值得学习的PPT排版-易居苏州吴江滨湖新城开发战略咨询报告(区域开发)280p

•湖岸景观 •极限运动
苏州东山风景区
•花吴茶国 •湖光山色
吴 江 滨 湖 开 发
启示一：吴江滨湖地区要实现“环湖突围”，必须发挥生态优势、挖掘文化内涵、发展生态休闲旅游度假业
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区域关系解析/吴江与苏州
吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战
空间融合 经济一体 交通连接
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吴江城市发展境况
分析吴江当前城市处境——城市能级低缺乏集聚力，竞争力不足，城市提升势在必行
区位四临特点，但易被周边 吸附，城市集聚度低
经济运行良好，但处于同级 城市中后游、消费带动不足
产业布局分散、层次低，缺 乏强有力的龙头带动
资源有一些，但特色不明显， 小而分散，缺乏吸引力
房地产增长稳定，但目前供 过于求，内部需求不足
What 做什么
项目定位规划
5、项目定位建议 发展愿景 总体定位 产业定位 功能定位 可 行 性
How 如何做
项目开发运营
7、开发运营策略 土地开发战略 项目运营目标 项目运营原则 项目运营策略 10、招商推广策略 招商客户 招商目标 招商计划 11、战略合作伙伴研究
城市经济及产业分析
2、项目发展条件研究
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集中优势、出奇制胜
“故为兵之事，在於顺详敌之意， 并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事 者也。”
——《孙子兵法·九地篇》
『注译』：
所以说兵法的道理，在于周详了解敌人的意图，知己知彼，然后集中优势兵力指向敌人的一点，即使长驱千里也 可擒杀敌将，这就是以巧妙用兵而成就大事 。
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随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代”走向“太湖时代” ……
人口(万）
17155
14818
9296
吴江经济以20%增幅增长，人口增长缓慢，收入稳 步增长，城市化率为56.98%，消费能力足； 根据房地产发展的历史经验，当一个城市的宏观经 济增长速度超过8%时，房地产进入高速发展阶段；
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
21.36%
77.75
78.3
340.8
18.25% 403
但松陵城区人口增速达到16%
年均以4400人增长，速度缓慢
100
0 2004年 2005年 2006年 吴江 2007年 吴江gpd增
GDP(亿元） 人均GDP(元）
24869
2008年
2004 年
苏州全市 6701 106415 629.7 昆山 1500 220000 68
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区域关系解析/吴江与浙江
吴江被称“吴角越根”，半个市与浙江毗邻， 自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关
民营经济
温州模式
太湖之滨
江南水乡古镇 旅游区
东太湖
苏州
苏南模式 上海
南太湖
吴江
湖州 嘉兴
浙江
杭州
盛泽丝绸
环太湖 旅游 基地
世界 丝绸 纺织 中心
吴江同里
丝绸纺织
湖州丝绸
嘉兴乌镇
水乡古镇
启示三：吴江与浙江的嘉兴和湖州应在竞争中加强合作，协调互补，共同作强环太湖特色经济带和旅游区
启示二：吴江滨湖地区应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业
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区域关系解析/吴江与上海
吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿
上海中心区
虹桥枢纽
汾湖工业园
松陵城区
上海 吴江 水土相连、文化相通、产业协作分工、交通一体化
太湖
加 速
苏嘉城际铁路
空间格局分散，形象特色不 足，城市品牌缺乏
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吴江区域周边环境
放眼吴江所处周边局势——环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为资源 大作文章开发新城，而吴江起步已晚，太湖开发面对的更多是挑战
无锡太湖新城
苏州湖滨新城
常州太湖湾新区
环太湖 经济圈 吴江市
吴江滨湖新城
宜兴东氿新城 湖州滨湖新区
2005 年
常熟 1280 123552 103.6
2006 年
张家港 1250 142000 88 吴江 735 93200 78.9
2007 年
太仓 528 114700 46
2008年
排名 倒数第二 末尾 第三
吴江居民收入与消费情况（单位：元）
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2004年 2005年 2006年 消费支出 2007年 2008年
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吴江自身城市能级低竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及 时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将被甩在后面边缘化。 ”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军——滨湖新 城的开发将是“吴江崛起的龙头”！
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谋略篇
项目背景研究
区域关系解析
城市角色判断
项目发展条件分析
面临太湖开发热潮的激烈竞争，吴江不被边缘化，必须采取错位竞争策略，打造特色和亮点
太湖整治带来优美环境，环湖 开发成主流 可开发优质地块较少 各市县各自为政、重复建设 水上旅游及水上旅游交通滞后
•群岛风光 •古村风貌 太湖 •吴越文化 太湖东山
苏州西山风景区
•行政会展中心 •原生生态景观
•沿湖景观 •新蠡湖十八景
无锡蠡湖新城 苏州光福风景区
•植物奇观 •湖湾渔港 •高教文化
无锡太湖新城
•村落保留 •生态开发 •景观度假
常州武进滨湖开发区
污染问题突出，治理困难 缺乏统一规划、龙头景观
环 太 湖 开 发
•名镇风貌 •观光居住 •旅游度假
长兴环太湖开发区 湖州东部新城
吴江虽临湖，但城市建设一直 远离太湖 滨湖地区是整个东太湖沿岸仅 剩的待开发处女地 环太湖新城同类型项目较多， 竞争激烈
区位条件分析 交通条件分析 建区用地评估 相关规划解读
4、新城开发案例研究 开发模式借鉴 功能布局借鉴 物业发展借鉴 引擎建设借鉴
6、项目规划建议 总体规划结构 功能布局分区 核心设施设定和布局 道路交通组织 景观绿化系统
可 操 8、开发时序安排 作 土地开发时序 性 土地出让时序
项目建设时序
战略合作伙伴类别
产业特征
“一镇一品”的产业分布特征
资源与生态环境压力日趋增大，主 要传统支柱产业的发展限
“民营＋外资” 的经济发展格局 社会事业发展水平滞后，城市化落 “两头在外”的外向性经济模式 后于工业化，基础设施配套不强
优先发展先进制造业，提高工业能级和水平
产 业 发 展 规 划
箭指太湖，突出重围——
一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦
吴江滨湖新城开发战略咨询报告
易居中国︱决策咨询 E-HOUSE CHINA Consulting Division Sep.2009
1
逻辑步骤
Why 为什么
项目背景研究
1、区域与城市发展研究 3、房地产市场研究 长三角城市群分析 吴江城市发展分析 城市空间格局分析 总体市场分析 土地市场分析 分物业市场分析 可 能 性 可 行 性
苏州都市区空间发展战略：
松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域
性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城 市组团
苏州产业发展格局：
吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游 休闲产业带 吴江与苏州共同打造国际著名的旅游度假 胜地：以保护为主导，适度发展环境友好型产
业、传统工艺以及旅游休闲及相关服务业
战略合作伙伴引进模 式 12、项目财务评价 土地价格评估 土地出让收入估算 开发投资成本估算 动态财务测算
筛选条件：
城市竞争力
筛选条件：
目标客户
9、启动区策略 启动区选择模型 启动区引擎项目 启动区公建设施
产业吸引力
市场需求量 要素支撑度 .……
土地升值
招商能力 财务平衡 .……
区域开发成功案例与专家访谈 运作模式 开发策略 功能规划 产业布局 区域开发策略 启动区
吴江近年来经济运行情况良好，但在苏州县级市中处后游位置，人口增长缓慢，同时外来中高端 人口比例不高，消费能力有待提高
吴江国内生产总值增长表(单位：亿元）
800 700 750 24.07% 500 618 23.60%
78.84
吴江户籍人口增长情况（单位：人）
79.32
79.53
600
500 400 300 200
太湖 ”新明珠”
吴江与苏州 ——互补关系
• 对苏州生态休闲、娱乐 度假的场所 • 发展生态居住服务功能
苏州 ”南大门“
绿色 居住
吴江与浙江 ——竞合关系
发展商务旅游 共同作强环太湖旅游、 水乡古镇旅游
浙江 ”好邻邦“
绿色 经济
人
绿色 旅游
吴江与上海 ——服务关系
提供休闲度假的场所 提供商务旅游的服务
人均可支配收入
*数据来源：各城市统计年鉴
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城市角色研判/吴江经济产业格局
吴江产业以制造业为主，布局分散、技术含量较低，需要大力发展现代服务业促进产业升级
产业体系 经济发展水平
经 济 产 业 现 状
五大支柱产业：丝绸、电缆、机械电 社会经济服务业发展相对滞后，第 子、精细化工、新型建材 二产业仍以传统行业为主 四大特色区域经济：鱼米之乡、丝绸 规模企业的培育发展不足，缺乏自 之府、电缆之都、电子之城 主知识产权和品牌优势的产品
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区域关系解析/总结
通过上述三大关系的理解，新城在区域中适宜发展的方向是”旅游度假、休闲娱乐、生态居住“
吴江与太湖 ——竞争关系
错 差 位 异 竞 化 争 功 一 能 体 补 化 充 区 特 域 色 协 化 调 服 多 务 样 完 化 善
• 滨湖开发竞争激烈，项目 必须有自身特色和亮点 • 滨湖旅游、生态居住概念 创新
吴江目前城市形象不突出，新城必须要突出”吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色
滨湖新城
水乡古镇——同里 历史悠久——吴文化 城市特色
东方绸都——盛泽
资源禀赋
区位特征——临湖、临苏、临沪、临浙
太湖风光
河网水系
地热温泉 太湖之城
Document number
21 21
城市角色研判/ 吴江社会经济情况
2
谋局篇
吴江城市发展动因
吴江城市发展处境
吴江区域周边环境
3
知己知彼、百战不殆
“知己知彼，百战不殆；不知彼而 知己，一胜一负；不知彼，不知己， 每战必殆。”
——《孙子兵法·谋攻篇》
『注译』：
在军事纷争中，既了解敌人，又了解自己，百战都不会有危险；不了解敌人而只了解自己，胜败的可能性各半； 既不了解敌人，又不了解自己，那只有每战都有危险。
长 兴 宜 兴
苏州 市区 吴江
昆山
上海
吴 江 与 苏 州
无 锡
滨湖新城
苏 州
太 湖
湖 州
吴 江
吴 江
上 海
先就要把握四大
关系……
吴江与太湖 吴江与浙江 吴 江 与 浙 江
吴江与上海
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Part 1
区域关系解析
吴江与太湖关系
吴江与苏州关系
吴江与上海关系 吴江与浙江关系
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区域关系解析/吴江与太湖
滨湖新城
吴江
上海
S2b旅游专线
• 城市辐射带动效应强大
• 水乡特色优势 居住、休闲度假 • 生态环境优势优越 • 临沪重要制造业基地 • 土地、人力、生活成本低廉
上 • 产业集聚、市场广博 海 • 人才、信息、技术密集
• 商务交流频繁
商贸、都市旅游
吴 江
启示三：吴江应依托上海、服务上海，突出环太湖生态环境优势，重点培育休闲度假产业和商务会展旅游业
滨湖 新城
太 湖
吴江 主城
京 杭 大 运 河
吴江崛起看“滨湖新城”.太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖
开发这一时代机遇，迎头赶上，必须集中有效资源于滨湖新城建设，出奇制胜。
பைடு நூலகம்
11
区域关系解析
无锡
张家港 常熟 太仓
吴江步入“太湖
时代”，对于吴 江的认知，也须 跳出苏州，放眼 长三角。这个过 程中，重新审视 吴江的角色，首
苏州交通发展规划：
吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城
际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通，
吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形
成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空 间密集的强力三角地区
交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与
苏州联系日趋紧密，合作加强，但人口、产业、 消费均会出现溢出效应
上海 ”后花园“
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明确吴江的城市地位之后，走进吴江，深入理解吴江这个城市，将更有
助于我们对滨湖新城发展的判断……
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Part 2
城市角色判断
吴江城市特点
吴江社会经济概况
吴江城市产业格局 吴江城市空间格局 吴江旅游业发展概况 吴江房地产市场研究
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城市角色研判/吴江城市特点
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吴江城市发展动因
纵观吴江历史发展演变——水是城市兴衰的命脉，太湖开发给吴江带来新一轮历史发展机遇
运河时代
铁路和公路时代
太湖时代
京 杭 大 运 河
吴同公路
京 杭 大 运 河
太 湖
松陵古城形态图
1995年
2000年
2007年
吴江发源于吴淞江水口要塞
随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后
当前太湖开发热潮，吴江如何应对