世联万科金域缇香营销总纲PPT课件

新区门户+城市综合体+一线商业中心，在东 城上邸基础上，立足本地，强化市区影响
位置：深圳·坪山·中山大道与锦龙大道交汇处 占地面积： 72640平方米 容积率：3.0 建筑面积：218086 平方米
住宅面积：170970平方米 商业面积：42738 平方米 幼儿园面积：2400平方米 总户数：2273户 主力户型：90/95限制 74-90平米的2房（可改3房）
合计
903
CC DD EF
CC DD EF
CC DD EF
CC DD EF
A\A’ B2\B2’
户型
建筑面积
户型
A-1户型
89
4房2厅2卫
A-2户型
89
4房2厅2卫
2期
A-3户型
75
B户型(大复式) 140
3房2厅1卫 4房2厅3卫
C户型（小复式） 89
4房2厅2卫
D户型（底汤） 130 5房2厅4卫(含地下)
合计
套数
330 330 198 27 378 25 1288
6
本项目属性：
城市远郊/配套缺乏/大盘/低舒适度小户产品
7
销售目标
销售目标：6个月实现完全销售
量
1647套
1. 销售体量大——本年实现1600余套的销售 目标
2. 销售周期短——2个月的推广期， 6个月的 销售期
速
6个月
目标解读
客户量：按照通常5倍的储客量计算，要想保证1647套产品实现完全消化储
一期
东城上邸： 当地：丰富的活动，精准的线下分展场、陌拜 市区：房交会、分展场等 抓牢本地客户同时，拉动了市区客户 2010年7月，912套住宅已经全部售罄
一期预计2011.7入市
12月：1期产品共计695套，户型中小户型为主
一期户型配比：
户型配置
户数
二房二厅一卫
76
二房二厅一卫（改三房）
240
二房二厅二卫（改三房）
金域东郡 缇香（一期）缇香（二期） 缇香合计
26218.11 33649.36 44933.7 78583.06
78654
94218
143788
238006
2400
3 788 640
2500
2.8 1134
954
5000
3.2 1629 1412
7500
3 2763 2366
4
本项目属性 全国配套现象
商业性办公/服务用 地
5
本项目属性 全户国型结现构象
一、二期产品均以75-90的小户型为主， 容积率高，居住舒适度较低
户型
建筑面积 户型（赠送后） 套数
C户型
89-90 四房二厅二卫 306
1期
D户型 E户型
74-75 二房二厅一卫 306 86-87 四房二厅一卫 102
F户型
88-89 四房二厅二卫 102
二期预计2011底入市：
12月：2期高层产品1164套，户型中小户型为主
二期户型配比：
建筑类型
高层
户型配置
二房二厅二卫 二房二厅二卫 三房二厅二卫
四房两厅三卫
四房两厅两卫
洋房 二房二厅二卫
合计
户型类型
复式 平面 平面
拼后
拼后
复式
面积区间(㎡)
84.1－89.05 66.06－89.55
116.08
123.98－ 124.01
深圳市中心
龙岗中心城
17公里
坑梓
7公里
金域缇香
60公里
3
本项目属性 全国大盘现象
占地7.8万，总建筑面积约23.8万，建成后居 住人口预计超7千人，坪山新区首席大盘。
项目总用地7.8万，分为两 期，第一期用地占地3.36万，第 二期用地占地4.49万。
占地面积
建筑面积
商业面积 容积率 总户数 车位数
项目基础数据：
项目地址：坪山新区行政九路与行政一路交汇处
总用地面积：10万㎡
总建筑面积：20万㎡
二期：
总用地面积：73600㎡ 总建筑面积：147200㎡
总户数：1184户（其中高层1144，洋房20，别墅20）
容积率：2.0
绿化率：36.7%
二期
一期
价值及营销亮点：
1.别墅+高层，2.0低容积率 2.抓住区域规划，拍地等利好信息，成功拔升了区域价值，奠定 CBD中央，别墅豪宅形象； 3.约1000元/平米高标打造园林，二期大泳池+大会所，园林展示 将进一步提升； 4.用材用料方面，力求一线豪宅，并通过高端活动起势，建立了 区域首席豪宅形象；
概况三
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03
2
本项目属性 全城国市远现郊象
本项目位于坪山新区CBD，距深圳市中心约60公 里，距离龙岗中心城约17公里，距坑梓约7公里
区位 本项目位于坪山新区行政一路 与规划9路交汇处
距离各区域距离： •距离深圳市中心区约60公里； •距离龙岗中心城约17公里； •距离坑梓约7公里。
万科金域缇香——
营销策略总纲
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整体概况
概况一
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01
概况二
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02
123.66－125 132.55－ 172.04
套数
384 504 64
64
128
20
1164
套数比
32.99% 43.30% 5.50%
5.50%
11.00%
1.72%
100.00%
合理的推售策略，满足本地豪宅需求，3次售罄，市场口碑好 12
竞争分析
216
三房二厅二卫（改四房）
21
拼合四房
142（拼前）
பைடு நூலகம்
合计
695
面积区间 74-76 74-88 74-90 136.63 160
套数比 10.94% 34.53% 31.08% 3.02% 20.43% 100%
新区门户；一线商业中心（天虹）；精品小户型，实用率高
11
竞争分析
全大国东现城象
国际新区+CBD中央+创新的产品+高标准的用 材用料+精准营销，奠定区域首席豪宅形象
客量至少需达到8000批；
去化速度：按照往年区域市场3年消化仅2326套的消化速度，以6个月1600
余套的目标来说，意味着我们需达到区域市场平均速度的4倍以上。
8
实现目标的问题
问题一：项目目标客户是谁？ 问题二：如何实现8000批客户积累？
9
问题一： 项目目标客户是谁？
10
竞争分析
东全城国国现际象
城市发展初期，具有一定生态景观资源，未 来规划配套完善，目前生活基础配套较缺失
街角绿地
二期
一期
本项目所在区域——坪 山新区，2009年6月30日正 式挂牌，采用全球招标的国 际级规划，周边未来居住氛 围浓厚，商业、教育、办公、 文化规划配套完善，但目前 生活配套十分缺失。
公共绿地
教育科研用地
居住用地