一书两证及应用

一书两证

一．一书两证

一书两证：《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》统称为一书两证。

二．规划管理的目标和程序

《建设项目选址意见书》

①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证；②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据；③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。

一、规划管理内容：

①经批准的项目建议书；

②建设项目与城市规划布局的协调；

③建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；采取的运输方式；

④建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；

⑤建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

二、规划管理程序：

1、建设单位在编制建设项目设计任务书时，应向建设项目所在地县、市、直辖市人民政府城市规划行政主管部门提出建设项目选址申请。申请选址时，建设单位应向城市规划行政主管部门提交下列文件：

①是已经批准的项目建议书；

②是建设单位建设项目选址意见书申请报告；

③是该项目有关的基本情况和建设技术条件要求、环境影响评价报告等文件。

2、参加选址：城市规划行政主管部门与计划部门、建设单位等有关部门一同进行建设项目的选址工作，包括现场踏勘，共同商讨，对不同的拟建地址进行比较分析，听取各有关部门、单位的意见。

3、选址审查：城市规划行政主管部门经过调查研究、条件分析和多方案比较论证求对该建设项目选址进行审查。必要时应组织专家论证会进行慎重研究府和市长研究决定。

4、城市规划行政主管部门经过选址审查后，核发选址意见书。对于特别复杂的建设项目，可委托城市规划设计院编制建设项目选址意见书的报告，然后城市规划行政主管部门根据报告核发选址意见书。

《建设用地规划许可证》

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

一、规划管理内容：

1、控制土地使用性质和控制土地使用强度；

2、确定建设用地范围；

3、调整城市用地布局；

4、核定土地使用其他规划管理要求。

二、规划管理程序：

1、认定建设用地定点申请：建设用地单位向城市规划行政主管部门提出定点申请，城市规划行政主管部门要严格审查建设项目有关文件，如设计任务书(可行性研究报告)、批准投资

文件、城市规划行政主管部门核发的选址意见书等，如果符合受理申请条件和要求，则予以受理，否则不予受理。受理后填定建设用地定点申请表。

2、根据需要征求有关部门意见：建设项目用地，必然要涉及周围不少单位，要发生业务联系、协作关系、生活联系、邻里关系等，还会产生各种矛盾和互相干扰或影响，因此，城市规划行政主管部门应根据该建设项目用地的性质、规模、发展情况，决定向哪些部门、单位征询意见。如污染较严重的，要征求环保部门的意见；易燃易爆的，要征求公安消防部门的意见；需要征用土地的，则需要征询土地管理部门的意见等。填好建设用地征询意见表。

3、核定建设用地位置和界线：根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况，城市规划行政主管部门对建设用地单位提出的用地申请的位置和界线进行核定，初步划出该建设项目用地地址和红线范围。

4、提供规划设计条件：建设用地位置和红线范围初步拟定后，城市规划行政主管部门应当向建设用地单位提供规划设计条件，以便为进行该建设项目总平面规划设计提供依据。

5、审查建设用地总平面布置：建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总平面布置(一般委托规划设计单位提出总平面布置图)，然后交城市规划行政管理部门审查。主要审查其用地性质、规模和布局方式、运输方式是否符合规划要求，建筑与工程设施的布置是否合理用地、节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。

6、核发建设用地规划许可证：经有关领导审查批准后，城市规划行政主管部门正式确定该建设用地的位置、面积和界限，核发建设用地规划许可证。

7、建设用地单位取得城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证后才能到土地管理部门办理建设用地征用划拨手续。

《建设工程规划许可证》

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

一、规划管理内容：

主要包括建筑审批管理、建筑设计的建筑管理和违章建筑管理。具体主要管理内容要素如下：

1、建筑物使用性质的控制；

2、建筑容积率的控制；

3、建筑密度控制；

4、建筑高度的控制；

5、建筑间距的控制(日照、消防、卫生、安全、空间等)；

6、建筑退让控制(退界、退红线、退铁路线、退电力线、退河道线等)；

7、建筑基地绿地率控制；

8、基地出人口，停车和交通组织控制；

9、建筑基地标高控制；

10、建设环境的管理；

11、各类公建用地指标和无障碍设施的控制；

12、综合有关专业管理部门的意见。

二、规划管理程序：

1、认定建设工程申请：建设单位向城市规划行政主管部门提出建设申请，城市规划行政主管部门要严格审查建设工程有关文件，如建设用地规划许可证、土地使用证、批准投资文件以及批准的设计任务书(可行性研究报告)等，如果符合受理申请条件和要求，则予以受理，否则不予受理。受理后填写建设工程申请登记表。

2、根据需要征求有关部门意见：城市规划行政主管部门认为必要时比如：需要征询有关专