房地产企业规划设计阶段风险防范

限额设计小结
加强设计审核
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建立设计单位经济责任制
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施工图设计应尽量吸收施工单位人员意见，使之符合施工要求
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
2、设计阶段对工程进度的控制
设计阶段是整个项目建设周期的重要组成部分。设计阶段的进度如果控制不住， 将直接影响项目建设总进度目标的实现。
风险二
设计合同的拟定过粗，很多纠纷在后续解决时无据可查
风险三
没有很好的运用限额设计，导致成本控制失利
风险四
各部门未能积极参与设计审图，设计交不了圈
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【二】设计流程与三大特点
► 设计流程
投资分析
设计前期
实施方案
施工图
施工配合
承上启下
控制投资
业主难以控制
► 规划设计阶段三大特点
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【三】规划设计阶段涉及的19个关系部门
❖ 产品设计理念决定了产品是否能对接社会，是否能得到消费者的认可，由此也决定了企业是否能最终盈利。
开发商 管理混乱
设计公司 不积极配合
工程洽商 频繁
设计变更 频繁
设计方案
不满意
风
险
防
施工图设计
范
不负责任
二次设计多
设计合同 限额设计
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பைடு நூலகம் 【一】规划设计阶段潜在风险分析
风险一
设计单位选择没有经过审慎调研与比较，后续配合困难
投资分配
模版
初步设计
影响工程造价的 程度约为65%
施工图的 造价控制
影响工程造价的 程度约为25~35%
设计变更
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
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严格按建设程序办事
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在投资决策阶段，要提高投资估算的准确性，据以确定限额设计
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充分重视、认真对待每个设计环节及每项专业设计
房地产企业风险防范实战系列培训课程之
房地产企业规划设计阶段风险防范
Mobile Resear与c限h 额Ac设ti计vites of ETRI
主讲人：董振武
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目录
一 规划设计阶段潜在风险分析 二 设计流程与三大特点 三 规划设计阶段涉及的19个关系部门 四 规划设计阶段申报程序与主要合同文件 五 如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制 六 审慎拟定法律文件，实现法律风险防范
办理拆迁许可证
建设工程勘察招、投标合同
建设工程设计合同 建设工程勘察合同
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
1、设计阶段对工程造价的控制 2、设计阶段对工程进度的控制 3、设计阶段对工程质量的控制 4、房地产企业其他部门参与规划设计的意义
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
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【四】规划设计阶段申报程序与主要合同文件
规划设计委托协议
环境影响评价委托合同
申报规划要点以获取规划要点通知书 获取选址规划意见通知书
可行性研究报告的编制及申请审批 申报建设用地规划许可证 办理建设用地批准书
申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案 申报初步设计
获取初步设计批复 申报建设工程规划许可证 申请办理建设工程规划许可证 领取房地产开发项目手册
•为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计人员进行合理的安排，使设计进度计划为施工招 投标服务，尽量满足业主对开工日期的要求。 • 在制订设计进度计划时，要充分兼顾采购时间较长的设备和材料在供货时间的要求，同时还 要充分考虑政府主管部门对设计文件在审批时间上的需要。 • 设计阶段进度控制的另一个重要制约因素，就是业主能否向设计方及时明确设计要求并提供 设计所需的参数和条件，能否及时对设计文件进行认可和决策，能否尽量减少对设计意图的改 变和反复。为了减少由于业主方自身原因造成的对设计进度的影响，项目管理人员有责任协助 业主尽早提出解决办法。
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导语
❖ 据同行业的经验及国际上普遍分析认为，工程建设项目的设计费虽仅占总投资的3％左右，但对工程造价实际影响程度却占75 ％以上，这说明设计阶段是控制工程造价的关键。
❖ 房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚 至产品质量严重受损。
大
利
操
关
专业设计文件做出决策。并且设计的建设项目使用功
键
弊 分
作 要
能不能减少，技术标准不能降低，工程的规模也不得
环 节
析
点
进行削减。限额设计也就是在投资额度不变的情况下，
使用功能和规模最大化问题在设计中的应用。
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
限额设计——四大关键环节
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
3、设计阶段对工程质量的控制
• 设计质量具有直接效用质量和间接效用质量的双重属性。 • 直接效用质量目标是指设计文件（包括图纸和说明书等）应满足质量要求，其中最关键的是 设计是否符合国家有关设计规范，是否满足业主要求，各阶段设计是否达到规定的设计深度， 各专业设计内容是否符合施工安装的实际要求等。 • 间接效用质量目标是指以设计文件所体现的最终建筑产品质量。通过设计和施工的共同努力， 使该建设项目成为设计新颖、使用方便、功能齐全、结构可靠、经济合理、环境协调、能体现 高水平的工程建筑。 • 在设计阶段的质量控制中，项目管理人员应在全面掌握业主要求的基础上，认真地审阅和分 析图纸，及时发现和提出问题，对重要的细节和关键事项，必要时应组织专家进行论证。
1、设计阶段对工程造价的控制
设计过程中影响造价的主要因素与风险控制对策
设计前衔接阶段
设计准备阶段
具体设计阶段
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
限额设计
所谓限额设计，就是按照设计任务书批准的投资
限额进行初步设计，按照批准的初步设计概算限额进
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行施工图设计，按施工图预算造价对施工图设计中各
市政管理部门 供水管理部门 供气管理部门 供暖管理部门 通信管理部门 建筑地基土壤氡检测部门
规划方案设计部门 供电管理部门 工程项目地质勘察单位 城市建设配套费征收管理部门 施工图消防审查部门 施工图防雷审查中心
城市管网部门 用地管理部门 建筑规划部门 方案评审部门 环境管理部门 施工图纸审查部门 人民防空工程管理部门
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【五】如何在规划设计阶段实现对工程造价、进度、质量的有效控制
4、房地产企业其他部门参与规划设计的意义