我对郑州房价的一点分析

我对郑州房价的一点分析

我对郑州房价的一点分析

近日在网上看到一篇朋友的贴子《一个在郑州生活六年的上海研究生看郑州的房价》，全文如下：

我对郑州的房价的涨跌趋势没做过深入研究，但我还是根据所见所闻有一些观点，

阐述如下。

价格的决定因素很简单，就是供求关系，所以我们来研究一下供求关系。

一、由于工作原因，经常在郑州东西南北各条道路穿行，发现房地产开发项目比比

皆是，郑州简直是个大工地，加上已经完工却还闲置的空房，让人产生“供大于求”的怀

疑。

二、郑州人口号称数百万，但据我所知，目前的房价就算是2000元，对于占城市

人口不少比例的打工者（收入一千元以下，除去生活必需的消费所剩无几）来说，基本

上是没有什么实际意义的，他们不是房地产商的客户。

三、北京、上海的房价对郑州的意义也不大。众所周知，中国是世界上发展很不平

衡的国家，地区差异很大，我认为这和谈论纽约、东京的房价一样遥远。何况房子的特

征是不动产，郑州就是郑州，北京就是北京，想把房子搬来搬去都不行，我估计北京人

打死也不会来郑州定居，他们也不是房地产商的客户。决定房价的因素是市场，也就是

供求关系，和北京、上海的房价无关。为投资而买房的人也不会永远把钱放在房子上，

这批人也不算是供求关系的一方，一旦有风吹草动立作鸟兽散，反而是打压房价的主力

军。

四、已经有房的想改善居住条件人群，大部分对自己手中的银子十分珍惜，在房价

走势不明朗的情况下会选择持币，反正有房住还能将就。相反，房地产商却不能“将就”，

贷款要还，工资要开，费用要付，每一天都是白花花的银子，天天烧香保佑资金链别断

了。

五、人气也很重要，长此以往，如果大家形成房价下跌的共识，不跌也要跌了。

所以，房子你自己留着吧，我不买了。

2006年4月13日中原住交会开幕，现场很热闹，报纸上宣传的也是热火朝天。看了上面这篇文章后，我忍不对想给大家算两笔帐：

一、在郑州购房自住的成本

现在以西南区帝湖花园新推出的一套帝湖王府高层100平方米的新建商品房2006年4月份最新价格为例，均价3050元。根据一般经验，扣除开发和装修时间，一般个人最终得到的是一个产权在66年左右的所谓房产。那么，你总共要付出多少代价来获得这套房子的使用权呢？

参考2006年4月10日《房车宝典》

目前，在郑州城区100平方米装修房的月租价格一般在700～1500元左右，考虑到

购房者是一次性付清70年房租，相当于承受了巨大的“通涨风险”，理应获得“租金优

惠”的照顾，所以，两者并无太大差别，怪不得有人称在中国买房实质上是一次性付清

70年房租的租房。而且，如果这套房子你住了30年就被政府拆迁，你的“月租金”将

升至1716元/月以上。

从上面可以看出，在郑州房价在3000元/m2以时，想投资房产“以租养供”已经不现实了。然而问题还不止于此，目前房价还在节节攀升，郑东新区有的住宅已经飚升

至4000～5000元/平方米。真不明白，这样的房屋也会一开盘就卖完了，或许是KFS

搞的鬼吧。

二、从郑州人口和楼盘数量推断房价涨跌趋势

人口是反映潜在的购买力的，郑州市区（可以理解为绕城高速公路以内）常住人口300万，流动人口100万。有实际住房需求的人数为300万+100万*30％＝330万。

国家从2000年1月1日正式实施房改，根据2006年4月10日东方今报《房车宝典》特刊统计郑州市已建和在建住宅开发小区，数量不是非常准确，但基本可以反映出郑州的实际情况（此为纯住宅小区，不包括商住楼）：

这样，我们得到这样的数据：从2000年房改到2006年底，郑州共新建商品房：3600

万平米。

假如在郑州三口之家购买住房平均为90平米，则到2006年底市场一共提供3600

万/90=40万套新房。也就是说郑州36%的家庭都得在2006年底前去把这3600万平米的

房子买了（还要买新房）才能够消化。在2000年实施房改之前，假设85％的家庭原已

有房子，扣除拆迁的10％，还有11％的余量。另外，二手房交易量也占市场部分比例，

综合来说至少有20％的余量。

当郑州房价在3000元/m2以时，想投资房产“以租养供”已经不现实了，所以不要担心大量投资购房。同时旧城改造、新区开发等将给郑州人民持续提供大量房屋，所

以，大家不要心慌，且放下心来，持币待购，等待房价下跌。