地产公司交楼工作管理办法

地产公司交楼工作管理办法

第一章总则

第一条为进一步规范交楼流程，明确各部门职责，提升楼盘交付质量，特制订本办法。

第二章装修工作面移交验收

第二条合同交楼10个月前（不含冬歇期），地区公司工程部组织工程管理部、装修单位、主体单位、铝合金单位、管理及监察部、物业公司等成立联合验收小组。

第三条联合验收小组分为若干小组，须按装修工作面移交标准逐栋逐层逐户进行验收，验收期间须每天填报《住宅装修工作面验收问题表》（附件一），工程部、物业公司、装修单位、主体单位、铝合金单位对每户验收意见签字确认。

第四条验收完成后48小时内由主管工程领导（或三线项目总经理）主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收问题及整改计划送达主体单位高层。

验收小组每周向主管工程领导及三线项目总经理汇报整改进度，并对异常情况提出解决方案。

第五条整改完成后，原验收小组以栋为单位进行复验。重大问题100%整改完成，一般问题至少80%整改完成才达到合格条件，合格后原则上必须以栋为单位（个别情况，须保证至少每十层）办理装修工作面移交手续。

第六条因主体单位无力整改或整改不力的，由主管工程领导牵头组织工程部、招投标部、预决算部等召开专题会，协调主体单位以

约定转扣费用总额的方式，将整改任务委托装修单位或其他单位负责。

若主体单位拒绝协调的，经主管工程领导审批同意，地区公司可直接委托其他单位整改，费用转扣主体单位，委托施工过程中须做好现场拍照、记录等工作；合同管理部全程指导工程部开展维权取证工作，招投标部负责定期书面通知主体单位及其高层。

第七条对验收合格的楼栋，工程部办理移交手续后，可根据工程进度款追加支付办法向地区公司董事长（主持工作一把手）提出给予主体单位追加支付进度款奖励申请，报管理及监察中心总经理审批后执行。

第八条装修工作面移交标准：

1、外立面施工完成，脚手架拆除完成。

2、卫生间、阳台（露台）、屋面、外墙、窗边等部位淋（蓄）水试验合格，室内不得出现渗漏水。

3、墙面抹灰强度、平整度、垂直度符合要求，无空鼓、开裂。

4、建筑尺寸、入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚符合要求，不得出现大小头。

5、室内地面、阳台、楼梯、电梯前室等部位的标高符合要求。

6、室内开关（插座、灯具、弱电、等电位）底盒、空调洞口等预埋（留）位置符合要求。

7、给水管、地暖管试压合格且做好成品保护，并带压移交。

8、各门、窗填缝密封严实，无漏风现象。

9、各楼栋排水管通畅无堵塞、无损坏。

10、主体结构与样板房保持一致。

第九条工作面移交考核规定：

1、未按时间要求办理工作面验收及移交的，每延迟一天，扣罚工程部经理100元、项目经理50元。工程管理部考核。

2、因质量问题整改严重不及时造成工作面移交滞后的，给予项目经理、工程部经理、工程管理部负责人、项目总经理、主管工程领导扣罚100%综合奖金以上处分。管理及监察中心考核。

3、装修工作面验收流于形式的，给予相关验收人员降三级工资处分。管理及监察中心考核。

第三章分户验收与公用部位接管

第十条分户验收

1、合同交楼90天前，地区公司工程部组织工程管理部、营销部、管理及监察部、物业公司、主体单位、装修单位等成立联合验收小组。联合验收小组分为若干小组，逐栋逐层逐户进行验收，验收期间每天填报《分户验收检查表》（附件二）。

2、分户验收内容：

（1）天花吊顶（含石膏线安装）：表面平整度、接缝质量符合规范要求，无返锈、开裂，线条接缝光滑、顺畅。

（2）墙、地面砖（石材）：平整度、接缝宽度、接缝高低差符合规范要求，确保无空鼓、无明显色差、纹理方向一致，拼缝均匀，收边收口良好。

（3）木地板：平整度、接缝质量符合规范要求，确保观感良好，无明显色差、空鼓、起灰、返潮发霉、划伤。

（4）涂饰:平整度、垂直度、阴阳角方正符合规范要求，确保无色差、砂眼、刷痕、流坠等。

（5）入户门、户内门、铝合金窗：安装是否牢固，确保门、窗的开启灵活、方向正确。

（6）裱糊与软包：观感良好，不允许出现返潮、发霉现象。

（7）银镜、橱柜、浴室柜、淋浴隔断、隐形护栏、卫浴五金安装：标高、固定方式符合设计要求，无破损、漏装情况。

（8）给排水工程（含地暖）：检查给水管、水龙头、花洒、地漏、排水管等安装不堵塞不渗漏。

（9）电气及智能化工程：检查灯具、开关、插座、配电箱、可视化对讲等能否正常使用。

（10）成品保护：墙地砖（石材）、木地板、入户门、户内门、五金洁具等成品保护情况良好，不允许出现破损、污染。

（11）检查渗漏水、大小头、大面积空鼓开裂等影响使用功能的问题。

（12）检查水、电、气、暖等配套工程完成情况。

（13）检查智能化控制中心及系统、消防控制中心、水泵房、配电室、换热站、化粪池、垃圾站等配套设施及物业用房完成情况。

（14）检查批量装修与样本房的一致性。

第十一条验收完成后48小时内由主管工程领导（或三线项目总经理）主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收表问题整改计划送达责任单位高层。

第十二条整改完成后，原验收小组逐户复验，复验合格的原则上以栋为单位接收，由物业公司上报物业管理中心审批同意后，地区公司工程部须7天内将验收合格的房号钥匙移交物业，物业公司承担维保修责任。维保修费用按装修总造价的%包干，从装修单位质保金中转扣给地区公司。

复验依然存在《物业分户验收重点问题检查标准》（附件三）所述问题的，物业公司不予接管，由工程部督促施工单位继续整改直至合格。

合同交楼前20天，工程部认为房屋（含公用部位）已整改合格，设备设施已达承接查验标准，而物业公司认定未完成或不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物业申请表》（附件四），经管理及监察中心总经理审批，由物业公司按批示办理。

属集团判定合格移交物业的，维保修费用按装修总造价的%转扣，不足部分再据实转扣。

第十三条物业公司接管后，楼栋内的成品保护由物业公司负责，维保修大队按精品标准持续对存在问题进行整改；楼栋外侧及公共区域成品保护由责任单位负责。

第十四条地区公司工程部组织招投标确定保洁公司进行初开荒后的保洁。实际交楼前，精开荒须达到五星级标准。物业公司、工程部须按照五星级标准进行验收。

第十五条物业服务中心须安排专人定期巡查，做好房屋保养工作，发现问题及时整改。

第十六条设备设施承接查验工作应于合同交楼2个月前启动，未经物业公司承接查验合格的全部公共设备设施不得移交物业公司，未完成承接查验工作原则上不得交楼。

工程资料查验合格后，承接查验小组按《承接查验标准》（附件六），2周内完成物业共用设备设施的配置标准、技术及运行参数、施工质量、外观质量和使用功能的首次查验。查验期间物业服务中心每天填报《XX系统现场查验问题记录表》（附件七）。

工程部必须在交楼后三个月内，将经地区物业公司承接查验合格的全部公共设施、设备移交物业，提供相关施工单位的设计施工资料、维保修文件，和安排使用技术交底。长期未移交的项目，由物业管理中

心汇总，上报管理及监察中心纳入专项考核。

第四章交楼审批

第十七条自物业公司接收第一户开始，由物业公司内部沟通形式通知营销部每天接管的户数、房号等。

第十八条合同交楼15天前，地区公司营销部须提出《交楼申请表》（含公用部位）（附件五）并附交楼所需证照经地区物业公司签署意见，报地区公司董事长审批后，再报物业管理中心总经理审批。

对于质量合格但证照不齐全的再报管理及监察中心总经理审批。

未经集团领导审批同意擅自交楼的，给予地区公司营销部负责人及营销主管领导、董事长降三级及以上工资处分。管理及监察中心考核。

第十九条交楼审批通过后，地区物业公司制定分批交付计划，交楼10天前由营销部书面通知业主收楼。

第二十条交楼标准

各项工程全面完工（水、电、气、暖、智能化、道路、园林环境等），质量须达到精品标准，卫生达五星级标准，完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（具体根据合同约定及当地政府规定）：

1、建设工程规划验收合格证。

2、质量监督意见书。

3、电梯使用许可证。

4、人防验收备案表。

5、消防验收意见书。

6、环保验收意见书。

7、建设工程竣工验收备案表。

8、交楼许可证。

第五章交楼前准备工作

第二十一条交楼策划

合同交楼30天前，地区公司营销部牵头组织成立地区交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长（或主持工作一把手）主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置、应急预案、甲供材料的备用情况等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。

交楼领导小组由地区公司董事长（或主持工作一把手）任组长，地区物业公司负责人任常务副组长，地区公司主管工程领导、主管营销领导任副组长，营销部、售后服务中心、开发部、财务部、工程部、合同管理部、物业公司各派一名负责人为组员。

第二十二条合同交楼30天前，营销部须将交楼楼栋、房产、业主信息通过EMS沟通形式发物业公司，物业公司在交楼15天前完成NC维保修系统楼栋、房产档案建立、业主信息导入等工作。

第二十三条合同交楼30天前，营销部须组织工程部、总工室对《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行讨论定稿，集体会审签发。

第二十四条项目首次交楼30天前，地区物业公司将《住户手册》、《装修管理规定》报地区物业公司负责人审批，并于交楼5天前印刷完毕。物业公司在业主办理完楼宇交接手续后，应将业主所有相关资料入档。

第二十五条合同交楼20天前，营销部编制该期楼宇的交楼《应

交款明细表》，交财务部审核。财务部在2天内审核完毕。

未按要求编制或审核的，扣罚营销部经理、财务部经理各500元。工程管理部考核。

第二十六条合同交楼20天前，营销部拟好《交楼通知书》(含业主办理《房地产权证》须提交资料的通知)，并会同合同管理部、物业公司讨论审定。

未按本条例要求拟订《交楼通知书》并会同上述部门审核的，扣罚营销部经理500元。工程管理部考核。

第二十七条合同交楼10天前，营销部《交楼通知书》以挂号形式寄发给买受人，如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。对于接到《交楼通知书》未前来收楼的，营销部应在一个月内查明原因并以挂号寄出《敦促收楼通知书》。

第二十八条合同交楼10天前，地区物业公司成立交楼慰问小组，地区物业公司负责人任组长。

第二十九条地区物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，并在交楼10天前开始实施物业管理。

第三十条地区物业公司分户验收合格的全部物业，由地区公司营销部委托物业公司与业主办理验楼手续。经营销部明确的应售未售物业，物业公司接收后按《未售物业管理制度》进行管理。

营销部须在交楼10天前，将赠送物业费的批准文件及明细移交物业公司。

第三十一条地区公司总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图及设计变更（含电子版）；地区公司工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料（含电子版）及施工合同中涉及维保条款

的部分直接移交物业公司。

第六章交楼现场管理

第三十二条地区物业公司与业主办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：

1、物业公司经办人员核验业主或受委托人的身份和《准予入住通知书》。

2、物业公司经办人员核验无误后，请业主填写《业主/住户资料卡》，未签署《临时管理规约》和《前期服务协议》的，须进行补签，同时向业主发放《住户手册》、《前期服务协议》、《临时管理规约》、《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》。

3、物业公司经办人员请业主领取钥匙并签收《钥匙交接书》，需托管钥匙的，请业主签署《钥匙托管委托书》。

4、物业公司经办人员陪同业主验楼，填写《楼宇情况反馈表》并请业主签名。

第三十三条交楼后15天内慰问小组对收楼业主进行回访慰问，内容包括送贺卡，并请客户填写《客户意见征询表》。

第三十四条交楼期间直至维保修完成，物业公司负责安排专人对业主提供一对一服务，负责接待、验房、跟踪问题整改并及时告知业主。

第七章维保修管理

第三十五条物业公司接管后维保修服务由地区物业公司维保修部负责。维保修部由地区物业公司专职维保修副总经理直管。地区公司交楼项目半年内须设置维保修项目经理，可由专人兼职担任。

交楼前30天地区物业公司组织成立项目维保修大队，全面负责项目的维保修工作。物业公司须对维保修大队业务及服务进行培训，统一工具箱、统一服装、统一服务用语、统一服务标准。

第三十六条首次交楼项目交楼前30天物业服务中心组建客服前台，负责接受业主报修，并调度维保修大队。

第三十七条实际交楼前10天，物业服务中心须确定交楼期间维保修大队的办公、待命地点，完成接受业主报修的电话录音系统、接待业主来访报修房间的录音录像设备、登记报修内容的NC维保修系统的安排工作。

第三十八条维保修工作流程

1、业主收楼验房

⑴业主现场收楼时，物业服务中心工作人员须全程陪同验房。对于业主提出的问题，需如实记录在《楼宇情况反馈表》中，并与业主约定维修完成时间。

⑵客服前台将《楼宇情况反馈表》中的报修问题录入NC维保修系统。

2、业主日常报修

⑴物业服务中心前台接到业主报修后将客户姓名、房号、联系电话录入NC维保修系统，同时通知维修监理。

⑵维修监理接到通知后，持《维修单》5分钟到业主家里（业主有约定时间的，按约定时间提前到达），记录报修问题，并取得业主确认签字。

⑶维修监理24小时内将业主报修问题反馈客服前台录入NC维保修系统。

3、维保修大队根据与业主约定的维修完成时间制定维修计划，维修完成时间须与业主约定的时间提前。

4、维修监理须每日对维修现场进行监督检查，并做好相应取证工作，对维修前、维修中以及维修后的情况进行拍照，要求照片清晰，能判断维修部位的尺寸、面积、现场的状况等。

5、维修监理负责记录维修内容（简单描述维修工艺）、工程量，维修范围、客服前台将报修问题对应的维修内容、工程量、部位、责任施工单位等录入NC维保修系统，维修完成从NC维保修系统打印内容完整的《维修单》。

6、维修完成且报修人验收合格后，维修监理请报修人在《维修单》中满意度评价栏勾选评价意见，并签名确认。

7、维保修大队将经报修人签字确认的《维修单》扫描或拍照并上传云盘，并将《维修单》交客服前台。

第三十九条交楼后一个月内，地区公司工程部负责办理质保金转扣手续。

第四十条主体及其他责任单位的维保修工作由责任施工单位负责，如施工单位不能及时维修或拒绝维修的，由工程部委托地区物业公司或第三方施工单位维修，费用按实际发生费用计算，据实转扣责任单位。

第四十一条地区物业公司每月10日提交上月维保修费用至地区公司预决算部审核办理。

第八章其它规定

第四十二条由于工程建设原因导致交楼延期的，经集团分管领导审批后，给予工程部经理、项目总经理、主管工程领导、董事长(或主持工作一把手)降薪、降职直至免职处分。

由于资格审查流于形式且招标质量很差，导致开盘或交楼延期

的，经集团分管领导审批后，给予招标部经理、主管招标公司领导降薪、降职直至免职处分。

由于开发报建原因导致开盘延期或交楼前配套未能开通或验收手续不齐的，经集团分管领导审批后，给予开发部相关责任人及各级领导降薪、降职、免职直至开除处分。

第四十三条因延期交楼造成须按《商品房买卖合同》给业主赔偿的，按照赔偿总额的5-15%处罚地区公司。其中地区董事长占60%，其他领导班子占40%。营销中心考核。

第四十四条地区公司因交楼工作组织不善，导致发生群体性事件或被媒体曝光，影响或损坏公司品牌形象的，每次给予地区公司10-50万元的扣罚，其中董事长承担60%，其余40%部分由董事长根据责任大小扣罚相关责任人。品牌中心考核。

第四十五条本办法自发文之日起执行，凡与本办法不一致的，以本办法为准。