物业管理成本优化建议

对项目后续管理成本优化的建议

（物业管理）

园区内在规划设计中，设置公共宣传栏，有效的促进信息宣传及信息透明快速传递； 楼宇设计中充分考虑安管防盗、安全隐患问题，运用形之有效的方法规避容易出现的防范死角位（如管网防攀越、攀爬处理；梯间窗户对外面封闭）；

车库车位标示牌选用固定安装设计，避免风吹掉落风险及方便标示牌中内容更换； 物业集中交付期间，成立专业维保修队伍，使专业问题得以专业处理，快速解决，避免后续物业跟进难度；

对保安岗亭进行统一配置规划，前期做好操作岗台（建议使用石台面）、电源开关配备、物品摆放台的配置，做预留二至三条管口便于后续线管增设；

园区各区域需全局布局设计考虑，做好销售承诺的规范，对临时通道、建筑类标示明确，避免后续更改、调整的不利因素；

各功能房机有效整合，避免后续工作人员安排及值班的成本重复投入；（如消防控制室可与监控中心合并使用，部分园区镜头可考虑存放于门岗内，岗位值班人员可以有效的监控园区内治安动态）；

前期做好园区绿化种植苗木的选用，避免交付后因生长移植的相关争议及纠纷（如影响采光通风问题、落叶掉入业主入户花园内等）；

各区域利用楼宇边角位设计配备一定数量的功能用房，便于清洁、绿化、安管物料、器具的定点存放；

项目交付中对楼宇一些容易损伤设施设备后续安装（如入户门、可视对讲），避免刮花，增加成本的投入；

做好各区域施工期间的电梯保护措施，避免前期施工对电梯的损伤（如超重运行）； 各区域办公场所标准化设计配置，有效的促进品牌的建立形成（统一标准设计、标准化施工）；

各主要道路以行业标准进行设计安装，避免后续管理风险（如按照交通标示要求规范指示路牌）；

楼宇天台独立设置，使各楼宇形成独幢入户空间，避免相互天台串楼现象，减小安管的管理管控难度及风险；

对路面、园区、车库照明系统进行多线路布线，便于后续有效的控制部分线路开关，减少能源成本投入，可在深夜及人员流时闲时可自行调整关闭；

各区智能化产品统一采购配置，便于后续管理及人员维修操作（尽可能选用国产大众品牌）；

各区域绿植以小苗种植为主导，开阔地适当的种植较大苗木，近楼周边不考察这快生长树种；

各园区监控镜头充分考虑合理充分性，避免出现监控死角位，各主要出入口需全方位对车辆、人员、物品出入进行有效监控。避免管理责任事件发生；

对各类施工图纸做好移交，便于对问题及突发事件快整处理（电子档案前设计移交）； 统一规划部分室外货车停车位，便于小区部分货车定点规范停放；

做好各保安岗亭统一设计规范，统一设计，考虑充分考虑车道刷卡、人员出入查验、消防安全通行、雨淋遮阳、门禁对讲功能使用等因素；

固化装修材料、施工垃圾堆放点，统一标示，在装修申报前做好配置告知及相关责任约定；

对各区域内消防设施，规划于路面侧显眼位置，不设置于绿化从中，便于创优及交付难收（远洋城有较多在绿植中）；

做好各类房的工具前设备期配备，避免施工单位离场后无法进行填补（消防设备类、电房电井类、电梯、智能化类）；

各井盖内各类开关做好清理、清洁工作，做好基础保护、避免后续不便开启状况发生（如除锈、上漆、打油）；

做好对各类工程施工过程的监控管理，对隐蔽工程进行仔细检测、评估，做好施工图纸保存；

对园建施工固化树木固定的要求，精细化对外形象品质输出，做好边角处理修整、杂物清理；

做好各类智能化设备产品性能的评定验收，综合评估防雷击、防水性能；

梳理各类流程，提前将各类相关证、照办理、年审进行统一专项管理跟进；

规范各公共区域广告、标示的安装要求标准（避免二次伤害事件发生）；

各车库出入口岗尽可能不设置在坡面地带，避免新手驾驶安全事故发生；

对各消防通道、消防门设置明显功能标示、交通标示及禁停指引（在销售期间做好统一口径）；

对小区内各类标示牌进行统一设计制作，避免小区内标示牌杂乱多样；

建立完善的供应商体系，区域灯光配置尽可能选用节能产品，营造低碳生活，对大批量使用物料定点厂商对点采购；

引进专业联网信息处理软件，使各类问题签报、审批、跟进及处理快速有效；

园区内配备一定比例的洗水间位，做好规划选址，并考虑后续客户感受；

楼宇梯间窗台平台位需加装防掉落护栏设计，避免业主放小孩子在平台玩耍时掉落事件发生；

做好技防的综合评估，以技防配置减少后续物业管理人员配备成本；

统一规划装修高峰期装修施工临时通道，避免与业主抢道现象发生；

房地产开发前期进行物业介入，物业对后续管理提出专业建议，提前做好实际需求建议；

区域内采取人车分流设计，避免车辆噪音扰民现象发生；

与政府相关部门沟通配合引入社区警务室、城管办配备；

做与排污管道与市政管网有效连接，避免管理成本增加；

小区内尽可能避免市政道穿插现象，不利于封闭管理；

前期设计中考虑各类设备（电梯、水泵）噪音、能耗问题；

道路减速带设计，一条减速带分多为多段施工，中间设置摩托通行口，避免车辆通行噪音；

建立自己专业维保修队伍（电梯检测维保、消防工程、零星工程）；

建议园建少用水景布局设计；

对泳池周边进行围栏设计；

对地漏沟进行加角铁处理避免出现单块脱落；

各设备房按要求配备消防应急器材（灭火器）；

各中控值班室在施工同时安装恒温设备（空调、排气扇）；

对一线服务人员进行培训合格后上岗（统一培训，形成机制）；

物业管理用房集中配备，使各部门办公室集中化，有效提升工作的效能；

各大堂门禁读卡主机建议选用触摸式，避免数字按键式主机重复按键造成设备损坏；

物业公司

2011-12-10