纳社会上各种流动的购买力，其主要标志鲜明、橱窗开放、通道畅通以及公共安全。
住宅主要是家庭起居之用，具有生活方面的各种诉求，具体要求就是出入的便捷性、私密性、舒适性、经济性等。
3、产品价值判断的差异商铺是一种特殊的房地产产品，它的价值取决于它对周边的影响和面积的大小（有商业和房地产两方面因素）；住宅的价值取决于它不受影响的程度大小，也就是居住的环境和建筑的私密方面条件。
对周边影响越大，商业效用越好（商业运作能力与经营状况，经营状况越好，商铺价值越大）的商铺越有价值；因而派生出不同的周边环境有不同的建筑条件要求。
商铺要求有巨大的店招、开阔的橱窗、灯光与音响大功率地使用不受到限制。
住宅希望环境优美、恬静，能接受良好的日照又要求不被窥视。
具体的使用要求不同、性质不同，导致的价值判断和取向商业地产开发与策划流程管理授课专家：陈倍麟女士上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理上海市注册咨询师国际商务策划师目录第一部分：分析商业地产开发现状与要素一、商业地产的发展现状二、商业地产的发展趋势三、商业地产开发要把握的关键环节与风险的防范四、商铺投资与住宅投资的三大差异五、商业地产项目开发的两种模式及效益期望六、商业地产项目开发的价值链第二部分：商业地产项目的策划目的与流程一、房地产项目策划能解决什么问题？二、市场调研经营功能定位策划能解决什么问题？三、商铺销售策划能解决什么问题？四、招商营运策划能解决什么问题？五、开发商做商业地产项目应该遵循的流程第一部分：分析商业地产开发现状与要素一、商业地产的发展现状 1、商业地产的投资现状◆ 2000年到2019年我国商业地产的平均增幅是28％，超出住宅投资增长率6％。
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房地产开发价值链（AVC）模型
房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。
从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。
各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。
图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作
房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）
地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。
其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。
关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。
从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。
我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。
）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。
）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。
）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。
即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。
）
关键成果文件推进跟踪表。