综合体租金测算方案
商业综合体价值评估方法
商业综合体价值评估方法1. 位置因素怎么能不算重要呢？就好比你在繁华街区开个店，和在偏远角落开，那能一样吗？想想王府井的商业综合体和一个小县城角落里的，谁更吸引人呢？所以位置评估可得好好考虑啊！2. 人流量评估就是关键的一环呀！就像一个商场里每天人来人往，熙熙攘攘，和一个冷冷清清的能比吗？比如上海南京路的商业综合体和某个没啥人去的地方，这价值能一样吗？3. 周边配套也非常重要哦！难道你不觉得周边要是啥都没有，这个商业综合体就很孤单吗？好比一个孤零零的小岛，和一个有各种设施环绕的，哪一个更有吸引力和价值呢？像那种周边学校、医院、居民区都有的商业综合体可就厉害啦！4. 品牌影响力也别小瞧了呀！一个知名品牌打造的商业综合体和一个没听过的，你更想去哪一个呢？就像是万达和一个小杂牌的商业综合体，大家肯定更倾向于万达呀！5. 设施和服务也不能忽视呢！你想想如果一个商业综合体到处破破烂烂，服务还特别差，谁还愿意去？但要是像海底捞那样服务超棒的，那可就不一样啦！比如一个设施陈旧的和一个崭新又智能的商业综合体，你会选哪个呢？6. 租金收益评估很重要呀！这就好比你种的庄稼，得看能收获多少粮食呢！一家租金高又稳定的商业综合体，和一家租金低还不稳定的，谁更有价值呢？7. 竞争情况也得考虑进去啊！周围要是有一堆差不多的商业综合体，那压力可就大了呀！就像一条街上有好多家同类型的店，和只有一家独大，那能一样吗？要好好分析竞争态势呀！8. 未来发展潜力很关键呢！一个现在一般但未来前景广阔的商业综合体，和一个一眼就能看到底的，你更想投资哪个呢？比如一个正在规划新城的区域里的商业综合体，以后潜力说不定超大！9. 消费者口碑也不能不当回事呀！大家都夸好的商业综合体和人人吐槽的，能一样吗？就像一家人人都点赞的和一家被各种嫌弃的，价值肯定有差别呀！我觉得商业综合体价值评估这些方法都很重要，一个都不能马虎！要综合考虑各方面因素，才能做出最准确的评估。
综合体租金测算方案
综合体租金测算方案综合体租金测算方案是一种用于确定综合体租金的方法和策略。
综合体通常是一个商业地段，包括各种不同类型的商店、餐馆、办公室和其他社区设施。
确定合理的租金对于提供具有竞争力的商业环境和吸引租户至关重要。
以下是一个可行的综合体租金测算方案的概述。
1.市场调研：首先，进行市场调研是测算综合体租金的重要步骤。
了解当地同类型综合体的租金标准和市场需求是非常必要的。
调查其他商业地产项目的租金，了解租户对于区域和设施的需求，以及业态结构和租赁市场的趋势。
2.计算成本：确定综合体的建筑和运营成本是测算租金的另一个重要因素。
这些成本包括购买或租赁综合体物业的成本、建筑和装修成本、设备和设施的运营成本、维护和保养成本等。
确保将所有成本因素纳入考虑范围内，以便计算出合理的租金。
3.考虑租户需求：综合体的租金应该基于租户的需求和商业价值进行定价。
不同的租户会有不同的需求和预算，因此需要考虑到不同租户的经济能力、业务模式和预期收益等方面。
根据综合体的地理位置、配套设施和租户组合，制定租金区间，以便吸引符合综合体商业定位的不同规模的租户。
4.考虑竞争环境：在确定租金时，需要考虑周边竞争综合体的租金水平。
如果周边综合体的租金远高于自己的预期租金，可能导致租户更倾向于选择竞争综合体。
因此，需要在适当范围内调整自身租金，以保持竞争力并吸引租户。
5.考虑经济环境：经济环境对租金测算有着重要影响。
在经济增长时期，租金可能会上涨，而在经济衰退时期，租金可能会下降。
因此，需要对宏观经济情况和地区经济预测进行分析，并针对不同情景制定租金测算方案。
6.灵活性和协商能力：在制定租金测算方案时，要考虑到与潜在租户的协商空间和灵活性。
根据潜在租户的商业模式和经济能力，可以提供不同的租金选择，例如租金折扣、不同的租期选择、租金阶梯等。
通过与租户进行积极的协商和合作，可以达到共赢的效果。
集中式商业整体租金测算表
1:建筑面积每80㎡以下配
1个车位
(1.10)
2:建筑面积每80-100㎡配
1个车位
(1.00)
(0.85) (0.65) (0.45)
(1.00) 3:比较堵塞：门前仅有小路连 接，路况较差，无法从主干道上
3:建筑面积每100-120㎡ 配1个车位 (0.75)
直视建筑物
4:建筑面积每120㎡以上
增加两条以上、地铁或政
府配套投入使用等）
(1.20)
2:发展正常（两年内项目
周边人口增加1000户以上
(1.20) (1.00) (0.75)
、项目基本配套投入使用 半年以上） (1.00)
3:发展缓慢（两年内项目
周边人口增加1000户以下
、项目基本配套未完善、
道路一年内无法畅通等）
(0.75)
4:发展停滞（两年内项目
1:80%以上(1.20) 2:50%-80%(1.00)
1:10k以上 2:6k-10k 3:3k-6k
3:50%-100% (0.75) 3:30%-50%(0.75)
4:3k以下
4:50%以下 (0.65) 4:30%以下(0.65) (0.65)
1:发展迅猛（一年内项目
周边道路畅通、公交线路
(0.75) 4:非常堵塞：门前为断头路或
配1个车位 (0.65)
无法通行道路，远离主干道
(0.65)
拟合分值 权重系数
0.65 0.13
0.65 0.23
0.75 0.11
0.65 0.10
0ห้องสมุดไป่ตู้75 0.11
XX项目X#幢会所租赁价格明细测算
楼层
铺号
建筑面积
商业地产租金测算方法
商业地产租金测算方法商业地产租金是商业地产投资和经营中重要的一环。
租金收入的高低直接影响到商业地产的价值和投资回报率。
因此，准确测算商业地产租金至关重要。
本文将介绍一些常用的商业地产租金测算方法，帮助投资者和经营者更好地评估商业地产的租金水平。
一、市场租金法市场租金法是商业地产租金测算中常用的一种方法。
该方法基于市场的供求关系，通过研究类似商业地产区域的租金水平，确定商业地产的租金水平。
具体来说，可以进行市场调研，收集类似商业地产的租金数据，包括面积、位置、租金价格等，并进行比较分析，从而确定商业地产的租金水平。
二、收益法收益法是商业地产租金测算中常用的另一种方法。
该方法基于商业地产租金收益的预测，通过计算租金收入与投资回报率之间的关系，确定商业地产的租金水平。
具体来说，可以通过研究商业地产的历史租金数据和相似地产的租金情况，预测未来的租金收入，并结合投资回报率要求，计算出商业地产的租金水平。
三、成本法成本法是商业地产租金测算中的另一种常用方法。
该方法基于商业地产的建设和运营成本，通过计算成本与租金之间的关系，确定商业地产的租金水平。
具体来说，可以考虑商业地产的投资成本、维护成本、管理费用等因素，计算出运营商需要获得的租金水平。
四、比较法比较法是商业地产租金测算中的常用方法之一。
该方法通过比较类似商业地产的租金水平，确定商业地产的租金水平。
具体来说，可以收集和分析类似商业地产的租金数据，包括面积、位置、租金价格等，并进行比较，从而找到商业地产的租金水平。
五、回报率法回报率法是商业地产租金测算中常用的一种方法。
该方法通过计算商业地产的租金收入和投资回报率之间的关系，确定商业地产的租金水平。
具体来说，可以通过研究商业地产的历史租金数据和相似地产的租金情况，计算出商业地产的租金水平，以满足投资回报率的要求。
综上所述，商业地产租金测算是商业地产投资和经营中至关重要的一环。
上述介绍的市场租金法、收益法、成本法、比较法和回报率法是常用的商业地产租金测算方法。
商业地产租金定价策略与测算方法
商业地产租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
商业综合体定价方案
商业综合体定价方案一、概述商业综合体是指由购物中心、酒店、办公楼、娱乐设施等不同种类业态组成的综合性商业建筑群体。
商业综合体的成功运营离不开一个科学合理的定价方案。
本文将从市场调研、竞争分析、成本核算和定价策略等方面探讨商业综合体定价方案。
二、市场调研在商业综合体定价方案制定之前，首先要进行市场调研，了解目标市场的需求和消费能力。
通过问卷调查、访谈等方式，收集市场主体的反馈意见和购买偏好。
从市场调研中获取信息，将有助于制定具有竞争力的定价方案。
三、竞争分析商业综合体通常处于一个竞争激烈的市场环境中。
对竞争对手进行分析，了解其业态结构、服务水平和定价策略等，有助于确定自身定价的市场定位和竞争优势。
同时，从竞争对手的价格水平和市场接受程度等方面，制定相应的定价策略。
四、成本核算商业综合体的定价方案需要考虑运营成本，以确保盈利能力。
成本核算应包括固定成本和变动成本。
固定成本包括租金、人工、能源等，在一定时间内保持不变；变动成本则随着经营规模和销售额的变化而变化。
在确定定价方案时，要合理考虑成本核算结果，避免出现亏本经营的情况。
五、定价策略商业综合体的定价策略应考虑到产品的价值、竞争力和市场需求。
根据不同业态和市场定位，可以采取以下几种定价策略：1. 市场导向定价：根据市场需求和消费能力确定价格，以满足不同层次消费者的需求。
可以根据市场竞争情况调整价格，提高销售额。
2. 差异化定价：根据不同产品的特点和品质水平，制定不同的价格。
高端产品价格相对较高，中低端产品价格相对较低，以适应不同消费者的需求。
3. 捆绑销售定价：将不同产品进行捆绑销售，给予一定的折扣优惠，吸引消费者购买。
这种定价策略可以促进多样化消费，提高销售额。
4. 时间段定价：根据不同时间段的客流情况和消费者的行为习惯，制定不同的价格。
在客流高峰期可以提高价格，而在客流低谷期则可以降低价格，实现利润最大化。
六、促销活动商业综合体的定价方案不仅需要考虑价格本身，还要结合促销活动，提升消费者的购买意愿。
【商业】新城控股商业综合体可租赁物业面积计算
【商业】新城控股商业综合体可租赁物业面积计算商业综合体可租赁物业面积计算原则本计算原则为商业综合体中持有商铺的租赁面积计算原则，所有新城控股集团所属综合体中涉及的商铺租赁面积的计算原则均以此原则为准。
一、室内步行街商铺：1、计算原则：以套内建筑面积为计算结果。
所有的公共区域和共同用房等公摊面积单独另行计算不计入租赁面积。
2、计算方法：1)步行街商铺之间的内分隔墙：取分隔墙中线。
2)步行街商铺的山墙：取维护结构的外墙外边线。
3)步行街商铺的与步行街走廊的隔墙（大多是玻璃隔墙）：取隔墙靠走廊一侧的外边线。
4)步行街商铺与主力店等其他的分隔墙：取分隔墙中线。
5)步行街商铺的外墙：取维护结构的外墙外边线。
（如玻璃幕墙兼围护结构时，应取玻璃幕墙的外边线。
）二、商业主力店：1、计算原则：以主力店租赁区域的建筑面积为计算结果并作为租赁面积。
2、计算方法：公式：建筑面积= 套内建筑面积+ 分摊面积2.1 套内建筑面积的计算方法：1)计算主力店的套内建筑面积=店铺套内建筑面积+独用套内建筑面积2)首先计算出店铺套内建筑面积（同室内步行街商铺）。
3)其次计算出独用套内建筑面积：独用的设备用房以及其他所有为其配置的独用区域（如直通该主力店的独用通道；独用的卸货区、门厅、楼梯间、夹层、垃圾房；独用的垂直电梯、扶梯等等）。
4)上两项合并计算出该主力店的套内建筑面积。
2.2 分摊面积的计算方法：1)计算主力店的分摊面积=地上分摊面积+地下分摊面积。
2)各主力店需共同分摊的面积均按各自套内建筑面积比例分摊。
2.2.1 地上分摊面积：首层主力店门厅：由各层共同使用的主力店共同分摊，门厅范围为出入口门斗区。
其它楼层仅供主力店合用的公共区域：由本层共同使用的主力店共同分摊。
步行街直通各主力店的通道：各主力店共同分摊通道面积（步行街通向公共区域的，通道面积全部归步行街）。
主力店之间合用的公共用房（楼梯间、卫生间等）在本层内共同分摊（公共楼梯间出屋面部分不计）。
购物中心租金测算方法
购物中心租金测算方法蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
最新整理商业地产租金定价策略与测算方法
最新整理商业地产租金定价策略与测算方法商业地产租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做分享。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
投资测算初步-城市综合体-预算成本明细
投资测算初步-城市综合体-预算成本明细准确，可参考范文
本预算成本明细由城市综合体开发项目公司拟定。
该项目为XX城市XX区域提供综合性服务，包括住宅、商业、办公、旅游等配套。
一、土地费用
1.土地租金：XX元/平方米；
2.土地征收费：XX元/平方米；
3.基础设施费：XX元/平方米。
二、建设成本
1.工程建设成本：XX元/平方米；
2.装修装饰成本：XX元/平方米；
3.其他设施成本：XX元/平方米。
三、管理成本
1.人工成本：XX元/年；
2.机械设备相关费用：XX元/年；
3.物业管理费用：XX元/年；
4.水电交通费用：XX元/年；
5.安全设备和维修费用：XX元/年。
四、市场营销成本
1.广告投放费用：XX元/年；
2.宣传活动费用：XX元/年；
3.招商费用：XX元/年；
4.展览费用：XX元/年；
5.折扣费用：XX元/年。
五、投资回报
1.投资回报率：XX%；
2.融资投资回报率：XX%；
3.投资收益比例：XX%；
4.投资回收期：XX年。
六、其他成本
1.贷款利率：XX%；
2.违约金：XX元/月；
3.税费：XX%；
4.银行手续费：XX元/年。
综合体租金测算方案三篇
综合体租金测算方案三篇篇一：综合体租金测算方案购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1. 商圈地位21)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量11)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求21)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33 3 3 3 5 3 5 33)硬件较差，动线较差：17.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划11)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广11)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理11)统一专业管理和服务：102 2 2 2 10 6 6 2服务2)统一管理：63)无统一管理或管理较差：2总计：166 67 86 38 56 90 58 60修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 1201630修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 10010458 150 30 50本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格修正价格平均价格修正价格平均价格修正价格（元/月/租金（元/（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）㎡）月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
综合体租金测算方案三篇
综合体租金测算方案三篇篇一：综合体租金测算方案购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、某市区一层街铺的租金水平：地点1层平均租金(元/平米/月) 1层街铺租金水平（元/㎡/月）1层内铺租金水平（元/㎡/月）80 60-150120 80-200160 120—28030 25-40180 150-250 120-18050 40-80 20-4080 70--130 30-60平均租金价格1002、影响租金水平的关键因素包括：1、供求关系――价格的决定因素2、销售业绩――价格的支撑因素3、综合成本――价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：商圈类比租赁项目类比项次要素分值评估标准1. 商圈地位21)城市核心商圈：202)城市主要商圈：153)正待形成商圈：5－1010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51)交通便捷，停车便利：52)交通停车条件一般：33)交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量11)客流较大：102)客流量一般：63)客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51)消费能力强：52)消费能力一般：33)消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求21)供不应求：202)表现一般：153)需求较弱：520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51)硬件完备，动线舒适：52)硬件一般，动线一般：33 3 3 3 5 3 5 33)硬件较差，动线较差：17.品牌实力51)实力品牌商参与运营：52)实力、影响力一般：33)实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划11)定位清晰、规划特色鲜明：102)定位规划特色比较清晰：63)缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广11)品牌商家纷纷进驻：102)品牌商家部分进驻：63)品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理11)统一专业管理和服务：102 2 2 2 10 6 6 2服务2)统一管理：63)无统一管理或管理较差：2总计：166 67 86 38 56 90 58 60修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85%84%65%147%62%97%93%各商圈一层街铺平均租金（元/月/㎡）80 1201630修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 10010458 150 30 50本项目--租金（元/月/㎡）修正价格合计/484.8租赁项目类比价格：凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%)本项目楼层平均价格修正价格平均价格修正价格平均价格修正价格（元/月/租金（元/（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）（元/月/㎡）㎡）月/㎡）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：楼层租金（元/月/㎡套内面积）一层室内56.3二、本项目租金价格：（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）楼层纯租金均价（元/月/㎡套内面积）地下1层22.51层街铺84.81层室内56.32层街铺55.12层室内36.63层街铺42.43层室内28.24层室内21.2平均43.4（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
最新商业综合体租赁面积计算原则(0612)
商业综合体租赁面积计算原则(0612)附件3-8/附件9万达商业综合体租赁面积计算原则【用途】3-8用于合同签约/9 用于签署租赁决策文件1租赁面积构成租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成1.1 主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成：a，各区域的套内建筑面积。
b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。
c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。
1.2 步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。
1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。
提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。
2 租赁面积计算原则2.1套内建筑面积外墙取围护结构的外墙外边线。
如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。
室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。
对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。
其他部分按照国家相关规范要求计算。
2.2 地上公摊面积1 首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。
2 其它楼层公共区域：由本层业态分摊。
如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。
3 步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。
4 公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。
商业综合体及购物中心租金回报测算
**广场地上部分租金回报测算分析年总租金(含管理费):582582005825820069909840699098408389180883891808100670169.6年物业管理费:2648100026481000285994802859948030887438.430887438.433358433.47年纯租金收入:3177720031777200413103604131036053004369.653004369.667311736.13年租赁税金:55610105561010722931372293139275764.689275764.6811779553.82年市场推广费用：29129102912910349549234954924194590.44194590.45033508.48年租金毛收益:2330328023303280305855553058555539534014.5239534014.5250498673.83年租金回报率: 5.87% 5.87%7.71%7.71%9.96%9.96%12.72%平均年租金回报率:10.47%备注:1、首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素。
2、租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。
3、物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。
4、市场推广费用按照租金收入的5%计算。
5、上述收入未计算项目的停车场收益。
6、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。
7、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。
100670169.6120804203.5120804203.5867068442.2229.2013 33358433.4736027108.1536027108.153******** 67311736.1384777095.3784777095.37556361522.2 11779553.8214835991.6914835991.6997363266.38 5033508.486040210.1766040210.176********.11 50498673.8363900893.563900893.5415644833.712.72%16.10%16.10%104.73%。
25万平商业综合体成本测算
174,659.84
174,659.84 174,659.84 174,659.84 34,400.00
1 1,104.00
174,659.84 174,659.84 174,659.84 174,659.84
单价(元) 合价(万元)
工程量及单价说明
0.25 12.00
0.86 0.25元/平米 - 1元/平米（依据报建提供交费凭据）
-
设备用房等已经包含在建安工程费中，繁荣路项目计算的是配套用房的建造费如 物业房，会所、设备用房、停车场等约1.8亿，世联测算中也无此项
14,572.41
2,436.65
174.66 按10元/m2考虑
209.59 按12元/m2考虑
2,000.00 根据繁荣路项目暂估2000万
序号
成本项目
◆ 工程质量监督费
0.24 《国家测绘局文件》国测财字(2002)3号，按栋数收费
1,798.39
2.75 0.8元/平方米
- 该费用含在规划方案设计费中
- 该费用含在规划方案设计费中
746.88
740.00
参考繁荣路项目：“已经签定规划方案合同金额600万元（CC-FRL-KQ-前期0003）另考虑20%变更调整费用,另发生20万前设计费”
地价及前期费用
序号
成本项目
一 土地成本 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 红线外市政设施费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 ◆ 勘察丈量费 1 土地丈量
2 现状图测绘
3 文物古迹勘探 4 初勘
5 详勘
原始指标
占地面积 幅
占地面积 点 点
6 施工放线
栋数
7 竣工测量费
商业综合体租赁面积计算原则（0612）
商业综合体租赁面积计算原则（0612）第一篇：商业综合体租赁面积计算原则(0612)附件3-8/附件9 万达商业综合体租赁面积计算原则【用途】3-8用于合同签约/9 用于签署租赁决策文件租赁面积构成租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成1.1 主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成：a，各区域的套内建筑面积。
b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。
c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。
1.2 步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。
1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。
提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。
租赁面积计算原则2.1套内建筑面积外墙取围护结构的外墙外边线。
如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。
室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。
对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。
其他部分按照国家相关规范要求计算。
2.2 地上公摊面积首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。
2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。
如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。
3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。
4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。
商业项目业态布局和租金测算策划案
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*****· *****广场商业部 分 策划方案
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目 录
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 前言 市场分析与租金水平定位 客户定位及商业功能、形象定位 对比分析下的合理化业态布局方案 方案一深化
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项目名称：朗勤泰元中心 商业面积：7万平 商铺面积：260—500平，一个260平铺。 商业业态：招商中 租 金：5-15元/平/天 售 价：未定 停 车 位：地上100多，给商铺业主使用，地 下200多，价格未定。 消费群体：周边流动人群、办公人群 管理方式：业主自行招租 该项目位于太原街CBD核心商圈中心，步行 街北端与中山路交汇处，以本案为核心原点， 辐射至沈阳站、中山广场、太原步行街、西塔 商圈，商务氛围浓郁。是一个综合体项目，写 字间、公寓。未来商铺发展趋势会很好。
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项目名称：华润置地广场
商业面积：18万平 商业性质：综合体 商铺面积：200-500平一带三（兴工街延铺）、500平 以上建大延铺（三层） 租 金：建大稍高2.6元/平，兴工街2.4元/平/天 公摊小5% 消费群体：周边流动人群、办公人群
该项目位于铁西，品牌知名度高，周边形成了铁西 第二商圈，入住时间较早。公摊少。但周边商铺较 多，租赁效果不理想。
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项目名称：金街 商业面积：5.6万平 商铺面积：250平---800平 商业业态：餐饮、超市 租 金：一层5.5 元/平/天一带三层4元/平/天 入 驻 率：7% 售 价：约40000元/平 消费群体：周边流动人群 停 车 位： 地上无停车位，地下按小时收费 经营状况：差 管理方式：业主自行招租
商业地产的租金定价策略和测算方法
商业地产的租金定价策略和测算方法一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。
首先，商圈业态分布不是均衡的。
其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。
承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。
一是区位因素；二是预期经营状态。
案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
商业综合体、购物中心、百货商场商业运营项目收益测算模板
过程数据项
第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量 租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6) 租金收入(E5)*房产税率(B4) 收入小计(B13)*营业税率(B3) 收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税(B15) [收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5 房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17) 初始投入(E4)+营业成本及费用(B1变化部分，请注意）
基础数据项
已
营业税率
5.50%
建筑面积
房产税率
12.00%
初始投入
所得税率
25.00%
租金收入
折现率
8.00%
停车广告等其他年收入
折旧年限
20年
运营成本率
运营年限
20年
每年折旧
注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自
商业资产回收值 收入小计 房产税 营业税： 营业成本及费用 所得税： 税金 支出小计
运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值
留存物业投入
初始投入总和
留存物业净收益 留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)
留存物业收益率 留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)
内部收益率（IRR） 根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算
动态投资回收期 累计净现值为正的运营年份
静态投资回收期 累计现金净流量为正的运营年份
字体为变化部分，请注意）
已知数据项
从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。 运营1-10年的基准租金及增长倍数，第11-20年租金水平0增长，与第10年持平。 运营1-10年的基准年收入及增长倍数，第11-20年收入水平0增长，与第10年持平。 运营1-10年的运营成本率，第11-20年与第10年持平，保持不变。 初始投入总额（E4）/20 金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。
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综合体租金测算方
案
1
购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平：
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
租赁项目类比价格：
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
二、本项目租金价格：
（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，一般为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的
75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层
的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）。