万科系项目工作标准化流程
上海万科某项目运作流程
高军
项目土地属性分析
项目发展部、营销部
屠建强、董冠军
客户对土地属性需求分析
营销部
董冠军
竞品客户及产品分析
营销部
董冠军
客户初选定位
营销部
董冠军
项目成本分析
成本管理部、财务部
杜文平、高军
二、决策会前需完成的工作
工作名称
负责人
对接人
完成时间
备注
项目产品配比分析
成本、财务、营销、设计、工程
李强
项目客户定位
营销、设计
董冠军、李强
三、规划方案之前需完成的工作
工作名称 项目产品解决方案分析
负责人 营销、设计
对接人 董冠军、李强
完成时间
备注
上海万科
项目“运作”流程
七对眼睛组成 总经理、项目发展部、市场营销部、财务管理部、成本管理部、设计部、工程管理部
工作目标
在新项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关பைடு நூலகம்环节，最终提升项目运营效率
一、立项会前需完成的工作
工作名称
负责人
对接人
完成时间
备注
项目战略要求
刘爱明
丁健
财务指标要求
财务管理部
万科施工程序(3篇)
第1篇一、项目前期准备1. 项目立项：对项目进行可行性研究，包括市场调研、政策分析、经济效益分析等，确保项目符合国家政策、市场需求和企业发展战略。
2. 设计阶段：根据项目定位和功能需求，进行方案设计、初步设计、施工图设计等，确保设计方案合理、可行。
3. 施工许可：取得相关政府部门颁发的施工许可证，确保项目合法合规施工。
4. 施工招标：根据项目特点和需求，进行施工招标，选择具备资质、信誉良好的施工单位。
5. 合同签订：与施工单位签订施工合同，明确双方权利、义务和责任。
二、施工准备阶段1. 施工组织设计：编制施工组织设计，明确施工进度、质量、安全、环保等方面的要求。
2. 施工现场布置：根据施工组织设计，对施工现场进行合理布置，包括临时设施、材料堆场、施工道路等。
3. 施工材料、设备采购：根据施工组织设计，采购所需材料、设备，确保质量、规格符合要求。
4. 施工人员培训：对施工人员进行专业培训，提高施工技能和安全意识。
5. 施工测量放线：按照设计图纸，进行施工测量放线，确保施工精度。
三、施工阶段1. 土建工程：包括桩基础、地下室、主体结构等施工，严格按照设计要求和质量标准进行施工。
2. 装饰工程：包括内外墙抹灰、门窗安装、吊顶、地面等施工，确保装饰效果和质量。
3. 机电安装工程：包括给排水、电气、暖通、消防等系统的安装，确保系统正常运行。
4. 道路、绿化工程：包括道路、停车场、绿化带等施工，确保环境美观、功能完善。
四、施工质量控制1. 施工过程中，严格执行国家有关工程质量标准，确保施工质量。
2. 对关键工序进行严格把控，如钢筋绑扎、混凝土浇筑、防水施工等。
3. 定期进行工程质量检查，发现问题及时整改。
4. 完成施工后，进行竣工验收，确保工程质量符合要求。
五、施工安全环保1. 严格执行国家有关安全生产法律法规，确保施工安全。
2. 制定安全生产责任制，加强施工现场安全管理。
3. 对施工人员进行安全教育培训，提高安全意识。
万科系项目执行工作标准化流程818
•万科客户分类
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科客户分类——各类客户的详细描述
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万科系项目执行工作标准化流程818
追求速度多于价格，比较少创天价
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科介绍
•产业化路线
•精装修
•工厂式生产
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万科系项目执行工作标准化流程818
•为一般人民提供舒适住房
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科介绍之运营模式
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
“万科物业”
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科介绍
•万科的产客品户类别
➢ TOP1系列 ➢ G系列 ➢ ……
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➢ 阳光型 ➢ 小太阳型 ➢ ……
• • •
• •
• •
• •
•客户理念 •人才理念 •职业经理 •团队精神
客 户 是 万 科 永 远 的 伙 伴
人 才 是 万 科 的 资 本 和 财 富
以
职
为 工
业 经
作 观 念
理 的 核 心
素
质
配 合 默 契 ， 梦 幻 组 合
•创新
创 新 是 万 科 企 业 的 灵 魂
•阳光机制 •健康人生
创
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万科系项目执行工作标准化流程818
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•目 录
•CHAPTER 1 •万科公司介绍及运营特点 •CHAPTER 2 •万科项目具体操作标准化流程
•★★： 日常对接工作标准化 •★★ ：现场口经标准化 •★★： 展示流程标准化
万科房地产项目开发全流程
万科房地产项目开发全流程1.前期准备阶段：在此阶段，万科通过市场调研、土地储备、政策研究等工作来确定项目的发展方向。
这个阶段通常包括：-定位：根据市场需求、目标群体以及竞争对手情况等，确定项目的定位，例如住宅、商业、写字楼、公寓等；-土地储备：寻找适合项目发展的土地，并与土地所有者进行谈判，达成合作意向；-合作协议：签订土地购买或租赁协议，确保土地所有权；-筹建团队：组建项目开发团队，包括项目经理、设计师、工程师、行政人员、销售团队等。
2.项目策划阶段：在此阶段，万科通过市场研究、运营规划等工作来制定项目的整体策略。
主要包括以下步骤：-市场研究：分析目标市场的需求、竞争对手的状况以及未来的发展趋势；-运营规划：制定项目运营的整体规划，包括产品定位、销售策略、价格策略、市场推广等；-财务预算：制定项目的财务预算，包括投资额、销售目标、回报预期等。
3.项目设计阶段：在此阶段，万科通过规划设计、工程设计等工作来实施项目的具体设计。
主要包括以下步骤：-规划设计：根据项目的定位和规模，进行土地规划、景观规划等设计工作；-建筑设计：制定建筑设计方案，包括建筑外观、户型设计、空间布局等；-工程设计：进行结构设计、供水排水设计、电力设计等，确保建筑的安全和功能性；-环境评估：进行环境影响评估，确保项目在环保、生态等方面的合规性。
4.项目建设阶段：在此阶段，万科通过施工工程、质量管理、进度管理等工作来实施项目的实际建设。
主要包括以下步骤：-施工工程：根据设计图纸和施工方案，进行土方开挖、基础施工、主体结构施工、装修等工程；-质量管理：进行质量验收和质量检查，确保建筑工程达到设计要求和国家标准；-进度管理：监管各个工程节点的进展情况，确保项目按时完成。
5.销售与推广阶段：在此阶段，万科通过销售活动、市场推广等工作来实现项目的销售。
主要包括以下步骤：-销售推广：通过广告、宣传等渠道进行项目的市场推广，吸引目标客户；-销售活动：组织销售活动，例如样板房展示、开盘活动等，促进客户购买意愿；-客户管理：与客户进行积极沟通，提供相关信息，解答疑问，推动签约销售。
万科系项目执行工作标准化流程终(技术发展中心) SS
因此，万科提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在 户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。无论是管理还是产品 ，万科都落实本土化战略，尊重本地客户喜好。 如何让建筑赞美生命 （三）全程品质管理
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
“万科物业”
万科介绍
万科的产品
➢ TOP1系列 ➢ G系列 ➢ ……
Quality Control Center
万科的客户
➢ 阳光型 ➢ 小太阳型 ➢ ……
万科的产品类别
➢ 兰桥圣菲系 ➢ 金域系 ➢ 金色系 ➢……
Quality Control Center
万科介绍
年度销售面积全世界第一
Quality Control Center
全国30个城市拥有分公司 2010年新增成员： 昆明、贵阳、乌鲁木齐。
万科介绍
万科王石论
超过25%利润不做
不追求暴利、不做豪宅
为一般人民提供舒适住房
Quality Control Center
万科介绍之运营模式
Quality Control Center
价值观——创造健康丰盛的人生
1. 客户是万科永远的伙伴。 2.人才是万科的资本。 3. “阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。 4.持续的增长和领跑
Quality Control Center
如何让建筑赞美生命
（一）全国性思维 (二）本土化运作 作为一个有着丰富经验的开发商，万科深知房地产开发的地域性差异如南北的差
价值 家庭生命周期
万科地产标准化工作明细
超过10000平方米，以及指挥通信 防审查意见出具后，设计需有5-7个工作日的
、医疗救护工程和防空专业工程，
调整时间，请保证足够的时间。
需提交人防工程方案设计文件和人
防主管部门方案审查意见。）。
1. 全套施工图1套，建筑专业施工
图1套，均需盖图审章；2.以上图纸
电 子 版 光 盘 2 张 （ dwg 格 式 、 PDF 格
式 ） ； 3. 综 合 管 网 图 纸 及 电 子 版 3 1.以上所有资料请提前7天通知设计部；2.审
11
联审大厅窗口审图
份，含室外雨污水、相应排水设施 查意见出具后，设计需有5-7个工作日的调整
（化粪池、隔油池、沉砂池等）、
时间，请保证足够的时间。
红 线 内 市 政 设 施 图 ； 4. 审 查 合 格 的
小注：需要加盖设计单位公章、资质章的文件或图纸，请事务组务必提前通知，特别是外地单位，需考虑来往时间。
签 字 ， 加 盖 设 计 单 位 资 质 章 （ A4 纸
打印）; 6. 两张7寸照片，拍摄工地
现场全貌（从远处或高处拍），显
示 人拍防摄工日程期施工图纸精装2套、平战转
换预案2套（审图机构盖章）及光
联
10
审
阶
段
人防图纸审查
盘1盘（单个区域内拟建人防工程 1.以上所有资料请提前7天通知设计部；2.人
设计与项发配合工作明细（图审及联审阶段）
事项
设计部工作
事务组工作
1
全套（送外审）施工图完成
全专业蓝图1套，电子版光盘1张
提前5天知会设计部准备送外审图纸
1.知会设计院配合面积核算；2.面
非3
图审面积表
积表出具前需由分管领导、设计部
万科公司项目开发流程
1、5 办理《建筑工程用地规划许可证》
获 取 条 件 《土地出让合同 》 成 都 市 国 土 资 源 局 成 勘 院
红线拨地单
发证机关：成都市规划局
1、6 办理《国有土地使用证》
获 取 条 件
取得红线图 成 都 市 规 划 局
取得《建设用地规划许可证》 已交纳所有的“土地出让金 、 地价款” 发证机关：成都市国土局
分户产权证
分户国土证
1、3 获取土地使用权
获
取 方
式
拍卖
挂牌
签定〈土地出让合同〉
受理单位：成都市国土局
1、4 办理《建设项目选址意见书》
（含建设项目《规划设计条件》、标明设计范围的用地红线图） 获 取 条 件 成 都 市 国 土 资 源 局 成 勘 院
《土地出让合同 》
1：500地形图
发证机关：成都市规划局
获取条件
《面积实测报告》
产权监理处 成都市规划局
《红线图》
《国土使用证》
成都市国土保局
发证机关：成都市国土局
第二部分 万科项目开发控制流程
2、1 项目开发总流程图 2、2 获得土地使用权管理流程 2、3 产品市场定位管理流程
2、4 产品设计流程
2、5 工程施工管理流程 2、6 产品销售管理流程
2、7 工程竣工管理流程 2、8 房屋交付管理流程
取得〈实测房屋竣工图〉
取得〈资料移交意见书 〉 发证机关：成都市规划局
成都市档案馆
1、15 竣工验收备案
获取条件 环境验收 成都市环保局
防雷装置验收 消防验收 防疫性监督验 收 其它专项验收 发证机关：成都市建设管理委员会
成都市气象局 成都市消防局 成都市防疫站
东莞万科项目操作标准化流程指引44062624
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科项目操作标准化流程指引44062624
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科项目操作标准化流程指引44062624
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东莞万科项目操作标准 化流程指引44062624
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月27日星期六
某地产项目工作标准化流程教材.pptx
价值 家庭生命周期
细分指标
纬度
纬度
社会 青年之家 业主年龄、是否父
新锐
青年持家
母（老人）同住
详细描述
年龄 25-44 岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄 25-34 岁或者已经结婚的青年 + 父母（老人）
望子 成龙
小太阳 后小太阳 三代孩子
孩子年龄、是否父 母（老人）同住
0-11 岁小孩 + 业主 12-17 岁小孩 + 业主 老人+业主+18 岁以下孩子
万科产品的品类划分
品类划分及对应客户价值
产品系列
城市 住宅
金色系列 GOLDEN
城郊住 宅
郊区住 宅
高档住 宅
城花系列 CITY
四季系列 TOWN
高档系列 TOP
核心理念
都市.时尚 生活
山水.悠然 生活
大城.丰盛 生活
墅庭.高尚 生活
位置
土地属性 交通
市区或新城区 发达
市区（含新城 区）边缘
便利
郊区或卫星城 不便利
追求速度多于价格，比较少创天价
Technological Development
万科介绍
产业化路线
Technological Development
精装修
工厂式生产
万科运营特点
万
1
科
运
2
营
3模Βιβλιοθήκη 式4567特
点
营销能力强 计划性强 目标清晰 市集逻场K团P辑化I式管性程运理强度作高
Technological Development
无纸化办公（E-Mail）
Technological Development
万科项目管理标准化指导手册
万科项目管理标准化指导手册一、项目组织管理在项目启动之初，明确项目的组织架构、职责分工及工作流程，确保项目团队的高效协作。
建立项目管理办公室，负责统筹协调项目资源，确保项目按计划推进。
二、规划与立项进行项目需求分析，明确项目目标、范围及预期成果。
进行可行性研究，评估项目的经济、技术及风险等方面的可行性。
完成项目立项报告，经公司审批后正式启动项目。
三、招标与合同按照公司招标管理规定组织招标工作，选定合格供应商。
与供应商签订明确的项目合同，明确双方的权利与义务。
确保合同内容与项目需求一致，防止因合同纠纷影响项目进度。
四、设计与技术根据项目需求进行详细设计，确保设计方案的合理性和可行性。
进行技术交流和方案评审，优化设计方案。
严格控制设计变更，确需变更时及时调整项目计划。
五、采购与物资根据项目需求制定采购计划，确保物资按时到货。
进行供应商评价与管理，保证物资质量。
规范物资领用程序，降低物资损耗。
加强物资库存管理，避免物资积压和浪费。
六、施工与进度制定详细的施工计划，确保项目按期完成。
加强施工现场管理，确保施工质量和安全。
定期检查进度执行情况，及时调整工作计划。
积极沟通协调内外部资源，解决施工中遇到的问题。
七、质量与安全制定项目质量标准和质量检查计划，严格把控质量关。
强化安全生产意识，确保施工现场符合安全规范要求。
建立质量安全事故报告和处理机制，及时处理质量安全问题。
八、验收与交付按照项目合同和公司验收标准进行验收工作，确保项目成果符合预期要求。
整理项目文档和资料，完成项目交付工作。
进行项目总结和评价，总结经验教训，提升项目管理水平。
九、后期维护管理制定项目维护计划，明确维护内容和周期。
建立客户回访机制，收集客户反馈意见，持续改进服务质量。
对项目运行情况进行监控和评估，及时发现并解决潜在问题。
加强与客户的沟通协作，建立长期合作关系。
十、风险与应急进行项目风险评估，识别潜在风险并制定应对措施。
建立应急预案，确保在突发事件发生时能够迅速响应并采取有效措施降低损失。
万科全套-工程项目管理流程
万科集团公司企业管理流程工程项目管理流程1. 项目前期阶段工程管理流程2.项目实施、验收阶段工程管理流程3.工程现场签证管理流程4.项目工程管理检查评估流程5.工程质量控制作业指引6.工程进度控制作业指引7.工程安全文明管理作业指引8.工程竣工验收作业指引9.工程图纸与档案管理作业指引10.对项目部的检查考核指引11.对监理单位的检查考核指引项目前期阶段工程管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的规范项目开工管理，保证项目如期顺利开工。
2.适用范围适用于本公司开发所有项目前期阶段的工程管理和控制。
3.术语和定义项目前期阶段工程管理：就是在项目开工前，为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。
4.职责4.1工程部4.1.1负责编制项目施工计划（二级计划）；4.1.2负责总承包商和监理单位的选择确定；4.1.3负责材料设备的准备；4.1.4负责监理规划和施工组织设计的审核。
4.2项目部4.2.1负责编制现场总平面布置图；4.2.2选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位；4.2.3负责现场三通一平配套项目、临舍土方建设的管理；4.2.4负责监理实施细则的审批和监理规划的审核；4.2.5负责施工组织设计的审核；4.2.6参与图纸会审和设计技术交底；4.2.7负责施工单位现场准备的检查；4.2.8负责开工报告的审批。
4.3项目发展部4.3.1负责前期水电报建，联系水电施工队伍；4.3.2负责施工许可证办理。
4.4设计部4.4.1负责提供图纸；4.4.2组织图纸会审和设计技术交底。
4.5企管部4.5.1负责项目部人员的配置工作。
4.6工程总监4.6.1负责监理规划和施工组织设计的审批。
4.7总经理4.7.1负责项目部成立的审批。
5工作程序5.1新项目组织（项目部）成立5.1.1公司任命新的项目部经理。
5.1.2公司企管部负责项目开发必须的人员和专业工程师组建新项目管理团队（项目部）的配置，报总经理审批；5.1.3工程部根据《项目开发总控计划（一级计划）》节点安排，编制《项目施工计划（二级计划）》，报工程总监审核，总经理审批；5.1.4进场前，项目部编制《现场总平面图》，确定场地各功能区的划分布置；5.2前期施工管理5.2.1项目发展部负责前期水电报建，联系水电施工队伍，并移交给设计部；5.2.2设计部与前期水电设计施工单位签定合同，并将前期水电施工合同移交项目部进行现场管理；5.2.3项目部选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位，对于较大的工程，需工程部通过招投标的方式确定；5.2.4项目部负责现场三通一平、临舍土方建设的管理；5.2.5项目部组织验收，工程部参与验收；5.2.6三通一平完毕后，对现场地形标高进行测量，并请测绘部门进行验线。
万科（全套）房地产开发项目设计流程！
万科（全套）房地产开发项目设计流程！
对于房地产项目而言，
优秀的设计管理是实现项目价值最大化的终极武器！
一.规划设计管理原则
设计管控终极目的是合理控制造价和尽可能创造价值！
二.规划设计前期工作
前期开发商的主要任务是明确项目定位，获取资料，选择最合适的设计单位！
三.规划设计中期工作
中期开发商的主要任务是规划设的实施与设计的过程控制及设计的反复迭代！
▼
设计阶段标准工作周期▼
四.规划设计审批工作
规划设计的审批任务是概念设计、方案设计、施工图设计、建筑规划许可证的申请！
①修建性详细规划审查阶段需办理事项：
②初步设计和施工图设计审查阶段需办理事项：
③控制性详细规划主要包括以下内容：
④修建性详细规划主要包括以下内容：
⑤修建性详细规划主要成果：
⑥规划设计主要名词概念
⑥建设工程规划许可证申请流程
五.规划设计后期工作
现在的房地产项目一般都分为好几期进行开发建设。
当首期推售后往往会出现一些问题需要修改。
一般情况下尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应当严格执行有关规定和程序：
❶.必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定权限履
行审批手续
❷.所有设计变更资料项目公司和规划院都应有完整资料留底
❸.项目公司负责设计变更的落实，设计变更的执行情况和结果应书面形式附于设计变更后。
万科房地产项目运作流程图(1)
万科房地产项目运作流程图项目运作流程一、项目开拓（一）、项目信息收集处理1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。
2、市场部跟进项目的相关要素，包括：①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等；⑤、与项目相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。
3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。
4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
（二）、项目初步接洽1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。
2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。