我对郑州房价的一点研究分析

我对郑州房价的一点分析

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

我对郑州房价的一点分析

近日在网上看到一篇朋友的贴子《一个在郑州生活六年的上海研究生看郑州的房价》，全文如下：

我对郑州的房价的涨跌趋势没做过深入研究，但我还是根据所见所闻有一些观点，

阐述如下。

价格的决定因素很简单，就是供求关系，所以我们来研究一下供求关系。

一、由于工作原因，经常在郑州东西南北各条道路穿行，发现房地产开发项目比比

皆是，郑州简直是个大工地，加上已经完工却还闲置的空房，让人产生“供大于求”的怀

疑。

二、郑州人口号称数百万，但据我所知，目前的房价就算是2000元，对于占城市

人口不少比例的打工者（收入一千元以下，除去生活必需的消费所剩无几）来说，基本

上是没有什么实际意义的，他们不是房地产商的客户。

三、北京、上海的房价对郑州的意义也不大。众所周知，中国是世界上发展很不平

衡的国家，地区差异很大，我认为这和谈论纽约、东京的房价一样遥远。何况房子的特

征是不动产，郑州就是郑州，北京就是北京，想把房子搬来搬去都不行，我估计北京人

打死也不会来郑州定居，他们也不是房地产商的客户。决定房价的因素是市场，也就是

供求关系，和北京、上海的房价无关。为投资而买房的人也不会永远把钱放在房子上，

这批人也不算是供求关系的一方，一旦有风吹草动立作鸟兽散，反而是打压房价的主力

军。

四、已经有房的想改善居住条件人群，大部分对自己手中的银子十分珍惜，在房价

走势不明朗的情况下会选择持币，反正有房住还能将就。相反，房地产商却不能“将就”，

贷款要还，工资要开，费用要付，每一天都是白花花的银子，天天烧香保佑资金链别断

了。

五、人气也很重要，长此以往，如果大家形成房价下跌的共识，不跌也要跌了。

所以，房子你自己留着吧，我不买了。

2006年4月13日中原住交会开幕，现场很热闹，报纸上宣传的也是热火朝天。看

了上面这篇文章后，我忍不对想给大家算两笔帐：

一、在郑州购房自住的成本

现在以西南区帝湖花园新推出的一套帝湖王府高层100平方米的新建商品房2006

年4月份最新价格为例，均价3050元。根据一般经验，扣除开发和装修时间，一般个

人最终得到的是一个产权在66年左右的所谓房产。那么，你总共要付出多少代价来获

得这套房子的使用权呢？

参考2006年4月10日《房车宝典》

户型面积（m2）单价（元/m2）总价首付30年月供付款总额房款总额二室二厅一卫103.9 3050 316895 63895 1437 517320 581215 装修100平米硬装修和软装饰（包括家电）在内需要6万左右（这还是较低档次）

物业管理费以0.5元/平方/月，66年的物业管理费4万元

合计约68万元

分摊到每月858元/月

目前，在郑州城区100平方米装修房的月租价格一般在700～1500元左右，考虑到

购房者是一次性付清70年房租，相当于承受了巨大的“通涨风险”，理应获得“租金优

惠”的照顾，所以，两者并无太大差别，怪不得有人称在中国买房实质上是一次性付清

70年房租的租房。而且，如果这套房子你住了30年就被政府拆迁，你的“月租金”将

升至1716元/月以上。

从上面可以看出，在郑州房价在3000元/m2以时，想投资房产“以租养供”已经不

现实了。然而问题还不止于此，目前房价还在节节攀升，郑东新区有的住宅已经飚升至4000～5000元/平方米。真不明白，这样的房屋也会一开盘就卖完了，或许是KFS搞的

鬼吧。

二、从郑州人口和楼盘数量推断房价涨跌趋势

人口是反映潜在的购买力的，郑州市区（可以理解为绕城高速公路以内）常住人口300万，流动人口100万。有实际住房需求的人数为300万+100万*30％＝330万。

国家从2000年1月1日正式实施房改，根据2006年4月10日东方今报《房车宝典》特刊统计郑州市已建和在建住宅开发小区，数量不是非常准确，但基本可以反映出郑州的实际情况（此为纯住宅小区，不包括商住楼）：

区域位置代表小区已建和在建小区数量

郑东中州大道以东，京珠高速以西，南至郑汴

路，北至连霍高速，远期规划总面积约

150平方公里（相当于市原有已建成市

区），计划在未来20～30年内建成

顺弛中央特区、鑫苑中央花园、

民航花园、天明园等

28

西区、

南区

陇海路以南，沙口路以西亚星盛世家园、帝湖花园等33

东区花园路、紫荆山路以东，中州大道（老

107国道）以西

富田太阳城、金色港湾等50

中区陇海路以北，农业路以南、嵩山路以东，

花园路、紫荆山路以西

天下城、鑫苑国际城市花园等22

北区农业路以北、沙口路以东、花园路以西、

黄河南岸以南

黄河大观、大河春天、21世纪等48

合计约181个小区，估计20万平方/小区，计3600万平方米

这样，我们得到这样的数据：从2000年房改到2006年底，郑州共新建商品房：3600万平米。

假如在郑州三口之家购买住房平均为90平米，则到2006年底市场一共提供3600万/90=40万套新房。也就是说郑州36%的家庭都得在2006年底前去把这3600万平米的房子买了（还要买新房）才能够消化。在2000年实施房改之前，假设85％的家庭原已有房子，扣除拆迁的10％，还有11％的余量。另外，二手房交易量也占市场部分比例，综合来说至少有20％的余量。

当郑州房价在3000元/m2以时，想投资房产“以租养供”已经不现实了，所以不要担心大量投资购房。同时旧城改造、新区开发等将给郑州人民持续提供大量房屋，所以，大家不要心慌，且放下心来，持币待购，等待房价下跌。